Ingatlan foglaló minta 2021 – buktatók és megoldások

A google keresési találataiból jól látható, hogy az egyik sláger téma ingatlan adásvételi szerződéssel kapcsolatban foglaló minta letöltése a netről. Naponta csörög nálunk is a telefon, hogy a foglalózáshoz tudnánk-e átküldeni egy jó kis mintát. Minden bizonnyal nagy népszerűségre tennénk szert, ha egy ilyen foglalós mintát akár közvetlenül a honlapunkon is elérhetővé tennénk letölthető formában. Ha ez ennyire kézenfekvő, mégis miért nem tesszük ezt? A válasz annyira triviális, ahogyan kibiztosított kukoricagránátot sem adunk gyerek kezébe.

Foglaló minta fogalma

A foglaló mintának általában a legkevésbé van köze a klasszikus értelemben vett 10%-os mértékű foglalóhoz. Foglalót optimális esetben nem valamilyen szedett-vedett nyomtatvány alapján ad át a vevő, hanem lehetőség szerint csak az ügyvéd által ellenjegyzett ingatlan adásvételi szerződés megkötésekor teszi ezt meg. A valóság azonban a legritkábban optimális…

Lássuk hogy néz ki egy tipikus “szedett-vedett” foglaló minta:

foglaló minta-1

Címében a foglaló minta lehet akár vételi ajánlat vagy vételi szándéknyilatkozat is. Tartalmában öltheti az egyoldalú ajánlat formáját vagy kétoldalú megállapodásét is. Esetenként pedig – ahogy itt is – lehet a kettő keresztezése. A bemutatott fiktív okirat csak egyetlen példa, a foglaló minták végtelen variációjából. Ezek általános közös ismérve, hogy látványosan igénytelen a formázásuk és tartalmilag teljesen szakszerűtlenek.

A foglaló minta általában lakás megtekintését követően tett vételi ajánlat, vételi szándéknyilatkozat megtételére és megerősítésére szolgáló okiratként jelenik meg. A foglaló minta aláírásával a vevő általában a vételár 1-5%-át kitevő foglalót ad át az eladó részére. A foglaló minta jelensége amennyire általános, annyira sajnálatos. Lényegében aláássa a vevő tárgyalási pozícióját.

Mikor merül fel foglaló minta használata?

Két klasszikus helyzet adódik a foglaló minta alkalmazására. Lássuk melyek ezek:

  • Pörgős ingatlan piacon gyakori igény, hogy a vevő már a lakás megtekintésekor vételi ajánlat keretei között átadjon valamilyen biztosítékot az eladónak, hogy az ne hirdesse tovább az ingatlant. Ilyenkor teszi ki a vevő az asztalra a már otthon letöltött és kinyomtatott foglaló mintát. A felek aláírják, a foglaló pedig az eladóhoz kerül. 
  • Másik klasszikus esete a foglaló mintának, amikor az ingatlant ingatlanos mutatja be a vevőnek. Ebben az esetben a vevő általában csak úgy tud az adásvételi szerződés előkészítése, illetve megkötése céljából érdemben kapcsolatba lépni az eladóval, ha az ingatlanos vételi szándéknyilatkozat névvel illetett foglaló mintáját aláírja és a gyakran bánatpénzként vagy ajánlati biztosítékként emlegetett foglalót átadja.

A foglaló minta tartalma

A foglaló minta általában néhány elemi feltétel megjelölésére szorítkozik. Ilyenek:

  • az eladó és a vevő megjelölése
  • az ingatlan megjelölése
  • a vételár megjelölése
  • a vételár ütemezés rögzítése
  • már extra, ha a foglaló mintában megjelenik a birtokátruházas időpontja
  • a legszofisztikáltabb foglalós nyomtatványokban található utalás a terhekre, tehermentesítési kötelezettségre.

A jogban járatlan vevő szakszerű tájékoztatás hiányában joggal gondolhatja azt, ha ezek megvannak, a többi már csak formális jogi hókusz-pókusz. 

Valójában az ingatlan adásvételi szerződés számos további olyan feltételt, köztük sok egyedi körülményt tartalmaz melyek tisztázása nélkülözhetetlen az adásvételi szerződés megkötéséhez.

A foglaló minta hiányosságai

Egy általános foglaló mintában kezelhetetlenek az alábbi körülmények: 

  • A vevő vásárlásának bonyolult konstrukcióban történő finanszírozása, a hitelt nyújtó bank egyedi feltételeinek rögzítse, csok, csokhitel lakástakarékpénztár, munkáltatói hitel, babaváró kölcsön igénybevételével kapcsolatos feltételek részletes szabályozása;
  • Terhelt ingatlan esetén a tehermentesítés lebonyolításának részletes szabályozása, legyen szó banki jelzálogról, végrehajtási jogról;
  • Nem rendkívül eset, ha az ingatlan terhelt is és a vevő egyben hitelt vesz fel. A helyzet gondos egyedi szabályozására a foglaló minta nem alkalmas.
  • Annak jogi kezelése, ha a birtokátruházás később történik, mint a teljes vételár megfizetése (pl ingatlan visszabérlése bérleti szerződéssel, lakáskiürítés biztosítása közjegyzői okiratban).
  • Az ingatlan műemléki védettségéből adódó korlátozások, elővásárlási jogok kezelése.
  • A társasházi alapító okiratban alapított, vagy közös tulajdonból adódó elővásárlási joggal kapcsolatos teendők szabályozása, garanciák megteremtése.
  • Társasházi lakáshoz tartozó tárolóval, felszíni beállóval, garázzsal kapcsolatos speciális feltételek szabályozása.
  • Több ingatlan (pl lakás tároló, garázs) dologösszességként megvásárlásának kezelése.
  • Osztatlan közös tulajdonú ingatlannal kapcsolatos használati jogok terjedelmének, feltételeinek szabályozása.
  • Külföldi, kiskorú, cselekvőképességében korlátozott szerződő féllel kapcsolatos speciális szabályozás rögzítése.
  • Annak kezelése, ha a megvásárolandó ingatlanban bérlő lakik bérleti szerződés alapján vagy feketén.

A sor a végtelenségig folytatható, a fenti példálózás csak annak bemutatását szolgálja, hogy a foglaló mintához kapcsolódó gyakorlat milyen mértékben káros és kockázatos.

A foglaló minta alkalmazásának kockázatai

Minden egyes feltétel, ami az ügyvéd által szerkesztett ingatlan adásvételi szerződéshez képest kimarad abból a bizonyos netről beszerzett mintából, az ügylet meghiúsulása esetén a vevő kockázata lesz. A kockázat a következőkben áll:

  • A vevő a fentiek szerint tisztázatlan feltételek mellett ad át pénzt az eladónak.
  • A foglaló minta az ingatlan adásvételi szerződéssel szemben nem jelenik meg széljegyként az ingatlan-nyilvántartásban, így nem alkalmas arra sem, hogy az ingatlant biztosítsa a vételár megfizetéséig.
  • Minden jogi fogyatékossága ellenére a foglaló mintában foglaltak kötő erővel bírnak. A mindkét fél által aláírt foglaló mintában foglaltaktól már eltérni nem lehet. Annál sem többet, sem kevesebbet nem kérhet a vevő rögzíteni az ingatlan adásvételi szerződésben. Ennek oka, hogy a foglaló minta jogi értelemben előszerződésnek vagy a vételi ajánlatra, vételi szándéknyilatkozatra alkalmazandó jogszabályok értelmében adásvételi szerződésnek minősül!

Tehát a foglaló mintával úgy kötelezi el magát – jogi kötőerővel – a vevő, hogy az átadott pénzének nincs jogi fedezete, a foglaló mintában rögzített feltételek újratárgyalására és kiegészítésére pedig nincs utólagosan lehetőség. Nem félreértés, jogi értelemben a később aláírandó végleges adásvételi szerződésben a vevő nem kérheti olyan feltételek rögzítését, amiben a foglaló mintában nem állapodtak meg a felek.

Milyen hátrányos következményei vannak az ingatlan adásvételi szerződésre a foglaló mintának?

A mai napig él a tévhit, hogy maga az ingatlan adásvételi szerződés, mint okirat kiállítása csupán formalitás, az ügyvédre fordított pénz pedig puszta pénzkidobás, illetve intézményesített rablás. A lóra ilyen módon fordítva felült vevő a megfelelő jogi szakértelem nélkül kiállított és aláírt foglaló mintával kezd el ügyvédet keresni az ingatlan adásvételi szerződés megszövegezésére. Majd jön a hideg zuhany, amikor a megbízott jogi képviselő felhívja a figyelmet az okirat számos hiányosságára, a tisztázatlanul maradt körülményekre.

Szerencsés esetben az eladó rugalmasságában függvényében a kritikus kérdések esetenként legalább részben tisztázhatóak a végleges adásvételi szerződésben. Ha viszont az eladó harcias természet, úgy a vevőnek döntenie kell:

  • vállalja egy olyan ingatlan adásvételi szerződés teljesítését, ami jogi garanciák tekintetében hiányos.
  • vagy megszegve a foglaló mintában foglalt kötelezettségvállalását megtagadja a szerződés teljesítését, tudomásul véve, hogy ez az átadott foglaló (bánatpénz, ügyleti biztosíték) elvesztésével jár.

Hogyan háríthatók el a foglaló mintából adódó problémák?

Általánosságban a tanácsunk a foglaló minta alkalmazásával kapcsolatban a következő:

  • amennyiben van rá lehetőség mellőzzük az ilyen forma dokumentumok alkalmazását;
  • helyette érdemes már az ingatlan megtekintése során jogi képviselőt megbízni és a megfelelő ingatlan fellelése esetén foglaló minta alkalmazása helyett rövid határidővel előkészíteni az ingatlan adásvételi szerződést;
  • amennyiben erre nincs lehetőség, úgy a foglaló minta aláírásakor minél kisebb összeg átadására kerüljön sor;

Az óvatosságot nem lehet túlhangsúlyozni. A számos hiányzó feltétel okán nem lesz egyértelmű, hogy az adott esetben a foglaló visszajár-e a vevő számára vagy sem. A helyzet tapasztalati pszichológiája pedig azt mutatja, hogy ezen bizonytalan szituációban a foglalót fejben már rég elköltő eladónak (ingatlanosnak) esze ágában sem lesz az átvett összeget visszafizetni.

Kapcsolódó cikkek:

Kérdéseivel keressen minket bizalommal!

+36303001354

Kapcsolat

Scroll Up