Foglaló vs előleg, mértéke, visszakövetelése, elvesztése

A foglaló ingatlan adásvételi szerződésben betöltött szerepéről, jogi természetéről  mindenkinek van valamilyen homályos elképzelése, azonban pont emiatt sok félreértés is övezi a jogintézményt. Az Ingatlan adásvételi szerződés kisokos 5. részében vegyük sorra az ingatlan adásvételi szerződés során átadott foglaló legfontosabb ismertető jegyeit, jogi jellemzőit.

foglaló-1

A foglaló „mainstream” arca

Az ingatlan adásvételi szerződés foglalója a jogi popkultúra egyik közismert darabja, annak legalapvetőbb tulajdonságai üdvözlendő módon részévé váltak a laikus jogismeretnek. Tekinthetünk rá úgy, mint a szerződés megszegésének önként vállalt szankciójára.

  • Amennyiben az ingatlan adásvételi szerződés teljesül, a foglaló összege főszabály szerint beszámít az ingatlan vételárába.
  • Ha szerződés teljesítése elmarad és ezért a vevő felelős (például, ha nem fizeti meg a vételárat vagy a szerződésben meghatározott bármely vételárrészt) az eladónak átadott foglalót elveszíti.
  • Ha pedig az eladónak felróható okból nem kerül sor a szerződés teljesítésére (például, ha nem adja birtokba az ingatlant) akkor a kapott foglalót kétszeres összegben kell visszafizetnie a vevőnek.
  • Ha a szerződés olyan okból szűnik meg, amelyért mindkét fél felelős, vagy amelyért egyik fél sem felelős – például földrengés esetén megsemmisül az ingatlan, amely vis major helyzetért nyilvánvalóan egyik fél sem felelős -, akkor a foglaló összege visszajár a vevőnek.

Kárátalány funkció

A foglaló kárátalányként szolgál, azaz a foglaló erejéig a szerződés meghiúsulása miatt felmerült kár mértékét a szerződő félnek nem kell bizonyítani. Ez egyben azt is jelenti, hogy a korábban kártérítés jogcímén megfizetett összeget viszont be kell számítani a foglaló összegébe. Klasszikusan ilyen az eladó által már megfizetett késedelmi kötbér. Tehát a szerződés meghiúsulása esetében a foglaló összegének kétszeresét úgy kell megfizetnie az eladónak a vevő részére, hogy az összegből levonhatja a már megfizetett kötbér összegét.

Nem akadálya a foglaló érvényesítése annak, hogy a fél az ezt meghaladó kárai megtérítését is követelje a szerződésszegő féllel szemben. Tehát például a foglaló fedezetet nyújthat a vevőnek az adásvételi szerződés meghiúsulása miatt felmerült bérleti díj költségekre, míg az eladó a vételár átadás miatt elszalasztott befektetési lehetőséget kompenzálhatja az összegből. Ha igazolható, hogy a kár még a foglaló összegénél is nagyobb, akkor ez az összeg is követelhető a másik féltől.

Persze itt most nagyon meglódult a fantáziánk, mert egy jól megszerkesztett szerződés esetében a dolgoknak nagyon össze kell jönnie, hogy a foglaló szerephez jusson, a foglaló feletti kártérítési igény érvényesítése pedig inkább jogelméleti kategória. Esetleg egyetemi vizsgafeladatként lehet komolyan venni, de a gyakorlatban olyan összetett bizonyítási kérdésről van szó, ami ritkán vezet sikerre.

Foglaló mértéke

A foglaló fizetése történhet készpénz átadásával, utalással, indokolt esetben pedig akár ügyvédi letétbe helyezés útján is. Téves tehát az közhiedelem, hogy a foglalót csak készpénzben lehetne teljesíteni (hogy mi táplálja ezt a tévhitet, arról a következő bekezdésekben ejtünk szót). Mértéke általában a vételár 10%-ának megfelelő összeg, de ezen összeg emelhető illetve csökkenthető a szerződő felek megállapodása függvényében. A törvény az összeg meghatározásával kapcsolatban egyetlen korlátot tartalmaz: amennyiben az eltúlzott mértékű a szerződő felek bármelyike a bírósághoz fordulhat és a túlzott mértékű foglaló összegének csökkentését kérheti. Nincs előre meghatározott konkrét mérték, hogy mikor túl magas az összeg, a bíróság minden esetben a szerződés összes körülményének figyelembevételével határoz. Ügyvédtől ne fogadjanak el ilyen pongyola megfogalmazást, de itt most az egyszerűség kedvéért állapodjunk meg abban, hogy általánosságban nagy hibát nem véthetünk, ha a foglaló nem haladja meg a vételár 20%-át.

Előleg vagy foglaló?

Ugyan lerágott csontról van szó és talán mindenkinek a könyökén jön ki, de egy foglalóval foglalkozó cikknek megkerülhetetlen feladata, hogy a foglaló és az előleg jogintézménye közötti distinkciót megfogalmazza. A különbség a két jogintézmény között kizárólag a szerződés meghiúsulása esetén mutatkozik meg. Az előzőekben már bemutattuk, hogy a foglaló ilyenkor hogyan viselkedik. Ehhez képest az előleg nem más, mint egy mezei vételárrészlet.

Ennek megfelelően a szerződés meghiúsulása esetén az előleg minden hókuszpókusz nélkül visszajár a vevőnek. Ez egyben azt is jelenti, hogy amennyiben a felek a szerződésben nem kötnek ki kifejezetten foglalót, akkor a szerződés meghiúsulása esetén az átadott pénzösszegek az előleg jogi arcát öltik fel. Az eladó az előleg összegét hiánytalanul köteles visszafizetni a vevő részére, függetlenül attól, hogy a vevő milyen jellegű szerződésszegést követett el. Ha kizárólag előleg átadására került sor, akkor a szerződés meghiúsulásával esetlegesen felmerült károk érvényesítése csak a károk bírósági úton történő tételes igazolása útján történhet, az átvett előleg összegébe azok automatikusan nem számíthatóak be.

Az előleg-foglaló kérdéskörrel külön cikkünkben részletesen is foglalkozunk.

Foglaló kizárólag készpénzben a szerződés aláírásakor?

Régi, mára már egyre ritkábban felmerülő tévhit, hogy a foglaló átadására feltétlenül a szerződés aláírásával egyidejűleg kell, hogy sor kerüljön, ezért az csak készpénzben teljesíthető. Ezen egyébként teljesen alaptalan megállapítás még a 2014. előtt hatályban volt régi Ptk. idején vált a hétköznapi jogi folklór részévé. A régi Ptk. talaján kialakult joggyakorlat valóban a foglaló érvényes átadásának feltételéül tette a szerződés aláírásával egyidejűleg történő teljesítést, de szerencsére a jogalkalmazóba szorult annyi bölcsesség, hogy egyidejű teljesítésnek ismerje el, ha az ingatlan adásvételi szerződés aláírásakor az eladó megbízást adott a bankjánál a foglaló átutalására, feltéve ha az átutalási megbízás átadásával ennek tényét igazolta az eladónak. Az ilyen módon való átadásnak az egyetlen feltétele az volt, hogy a vevő számláján legyen kellő fedezet az átutalás teljesítéséhez.

A 2014. március 15. napján hatályba lépett új Ptk. a foglaló fentiek szerinti körülményes teljesítésével kapcsolatos, a gazdasági realitás szempontjából teljesen feleslegesnek tűnő követelményeket legnagyobb megkönnyebbülésünkre meghaladottá tette. Ekkortól a teljesítés a szerződés teljes futamideje alatt bármikor szabadon történhet, minden megkötés nélkül, legalábbis a teljesítés időpontja tekintetében.

foglaló-2

Pragmatikus megközelítés

Tehát a foglaló bármikor átadható, de ez nem változtat azon, hogy garanciális szempontból – mind az eladó, mind a vevő számára – továbbra is az ügyvéd által ellenjegyzett ingatlan adásvételi szerződés aláírásakor a legszerencsésebb, ha ez megtörténik. Csak látszólag felesleges erről szót ejteni. Sajnos gyakorta kezdik azzal a minket felkereső ügyfelek, miszerint:

“Ügyvéd úr lefoglalóztam egy lakást és szeretném felkérni, hogy készítse el az adásvételi szerződést!”.

Ugyan igaz, hogy “lefoglalózni” egy ingatlant  ügyvéd nélkül is lehet, csak az a kérdés, érdemes-e? A válasz több, mint egyértelmű. Nem érdemes, sőt kifejezetten ellenjavallott vagy drámaibban megfogalmazva életveszélyes húzás. Ma már sokan tudják, hogy az ügyvéd nem valami szükséges rossz, legalábbis optimális választás esetén nem az. Az ügyvéd biztosítja az általa előkészített adásvételi szerződés révén a felek jogi garanciáit vagy úgy is mondhatjuk: a nyugodt álmukat. Na mármost, ha a foglalót átadtuk – az ügyvéd bevonását megelőzően – néhány sajtpapírra skiccelt kanyargó sorral, esetleg egy ingatlanos által kiállított vételi ajánlattal vagy más nevén vételi szándéknyilatkozattal, hol maradnak a jogi garanciák? Általános tapasztalat, hogy amennyiben a felek között az ügyvéd által ellenjegyzett adásvételi szerződés aláírása előtt megrekednek a tárgyalások – általában pont a közbenjáró ügyvéd által feltárt jogi kockázatok miatt – akkor a foglaló sorsa, visszakövetelése bizonytalanná válik, hiszen nem lettek tisztázva előzetesen azon feltételek, ami alapján az elszámolás megnyugtatóan megtörténhetne.

A foglaló mélylélektana

Tévhitként él sokak fejében, hogy az ingatlan adásvételi szerződés rendelkezéseit megszegő fél mentesülhet az adásvételi szerződésben vállalt kötelezettségeinek teljesítése alól a foglaló összegéről való lemondással, illetve az összeg kétszeres visszafizetésével. Ennél mélyebben nem is bonyolódnék bele az elméleti jogászkodásba, ezért mondok inkább gyakorlati példát.

  • Gyakran halljuk, hogy az eladó azt mondja, talált egy többet fizető vevőt, ezért visszaadja a foglaló kétszeresét a vevőnek és eladja az ingatlant a másik versenyzőnek, pedig nem teheti meg. Ilyen választási lehetősége az eladónak nincs. Ha az eladó megtagadja a szerződés teljesítését – például az ingatlant nem hajlandó a vételár megfizetése ellenére birtokba adni – a vevő döntheti el, hogy a foglaló kétszeresének visszakövetelése mellett eláll a szerződéstől vagy továbbra is követeli az ingatlan kulcsainak átadását.
  • Ugyanúgy hibás annak a vevőnek a gondolatmenete, aki azt gondolja, hogy lemond a foglalóról és inkább egy másik ingatlant vesz meg. Kizárólag a szerződésszegést elszenvedő eladó döntésén múlik, hogy a vételár megfizetésének elmaradása esetén eláll az adásvételi szerződéstől, és megtartja a foglalót, vagy továbbra is követeli a vételár megfizetését. A szerződésszegő vevőnek nincs olyan választási lehetősége, hogy a foglalóról lemondással szabaduljon a kötelemből.

A foglaló funkciója a szerződés felróható megszűnésének szankcionálása, nem pedig a szerződés önkényes felrúgásának ellenértéke.

Kapcsolódó cikkek:

Kérdéseivel keressen minket bizalommal! +36303001354

Kapcsolat

Scroll Up