A foglaló az egyik legnagyobb érdeklődésre számot tartó jogintézmény az ingatlan adásvételi szerződés után érdeklődő laikus közönség körében. Ezen belül is a leggyakrabban firtatott kérdés: foglaló vagy előleg? Mi a különbség, mikor melyiket? Az Ingatlan adásvételi szerződés kisokos 13. része nem hagyja kétségek között a kedves olvasót. A foglaló mértékével, visszakövetelésével, általános szabályaival itt foglalkoztunk részletesen.
„Foglaló vagy előleg?”: hibásan feltett kérdés
Először is tisztázandó: A cikk címe a könnyebb laikus megértést szolgálja, azonban ebben a formában – foglaló vagy előleg? – félrevezető a kérdésfeltevés. A foglaló és az előleg nem vagylagos viszonyban állnak egymással. A szerződő felek, eladó és vevő nem arról döntenek, hogy egyik legyen vagy a másik. Valójában a „foglaló vagy előleg?” meccs az alábbiak szerint zajlik:
A felek megállapodnak a vételárban, amit a vevő rendszerint részletekben teljesít. Nem tévedünk nagyot, ha azt állítjuk, hogy a vételár valamennyi teljesítendő részlete – egészen a teljes vételár kiegyenlítéséig – jogi értelemben vételár előleg. Tehát az előleg, vételár előleg, vételár részlet egymásnak teljesen megfeleltethető szinonimák. Ebben a tekintetben az előleg semmilyen különleges többlet tulajdonsággal nem rendelkezik, lényegében egy mezei vételárrészletet takar a kifejezés.
Ezzel magyarázatot is adtunk arra mennyiben hibás a címben szereplő distinkció, a „foglaló vagy előleg?” kérdése. Adásvételi szerződésről beszélni vételár, vagy ha úgy tetszik vételár előleg nélkül lényegében fogalmilag kizárt. Az ingatlan adásvételi szerződés szükségszerű velejárója a vételár részletek, vételár előleg összegének meghatározása, vagylagosságról emiatt semmiképpen nem beszélhetünk.
Foglaló, a szuperhős ruhába bújtatott előleg
A rémunalmas előleg mellett a foglaló élete csupa kaland és akció. Ahogyan azonban fent összefoglaltuk, nem arról van szó, hogy az előleg megy, helyette pedig jön a foglaló. A foglaló nem a vételáron felüli további összeg. A foglaló csupán a vételár meghatározott részére, tehát lényegében a vételár előlegre felragasztott további címke. Hogy az ingatlan adásvételi szerződésben az előleg kap-e ilyen spéci címkét, a felek által szabadon eldönthető kérdés, minden jogszabályi kényszer nélkül.
A foglaló speciális tulajdonságokkal felruházott vételár előleg, amolyan jogdogmatikai szuperhős. Amíg a vételár előleg nem nyeri el a foglaló megtisztelő titulusát, addig a szerződés esetleges meghiúsulása esetén az egyszerűen visszafizetendő a vevő részére, függetlenül a meghiúsulás okától, vagy akár attól, hogy piros hó esik-e. Ha viszont a felek úgy döntöttek, hogy az adott vételár előleg összege egyben foglalóként is funkcionál, akkor a külön cikkünkben részletesen bemutatott feltételek szerint történik az elszámolás. Így már a foglaló vértezetével felruházott előleg a jó oldalára állva szolgáltathat igazságot a tévúton járó szerződésszegővel szemben.
A foglaló hőstetteinek krónikája
Korábbi cikkünkben részletesen szóltunk a foglaló gyakorlati következményeiről, ezért itt már csak rövid utalást teszünk ezzel kapcsolatban:
- Ha a szerződés teljesítése olyan okból hiúsul meg, amelyért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős, a foglaló visszajár.
- Ha a teljesítés meghiúsulásáért a vevő felelős, az adott foglalót elveszti
- Ha a szerződés meghiúsulásáért az eladó felelős, a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni.
Tehát a foglaló funkciója a szerződés felróható megszűnésének szankcionálása olyan módon, hogy a hoppon maradt félnek – a foglaló erejéig legalábbis – ne kelljen külön bizonygatnia, hogy mekkora kár érte. Ehhez képest, ha kizárólag előleg átadására került sor, akkor a szerződés meghiúsulásával esetlegesen felmerült károk érvényesítése csak a károk bírósági úton történő tételes igazolása útján történhet. Az átvett előleg összegébe a károk automatikusan nem számíthatóak be.
Mi kerüljön a szerződésbe? Foglaló vagy előleg?
Mint bármely más jogi kérdés tekintetében, a válasz nem egydimenziós. Alapvetően mégis kijelenthető, hogy a foglaló kikötése, azaz az előleg egy részének foglalóként átadása jogelméleti síkon mindkét fél érdekeit szolgálhatja. A szerződés meghiúsulása esetén ugyanis ezen összeg erejéig a pórul járt fél a foglaló összegére tényleges kára bizonyítása nélkül tarthat igényt. Kölcsönös elméleti előny, hogy így a másik fél kénytelen komolyan venni a szerződéssel megerősített ígéreteit.
Ez az elmélet. Gyakorlati szempontból azonban a vevő pozíciója az eladóéhoz képest mégis lényegesen kedvezőtlenebb. Ha vele tolnak ki, akkor – függetlenül attól, hogy jogilag jár neki – nemhogy foglalónyi kártérítés nincs a kezében, de még a részéről kifizetett foglaló is az eladónál van. A való életben soha nem a paragrafus, hanem az alkupozíció a perdöntő. Márpedig a vevő ebből a szempontból negatív előjelű alkupozícióval rendelkezik. Ezt támasztja alá az a gyakorlati tapasztalat is, hogy míg a foglalót elveszítő vevő ismert életforma az univerzumban, ezzel szemben én magam foglalót kétszeresen visszafizető eladót közel 20 év alatt még nem láttam testközelből.
Függőben tartás a foglaló ellenpólusa?
A foglaló fizikai átadása mellett szólhat, hogy az eladó cserébe széljegyet biztosít a vevő számára az ingatlan tulajdoni lapján. Azonban sovány vigasz ez a vevőnek annyiban, hogy egy korszerű adásvételi szerződésben a széljegy rögzítése a tulajdonjog bejegyzési kérelem függőben tartásával történik. A tulajdonjog bejegyzés függőben tartásának sajátossága, hogy a kérelem függőben tartására legfeljebb 6 hónapig van lehetőség. Ha ezen időtartam alatt az ügylet nem zárul le így vagy úgy, a széljegyünk már csak sóhaj a szélben, észrevétlenül illan el a tulajdoni lapról.
Meghiúsulási kötbér, foglalóra alternatíva
Gyakran elgondolkodom, hogy foglaló helyett a foglalóval azonos összegű meghiúsulási kötbér kikötése talán kiegyensúlyozottabb szerződési pozíciókat eredményezne. E meghiúsulási kötbér a foglaló funkcióját teljes egészében be tudná tölteni. Aki nem teljesít, fizet a vétlen félnek. A meghiúsulási kötbér jogi következményei azonosak a foglalóéval, azzal a különbséggel, hogy annak összegét az eladó nem ejti túszul a szerződés legelején, lényegében kényszerpályára helyezve ezzel a vevőt.
Foglaló vagy előleg? Amikor a kérdés, csak még több kérdést generál. A válasz soha nem fekete és fehér, minden esetben a konkrét helyzet egyedi sajátosságainak függvénye.
Kapcsolódó cikkek:
Kérdéseivel keressen minket bizalommal!
