Ha valaki lakásvásárlásra, házvásárlásra vagy eladásra adja a fejét, fontos, hogy tisztában legyen azzal, hogy mi az ingatlan adásvétel menete Magyarországon. A következőkben összegyűjtjük és címszavakban bemutatjuk az adásvételi szerződés lebonyolításának a legfontosabb csomópontjait. Az egyes alcímek alatt megjelenő témák további cikkeinkben részleteikben kibontva is megtalálhatóak.
Állítsa be az ingatlan vételárát
Milyen lépésekből áll az ingatlan adásvétel menete lakás- vagy házvásárláskor?
Először is foglaljuk össze az ingatlan adásvétel menetét 12 pontba szedve:
- Ingatlanos ügyvéd kiválasztása
- Ingatlan felkutatása
- Tulajdoni lap lekérése, ellenőrzése
- Vételár alku az eladóval
- Adásvételi szerződés feltételeiben megállapodás
- Energetikai tanúsítvány és villamos biztonsági felülvizsgálat
- Banki kölcsön
- Adásvételi szerződés aláírása
- Tulajdonjog bejegyzése a földhivatalban
- Az ingatlan birtokátruházása
- Vagyonszerzési illeték megfizetése
- Személyijövedelemadó megfizetése
Házvásárlás előtt áll? Melyek az ingatlan adásvételi szerződés minimum feltételei?
Mielőtt végig megyünk a pontokon, érdemes tisztázni az ingatlan adásvételi szerződés legalapvetőbb sarokpontjait:
Melyek a szerződő felek kötelezettségei?
- Az eladó köteles átruházni az ingatlan tulajdonjogát és az ingatlan birtokát a vevőre.
- A vevő köteles az ingatlan vételárát megfizetni az eladónak.
- A felek szerződési nyilatkozatukat írásban kötelesek megtenni. Ennek hiányában érvénytelen a szerződés.
Néhány tipikus példa, amikor nem jön létre ingatlan adásvételi szerződés:
- Ha a felek megbeszélik ugyan a felsorolt minimum feltételeket, de nem foglalják írásba a nyilatkozataikat.
- Ha a felek a felsoroltakat leírják egymásnak emailben, ez csak bizonyos speciális feltételek teljesülése esetén minősül írásbeli nyilatkozatnak.
- Ha a felek megállapodnak az ingatlan adásvételében, de a megállapodásból nem derül ki egyértelműen a vételár vagy nem azonosítható az ingatlan, szintén nem jön létre a szerződés.
Milyen dokumentumok szükségesek az ingatlan adásvételi szerződéshez?
Lássuk továbbá, hogy milyen dokumentumok szükségesek és hasznosak az ingatlan eladás, illetve megvásárlása során:
- személyi okmányok (személyi igazolvány, útlevél, jogosítvány)
- lakcímkártya.
- tulajdoni lap
- térképmásolat családi ház vagy telek vásárlásakor
- társasházi alapító okirat
- energetikai tanúsítvány
- villamos biztonsági felülvizsgálat
- ingatlan biztosítási kötvényének másolata (nem kötelező, de rendkívül hasznos információ a vevő számára, hogy van-e biztosítás az ingatlanon, amire már esetleg vételárelőleget teljesített)
- banki kölcsön igénybevétele esetén a bank tájékoztatója az adásvételi szerződéssel szembeni követelményekről
- terhelt ingatlan esetén a teher törlési engedélye
- ha az ingatlant haszonélvezeti jog terheli és a haszonélvező elhunyt, a haszonélvező halotti anyakönyvi kivonata
Miért érdemes már az elején ingatlanjogász ügyvédet választani?
Mivel ingatlan adásvételi szerződést tető alá hozni bonyolultabb, mint amilyennek elsőre látszik, első lépés: Ingatlanos ügyvéd megbízása! Magyarországon sajnos bevett szokás, hogy a vevő csak az ingatlan felkutatása, az eladóval való megállapodás, illetve foglaló megfizetése után fordul először ügyvédhez. Ez egyben azt is jelenti, hogy a vevő a legfajsúlyosabb kérdésekben már elkötelezte magát, anélkül, hogy a kérdések jogi vetületére rálátása lenne. Nem szabadna döntést hozni ügyvédi konzultáció nélkül például:
- a vételárütemezésről
- az ingatlan tehermentesítésének menetéről
- a szerződésszegés szankcióiról.
De a sor a végtelenségig folytatható. Figyelemmel a fenti aggályokra, az ingatlan megvásárlásával kapcsolatos első kósza gondolat megfogalmazáskor az első út az ingatlanjogászhoz vezessen. Az általános piaci szokásokból kiindulva a konzultáció ingyenes lesz, szóval hajrá, tessék ügyvédet keresni. Fontos, hogy a vevő független ügyvédet fogadjon. Tehát az ügyvéd ne az ingatlanos vagy az eladó haverja legyen.
Mennyi a házvásárlás, lakásvásárlás ügyvédi munkadíja?
Az ingatlan adásvételi szerződések ügyvédi munkadíja jellemzően a vételár 0.3 – 0.7 százaléka között alakul. Általában az ügyvédi munkadíj összege a vételár mellett attól is függ, hogy mennyire bonyolult a szerződés. Kétnyelvű adásvételi szerződés esetén az ügyvédi munkadíj magasabb. Általában az ingatlan értékének a 0.5 – 1%-a között alakul. Az ügyvédi munkadíjat általában a vevő viseli
Irodánk ügyvédi munkadíja egy átlagos értékű ingatlan esetében a vételár 0.3%-a körül alakul. Így például egy 70 millió forint vételár mellett 210 ezer forint körül várható az Irodánk által felszámított ügyvédi munkadíj összeget.
90 millió forint vételár fölött a munkadíj összege nem emelkedik lineárisan az ingatlan vételárának összegével. Ebben a tartományban az ügyvédi munkadíjat elsősorban az ügylet bonyolultsága tükrében határozzuk meg. Az ingatlan vételára kisebb nyomatékkal esik latba. Így például egy 100 millió forintos vételárú ingatlan adásvételi szerződésének ügyvédi munkadíja 270 ezer forint is lehet, ha az ügylet egyébként egyszerű.
Irodánk díjazásával kapcsolatban bővebb információt itt talál.
Mire figyeljünk az ingatlan felkutatásakor és a vételi szándéknyilatkozat aláírásakor?
Ha már van ügyvéd, kezdődhet az ingatlan felkutatása. Hasznos segítséget nyújthat egy ingatlaniroda, de kérje minden esetben az ügyvéd tanácsát, mert a vitathatatlan előnyök mellett kockázatok is lehetnek ingatlanos bevonásában. Az ingatlanos megbízási díját az eladó fizeti, ezzel a vevőnek általában nincs dolga, de erre is érdemes rákérdezni.
Mikor írjunk alá vételi szándéknyilatkozatot?
A rövid válasz erre annyi lenne, hogy soha, ugyanis a vételi szándéknyilatkozat fogalma a következő: Aki szerződés megkötésére a vételi szándéknyilatkozattal ajánlatot tesz, ajánlati kötöttsége keletkezik. A vételi szándéknyilatkozat elfogadásával az eladó és a vevő között létrejön az adásvételi szerződés. Tehát a vételi szándéknyilatkozatban foglaltakat – ha az ajánlati kötöttséget nem zárták ki – nem lehet egyoldalúan visszavonni vagy módosítani.
Ha ingatlanos van az ügyben sajnos a vevő csak akkor fog tudni továbblépni az ingatlan kiválasztása után, ha az ingatlanközvetítőnél aláírja a vételi szándéknyilatkozatot és elhelyezi a vételár egy bizonyos százalékában meghatározott ajánlati biztosítékot. Az ingatlanos ehhez fogja kötni, hogy a vevő ajánlatát közvetítse az eladóhoz. Pénz átadását az adásvételi szerződés aláírását megelőzően lehetőség szerint el kell kerülni. Ha nem lehetséges, akkor törekedni kell minél kisebb összeg átadására. Az ingatlan adásvétel menete, hogy a folyamatot mindvégig ügyvéd felügyelje. Könnyen oda veszhet az átadott összeg, ha hazai viszonyokban járatlan vevő óvatlan.
Mi a különbség a vételi ajánlat és a vételi szándéknyilatkozat között?
A válasz itt is rövid: semmi. Sokszor találkozunk még szakmai oldalakon is olyan megállapítással, hogy míg a vételi ajánlat ajánlati kötöttséget keletkeztet, addig a vételi szándéknyilatkozat csak egy ártatlan jelzés az eladónak, hogy a vevőt érdekli az ingatlan.
Ez teljesen téves kijelentés. A vételi ajánlat fogalma segít átlátni a helyzetet: A vételi ajánlat a vevő egyoldalú írásbeli nyilatkozata, amiben minimálisan a vételár és az ingatlan megjelölésével kifejezi az eladó felé az arra vonatkozó szándékát, hogy az ingatlant meg szeretné vásárolni. Tehát függetlenül attól, hogy egy dokumentumot minek nevezünk, vételi szándéknyilatkozat vagy kistörpe a címe, ha a fentieket tartalmazza, azzal megtörtént a vételi ajánlat és ez köti a vevőt.
Ha házvásárlás előtt áll nem írjon alá semmilyen dokumentumot, amíg nem konzultált ügyvéddel. Könnyen pórul járhat, aki óvatlanul ír alá ilyen dokumentumokat.
Miért és hogyan kell ellenőrizni a tulajdoni lapot?
A magyarországi ingatlanok adatait a földhivatal az ingatlan-nyilvántartásban közhiteles módon tárolja. Ezekről a nyilvánosan hozzáférhető adatokról kérhet kivonatot bárki a tulajdoni lap lekérésével. Az adatok demokratikus hozzáférését biztosítja, hogy tulajdoni lap akár az ügyfélkapun keresztül elektronikusan is lekérhető. Ráadásul magánszemélyek számára jelenleg évi kettő tulajdoni lap lekérése ingyenes. Mivel január elsejével megszüntették a nem hiteles tulajdoni lap intézményét, ezért most már csak hiteles tulajdoni lapot lehet lekérni, lekérésenként 4.800,-Ft ellenében az ingyenes lekérési lehetőségek felhasználása után.
A tulajdoni lap három részből áll, amit a tulajdoni lap I.-III-ig terjedő római sorszámokkal jelöl. Az első részen találhatóak az ingatlan adatai, a második részen az ingatlanra bejegyzett jogok, míg a harmadik rész az úgynevezett teherlap, ami kis leegyszerűsítéssel az ingatlanra bejegyzett terheket rögzíti. Az ingatlan adásvétel menete során a tulajdoni lap lekérése az ingatlan felmérésének legelső, esszenciális lépése. Ezen lépés hiányában az ingatlan adásvételi szerződés tekintetében bármilyen kötelezettségvállalás megtétele korai.
Mi a teendő, ha teher van a tulajdoni lapon?
Ha az ingatlan terhelt, ezt a körülményt az adásvételi szerződésben kezelni kell. Ennek legfontosabb vezérelve, hogy ne állhasson elő olyan helyzet, hogy az eladó együttműködésének elmaradása esetén a vevő elveszítse a pénzét.
Leggyakoribb terhek a banki zálogjog, illetve a végrehajtási jog. Ezek kezelése akkor biztonságos, ha a vevő a tehermentesítéshez szükséges összeget a teher jogosultjához – bankhoz, végrehajtóhoz – teljesíti közvetlenül a vételár terhére. Ilyen módon teljesül az előző bekezdésben említett alapelv és az eladó együttműködésének elmulasztása sem vezet a szerződés meghiúsulásához, illetve minimálisra csökken a vevő pénzügyi kockázata.
Tipikus teher a tulajdoni lapon a haszonélvezeti jog. A haszonélvező a vevő szemszögéből praktikusan nézve olyan, mint egy további eladó fél. A haszonélvezőnek is meg kell jelennie a szerződéskötéskor. A haszonélvező az adásvételi szerződésben lemond a haszonélvezeti jogáról és hozzájárulását adja, hogy azt a földhivatal törölje az ingatlan tulajdoni lapjáról.
Hogyan alakul az ingatlan vételára, és mi a különbség a foglaló és az előleg között?
Ne feledkezzen meg arról, hogy Magyarországon az ingatlan vételárából alkudni szokás. Mivel ezt minden eladó tudja ezért a hirdetésben feltüntetett ár általában valamivel magasabb, mint amennyit az eladó kapni szeretne érte. Ne legyen szégyenlős, alkudjon bátran. Az adásvételi szerződés vételára tekintetében az eladó és a vevő érdekei ellentétes irányúak. A linkelt cikkek ebben a tekintetben jó iránymutatásul szolgálhatnak. Ökölszabályként rögzíthető, hogy a vevő számára optimális vételárütemezés, ha 10% foglaló megfizetését követően a vételár fennmaradó részét csak a kulcsátadással egyidejűleg fizeti meg az eladó részére.
Mi is a foglaló?
A szerződés meghiúsulásáért felelős fél az adott foglalót elveszíti (vevő), a kapott foglalót kétszeresen köteles visszafizetni (eladó).
Mikor adjunk foglalót?
Foglalót a vevő biztonsággal kizárólag az adásvételi szerződés aláírását követően tud átadni az eladónak. Az ingatlan adásvételi szerződés a földhivatalba benyújtható, és a beadvány széljegyzésével (szükség esetén vevői jog bejegyzésével) a vevő ranghelye biztosított, ami tulajdonszerzését jelentősen védi.
A foglaló átadása vételi szándéknyilatkozat, vételi ajánlat, foglalós papír és egyéb jogi szörnyszülött alapján a vevő kockázata. Ezek az okiratok egyrészt nem jelennek meg az ingatlan tulajdoni lapján, másrészt az adásvételi szerződéssel ellentétben a felek megállapodásának feltételeit csak töredékesen tartalmazzák.
Mekkora összegű foglalót érdemes fizetni?
A foglaló mértéke általában a vételár 10%-ának megfelelő összeg, de ezen összeg emelhető illetve csökkenthető a szerződő felek megállapodása függvényében. Amennyiben a foglaló eltúlzott mértékű a szerződő felek bármelyike a bírósághoz fordulhat és a túlzott mértékű foglaló összegének csökkentését kérheti. A foglaló elméletben mindkét felet védi, a gyakorlatban inkább azt a felet, aki a foglalót kapta. A vevő legfeljebb követelheti a foglaló kétszeresét, de hogy meg is kapja-e az más kérdés. Erre figyelemmel a vevő érdeke általában inkább az, hogy a foglaló összege minél alacsonyabb legyen.
Foglaló vagy előleg?
A foglalóval kapcsolatban leggyakrabban felmerülő kérdés: foglaló vagy előleg? A foglaló aszerint számolandó el, hogy melyik fél felelős a szerződés meghiúsulásáért. Az előleg ezzel szemben a szerződés meghiúsulása esetén feltétel nélkül visszajár a vevőnek.
Előleg az ingatlan adásvételi szerződés teljesítése során átadott valamennyi vételárrészlet. Az adásvételi szerződés során előlegként említett összegek bármilyen esetben visszajárnak a vevőnek, ha a szerződés megszűnik. Az előleg visszafizetésének kötelezettsége teljesen független attól, hogy az adásvételi szerződés milyen okból szűnt meg.
Ahogyan azt már leírtuk, az előleggel szemben a szerződés meghiúsulásáért felelős vevő az átadott foglalót elveszíti, ha pedig a foglalót eladóként kapta, kétszeresen köteles visszafizetni.
Ki és hogyan készíti elő az adásvételi szerződést házvásárláskor?
Az ajánlat elfogadását követően megtörténhet az adatok felvétele és a szerződés előkészítése. A dokumentációt ügyvéd készíti elő.
Külföldi szerződő felek esetén habár olcsóbb lehet a szolgáltatás, ha a szerződés csak magyarul készül, azonban ez külföldi vevő oldaláról elfogadhatatlan megoldás, ha a vevő nem beszél magyarul. Kétnyelvű ügyintézésre érdemes ügyvédi munkadíj ajánlatot kérni, ezen nem szabad spórolni. Nem elegendő, ha tolmács vagy rokon fordítja, magyarázza a szerződés szövegét. Bonyolult jogi dokumentumról van szó, ahol minden vesszőnek jelentősége van.
Ki biztosítja az energetikai tanúsítványt, és mit tud meg belőle a vevő?
Az energetikai tanúsítványt a vonatkozó kormányrendelet alapján az eladónak kell biztosítania: a szerződéskötés napjáig be kell mutatnia a vevőnek, és legkésőbb a birtokbaadás napjáig át kell adnia.
Az energetikai tanúsítvány bemutatja az ingatlan energetikai besorolását (pl. AA++-tól JJ-ig), így a vevő információt kap az épület energiafogyasztásáról, fűtési-hűtési költségeiről és környezeti hatásáról. Az energetikai tanúsítvány szintén tartalmaz útmutatást az ingatlan energetikai korszerűsítésével kapcsolatban.
Segít a vevőnek felmérni az ingatlan fenntartási költségeit és esetleges korszerűsítési igényeit (pl. szigetelés, fűtésrendszer cseréje), ami befolyásolhatja a vásárlási döntést vagy az alku alapját. A jobb energetikai besorolás (pl. AA) növelheti az ingatlan piaci értékét, míg egy rosszabb besorolás (pl. JJ) csökkentheti azt, így a tanúsítvány az ártárgyalások szempontjából is releváns.
Kötelező-e a villamos biztonsági felülvizsgálat ingatlan adásvételkor?
A lakás villamos berendezéseinek műszaki állapotát ellenőrizni kell bérbeadáskor és tulajdonosváltáskor és ennek eredményét jegyzőkönyvben kell rögzíteni. Áramütés elleni védelem és tűzvédelem szempontjából kell felmérni az ingatlan villamos hálózatát és villamos berendezéseit. A korábban elvégzett vizsgálat jegyzőkönyve akkor fogadható el, ha 6 évnél nem régebbi.
Sokszor kérdezik tőlünk, a következőket:
- Kötelező-e a villamos biztonsági felülvizsgálat elvégzése? – Igen, kötelező.
- Lehet-e adásvételi szerződést kötni villamos biztonsági felülvizsgálat nélkül? – Lehet szerződni, a jogalkotó csak annyit ír elő, hogy az ügyvédnek tájékoztatnia kell a feleket a villamos biztonsági felülvizsgálattal kapcsolatos kötelezettségről. A kérdés inkább az, hogy érdemes-e vállalni a kockázatát, hogy a beköltözést követően megcsapjon az áram?
- Kinek kell elvégeztetnie a villamosbiztonsági felülvizsgálatot? – Az eladó kötelezettsége a vizsgálat elvégeztetése.
- Ki viseli a vizsgálat költségét? – A felek szabad megállapodásának kérdése.
- A szerződéskötésre kész kell-e lennie a jelentésnek vagy elég, ha a szerződéskötés után adja át az eladó? – Nem kötelező a villamos biztonsági felülvizsgálatot a szerződéskötésig elvégezni, de ha a vevő csak a szerződéskötés és a foglaló átadása után kapja meg a kedvezőtlen megállapításokat tartalmazó jegyzőkönyvet, akkor már viszonylag kevés lehetősége marad a helyzet kezelésére.
Mire figyeljünk bankhitel igénybevétele esetén a házvásárlás során?
Valamennyi kereskedelmi bank elvárása, hogy bankspecifikus rendelkezések kerüljenek az ingatlan adásvételi szerződésbe. A legfrissebb banki tájékoztatók egy gyors google kereséssel egyébként nyilvánosan elérhetőek. Jelenlegi jogszabályi korlátozások mellett a forintalapú lakáscélú jelzáloghitel összege főszabályként nem haladhatja meg a fedezeti ingatlan forgalmi értékének 80 százalékát (bizonyos esetekben, pl. első lakásszerzésnél, 90 százalékát). Van lehetőség ennél nagyobb arányú hitel felvételére is bizonyos speciális körülmények esetén, illetve pótfedezet bevonásával. Utóbbi az esetben a banki jelzálogot a pótfedezeti ingatlanra is bejegyzik.
A gyermeket nevelők vagy vállalók állami támogatást is igénybe vehetnek lakásvásárláshoz:
- Kamattámogatott lakáshitel (CSOK Plusz)
- Babaváró hitel (önerőként veszik figyelembe banki lakáshitel igénylése esetén)
Mi történik, ha a vevő nem kap hitelt a lakásvásárláshoz?
A vevőtől minden esetben elvárható, hogy a szerződéskötés pillanatában mérlegelje teljesítőképességét. A vevőnek számolnia kell azzal az eshetőséggel is, hogy hogyan teljesít, ha esetleg nem kap hitelt. Általában tehát kijelenthető, hogy nem lehet megfelelő kimentési indok a vevő oldalán, ha nem kapja meg az igényelt hitelt. Ez egyben azt is jelenti, hogy amennyiben a szerződés emiatt meghiúsul a vevő elveszíti a foglalót, az neki nem jár vissza. Mivel a felek főszabály szerint eltérhetnek a jogszabályi rendelkezésektől, nincs akadálya, hogy úgy állapodjanak meg a szerződésben, hogy a foglaló visszajárjon, ha a vevő nem kap hitelt. Köztes megoldás lehet, ha a felek úgy állapodnak meg, hogy a foglalónak csak egy részét köteles ilyen esetben az eladó visszafizetni, a fennmaradó összeget pedig megtarthatja.
Hogyan csökkenti a kockázatot az előzetes értékbecslés és az előzetes hitelminősítés?
A felsorolt kockázatok jelentősen csökkenthetőek, ha a vevő előzetes értékbecslést kér az ingatlanra a banktól. Ez azt jelenti, hogy a bank az értékbecslést az adásvételi szerződés megkötését megelőzően elvégzi és megállapítja az ingatlan fedezeti értékét. Az adásvételi szerződés megkötését követően elvégzett hitelbírálat során ez a fedezeti érték lesz irányadó, így az ingatlan értékeléséből adódó kockázat kizárható.
Még nagyobb biztonságot jelent, ha a vevő előzetes hitelbírálatot is kér a banktól, amely a banki gyakorlattól függő ideig érvényes. Azonban, míg az előzetes értékbecslés megvan 1-2 hét alatt, a hitelminősítés, akár 1 hónapot is igénybe vehet. Ezért ez a megoldás akkor már kevésbé jön szóba, amikor már megvan a konkrét ingatlan és az eladó türelmetlenül várja az aláírást.
Hol és mikor kerül sor az adásvételi szerződés aláírására?
Ha a tervezet szövegét a felek elfogadták, az ingatlan adásvétel menete, hogy sor kerül a szerződés aláírására. Ennek helyszíne általában a vevő ügyvédjének irodája. Kerüljük, hogy a szerződés aláírására külső helyszínen, például az ingatlanos irodájában vagy a megvásárolandó ingatlanban kerüljön sor, mivel a professzionális feltételeket elsősorban a vevő ügyvédje tudja garantálni.
Gyakran ismételt kérdések
Az emberek ezeket is keresik ezzel kapcsolatban.
A cikk szerzője
ügyvéd | ingatlan szakjogász
Több mint 20 éve dolgozom ügyvédként, szakterületem az ingatlanjog. Munkám során magánszemélyek és vállalkozások számára nyújtok jogi támogatást ingatlan-adásvételek, ajándékozások, társasházi ügyek és egyéb ingatlanjogi kérdésekben.
Szakértelemmel és tapasztalattal az ön ingatlan ügyeiben.
Keressen bizalommal!
Jogi nyilatkozat: A cikkben szereplő információk általános tájékoztatást nyújtanak, és nem minősülnek konkrét jogi tanácsadásnak. Egyedi ügyekben kérjük keressen minket.
Oszd meg a cikket:
