Ha valaki lakásvsárlásra, házvásárlásra vagy eladásra adja a fejét, fontos, hogy tisztában legyen azzal, hogy mi az ingatlan adásvétel menete Magyarországon. A következőkben összegyűjtjük és címszavakban bemutatjuk az adásvételi szerződés lebonyolításának a legfontosabb csomópontjait. Az egyes alcímek alatt megjelenő témák további cikkeinkben részleteikben kibontva is megtalálhatóak. 
Ingatlan adásvétel menete 12 lépésben – lépések lakásvásárlás, házvásárlás során
Először is foglaljuk össze az ingatlan adásvétel menetét 12 pontba szedve:
- Ingatlanos ügyvéd kiválasztása
- Ingatlan felkutatása
- Tulajdoni lap lekérése, ellenőrzése
- Vételár alku az eladóval
- Adásvételi szerződés feltételeiben megállapodás
- Energetikai tanúsítvány és villamos biztonsági felülvizsgálat
- Banki kölcsön
- Adásvételi szerződés aláírása
- Tulajdonjog bejegyzése a földhivatalban
- Az ingatlan birtokátruházása
- Vagyon szerzési illeték megfizetése
- Személyi jövedelem adó megfizetése
Melyek az ingatlan adásvételi szerződés létrejöttének minimum feltételei?
Mielőtt végig megyünk a pontokon, érdemes tisztázni az ingatlan adásvételi szerződés legalapvetőbb sarokpontjait:
Melyek a szerződő felek kötelezettségei?
- Az eladó köteles átruházni az ingatlan tulajdonjogának és az ingatlan birtokát a vevőre.
- A vevő köteles az ingatlan vételárát megfizetni az eladónak.
- A felek szerződési nyilatkozatukat írásba kötelesek megtenni. Ennek hiányában érvénytelen a szerződés.
Néhány tipikus példa, amikor nem jön létre ingatlan adásvételi szerződés:
- Ha a felek megbeszélik ugyan a felsorolt minimum feltételeket, de nem foglalják írásba a nyilatkozataikat.
- Ha a felek a felsoroltakat leírják egymásnak emailben, ez csak bizonyos speciális feltételek teljesülése esetén minősül írásbeli nyilatkozatnak.
- Ha a felek megállapodnak az ingatlan adásvételében, de a megállapodásból nem derül ki egyértelműen a vételár vagy nem azonosítható az ingatlan, szintén nem jön létre a szerződés.
Ingatlan adásvételi szerződéshez szükséges dokumentumok
Lássuk továbbá, hogy milyen dokumentumok szükségesek és hasznosak az ingatlan eladás, illetve megvásárlása során:
- személyi okmányok (személyi igazolvány, útlevél, jogosítvány)
- lakímkártya.
- tulajdoni lap
- térképmásolat családi ház vagy telek vásárlásakor
- társasházi alapító okirat
- energetikai tanúsítvány
- villamos biztonsági felülvizsgálat
- ingatlan biztosítási kötvényének másolata (nem kötelező, de rendekívül hasznos információ a vevő számára, hogy van-e biztosítás az ingatlanon, amire már esetleg vételárelőleget teljesített)
- banki kölcsön igénybevétele esetén a bank tájékoztatója az adásvételi szerződéssel szembeni követelményekről
- terhelt ingatlan esetén a teher törlési engedélye
- ha az ingatlant haszonélvezeti jog terheli és a haszonélvező elhunyt, a haszonélvező halotti anyakönyvi kivonata
Ingatlanjogász ügyvéd választása
Mivel ingatlan adásvételi szerződést tető alá hozni bonyolultabb, mint amilyennek elsőre látszik, első lépés: Ingatlanos ügyvéd megbízása! Magyarországon sajnos bevett szokás, hogy a vevő csak az ingatlan felkutatása, a vevővel való megállapodás, illetve foglaló megfizetése után fordul először ügyvédhez. Ez egyben azt is jelenti, hogy a vevő a legfajsúlyosabb kérdésekben már elkötelezte magát, anélkül, hogy a kérdések jogi vetületére rálátása lenne. Nem szabadna döntést hozni ügyvédi konzultáció nélkül például:
- a vételárütemezésről
- az ingatlan tehermentesítésének menetéről
- a szerződésszegés szankcióiról.
De a sor a végtelenségig folytatható. Figyelemmel a fenti aggályokra, az ingatlan megvásárlásával kapcsolatos első kósza gondolat megfogalmazáskor az első út az ingatlanjogászhoz vezessen. Az általános piaci szokásokból kiindulva a konzultáció ingyenes lesz, szóval hajrá, tessék ügyvédet keresni. Fontos, hogy a vevő független ügyvédet fogadjon. Tehát az ügyvéd ne az ingatlanos vagy az eladó haverja legyen.
Mennyi az ügyvédi munkadíj?
Az ingatlan adásvételi szerződések ügyvédi munkadíja jellemzően a vételár 0.3 – 0.7 százaléka között alakul. Általában az ügyvédi munkadíj összege a vételár mellett attól is függ, hogy mennyire bonyolult a szerződés. Kétnyelvű adásvételi szerződés esetén az ügyvédi munkadíj magasabb. Általában az ingatlan értkének a 0.5 – 1%-a között alakul. Az ügyvédi munkadíjat általában a vevő viseli
Irodánk ügyvédi munkadíja egy átlagos értékű ingatlan esetében a vételár 0.3%-a körül alakul. Így például egy 70 millió forint vételár mellett 210 ezer forint körül várható az Irodánk által felszámított ügyvédi munkadíj összeget.
90 millió forint vételár fölött a munkadíj összege nem emelkedik lineárisan az ingatlan vételárának összegével. Ebben a tartományban az ügyvédi munkadíjat elsősorban az ügylet bonyolultsága tükrében határozzuk meg. Az ingatlan vételára kisebb nyomatékkal esik latba. Így például egy 100 millió forintos vételárú ingatlan adásvételi szerződésének ügyvédi munkadíja 270 ezer forint is lehet, ha az ügylet egyébként egyszerű.
Irodánk díjazásával kapcsolatban bővebb információt itt talál.
Amennyiben irodánk konkrét díjazása érdekli, keressen minket bizalommal!+36303001354
Ingatlan felkutatása
Ha már van ügyvéd, kezdődhet az ingatlan felkutatása. Hasznos segítséget nyújthat egy ingatlaniroda, de kérje minden esetben az ügyvéd tanácsát, mert a vitathatatlan előnyök mellett kockázatok is lehetnek ingatlanos bevonásában. Az ingatlanos megbízási díját az eladó fizeti, ezzel a vevőnek általában nincs dolga, de erre is érdemes rákérdezni. Ha sikerült kiválasztani az áhított ingatlant, a vevő csak akkor fog tudni továbblépni, ha az ingatlanközvetítőnél elhelyez a vételár egy bizonyos százalékában meghatározott ajánlati biztosítékot. Az ingatlanos ehhez fogja kötni, hogy a vevő ajánlatát közvetítse az eladóhoz. Pénz átadását az adásvételi szerződés aláírását megelőzően lehetőség szerint el kell kerülni. Ha nem lehetséges, akkor törekedni kell minél kisebb összeg átadására. Az ingatlan adásvétel menete, hogy a folyamatot mindvégig ügyvéd felügyelje. Könnyen oda veszhet az átadott összeg, ha hazai viszonyokban járatlan vevő óvatlan.
Tulajdoni lap ellenőrzése
A magyarországi ingatlanok adatait a földhivatal az ingatlan-nyilvántartásban közhiteles módon tárolja. Ezekről a nyilvánosan hozzáférhető adatokról kérhet kivonatot bárki a tulajdoni lap lekérésével. Az adatok demokratikus hozzáférését biztosítja, hogy tulajdoni lap akár az ügyfélkapun keresztül elektronikusan is lekérhető. Ráadásul magánszemélyek számára jelenleg évi kettő tulajdoni lap lekérése ingyenes. Mivel január elsejével megszüntették a nem hiteles tulajdoni lap intézményét, ezért most már csak hiteles tulajdoni lapot lehet lekérni, lekérésenként 4.800,-Ft ellenében az ingyenes lekérési lehetőségek felhasználása után.
A tulajdoni lap három részből áll, amit a tulajdoni lap I.-III-ig terjedő római sorszámokkal jelöl. Az első részen találhatóak az ingatlan adatai, a második részen az ingatlanra bejegyzett jogok, míg a harmadik rész az úgynevezett teherlap, ami kis leegyszerűsítéssel az ingatlanra bejegyzett terheket rögzíti. Az ingatlan adásvétel menete során a tulajdoni lap lekérése az ingatlan felmérésének legelső, esszenciális lépése. Ezen lépés hiányában az ingatlan adásvételi szerződés tekintetében bármilyen kötelezettségvállalás megtétele korai.
Teher a tulajdoni lapon
Ha az ingatlan terhelt, ezt a körülményt az adásvételi szerződésben kezelni kell. Ennek legfontosabb vezérelve, hogy ne álhasson elő olyan helyzet, hogy az eladó együttműködésének elmaradása esetén a vevő elveszítse a pénzét.
Legygakoribb terhek a banki zálogjog, illetve a végrehajtási jog. Ezek kezelése akkor biztonságos, ha a vevő a tehermnetesítéshez szükséges összeget a teher jogosultjához – bankhoz, végrehajtóhoz – teljesíti közvetlenül a vételár terhére. Ilyen módon teljesül az előző bekezdésben említett alapelv és az eladó együttműködésének elmulasztása sem vezet a szerződés meghiúsulásához, illetve minimálisra csökken a vevő pénzügyi kockázata.
Tipikus teher a tulajdoni lapon a haszonélvezeti jog. A haszonélvező a vevő szemszögéből praktikusan nézve olyan, mint egy további eladó fél. A haszonélvezőnek is meg kell jelennie a szerződéskötéskor. A haszonélvező az adásvételi szerződésben lemond a haszonélvezeti jogáról és hozzájárulását adja, hogy azt a földhivatal törölje az ingatlan tulajdoni lapjáról.
Ingatlan vételára
Ne feledkezzen meg arról, hogy Magyarországon az ingatlan vételárából alkudni szokás. Mivel ezt minden eladó tudja ezért a hirdetésben feltüntetett ár általában 2-10 százalékkal magasabb, mint amennyit az eladó kapni szeretne érte. Ne legyen szégyenlős, alkudjon bátran. Az adásvételi szerződés vételára tekintetében az eladó és a vevő érdekei ellentétes irányúak. A linkelt cikkek ebben a tekintetben jó iránymutatásul szolgálhatnak. Ökölszabályként rögzíthető, hogy a vevő számára optimális vételárütemezés, ha 10% százalék foglaló megfizetését követően a vételár fennmaradó részét csak a kulcsátadással egyidejűleg fizeti meg az eladó részére.
Mi is a foglaló?
A szerződés meghiúsulásáért felelős fél az adott foglalót elveszíti (vevő), a kapott foglalót kétszeresen köteles visszafizetni (eladó).
Mikor adjunk foglalót?
Foglalót a vevő biztonsággal kizárólag az adásvételi szerződés aláírását követően tud átadni az eladónak. Az ingatlan adásvételi szerződés a földhivatalba benyújtható, ami alapján a vevő vevői joga a tulajdoni lapra bejegyeztethető, így garantálva a vevő tulajdonszerzését.
A foglaló átadása vételi szándéknyilatkozat, vételi ajánlat, foglalós papír és egyéb jogi szörnyszülött alapján a vevő kockázata. Ezek az okiratok egyrészt nem jelennek meg az ingatlan tulajdoni lapján, másrészt az adásvételi szerződéssel ellentétben a felek megállapodásának feltételeit csak töredékesen tartalmazzák.
Mekkora összegű foglalót érdemes fizetni?
A foglaló mértéke általában a vételár 10%-ának megfelelő összeg, de ezen összeg emelhető illetve csökkenthető a szerződő felek megállapodása függvényében. Amennyiben a foglaló eltúlzott mértékű a szerződő felek bármelyike a bírósághoz fordulhat és a túlzott mértékű foglaló összegének csökkentését kérheti. A foglaló elméletben mindkét felet védi, a gyakorlatban inkább azt a felet, aki a foglalót kapta. A vevő legfeljebb követelheti a foglaló kltszeresét, de hogy meg is kapja-e az más kérdés. Erre figyelemmel a vevő érdeke általában inkább az, hogy a foglaló összege minél alacsonyabb legyen.
Foglaló vagy előleg?
A foglalóval kapcsolatban leggyakrabban felmerülő kérdés: foglaló vagy előleg? A foglaló aszerint számolandó el, hogy melyik fél felelős a szerződés meghiúsulásáért. Az előleg ezzel szemben a szerződés meghiúsulása esetén feltétel nélkül visszajár a vevőnek.
Előleg az ingatlan adásvételi szerződés teljesítése során átadott valamennyi vételárrészlet. Az adásvételi szerződés során előlegként említett összegek bármilyen esetben visszajárnak a vevőnek, ha a szerződés megszűnik. Az előleg visszafizetésének kötelezettsége teljesen független attól, hogy az adásvételi szerződés milyen okból szűnt meg.
Ahogyan azt már leírtuk, az előleggel szemben a szerződés meghiúsulásáért felelős vevő az átadott foglalót elveszíti, ha pedig a foglalót eladóként kapta, kétszeresen köteles visszafizetni.
Adásvételi szerződés előkészítése házvásárláshoz
Az ajánlat elfogadását követően megtörténhet az adatok felvétele és a szerződés előkészítése. A dokumentációt ügyvéd készíti elő.
Külföldi szerződő felek esetén habár olcsóbb lehet a szolgáltatás, ha a szerződés csak magyarul készül, azonban ez külföldi vevő oldaláról elfogadhatatlan megoldás, ha a vevő nem beszél magyarul. Kétnyelvű ügyintézésre érdemes ügyvédi munkadíj ajánlatot kérni, ezen nem szabad spórolni. Nem elegendő, ha tolmács vagy rokon fordítja, magyarázza a szerződés szövegét. Bonyolult jogi dokumentumról van szó, ahol minden vesszőnek jelentősége van.
Energetikai tanúsítvány
Az energetikai tanúsítványt a vonatkozó kormányrendelet alapján az eladónak kell biztosítania, és az adásvételi szerződés aláírása előtt átadni a vevőnek.
Az energetikai tanúsítvány bemutatja az ingatlan energetikai besorolását (pl. AA++-tól JJ-ig), így a vevő információt kap az épület energiafogyasztásáról, fűtési-hűtési költségeiről és környezeti hatásáról. Az energetikai tanúsítvány szitén tartalmaz útmutatást az ingatlan energetikai korszerűsítésével kapcsolatban.
Segít a vevőnek felmérni az ingatlan fenntartási költségeit és esetleges korszerűsítési igényeit (pl. szigetelés, fűtésrendszer cseréje), ami befolyásolhatja a vásárlási döntést vagy az alku alapját. A jobb energetikai besorolás (pl. AA) növelheti az ingatlan piaci értékét, míg egy rosszabb besorolás (pl. JJ) csökkentheti azt, így a tanúsítvány az ártárgyalások szempontjából is releváns.
Villamos biztonsági felülvizsgálat
A lakás villamos berendezéseinek műszaki állapotát ellenőrizni kell bérbeadáskor és tulajdonosváltáskor és ennek eredményét jegyzőkönyvben kell rögzíteni. Áramütés elleni védelem és tűzvédelem szempontjából kell felmérni az ingatlan villamos hálózatát és villamos berendezéseit. A korábban elvégzett vizsgálat jegyzőkönyve akkor fogadható el, ha 6 évnél nem régebbi.
Sokszor kérdezik tőlünk, a következőket:
- Kötelező-e a villamos biztonsági felülvizsgálat elvégzése? – Igen, kötelező.
- Lehet-e adásvételi szerződést kötni villamos biztonsági felülvizsgálat nélkül? – Lehetni, lehet szerződni, a jogalkotó csak annyit ír elő, hogy az ügyvédnek tájékoztatnia kell a feleket a villamos biztonsági felülvizsgáttal kapcsolatos kötelezettségről. A kérdés inkább az, hogy érdemes-e vállalni a kockázatát, hogy a beköltözést követően megcsapjon az áram?
- Kinek kell elvégeztetnie a villamosbiztonsági felülvizsgálatot? – Az eladó kötelezettsége a vizsgálat elvégeztetése.
- Ki viseli a vizsgálat költségét? – A felek szabad megállapodásának kérdése, de általában a vevő költsége.
- A szerződéskötésre kész kell-e lennie a jelentésnek vagy elég, ha a szerződéskötés után adja át az eladó? – Nem kötelező a villamos biztonsági felülvizsgálatot a szerződéskötésig elvégezni, de ha a vevő csak a szerződéskötés és a foglaló átadása után kapja meg a kedvezőtlen megállapításokat tartalmazó jegyzőkönyvet, akkor már viszonylag kevés lehetősége marad a helyzet kezelésére.
Mire figyeljünk bankhitel igénybevétele esetén a házvásárlás során?
Valamennyi kereskedelmi bank elvárása, hogy bankspecifikus rendelkezések kerüljenek az ingatlan adásvételi szerződésbe. A legfrissebb banki tájékoztatók egy gyors google kereséssel egyébként nyilvánosan elérhetőek. Jelenlegi jogszabályi korlátozások mellett a lakáscélú kölcsön összege jövedelmi viszonyoktól függően nem haladhatja meg a fedezeti ingatlan forgalmi értékének 80 százalékát. Van lehetőség ennél nagyobb arányú hitel felvételére is bizonyos speciális körülmények esetén, illetve pótfedezet bevonásával. Utóbbi az esetben a banki jelzálogot a ptófedezeti ingatlanra is bejegyzik.
A gyermeket nevelők vagy vállalók állami támogatást is igénybe vehetnek lakásvásárláshoz:
- Közvetlen támogatás és kamattámogatás lakáshitelhez (CSOK Plusz)
- Babaváró hitel (önerőként veszik figyelembe banki lakáshitel igénylése esetén)
Mi történik, ha a vevő nem kap hitelt a lakásvásárláshoz?
A vevőtől minden esetben elvárható, hogy a szerződéskötés pillanatában mérlegelje teljesítőképességét. A vevőnek számolnia kell azzal az eshetőséggel is, hogy hogyan teljesít, ha esetleg nem kap hitelt. Általában tehát kijelenthető, hogy nem lehet megfelelő kimentési indok a vevő oldalán, ha nem kapja meg az igényelt hitelt. Ez egyben azt is jelenti, hogy amennyiben a szerződés emiatt meghiúsul a vevő elveszíti a foglalót, az neki nem jár vissza. Mivel a felek főszabály szerint eltérhetnek a jogszabályi rendelkezésektől, nincs akadálya, hogy úgy állapodjanak meg a szerződésben, hogy a foglaló visszajárjon, ha a vevő nem kap hitelt. Köztes megoldás lehet, ha a felek úgy állapodnak meg, hogy a foglalónak csak egy részét köteles ilyen esetben az eladó visszafizetni, a fennmaradó összeget pedig megtarthatja.
Előzetes értékbecslés és előzetes hitelminősítés
A felsorolt kockázatok jelentősen csökkenthetőek, ha a vevő előzetes értékbecslést kér az ingatlanra a banktól. Ez azt jelenti, hogy a bank az értékbecslést az adásvételi szerződés megkötését megelőzően elvégzi és megállapítja az ingatlan fedezeti értékét. Az adásvételi szerződés megkötését követően elvégzett hitelbírálat során ez a fedezeti érték lesz irányadó, így az ingatlan értékeléséből adódó kockázat kizárható.
Teljes biztonságot a vevő akkor érhet el, ha előzetes hitelminősítést is kér a banktól, ami általában 6 hónapig köti a bankot. Azonban, míg az előzetes értékbecslés megvan 1-2 hét alatt, a hitelminősítés, akár 1 hónapot is igénybe vehet. Ezért ez a megoldás akkor már kevésbé jön szóba, amikor már megvan a konkrét ingatlan és az eladó türelmetlenül várja az aláírást.
Adásvételi szerződés aláírása
Ha a tervezet szövegét a felek elfogadták, az ingatlan adásvétel menete, hogy sor kerül a szerződés aláírására. Ennek helyszíne általában a vevő ügyvédjének irodája. Kerüljük, hogy a szerződés aláírására külső helyszínen, például az ingatlanos irodájában vagy a megvásárolandó ingatlanban kerüljön sor, mivel a professzionális feltételeket elsősorban a vevő ügyvédje tudja garantálni.
Az adásvételi szerződés ügyvédi ellenjegyzést igénylő okirat. Ez praktikus értelemben azt jelenti a felek számára, hogy az eljáró ügyvéd előtt személyesen meg kell jelenniük aláírni az adásvételi szerződést. A szerződő feleknek fényképes igazolvánnyal kell igazolniuk a személyazonosságukat. Személyi igazolványon kívül megfelel például ennek a célnak a vezetői engedély és z útlevél is.
Mi a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog?
2025. január 15. óta fontos biztosíték a részletekben teljesítő vevő számára. Ezen a napon lépett hatályba az új Ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény, ami megalkotta ezt az új jogintézményt. A felek a teljes vételár kiegyenlítéséig, de legfeljebb 5 évre kérhetik a vevői jog bejegyzését a tulajdoni lapra.
A házvásárlás során a vevői jog 6 hónapig akadálya bármilyen további eljárás folytatásának az ingatlan tekintetében. Ez garantálja, hogy a vevő az ingatlan tulajdonjogát minden körülmények között meg tudja szerezni, ha kiegyenlíti a vételárat. Gyenge pontja, hogy 6 hónap elteltével az eljárások felfüggesztése megszűnik. Ezt követően sem lehet a vevői joggal terhelt ingatlan értékesíteni vagy megterhelni, de például a végrehajtási jog ellen már nem lesz védve az ingatlan.
Érdemes tehát 6 hónapnál rövidebb futamidejű ügyletekben gondolkodni, mert a vevői jog ezen intervallumon belül garantál teljes védelmet a vevő számára. A gyakorlat azt mutatja, hogy a vevői jog speciális jogi természete miatt eleve csak 6 hónapra kérik a felek alapítani azt. Hitel felvétele esetén általános, hogy a banki követelmények szerint is csak 6 hónapos vevői jog bejegyzésére van lehetőség.
Kell-e engedély a tulajdonszerzéshez külföldi lakásvásárlásához?
Külföldi személy a jogszabályban meghatározott kivételektől eltekintve magyarországi ingatlan tulajdonjogát csak kormányhivatali engedéllyel szerezheti meg. Nem kell a külföldi személynek kormányhivatali engedélyt szereznie a következő esetekben:
- az Európai Unió tagállamainak állampolgárainak
- Svájc, Norvégia, Lichtenstein és Izland állampolgárainak
- Kettős állampolgároknak, akiknek az egyik állampolgárságuk magyar
- Öröklés esetén
A kormányhivatali engedély megszerzésével kapcsolatos részletes cikkünk innen érhető el:
Mi a tulajdonjog bejegyzés menete?
Az ingatlan adásvételi szerződésnek számos feltételnek kell megfelelnie, hogy az alkalmas legyen a vevő tulajdonjogának bejegyzésére a lakásvásárlás során. A tulajdonjog bejegyzés menete tekintetében az Inytv tartalmazza a részletes szabályokat. Az alábbi szabályokat emelem ki a tulajdonjog bejegyzés menetéből, mint legfontosabbakat.
A szerződésnek tartalmaznia kell:
- a szerződő felek adatait;
- a felek ügyleti minőségének megjelölését (eladó, vevő, ajándékozó, megajándékozott, stb.)
- a település és a helyrajzi szám megjelölését;
- a felek állampolgársági nyilatkozatát;
- az úgynevezett “bejegyzési engedélyt”, mely szerint az eladó feltétel nélkül és visszavonhatatlanul hozzájárul a vevő tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséhez;
- végül, de nem utolsó sorban, az ügyvédi ellenjegyzést
Lábjegyzet: a bejegyzési engedély részletfizetés esetén nem az adásvételi szerződésben, hanem külön okiratban szerepel, ami általában a teljes vételár megfizetéséig ügyvédi letétben marad. Amennyiben valamelyik szerződő fél megfelelően igazolja, hogy a vételár hiánytalanul teljesítve lett, az ügyvéd benyújtja a bejegyzési engedélyt a földhivatalhoz.
A teljes vételár kiegyenlítése után indítja meg az ügyvéd a vevő tulajdonjogának bejegyzésére irányuló eljárást 10.600,-Ft eljárási díj megfizetése mellett. Az ügyintézési határidő 60 nap, de 16 ezer forint ellenében megsürgethető a folyamat. Ez utóbbi esetben az úgynevezett soron kívüli eljárásban a jogszabály szerint 30 napra rövidül az ügyintézési határidő. A gyakorlatban a 16 ezer forint befizetése után a talpraesett ügyfelek számára megnyílnak az ajtók, egy kis noszogatás mellett akár néhány nap alatt sor kerülhet a tulajdonjog bejegyzésére. Ez utóbbi természetesen nem jogi kategória, csak egy gyakorlati praktika.
Birtokátruházás
A birtokátruházás aktusát a felek birtokbavételi jegyzőkönyvben dokumentálják. A birtokbaadás jogi tényének rögzítésén túl a birtokbavételi jegyzőkönyvnek praktikus funkciója is van. A vevő a birtokátruházási jegyzőkönyv birtokában fog tudni új szerződést kötni a közműszolgáltatókkal.
A birtokátruházás nem merül ki a lakás kulcsainak átadásában. Az eladó további kötelezettségei általában, hogy átadja a vevő részére a közüzemi szolgáltatók “nullás” igazolásait, ilyen módon tanúsítva, hogy a közmű szolgáltatók felé nincs tartozás. Amennyiben társasházi ingatlanról van szó, hasonló célt szolgál a közös költség tekintetébena közös képviselő által kibocsátott igazolás is a lakás tartozásmentességéről.
A közművek átírását a birtokbaadást követően 15 napon belül kell a feleknek intézni. A bejelentést meg lehet tenni valamennyi szolgáltatóra vonatkozóan egy helyen, az e-bejelento.gov.hu oldalon. Az oldal használata ingyenes. Természetesen, akinek ez nem fekszik, intézhető az átírás személyesen is a kormányablakokban. Az e-bejelentő oldalán a közművek átírásánál a „felhasználóváltás” ügyintézést kell választani, és megadni a régi és az új felhasználó adatait, csatolni a kért dokumentumokat.
Különös hangsúly van a fennmaradó vételárhátralék kiegyenlítésének és a konyhanyelven kulcsátadásként emlegetett birtokátruházási aktus egyidejűségén. Ha az ingatlan birtokátruházása bármilyen oknál fogva akadályba ütközik, a vevő egyetlen hathatós ösztökélő eszköze az eladói teljesítés sürgetésére a vételár visszatartása. Ha a vevő feladja ezt a pozícióját azzal, hogy kiegyenlíti a teljes vételárat az ingatlan birtokbavételét megelőzően, jogi garanciák tekintetében meztelenre vetkőzik az eladó előtt és a praktikus értelemben haszontalan késedelmi kötbér marad a kezében, mint végső menedék.
Ezért írtjuk tűzzel-vassal a teljes vételár megfizetését követő 3. napon történő kulcsátadásra vonatkozó szerződéses rendelkezéseket. Ez egyébként ugyanúgy fordítva is igaz. Bármennyire is szépen kéri a vevő, hogy fizetés előtt beköltözhessen, az eladónak érdemes megvárnia az ingatlan birtokbaadásával az utolsó vételárrészlet teljesítését.
Lakcímváltozás bejelentése
Közvetve a birtokátruházás része lakás céllal történő vásárlás esetén, ha a vevő a megvásárolt ingatlanban új lakcímet létesít, ennek tényét be kell jelenteni az illetékes Kormányhivatalnál. Ebbben az esetben a vevő kormányhivatali ügyintézés során igébyelhet új lakcímkártyát.
Vagyonszerzési illeték
A megvásárolt ingatlan után adót kell fizetni. Ezt az adót hívják vagyonszerzési illetéknek. Ez az összeg nem foglaltatik benne a vételárban. A vagyonszerzési illetéket a NAV külön eljárásban veti ki a vevőre az adásvételi szerződés lebonyolítása után. Erre a teljes vételár megfizetését követő 1-2 hónapban lehet számítani. A NAV-hoz a dokumentumokat az adásvételi szerződéssel kapcsolatban eljáró földhivatal továbbítja, tehát a vevőnek itt nincs további teendője. Mértéke az ingatlan forgalmi értékének 4%-a. A forgalmi érték praktikus értelemben az esetek többségében megegyezik az ingatlan vételárával. Ez azt jelenti, hogy 100 millió forintos vételár esetén 4 millió forint illetéket fizet a vevő. A neten elérhetőek illetékkalkulátorok, melyek megkönnyítik az illeték kiszámítását:
Részletes információ a fentiekkel kapcsolatban cikkünkben olvasható.
Illetékmentesség, illetékkedvezmény
Van néhány tipikus eset, amikor a jogszabály kedvezményt vagy mentességet biztosít illeték összegéből. Ezen szabályok külföldiek ingatlanszerzése esetén is alkalmazhatóak. Ezekről a kedvezményekről ügyvédje fog pontos tájékoztatást adni.
Illetékmentesség illeti meg a vevőt például a következő esetekben:
- CSOK támogatással vásárolt ingatlanok esetében.
- Egyenesági rokonok vagy házastársak közötti adásvétel esetén.
- Építési telek vásárlása esetén, amennyiben a vevő vállalja, hogy 4 éven belül beépíti az ingatlant.
- Kapcsolt vállalkozások közötti ingatlanátruházás esetén.
Illetékkedvezmény jár a vevőnek:
- ha a vásárlást megelőző 3 éven belül vagy azt követő 1 éven belül másik lakását eladta. A megfizetendő illeték a megvett és az eladott lakás forgalmi értékének különbözete.
- új építésű ingatlan vásárlásakor 15 millió forintig, ha annak értéke nem haladja meg a 30 millió forintot. Ilyenkor a 15 millió forint feletti vételárrész után kell csak illetéket fizetni.
- ha első lakását vásárolja és nem töltötte be a 35. életévét és az ingatlan forgalmi értéke nem haladja meg a 15 millió forintot. Az illetékkedvezmény mértéke 50 százalék.
Ingatlan után fizetendő egyéb adók
A vagyonszerzési illetéken felül az ingatlan megszerzésével felmerülhetnek kevésbé közismert fizetési kötelezettségek. Helyi önkormányzati hatáskör az építményadó, illetve a telekadó mértékének meghatározása és kivetése. Az adót az köteles megfizetni, aki az ingatlan tulajdonosa adott naptári év január 1. napján. Az ingatlan hasznosításából származó jövedelem után személyi jövedelemadót kell fizetni, gazdálkodó szervezetek pedig az elért profit után nyereségadót fizetnek. Fontos kérdés az ÁFA fizetési kötelezettség tisztázása, ha az eladó az ÁFA törvény hatálya alá tartozik. A szabályozás összetettségére figyelemmel, ilyen esetben szaktanácsadó bevonása szükséges. Az ÁFA kérdésének tisztázása nem csak az eladó , de a vevő szempontjából elengedhetetlen, többek között a fordított ÁFA fizetésre vonatkozó speciális törvényi rendelkezésekre is.
Mikor kell személyi jövedelemadót fizetni ingatlan eladásakor?
Az eladónak akkor kell SZJA-t fizetnie, ha az eladási ár meghaladja a korábbi beszerzési vételárat, vagyis jövedelem keletkezik. Az adóalap: Eladási ár – vásárláskori ár – elszámolható költségek (pl. ügyvédi díj, felújítások, értékbecslés).
A számítás során levonhatók bizonyos költségek is, például az ügyvédi díj, az ingatlanközvetítői jutalék, vagy az értéknövelő beruházások (pl. felújítás) költségei, ha számlával igazolhatók.
Ha örökölt vagy ajándékba kapott ingatlan értékesítésére kerül sor, más szabályokat is figyelembe kell venni – érdemes ügyvéddel vagy adótanácsadóval egyeztetni!
Mennyi az SZJA mértéke?
A személyi jövedelemadó mértéke az adóalap 15%, de jó hír, hogy az adóalap a szerzést követő 2. évtől minden évfordulóval csökken az alábbiak szerint.
- 2. év: 90%
- 3. év: 60%
- 4. év 30%
- 5. év 0% – vagyis a szerzést követő 5 év után adómentesen eladható az ingatlan.
Az ingatlan megszerzésének időpontja nem magától értetődő. Azt a napot kell figyelembe venni, amikor az adásvételi szerződést benyújtották a földhivatalhoz. Az évfordulók tekintetében minden év január 1. napja számít egy újabb évnek. Tehát például egy 2024. december 31. napján megszerzett ingatlan 2029. január 1. napján, tehát lényegében 4 évvel később már adómentesen értékesíthető.
Kell-e szerepeltetni az adóbevallásban?
Igen, az eladásból származó jövedelmet a következő évi adóbevallásában fel kell tüntetni. Ha nincs adóköteles jövedelem (pl. 5 év eltelt vagy nem keletkezett jövedelem), akkor nem kell fizetni – de a bevallás ettől még kötelező.
Hogy alakul az adásvételi szerződés menete, ha szerződésszegés merül fel?
Az ingatlan adásvétel menetének áttekintése során szót kell ejteni arról is, hogy mi történik, ha nem minden alakul a terv szerint.
Mikor kell késedelmi kamatot kikötni?
Ingatlan adásvételi szerződés alapvető vevői kötelezettségvállalása a vételár határidőben történő megfizetése. A fizetési határidő betartásának ösztönzésére a legalapvetőbb jogi eszköz a határidő elmulasztása esetére kikötött késedelmi kamat.
Ennek météke álatlában a jegybanki alapkamathoz viszonyítva van megadva. Leggyakrabban a jegybanki alapkamat kétszeresét kötik ki a felek,de természetesen bármilyen más variáció is szóba jöhet. Fontos a szerződésben rögzíteni, hogy a késedelmi kamat nem a teljes vételár, hanem csak a késedelmesen teljesített részösszeg után fizetendő. Ha 10 millió forint a vételár és az eladó 1 millió forinttal esett késedelembe, nem mindegy, hogy a kamatot 10 millió vagy 1 millió után fizeti.
Mire való a késedelmi kötbér? Mekkora legyen a késedelmi kötbér összege?
Az eladó a teljes vételár megfizetésével egyidejűleg köteles az ingatlan kulcsait átadni a vevő részére. E kötelezettség szerződésszerű teljesítésének elmaradása esetén napi fix összegű kötbér bírhatja jobb belátásra a mulasztó eladót. Hasonló szerepe lehet a késedelmi kötbérnek az adásvételi szerződés alapján egyéb határidőre teljesítendő eladói kötelezettségek tekintetében is (tehermentesítés, dokumentumok beszerzése, nyilatkozatok beszerzése és megtétele, stb.)
A napi kötbér összegének kialakítása során érdemes figyelembe venni a környéken hasonló adottságú ingatlanra elérhető bérleti díjakat. Úgy kell az összeget meghatározni, hogy a kötbér havonta felmerülő összege, mindenképpen markánsan haladja meg a környéken jellemző bérleti díjakat. Ellenkező esetben nemhogy az ingatlan elhagyására, de inkább a maradásra ösztönözzük az eladót.
Elállhat-e az eladó vagy a vevő a szerződéstől?
Minden ingatlanos ügyvéd rémálma az elállás, de néha ez is az ingatlan adásvétel menetének része. Kizárólag akkor ejtjük ki a szánkon, ha az elvtelen megalkuváson kívül már semmilyen kompromisszum nem hozhatja a feleket közös nevezőre. Az elállás a szerződés megszüntetésére irányuló egyoldalú nyilatkozat. Az általános tévhittel szemben ilyen nyilatkozatot kizárólag az a szerződő fél tehet, akivel szemben a másik fél szerződésszegést követett el. Tehát elállni az adásvételi szerződés megkötése után egyik fél sem tud csak azért, mert meggondolta magát.
Eálálláshoz vezethet akár a vételár megfizetésével vagy akár a birtokátruházással kapcsolatos szerződésszegés. Az elállás következménye, hogy a szerződés úgy szűnik meg, mintha azt a felek soha meg sem kötötték volna. Az eladó visszafizeti az átvett vételárrészleteket, a vevő visszaszolgáltatja az ingatlant az eladónak.
Ha Irodánk gyakorlati tapasztalatait veszem alapul, akkor inkább beszélünk elméletről, vagy elszigetelt egzotikus esetekről, semmint kitapintható, köznapi gyakorlatról. Lakossági ingatlan adásvételi szerződések esetében már egy foglalónyi vételárrészlet visszafizetése is gyakorlati akadályokba ütközne egy vevői elállás esetén. Az eladó általában az összeget azonnal továbbadja egy másik lakásra és az átlag magyar család három forint megtakarítással nem rendelkezik, nemhogy milliós tételeket tudna mozgósítani az említett szélsőséges helyzetben.
Kapcsolódó cikkek:
- Foglaló vagy előleg?
- Ingatlan vételárának kiegyenlítése – vevői szempontok
- Ingatlan vételárának kiegyenlítése – eladói szempontok
- Bacskó Ügyvédi Iroda ügyvédi munkadíja
- Vételi ajánlat
Kérdéseivel keressen minket bizalommal! +36303001354