Question 1

Miről szól ez a cikk?

Accepted Answer

A jogintézmény célja: A cserepótló vétel – a hatályos jogszabályokban cserét pótló vétel elnevezéssel – mentesíti a lakásukat értékesítő és új otthont vásárló magánszemélyeket a teljes piaci érték után fizetendő 4%-os visszterhes vagyonátruházási illeték alól. • Különbözeti illetékalap: Drágább lakás megvásárlásakor kizárólag az eladott és a megszerzett ingatlan forgalmi értékének pozitív különbözete képezi az illeték alapját. Alacsonyabb értékű lakás vásárlásakor a tranzakció teljes mértékben illetékmentes. • Időbeli határok: A kedvezmény a lakásvásárlást megelőző 5 éven belüli, illetve a vásárlást követő 1 éven belüli értékesítés esetén érvényesíthető. • Tárgyi korlát: A szabály kizárólag az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezésű ingatlanokra, illetve tetőszerkezetes felépítményekre vonatkozik; építési telek, nyaraló, üdülő és garázs kizárt. • Egy az egyben elv: Egyetlen megvásárolt lakással szemben kizárólag egyetlen korábban értékesített lakás értéke számítható be, több ingatlan eladási ára nem vonható össze. • Precedensértékű ítélkezési gyakorlat: A bírósági gyakorlat szerint a kényszerértékesítés (hatósági árverés) is megalapozhatja a kedvezményt, és az osztatlan közös tulajdonban lévő önálló lakások cseréje is beszámítható lehet.

Question 2

Mi a különbség a cserepótló vétel és a cserét pótló vétel elnevezés között?

Accepted Answer

A két elnevezés ugyanarra a jogintézményre vonatkozik, jelentésbeli különbség nincs köztük. A cserepótló vétel a köznyelvben, a sajtóban és az ingatlanpiaci gyakorlatban meghonosodott kifejezés, míg a cserét pótló vétel a jogalkotó által az illetéktörvényben és a Nemzeti Adó- és Vámhivatal hivatalos nyomtatványain használt jogi szakkifejezés. Mindkét megjelölés a különbözeti vagyonszerzést takarja. A hatósági eljárásokban mindkét szóhasználat elfogadott, de a beadványokon és a fizetési meghagyásokban hivatalosan a cserét pótló vétel kifejezés szerepel (1990. évi XCIII. törvény 21. §). A B400-as adatlapon a törvényi szakaszra hivatkozva kell a nyilatkozatot megtenni.

Question 3

Milyen határidők érvényesek az eladásra és a vételre a kedvezményhez?

Accepted Answer

A jogszabály alapján a magánszemély az új lakás megvásárlását megelőző öt éven belül eladott lakásának forgalmi értékét számíthatja be a különbözeti illetékalapba. Amennyiben a lakásvásárlás történik meg először, a meglévő lakástulajdon eladására a szerződéskötéstől számított pontosan egy év áll rendelkezésre, amit legkésőbb a tizenharmadik hónap utolsó napjáig igazolni kell. Az előzetes értékesítésnél az adásvételi szerződések megkötésének időpontja az irányadó. Későbbi eladás esetén az egyéves időtartam elmulasztása főszabály szerint a kedvezmény elvesztésével jár, és a teljes illeték fizetendővé válik.

Question 4

Kell-e vagyonszerzési illetéket fizetni, ha az újonnan vásárolt lakás olcsóbb?

Accepted Answer

Nem, ebben az esetben a vagyonszerzés teljes mértékben mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték alól. Amennyiben az újonnan megszerzett lakóingatlan forgalmi értéke alacsonyabb, mint az öt éven belül eladott vagy az egy éven belül eladni tervezett korábbi lakásé, a számított illetékalap nulla forint, így fizetési kötelezettség egyáltalán nem keletkezik. A fizetendő illeték hiánya nem mentesíti a vevőt a bejelentési kötelezettség alól. A B400-as adatlapot a szerződéssel együtt be kell nyújtani, amely alapján az adóhatóság határozatban rögzíti a nulla forintos fizetési kötelezettséget.

Question 5

Beszámítható-e több eladott lakás értéke egyetlen drágább vásárlásakor?

Accepted Answer

Nem, több eladott ingatlan forgalmi értéke nem adható össze egyetlen vásárlással szemben. A jogszabály szigorú elve szerint minden egyes megvásárolt lakással szemben kizárólag egyetlen korábban vagy később értékesített lakástulajdon állítható párba. A vagyonszerző azonban az ötéves időszakon belül eladott lakásai közül szabadon kiválaszthatja a számára legkedvezőbb eladási ügyletet. A törvényből törölték az időben közvetlenül megelőző eladás kényszerét. Ennek köszönhetően, ha valaki az ötéves időablakban több lakást adott el, a legnagyobb értékűt állíthatja szembe az új szerzéssel a legalacsonyabb adóteher elérése érdekében.

Question 6

Igénybe vehető-e a cserepótló vétel építési telek, garázs vagy nyaraló esetén?

Accepted Answer

Nem, a törvényi kedvezmény kizárólag olyan ingatlanok esetén alkalmazható, amelyek az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel szerepelnek, illetve szerkezetkész lakóépületek. Építési telek, üdülő, nyaraló, ipari vagy gazdasági épület, valamint önálló helyrajzi számon nyilvántartott garázs vagy tároló eladása és vétele esetén a cserepótló vétel kedvezménye kizárt. Amennyiben az adásvételi ügylet során a vevő a lakás mellett külön helyrajzi számon nyilvántartott gépkocsibeállót vagy tárolót is vásárol, a cserepótló kedvezmény csak a lakás illetékalapjára vonatkozik, a nem lakáscélú helyiségekre a teljes 4%-os illeték kiszabásra kerül.

Question 7

Mi történik, ha az új lakás vásárlása után nem sikerül eladni a régi ingatlant egy éven belül?

Accepted Answer

Amennyiben a magánszemély a vásárlást követő egy éven belül nem tudja eladni a meglévő lakását, a NAV az igazolás hiányában folytatja a felfüggesztett eljárást. A hatóság az újonnan megszerzett ingatlan teljes forgalmi értéke után előírja a négy százalékos vagyonszerzési illetéket, amelyet a jegybanki alapkamathoz kötött késedelmi pótlékkal növelten kell megfizetni. A vevő mérsékelheti a terheket, ha látva az eladás elhúzódását, a határidő lejárta előtt visszavonja a felfüggesztési kérelmet. Ez csökkentheti a pótlékterhet, és az előírt összegre részletfizetési kérelem terjeszthető elő a hatósághoz.

Question 8

Alkalmazható-e a kedvezmény, ha a korábbi lakást hatósági árverésen értékesítették?

Accepted Answer

Igen, a Kúria precedensértékű döntése alapján a végrehajtási árverés útján elveszített lakás is megalapozza a cserét pótló vétel illetékkedvezményét. A bíróság kimondta, hogy az illetéktörvényben szereplő eladás kifejezés nem szűkíthető le kizárólag a felek közötti klasszikus adásvételi szerződésre, ezért árverés esetén is megilleti a kedvezmény a tulajdonost. A jogosultság érvényesítéséhez a végrehajtási árverési jegyzőkönyvet és a tulajdonátszállást elrendelő végleges határozatot kell benyújtani a Nemzeti Adó- és Vámhivatalhoz. A jogszabályban rögzített ötéves időbeli korlát az árverési értékesítés időpontjára is változatlanul irányadó.

Adó

Ügyfeleink véleménye

Ügyvédi segítség az ingatlan szerződés minden lépéséhez.