Hogyan szabályozza a hatályos jogrendszer az ingatlan eladást 5 éven belül?
A hazai ingatlanpiac tranzakciós aktivitása számottevő: évente sok tízezer lakásadásvétel jön létre (a pontos, hivatalos adatok a KSH lakáspiaci kiadványaiban érhetők el). Ezen adásvételek jelentős hányadánál merül fel az ingatlan eladás 5 éven belül, amely sajátos adójogi és polgári jogi következményekkel jár a tulajdonosok számára.
A jogalkotó által rögzített ötéves korlát célja a rövid távú vagyonszerzési spekuláció korlátozása és a lakáscélú stabilitás elősegítése. A hatályos jogi kereteket a személyi jövedelemadóról szóló törvény (1995. évi CXVII. törvény 59–63. §), valamint a Polgári Törvénykönyvről szóló törvény (2013. évi V. törvény 5:38. § és 6:218. §) együttesen jelöli ki. Míg a Polgári Törvénykönyv szerint a tulajdonjog átszállásához az érvényes jogcím mellett az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés konstitutív hatálya szükséges, addig az adójog a jövedelemszerzés és a tulajdonban tartás kezdőpontjának megállapításakor a földhivatali benyújtás tényéhez köti a joghatásokat.
Az eladás önmagában nem eredményez automatikus adófizetést. A magánszemélynek kizárólag akkor keletkezik fizetendő személyi jövedelemadója, ha a bevétel meghaladja az igazolt kiadások összegét, vagyis az ügyleten pozitív adóalap keletkezik. Veszteséges értékesítés vagy nullszaldós ügylet esetén az eladónak adófizetési és adóbevallási kötelezettsége sem keletkezik.
Állítsa be az ingatlan vételárát
Mikor keletkezik adófizetési kötelezettség 5 éven belüli ingatlaneladásnál?
Az ingatlan eladás 5 éven belül abban az esetben von maga után adófizetést, ha a szerzés és az eladás között még nem telt el 5 naptári év, és a tranzakció révén a tulajdonos realizált jövedelemhez jut. Az adó mértéke egységesen 15 százalék (1995. évi CXVII. törvény 8. §). A fizetendő teher mértékét azonban az határozza meg, hogy a jövedelem mekkora része minősül adókötelesnek a tulajdonban tartás idejének függvényében.
Melyik nap minősül a tulajdonszerzés kezdő időpontjának?
Az elévülési időszak kezdetének megállapítása alapvető jogi kérdés, mivel ettől a dátumtól számítandó az ötéves türelmi idő. Az adójog a vagyonszerzés jogcíme alapján differenciálja a kezdő napot:
Visszterhes adásvétel és ajándékozás esetén a szerzés időpontja az a konkrét nap, amikor az érvényes okiratot az illetékes ingatlanügyi hatósághoz, azaz a földhivatalhoz benyújtották (1995. évi CXVII. törvény 60. § (1) bekezdés). Az adójogi gyakorlat szempontjából tehát kizárólag a földhivatali széljegyzés napja bír relevanciával az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény (új Inytv.) rendelkezéseivel összhangban. Nem a szerződés felek általi aláírása, nem a teljes vételár kiegyenlítése, és nem a földhivatali határozat jogerőre emelkedésének napja határozza meg a ciklus indulását.
Öröklés útján történő jogszerzéskor a szerzés időpontja a Polgári Törvénykönyv öröklési jogi normáival (2013. évi V. törvény 7:87. § (1) bekezdés) egybehangzóan az örökség megnyíltának napja, vagyis az örökhagyó halálának naptári napja (1995. évi CXVII. törvény 60. § (2) bekezdés). Nem a hagyatéki eljárás lezárása, nem a közjegyzői hagyatékátadó végzés kelte, és nem is a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzése számít.
Zárt végű pénzügyi lízing esetén a szerzés időpontja a lízingszerződés megkötésének napja, amennyiben a futamidő végén a lízingbevevő tulajdonjogot szerez (1995. évi CXVII. törvény 60. § (3) bekezdés). Bírósági vagy hatósági határozat általi sajátos szerzéskor, illetve kisajátításkor kapott csereingatlannál az eredeti ingatlan szerzési dátuma tekintendő mérvadónak.
Az időmúlás megítélésekor az adótörvény nem napra pontos 5-ször 365 napot ír elő, hanem naptári éveket vesz alapul. A szerzés éve minősül a nulladik évnek, és az időszámítás a szerzés évét követő naptári év január 1-jével indul el.
Hogyan mérséklődik az adóalap a tulajdonban tartott évek száma szerint?
A jogalkotó a tulajdonban tartás éveinek előrehaladtával fokozatosan mérsékli az adó terhét (1995. évi CXVII. törvény 62. § (4) bekezdés). Ennek megfelelően lakóingatlan esetén az adóköteles jövedelem a költségekkel csökkentett összeg meghatározott hányadára csökken (nem lakóingatlan és vagyoni értékű jog esetén hosszabb, 15 éves időtáv az irányadó):
| Időszak szerinti besorolás | Értékesítés ideje a szerzés évéhez viszonyítva | Adóköteles jövedelem aránya | Tényleges adóteher a realizált haszonra |
| 0. év | A megszerzés naptári éve | 100% | 15,0% |
| 1. év | A megszerzést követő 1. naptári év | 100% | 15,0% |
| 2. év | A megszerzést követő 2. naptári év | 90% | 13,5% |
| 3. év | A megszerzést követő 3. naptári év | 60% | 9,0% |
| 4. év | A megszerzést követő 4. naptári év | 30% | 4,5% |
| 5. évtől | A megszerzést követő 5. naptári év vagy utána | 0% | 0,0% (Adómentes) |
A megszerzést követő ötödik naptári év január 1-jétől kezdődően az ingatlan értékesítéséből származó jövedelem teljesen adómentessé válik (1995. évi CXVII. törvény 60. § és 62. §).
Milyen költségek vonhatók le jogszerűen az eladási árból?
A személyi jövedelemadó alapjának kiszámításakor a szerződés szerinti eladási árból (bevételből) kizárólag a törvény által tételesen meghatározott kiadások számolhatók el (1995. évi CXVII. törvény 62. § (1)–(3) bekezdés). Levonásra csak a magánszemély vagy közeli hozzátartozója nevére kiállított, hiteles bizonylattal, szerződéssel vagy hatósági határozattal alátámasztott kiadások jogosítanak.
Hogyan állapítható meg a megszerzésre fordított összeg adásvétel, öröklés és ajándékozás esetén?
A megszerzésre fordított kiadás a legjelentősebb adóalap-csökkentő tétel, amelynek elszámolása a szerzés jogcímétől függően eltérő szabályokhoz kötött:
Adásvétel esetén a megszerzésre fordított összeg a korábbi adásvételi szerződésben szereplő vételár. Ehhez hozzáadódik az ingatlanszerzéshez kapcsolódó, az illetékekről szóló törvény (1990. évi XCIII. törvény 19. §) szerinti 4%-os mértékű visszterhes vagyonátruházási illeték igazoltan megfizetett összege, valamint a vételkor fizetett ügyvédi munkadíj.
Öröklés esetén a tulajdonos nem fizet vételárat, ezért a szerzési érték az illeték kiszabásához figyelembe vett érték (jellemzően a hagyatéki eljárásban megállapított, az illetékkiszabás alapjául szolgáló forgalmi érték). Amennyiben a hagyatékátadó végzésben nem szerepel konkrét érték, a jogszabály alapján az eladási ár 50%-a minősül vélelmezett szerzési értéknek (1995. évi CXVII. törvény 62. § (2) bekezdés). Levonható továbbá a hagyatéki eljárás során kifizetett közjegyzői díj arányos része és az esetlegesen megfizetett öröklési illeték.
Illetékmentes ajándékozáskor – amely egyenes ági rokonok és házastársak között az illetékekről szóló törvény (1990. évi XCIII. törvény 17. § (1) bekezdés p) pont) alapján alanyi jogon illetékmentes – a törvény kizárja a tételes felújítási költségek levonását. Ehelyett a törvény erejénél fogva az eladási ár 75%-a tekintendő vélelmezett ráfordításnak, így az adóköteles jövedelem fixen az eladási ár 25%-a lesz (1995. évi CXVII. törvény 62. § (3) bekezdés).
Illetékköteles ajándékozással szerzett ingatlan eladása az adóhatóság által a vagyonszerzéskor megállapított illetékalap forgalmi értéke számolható el megszerzésre fordított összegként, és emellett az egyéb igazolt ráfordítások tételesen levonhatók. Forgalmi értékként a NAV jellemzően az ajándékozási szerződésben feltüntetett forgalmi értéket veszi alapul.
Milyen feltételekkel vonhatók le az értéknövelő beruházások és a felújítási munkák?
A bevételből elszámolhatók az ingatlanon végzett, annak forgalmi értékét tartósan emelő beruházások számlával igazolt összegei (1995. évi CXVII. törvény 62. § (1) bekezdés b) pont). Ide sorolható az épület alapterületének bővítése, a teljes fűtéskorszerűsítés, a külső hőszigetelés, a tetőszerkezet cseréje, valamint az energiatakarékos nyílászárók beépítése.
A Polgári Törvénykönyv szerinti saját munkavégzés becsült értéke és az igazolatlan kiadások nem számolhatók el. Kizárólag a számlakibocsátó által szabályosan kiállított számlák vehetők figyelembe.
Az ingatlan rendes karbantartására és állagmegóvására szolgáló kiadások – például belső tisztasági festés, parkettacsiszolás vagy tapétázás – csak akkor vonhatók le, ha a munkálatokat az ingatlan eladását közvetlenül megelőző 24 hónapon belül végezték el, és azok számlával igazolt együttes összege meghaladja az eladási ár 5%-át.
Milyen eladási költségek és hatósági díjak csökkentik az adókötelezettséget?
A Polgári Törvénykönyv (2013. évi V. törvény 6:218. § (1) bekezdése) kimondja, hogy az eladó köteles viselni a dolog átadásával és az ingatlan-nyilvántartási állapot rendezésével járó kiadásokat. Ezen tételek az adó alapját is csökkentik:
Az ingatlanközvetítői megbízási díj számlával igazolt összege teljes egészében levonható (a hazai piaci gyakorlatban ez átlagosan a vételár 2–5%-a plusz áfa).
Az energetikai tanúsítvány beszerzésének díja, amely a hatályos szabályozás (176/2008. (VI. 30.) Korm. rendelet) alapján kötelező eladói feladat, számla alapján szintén levonható a bevételből.
Az eladást terhelő jogi díjak, így a korábbi jelzálogjog vagy egyéb terhek ingatlan-nyilvántartási törlésének hatósági díja (amelynek mértékét a hatályos igazgatási szolgáltatási díjrendelet határozza meg), valamint az eladó oldalán felmerülő igazolt ügyvédi tanácsadási költségek szintén az elszámolható kiadások körébe tartoznak.
Hogyan működik a személyi jövedelemadó kiszámítása a gyakorlatban?
Az adószámítás egy háromlépcsős folyamat, amely a következő számítási műveletekre épül:
Első lépésként meg kell állapítani az eladási ár mínusz elszámolható kiadások összegét. Második lépésben a számított összeget meg kell szorozni a szerzés éve alapján irányadó adóalap-szorzóval (100%, 90%, 60% vagy 30%), így alakul ki a tényleges adóalap. Harmadik lépésként az adóalapra alkalmazni kell a 15%-os adókulcsot.
Az alábbi táblázat egy 2022-ben vásárolt és 2025-ben (a megszerzést követő 3. évben) értékesített lakóingatlan adózásának pontos menetét mutatja be:
| Számítási lépés megnevezése | Tétel összege (Ft) | Számítás jogi és pénzügyi alapja |
| Bruttó eladási ár (Bevétel) | 65 000 000 | Adásvételi szerződés szerinti vételár |
| Eredeti vételár (Szerzési érték) | 42 000 000 | 2022-es vételkori szerződéses ár |
| Vételkori vagyonszerzési illeték | 1 680 000 | 4%-os megfizetett illeték |
| Vételkori ügyvédi munkadíj | 320 000 | Számlával igazolt jogi szolgáltatás |
| Értéknövelő korszerűsítés | 4 200 000 | Fűtéskorszerűsítés és nyílászárócsere számlái |
| Energetikai tanúsítvány díja | 40 000 | Kötelező eladói tanúsítás számlája |
| Ingatlanközvetítői sikerdíj | 2 260 000 | Számlával igazolt közvetítői jutalék |
| Összes elszámolható kiadás | 50 500 000 | A levonható költségtételek együttes összege |
| Számított összeg (Különbözet) | 14 500 000 | Bevétel mínusz összes kiadás |
| Irányadó adóalap-szorzó | 60% | A megszerzést követő 3. év szerinti arány |
| Tényleges adóalap | 8 700 000 | Számított összeg szorozva 60%-kal |
| Fizetendő SZJA (15%) | 1 305 000 | Tényleges adóalap szorozva 15%-kal |
A fenti példában a bruttó 23 millió forintos értéknövekedés ellenére a számlával alátámasztott 50,5 millió forintos ráfordítás és a 60%-os időarányos adóalap-csökkentés alkalmazásával a fizetendő személyi jövedelemadó összege 1 305 000 forintra mérséklődik.
Milyen különleges szabályok és kivételek módosítják az 5 éves határidőt?
Bár az ingatlan eladás 5 éven belül a magánszemélyek esetében általános elvek szerint működik, a jogszabály tartalmaz olyan esetköröket, amelyek eltérő adójogi megítélést igényelnek:
Üzletszerű vagy gazdasági tevékenység esetén a szabályozás szigorúbb: amennyiben a magánszemély rendszeresen, haszonszerzés céljából, szervezetten vásárol és ad el ingatlanokat, a Nemzeti Adó- és Vámhivatal a tevékenységet önálló gazdasági tevékenységnek nyilváníthatja. Ilyenkor az ötéves adómentesség és a sávos adóalap-csökkentés nem vehető igénybe. A realizált nyereség az összevont adóalap részeként 15% személyi jövedelemadó és 13% szociális hozzájárulási adó (Szocho) alá esik, valamint sorozatjellegű eladásnál az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény alapján áfafizetési kötelezettség is keletkezhet.
Termőföldből átminősített ingatlanok esetén speciális korlátozások érvényesülnek: az ötéves általános szabály nem alkalmazható, kivéve ha az ingatlan örökléssel került az eladóhoz, vagy az átminősítést megelőzően már legalább 5 éven át folyamatosan a tulajdonában állt. Ellenkező esetben a törvény szerinti szokásos hozam alapú adószámítás alkalmazandó.
Műemléki ingatlanoknál a felújítási ráfordítások érvényesítésére speciális szabályok vonatkozhatnak; ezek alkalmazhatóságát minden esetben egyedileg, a hatályos Szja tv. rendelkezései alapján kell vizsgálni.
Házassági vagyonközösség megszüntetésekor a volt házastársak közötti tulajdonrész-megváltás nem minősül piaci értékesítésnek, így független az ötéves elévülési időszaktól. A vagyonmegosztási szerződésen vagy bírósági ítéleten alapuló kivásárlás esetén az eladói oldalon nem keletkezik személyi jövedelemadó-fizetési kötelezettség.
Gyakori jogi tévedés, hogy az eladásból származó jövedelem automatikusan adómentes, ha azt az eladó másik lakóingatlan vásárlására fordítja. A lakáscélú adómentesség ezen formája már nem része a hatályos személyi jövedelemadózási rendszernek. A lakáscélú újrabefektetés kizárólag a vevői oldalon keletkeztet illetékkedvezményt (cserepótló vétel) az illetékekről szóló törvény (1990. évi XCIII. törvény 21. §) alapján, amennyiben az eladás a vásárlást megelőző 3 éven vagy azt követő 1 éven belül valósul meg.
Mikor és milyen eljárásrendben kell bevallani és megfizetni az adót?
Az ingatlaneladásból származó személyi jövedelemadót nem a szerződés megkötésekor vagy a vételár átvételekor kell megfizetni. Az adófizetés és a bevallás az eladási szerződés földhivatali benyújtásának évét követő naptári év május 20-áig esedékes az adózás rendjéről szóló törvény (2017. évi CL. törvény) szabályai szerint.
Lényeges eljárási szempont, hogy a Nemzeti Adó- és Vámhivatal által készített személyi jövedelemadó-bevallási tervezet nem tartalmazza automatikusan az ingatlanértékesítés adatait, mivel az adóhatóság nem rendelkezik információval a tulajdonos által eszközölt felújítási kiadásokról. Ezért az eladónak önállóan kell kiegészítenie a tervezetet a kiszámított adóalappal és adóösszeggel az elektronikus felületen keresztül, majd jóváhagynia azt a megadott határidőig.
Amennyiben az adózó az eladásból nem realizált jövedelmet (az értékesítés nullszaldós vagy veszteséges volt), vagy ha az ingatlant a megszerzés évét követő ötödik évben vagy azt követően adta el, a bevételt egyáltalán nem kell feltüntetni az SZJA-bevallásban (1995. évi CXVII. törvény 60. §).
Gyakran ismételt kérdések
Az emberek ezeket is keresik ezzel kapcsolatban.
A cikk szerzője
Dr. Bacskó László
ügyvéd | ingatlan szakjogász
Több mint 20 éve dolgozom ügyvédként, szakterületem az ingatlanjog. Munkám során magánszemélyek és vállalkozások számára nyújtok jogi támogatást ingatlan-adásvételek, ajándékozások, társasházi ügyek és egyéb ingatlanjogi kérdésekben.
Szakértelemmel és tapasztalattal az ön ingatlan ügyeiben.
Keressen bizalommal!
Jogi nyilatkozat: A cikkben szereplő információk általános tájékoztatást nyújtanak, és nem minősülnek konkrét jogi tanácsadásnak. Egyedi ügyekben kérjük keressen minket.
Oszd meg a cikket:
