Jelen cikkünk tárgya specikfikusan a foglaló mértéke. A foglalóval korábban már több cikkünkben is foglalkoztunk:
- Amennyiben a kedves olvasó az ingatlan adásvételi szerződés foglalójáról átfogó képet szeretne kapni, úgy az ezzel kapcsolatos cikkünket erre a linkre kattintva érheti el.
- Ide kattintva pedig a foglaló előleghez való viszonyát vizsgáló cikkünk nyílik meg.
Az alábbiakban a foglaló mértékével kapcsolatban felmerülő kérdéseket járjuk körül. A kérdés megválaszolása egyszerűbb, ha a foglaló alatt kizárólag a jogi értelembe vett foglalót vizsgáljuk. Összetettebb a feladat, ha a köznyelvben foglalóként felbukkanó korcs jogintézményeket is számba vesszük.
Mennyi a foglaló mértéke?
A jogszabály nem határozza meg a foglaló mértékét konkrét összegben vagy százalékban. Az adásvételi szerződés megkötésekor teljesített összeg a piaci szokások alapján általában a teljes vételár 10 százaléka. A felek ettől eltérhetnek és magasabb vagy alacsonyabb összegű foglalót is kiköthetnek.
Konkrét példaszámítás: Tehát 20 millió forint értékű ingatlan vásárlásánál 2 millió forint átadására kerül sor, ha a felek 10% foglalót kötnek ki. Ezzel a 10 százalékos foglalóval találkozunk 10-ből 9 esetben.
Mi a foglaló fogalma?
A foglaló az ingatlan adásvételi szerződés megkötésekor vagy azt követően átadott, a szerződéskötési szándék komolyságát kifejező összeg. Vagy másképpen: a foglaló a szerződésszegés önként vállalt szankciója. A foglaló ugyanis lényegében kárátalány.
A jogintézmény arra szolgál, hogy amennyiben meghiúsul az ingatlan adásvételi szerződés, úgy a vétlen félnek ne kelljen bizonygatnia, mennyi kára merült fel. A foglaló mértéke erejéig a vétlen fél mentesül az egyébként őt terhelő bizonyítási kötelezettség alól. Kárai ezen összeg erejéig anélkül térülnek meg, hogy azokat tételesen ki kellene mutatnia. Károk alatt érthetjük például az eladó oldalán klasszikusan az ingatlanközvetítőnek kifizetett jutalékot. Vevői oldalon az ügyvédi munkadíjat, bankkölcsön felvételével felmerült költségeket vagy az ingatlanpiacon bekövetkezett jelentős áremelkedést. Mindezek összegét a foglaló erejéig nem kell bizonyítania a pórul járt félnek.
Ennek jelentősége könnyen belátható, ha valaki ismeri a bírósági bizonyítás komplexitását, költség és időigényét. Az pedig talán laikusként is átlátható, hogy egy meghiúsuló szerződés miatt elhalasztandó költözés, mint pénzbeli kár, mennyire nehezen megragadható, mégis mennyire valós anyagi veszteség. Ha viszont a szerződés tartalmazott foglalót a vételár 10%-a erejéig, úgy – ha az érzelmi veszteség nem is – az anyagi károk kompenzálást nyerhetnek.
Találkozunk olyan igénnyel mind vevői, mind eladói oldalról hogy a foglaló mértéke legyen az általánosan elfogadott 10%-nál több vagy kevesebb. Érdemes megvizsgálni, hogy ezek a megfontolások min alapulnak és ezen keresztül megérteni, hogy a foglaló a gyakorlatban mire jó és mire biztosan nem jó. Ebből pedig levezethető, hogy a foglaló mértéke mennyiben bír jelentőséggel.
A foglaló mértéke mikor magasabb a vételár 10%-ánál?
A foglaló a vételár 10%-ánál kevesebb bármikor lehet, magasabb mértékű foglaló kikötésének azonban jogszabályi plafonja van. A jogszabály a foglaló legmagasabb mértéke tekintetében nem összeget vagy százalékot határoz meg, hanem annyit rögzít, hogy annak mértéke nem lehet eltúlzott.
Hogy milyen mértékű foglaló tekinthető eltúlzottnak azt a joggyakorlat a foglaló fent bemutatott kárátalány funkciójából vezeti le. Tehát amennyiben a foglaló olyan mértékű, hogy az nem áll arányban a szerződés meghiúsulásával felmerülő károkkal, akkor azt a bíróság eltúlzottnak tekinti. A bíróság az eltúlzott foglalót olyan mértékig mérsékli, ami arányos az adott jogügylettel kapcsolatban felmerülő károkkal. Könnyű belátni, hogy például egy 20 milliós adásvétel meghiúsulása esetén 8 millió forintnyi, azaz 40%-os foglaló biztosan eltúlzott. Ekkora léptékű kár biztosan nem merül fel, függetlenül attól, hogy azt az eladó vagy a vevő szenvedi el.
Nagy általánosságban azt mondhatjuk, hogy amennyiben a foglaló nem haladja meg a vételár 20%-át, úgy azt szinte biztosan nem fogja a bíróság eltúlzottnak tekinteni. Ennél magasabb mértékű foglaló kikötése esetén már lehet rá számítani, hogy a felek jogvitájában a bíróság mérsékli a szerződésben rögzített foglalót.
A vevőnek vagy az eladónak áll érdekében 10%-nál magasabb összegű foglaló kikötése?
Most már csak az szorul tisztázásra, hogy kinek és mikor áll érdekében az átlagosnál magasabb összegű foglalót kikötni? Ha tudomásul vesszük, hogy a foglaló azon tulajdonsága, hogy azt az eladó kétszeresen fizeti vissza, csupán jogelméleti kategória, máris megválaszoltuk a feltett kérdést.
A foglaló tekintetében ugyanis gyakorlati szempontból a vevő pozíciója az eladóéhoz képest lényegesen kedvezőtlenebb. A vevő szerződésszegése esetén az eladó kezében már eleve ott van a kártérítés összege az átadott foglaló formájában. Az eladónak további teendője nincs. Hát persze, hogy az eladónak így jó üzlet a 10%-osnál magasabb összegű foglalót kérni. Ezzel szemben, ha a vevővel tol ki az eladó – függetlenül attól, hogy jogilag jár neki – nemhogy foglalónyi kártérítés nincs a kezében, de még a részéről kifizetett foglaló is az eladónál van.
A való életben soha nem a paragrafus, hanem az alkupozíció a perdöntő. Márpedig a vevő ebből a szempontból negatív előjelű alkupozícióval rendelkezik. Erre tekintettel 10 százaléknál nagyobb mértékű foglaló egy lakossági ingatlan adásvételi szerződés esetében csak az eladónak állhat érdekében. A vevő számára a foglaló nettó kockázat. Olyan összeg, amit az adásvételi szerződés során keletkezett bármilyen zavar esetében elveszíthet.
Tény azonban az is, hogy tapasztalatom szerint a foglaló laikus köztudatba beépülése miatt a pragmatikus jogi arcán kívül rendelkezik egy erős pszichológiai aspektussal is. Ez abban testesül meg, hogy foglaló kikötése esetén mindkét fél sokkal óvatosabb egy szerződésszegés felvállalása tekintetében. Ez a körülmény ad elsősorban létjogosultságot a foglalónak vevői szemszögből.
Foglaló összegének ügyvédi letétbe teljesítése
Betöltheti funkcióját a vevői érdekek védelmében kikötött magasabb összegű foglaló akkor, ha a foglaló teljesítése ügyvédi letétbe történik. Ebben az esetben a szerződéssel kapcsolatban azonosított kockázatok elhárultáig a foglaló ügyvédi letétben marad. Ilyen kockázatok lehetnek például az eladó tulajdonjogának bejegyzése, az ingatlan tehermentesítése, átminősítése, kiürítése, stb.
Mivel a foglaló ügyvédi letétben marad, így amennyiben a szerződés az eladó hibájából hiúsul meg, a vevőnek nem kell a pénze után szaladnia. A letéti szerződésben megjelölt feltétel beállta esetén a letétet kezelő ügyvéd a foglalót visszautalja a vevőnek. Innen a vevő már legalább nullában van, közvetlen nominális veszteség nem éri. Az már szorgalmi feladat, hogy a kétszeresen visszajáró foglalót megpróbálja érvényesíteni az eladóval szemben. Szívesen vesszük, ha valaki beszámol ezzel kapcsolatos pozitív tapasztalatáról. Mi 2 évtized alatt nem találkoztunk még ilyennel.
A 10%-nál magasabb mértékű foglaló tipikus esetei
A foglaló kárátalány természete miatt, olyan esetekben találkozunk az ügyfelek részéről a 10%-os foglalónál nagyobb összegű foglaló iránti igénnyel, amikor valamelyik fél részéről felmerül a szerződés teljesítésével kapcsolatban az általánosnál nagyobb mértékű kockázat valamilyen speciális körülmény miatt.
Eladói oldalról akkor fogalmazódik meg igény nagyobb összegű foglaló iránt, ha az eladó elkötelezte magát egy másik adásvételi szerződésben, amit csak akkor tud teljesíteni, ha az ő vevője is teljesíti a vételárat.
Vevő részéről akkor merül fel az alku során 10%-nál nagyobb mértékű foglaló, ha adott határidőig feltétlenül ki kell költöznie az addig lakott ingatlanból, ezért különösen nyomatékos számára, hogy az ingatlant határidőben birtokba vehesse. Más kérdés, hogy az előző fejezetben ismertetett okok miatt a magunk részéről 10%-nál nagyobb mértékű foglaló kikötését csak akkor tudjuk őszinte szívvel támogatni, ha a foglaló teljesítése ügyvédi letétbe történik.
Amikor a foglaló mértéke kevesebb, mint 10%
Esetenként felmerül olyan speciális igény, hogy a szerződésben a vételár 10%-ánál alacsonyabb összegben rögzítsük a foglaló összegét, vagy egyáltalán ne kössünk ki foglalót. Ez a kérés elsősorban vevői oldalról szokott felmerülni olyan helyzetekben, amikor a vevő valamilyen körülménynél fogva bizonytalannak érzi, hogy a vételárat teljesíteni tudja.
Ilyen körülmény az esetek túlnyomó többségében a vevő hitelfelvétele. Ha a vevő bizonytalan abban, hogy a vásárláshoz szükséges lakáscélú kölcsönhöz hozzá fog jutni, indokolt lehet, hogy a foglaló mértéke kevesebb legyen, mint 10% vagy ne legyen foglaló.
Mivel a foglaló teljes kizárását az eladói oldal értelemszerűen kevésbé fogadja lelkesen, ezért köztes megoldásként azt javasoljuk ilyen esetekre, hogy egyébként a szokásos 10%-os foglaló rögzítése mellett a vevő abban az egy kivételes esetben, ha esetleg nem kapna hitelt, legyen jogosult a foglaló elvesztése nélkül kiszállni a szerződésből. Minden más esetben egyébként él a foglaló és a felek a foglaló révén továbbra is biztosítva érezhetik magukat.
A foglaló mostohatestvérei: „bánatpénz” és „ajánlati biztosíték”
Habár foglalóról klasszikusan az ügyvéd által ellenjegyzett ingatlan adásvételi szerződés megkötésének pillanatától beszélünk, a gyakorlatban sajnos önálló életre kelt a szerződéskötés előtt alkalmazott, a foglalóval hasonlatosságot mutató több groteszk jogi szörnyszülött is. Ezeket illetik a foglaló elnevezés mellett – egyébként teljesen hibás terminológiával – bánatpénz vagy ajánlati biztosíték megnevezéssel is.
Ezek a szitokszavak általában akkor hangzanak el, ha ingatlanos működik közre. Alkalmazásukra rendszerint megfelelő jogi képviselet nélkül szokott sor kerülni. Ilyenkor a vevő – mielőtt az eladóval lehetősége lenne egyeztetni az ügylet részleteiről – vételi szándéknyilatkozat vagy foglaló minta aláírásával kénytelen vételi ajánlatot tenni az ingatlan vételára, illetve megvásárlásának egyéb részletei tekintetében, többnyire mindezt professzionális, illetve elfogulatlan jogi asszisztencia hiányában. A vételi szándéknyilatkozat aláírásának jelenlegi ingatlanos gyakorlat szerinti további szükségszerű velejárója, hogy az aláírásával egyidejűleg az ingatlanközvetítő „bánatpénz” vagy „ajánlati biztosíték” letétbe helyezését is megköveteli a vevőtől.
Bánatpénz, ajánlati biztosíték mértéke
A bánatpénz összege általában a vételár 1-5%-a között mozog, de esetenként akár a vételár 10%-át is le kell tenni. Az így átadott – hol bánatpénznek, helyenként ajánlati biztosítéknak vagy éppen foglalónak nevezett – összeg pontos jogi természetével fontos tisztában lenni.
Habár több variáció létezik, ezen megoldások közös jellemzője, hogy amennyiben a vevő hibázik, az összeg biztos nem jár vissza neki. Esetenként klasszikus foglalóról van szó és annak szabályai szerint kell elszámolniuk a feleknek az ügylet meghiúsulása esetén. Azonban gyakran találkozni olyan jogi szörnyszülöttel, ami se nem előleg, se nem foglaló. Azaz, ha a vevő hibás, bukja az összeget, mintha foglaló lenne. Ha az eladó hibás, akkor meg csak egyszerűen visszajár, mint egy előleg esetében.
Mindenesetre, ha nincs más lehetőség és mindenképpen át kell adni az összeget a vételi szándéknyilatkozat aláírásakor – hívják foglalónak, bánatpénznek vagy ajánlati biztosítéknak – akkor a legfontosabb szempont az ismertetett kockázatokra figyelemmel, hogy az összeg minél alacsonyabb legyen. Ez azt jelenti, hogy legfeljebb akkora összeget adjon át a vevő a vételi szándéknyilatkozat aláírásakor, aminek az elvesztését adott esetben mind lelkileg, mind anyagilag ki tudja heverni. Én ezt az összeget mindenképpen a vételár 1% alatti összegben jelölném meg, valahol 0.2 % – 0.5 % körül. Maradva a 20 millió forintos példánál 100.000,-Ft feletti összeg átadását nem tartanám egészségesnek a bemutatott helyzetben.
Kapcsolódó cikkek:
Kérdéseivel keressen minket bizalommal!
