Osztatlan közös tulajdon fogalma
Az osztatlan közös tulajdonról akkor beszélünk, ha az ingatlan tulajdonjoga nem különálló fizikai részekre tagolva, hanem meghatározott eszmei hányadrészek szerint illeti meg a feleket (2013. évi V. törvény 5:73. §). A tulajdonostársak mindegyike jogosult a teljes vagyontárgy birtoklására és használatára, e jog gyakorlása során azonban nem sértheti a többi tulajdonostárs jogait és az ingatlanhoz fűződő méltányolható érdekeit (2013. évi V. törvény 5:74. §). Az eszmei hányad kizárólag a dolog egészéhez viszonyított tulajdoni részesedés mértékét rögzíti, és nem feleltethető meg a valóságban lekerített telekrésznek vagy önálló épületrésznek.
A tulajdonközösségek fennállása a gyakorlatban tartós konfliktusforrást jelent. Íme néhány klasszikus példa, amikor osztatlan közös tulajdon jön létre:
- Gyakori az öröklés során létrejövő osztatlan közös tulajdon, ahol az örököstársak eltérő vagyoni helyzete és jövőbeli szándékai miatt a közös vagyontárgy állagmegóvása, felújítása vagy hasznosítása ellehetetlenül.
- Házassági életközösségek felbontásakor az együttélés megszűnése kényszeríti ki a vagyoni viszonyok végleges rendezését. .
A magyar magánjog alapelve értelmében a tulajdonközösség fenntartására egyetlen tulajdonostárs sem kényszeríthető. A jogalkotó a tulajdonostársak bármelyikének alanyi jogává teszi az osztatlan közös tulajdon megszüntetése iránti igény bírósági vagy egyezségi érvényesítését, amely jogról érvényesen lemondani nem lehet (2013. évi V. törvény 5:83. § (1)).
Állítsa be az ingatlan vételárát
Milyen jogi eszközök állnak rendelkezésre az osztatlan közös tulajdon megszüntetésére peren kívül?
A jogviták megelőzése és az elhúzódó peres költségek elkerülése érdekében a rendezés elsődleges iránya a tulajdonostársak konszenzusán alapuló megállapodás kidolgozása. A felek akarati autonómiája széles mozgásteret biztosít az ingatlan jogi sorsának rendezésére.
Hogyan biztosít dologi hatályt a használati megosztási szerződés bejegyzése?
A használati megosztási szerződés jogilag nem szünteti meg az osztatlan közös tulajdont, azonban rendezi a mindennapi birtoklás, használat és költségviselés kereteit. A szerződés elengedhetetlen eleme az ingatlan kizárólagos és közös használatú területeinek pontos rögzítése, földmérő által készített, záradékolt változási vázrajz mellékelésével, a közüzemi almérők felszerelésének elrendelése, valamint a fenntartási és értéknövelő munkálatok elszámolási rendjének kidolgozása.
Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény (Inytv.) 24. § (1) bekezdése és a végrehajtási rendelet (179/2023. (V. 15.) Korm. rendelet 49. §) áttörte a korábbi kötelmi korlátokat azzal, hogy megteremtette a közös tulajdon használatára vonatkozó jog önálló bejegyezhetőségét az ingatlan-nyilvántartás III. részére (terhek). A tulajdoni lapra bejegyzett használati jog dologi jogi hatályt nyer, ami azt jelenti, hogy az ingatlanhányad jövőbeli vevőjével vagy örökösével szemben is közvetlenül, peres bizonyítási nehézségek nélkül érvényesíthető, kiküszöbölve a korábbi bírói gyakorlat relatív hatályból fakadó bizonytalanságait.
Az ingatlan természetbeni megosztása
Az ingatlan természetbeni megosztása a gyakorlatban telek ingatlannál, földterületnél jöhet szóba vagy olyan épületnél, ami társasházzá alakítható. Az eljárás eredményeként az eredeti, egy helyrajzi számon nyilvántartott ingatlan helyett egymástól független, önálló helyrajzi számmal nyilvántartott ingatlanok jönnek létre.
Ez az eljárás kizárólag a tulajdonostársak teljes konszenzusával indítható el. A felek akarata azonban önmagában nem elegendő: a fizikai felosztásnak szigorú építésügyi, műszaki és településrendezési jogszabályoknak kell megfelelnie, amelyek meglétét az eljáró hatóságok vizsgálják. A megosztás alapvető előfeltétele az építésügyi szabályok maradéktalan betartása.
Telek megosztása
A telekmegosztás kizárólag akkor engedélyezhető, ha a felosztás után keletkező új telkek mindegyike megfelel az országos településrendezési követelményeknek (OTÉK/TÉKA) és az adott település helyi építési szabályzatának (HÉSZ). Kiemelt szempont a kialakítható legkisebb telekméret és a minimális utcafronti szélesség elérése, a megengedett beépítettségi százalék tiszteletben tartása, valamint az, hogy minden újonnan képződő ingatlan közvetlen és önálló közúti kapcsolattal rendelkezzen. Ezen felül biztosítani kell az önálló közművesítést vagy a közműkapcsolatok szétválasztásának műszaki feltételeit is. Amennyiben a meglévő telek adottságai nem teszik lehetővé az előírásoknak megfelelő különálló telkek kialakítását, a telekalakítás nem engedélyezhető.
A folyamat gyakorlati megvalósítása ingatlanrendező földmérő szakember bevonásával indul, aki elkészíti a kitűzési és megosztási változási vázrajzot, valamint a területkimutatást. A vázrajz földhivatali záradékolását követően az illetékes kormányhivatal mint ingatlanügyi hatóság előtt telekalakítási engedélyezési eljárást kell lefolytatni, amelybe a helyi építésügyi hatóságot és az érintett közműszolgáltatókat is bevonják. A jogerős és véglegessé vált telekalakítási engedély alapján a tulajdonostársak ügyvéd által ellenjegyzett telekalakítási és közös tulajdont megszüntető szerződést kötnek, amely rögzíti, hogy az új helyrajzi számú földrészletek kinek a kizárólagos (1/1) tulajdonába kerülnek.
Az eljárás a véglegessé vált hatósági engedély, a záradékolt változási vázrajz és az ügyvéd által ellenjegyzett szerződés földhivatali benyújtásával zárul, amellyel az ingatlan-nyilvántartásban létrejönnek az új, önálló telkek.
Társaházzá alakítás
A társasházzá alakítás feltétele, hogy az ingatlanon álló felépítményben műszakilag legalább két önálló, lakásként vagy nem lakás céljára szolgáló helyiségként funkcionáló egység legyen kialakítható (2003. évi CXXXIII. törvény 1. § (1)). A folyamat során a tulajdonostársak elfogadják az alapító okiratot, és záradékolt szintenkénti építészeti alaprajz alapján az ingatlan-nyilvántartásban külön tulajdonként nyittatnak albetéteket, megszüntetve a felépítményekre vonatkozó közös tulajdont és a törvényes elővásárlási kötelezettséget.
A tulajdoni hányad kivásárlása
Ha az ingatlan természetben nem osztható meg, a tulajdonosok kivásárolhatják egymást az ingatlanból. A tulajdoni hányad kivásárlása során az egyik tulajdonostárs pénzbeli megváltási árat fizet a másik félnek, ezáltal az ingatlan egésze vagy egy koncentráltabb része egyetlen személy tulajdonába kerül.
Ez az ügylet adásvételnek minősül, amely írásban érvényesen létrejön, a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséhez azonban ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat (vagy közokirat) és kötelező jogi képviselet szükséges. A kivásárlással tulajdont szerző felet a visszterhes vagyonátruházási illeték általános szabályai szerint 4%-os mértékű illetékfizetési kötelezettség terheli a megszerzett illetőség forgalmi értéke után (1990. évi XCIII. törvény 19. § (1)). A vételár meghatározásánál segítség lehet elfogulatlan, igazságügyi módszertant követő ingatlanértékbecslés bevonása a későbbi feltűnő értékaránytalansági viták kizárására.
Az ingatlan közös piaci értékesítése
A közös piaci értékesítés akkor válik szükségszerűvé, ha a tulajdonostársak egyike sem rendelkezik a kivásárláshoz elegendő tőkével vagy hitelképességgel. Ebben az esetben lehet megoldás, ha a tulajdonostársak közösen meghirdetik és eladják az ingatlant.
A befolyó vételárat a tulajdoni hányadok arányában felosztásával mindegyik tulajdonostárs hozzájut az őt megillető vagyoni részhez.
| Megszüntetési módozat | Alkalmazandó jogi forma | Fő előnyök | Eljárási feltételek és korlátok |
| Kivásárlás (megváltás) | Adásvételi szerződés | Teljes vagyoni rendezés, kizárólagos tulajdonszerzés | Fizetőképesség, 4% vagyonszerzési illeték |
| Közös értékesítés | Együttes adásvétel 3. személy felé | Piaci forgalmi érték készpénzesítése valamennyi félnek | Konszenzus a minimális eladási ár tekintetében |
| Társasházzá alakítás | Társasházi alapító okirat | Forgalomképes albetétek, nincs elővásárlási kényszer | Legalább 2 önálló egység, építészeti vázrajz |
| Telekalakítás | Földhivatali engedélyezési eljárás | Teljes jogi szétválás, önálló helyrajzi számok | HÉSZ telekméret és építésügyi előírások betartása |
| Használati megosztás | Dologi hatályú szerződés | Forgalomképesség, hitelezhetőség biztosítása | Nem szünteti meg magát a közös tulajdont |
Hogyan zajlik a bíróság előtt az osztatlan közös tulajdon megszüntetése?
Ha a felek között a peren kívüli egyezség nem jön létre, bármelyik tulajdonostárs keresettel fordulhat az illetékes bírósághoz a közös tulajdon megszüntetése iránt (2013. évi V. törvény 5:84. §). A bíróság nem hozhat tetszőleges döntést; a törvényi rendelkezések és a Kúria 1/2017. (IX. 11.) PK véleménye szigorú fokozatossági rendet írnak elő.
A megszüntetési formák bírósági sorrendje
A jogszabályi hierarchia élén a természetbeni megosztás áll. A bíróság köteles megvizsgálni, hogy az ingatlan fizikailag megosztható-e önálló részekre úgy, hogy az ne járjon az ingatlan rendeltetésszerű használatának ellehetetlenülésével vagy aránytalan értékcsökkenéssel.
Ha a természetbeni megosztás nem kivitelezhető vagy aránytalan érdeksérelmet okozna, a bíróság az egyik tulajdonostárs általi megváltást vizsgálja meg. A megváltásra senki sem kényszeríthető: a bíróság csak olyan tulajdonostárs tulajdonába adhatja a másik fél hányadát, aki ezt kifejezetten vállalja, és hitelt érdemlően igazolja a vételár kifizetésének képességét.
A társasházzá alakítás bírósági elrendelése megelőzi a kényszerárverést. Ha a felépítmény megfelel a társasházi törvény előírásainak, a bíróság egyes tulajdonostársak tiltakozása ellenére is létrehozhatja a társasházat (valamennyi fél egyhangú tiltakozása esetén azonban nem), és az ítélet közvetlenül pótolja a felek által alá nem írt alapító okiratot (1/2017. (IX. 11.) PK vélemény 2. pont).
A kényszerárverés elrendelése kizárólag végső megoldásként (ultima ratio) alkalmazható, ha a fenti módok egyike sem valósítható meg. Az árverést a Magyar Bírósági Végrehajtói Kar elektronikus felületén bonyolítják le a bíróság által meghatározott legkisebb kikiáltási áron, amely a piaci ártól sok esetben elmarad, így a felek vagyoni veszteséget szenvedhetnek el. A bíróság nem alkalmazhat olyan megszüntetési módot, amely ellen valamennyi peres fél egyhangúlag tiltakozik (2013. évi V. törvény 5:84. §).
Hogyan érinti a pert a 2025. január 15-től hatályos letéti szabályozás?
A Polgári perrendtartásról szóló 2016. évi CXXX. törvény vonatkozó, a közös tulajdon megszüntetésére irányuló perekre irányadó rendelkezésének hatálybalépése átalakította a peres taktikát a tulajdoni hányad megváltása esetén. Korábban a bíróságok széles körben hoztak úgynevezett vagylagos (alternatív) ítéleti rendelkezéseket: elrendelték az alperes hányadának felperes általi megváltását 30–60 napos fizetési határidővel, azzal a feltétellel, hogy a határidő eredménytelen letelte esetén az ingatlant árverés útján kell értékesíteni.
Az új ingatlan-nyilvántartási eljárás automatizált bejegyzési logikájával összefüggésben a jogalkotó szűkítette a feltételes ítéletek kibocsátásának lehetőségét. A hatályos Pp. 347/A. § alapján a bíróság kizárólag akkor hozhat a tulajdonjog átruházását elrendelő megváltási ítéletet, ha a megváltási árat (biztosítékot) a magához váltó tulajdonostárs a bíróságnál bírói letétbe helyezte.
Amennyiben a tulajdont megszerezni kívánó fél a bíróság által kitűzött határidőben nem teljesíti a letétbe helyezést, a bíróság a megváltást nem rendelheti el, és közvetlenül áttér a következő alkalmazható fokozatra, elrendelve az ingatlan árverési értékesítését. Ez a jogszabályi gát véget vet az elhúzódó, fedezet nélküli pereskedésnek és a fizetésképtelen felperesek időhúzásának.
Hogyan számítja ki a bíróság a megváltási árat és hogyan bírálja el a többlethasználatot?
A megváltási ár alapja az ingatlannak az ítélethozatal pillanatában irányadó forgalmi értéke, amelyet a bíróság által kirendelt igazságügyi ingatlanforgalmi szakértő állapít meg (1/2017. (IX. 11.) PK vélemény).
A kúriai gyakorlat élesen elválasztotta a dologi tulajdoni hányad értékét és a kötelmi használati igényeket:
- A megváltási összeget kizárólag a telekkönyvbe bejegyzett eszmei tulajdoni hányad és az ingatlan teljes forgalmi értékének szorzata határozza meg.
- Az a körülmény, hogy valamelyik tulajdonostárs a saját tulajdoni arányánál kisebb részt használ, vagy az ingatlanból teljesen kiszorult, nem csökkenti a használatból kirekesztett fél eszmei hányadának megváltási értékét.
- A többlethasználat kizárólag önálló kötelmi jogi jogcímen, többlethasználati díj iránti viszontkereset vagy beszámítási kifogás formájában érvényesíthető a bíróság előtt.
Mikor utasítja el a bíróság a keresetet alkalmatlan idő vagy joggal való visszaélés miatt?
A bíróság kivételesen elutasítja a megszüntetés iránti keresetet, amennyiben a megszüntetés iránti fellépés alkalmatlan időre esik, vagy az alanyi jog gyakorlása visszaélésszerű (2013. évi V. törvény 5:83. § (2)).
Az alkalmatlan idő fogalmát a bírói gyakorlat szűken értelmezi (1/2017. (IX. 11.) PK vélemény): olyan átmeneti, bizonyíthatóan rövid távon megszűnő akadályt feltételez, amely mellett a megszüntetés az alperesnek súlyos, aránytalan érdeksérelmet okozna. Ilyen eset az ingatlan közvetlen környezetét érintő, átmeneti rendkívüli értékcsökkentő körülmény, vagy a küszöbön álló közművesítés, amely rövid határidőn belül jelentős vagyoni többletet eredményez. Tartós élethelyzet, általános inflációs környezet vagy a kötelezett szociális rászorultsága önmagában nem alapozza meg az alkalmatlan idő kifogását.
A joggal való visszaélés akkor állapítható meg, ha a felperes keresetindítása nem a vagyoni elrendezést célozza, hanem kifejezetten a tulajdonostárs ellehetetlenítésére, zaklatására vagy az ingatlan spekulatív, kényszerárverési áron történő megszerzésére irányul.
Mennyi ideig tart az osztatlan közös tulajdon megszüntetése iránti per?
Az osztatlan közös tulajdon megszüntetése iránti polgári perek időtartama első fokon jellemzően 1–2 évig tart, fellebbezés és másodfokú eljárás esetén a jogerős ítélet meghozatala a 2–3 éves időtartamot is elérheti. Az eljárás hosszát alapvetően az igazságügyi szakértői bizonyítás határozza meg.
A per elhúzódásához vezet az ingatlan műszaki megoszthatóságának vizsgálata, a helyszíni szemle lefolytatása, a forgalmi érték szakértői megállapítása és a felek szakértői véleményre tett észrevételeinek megválaszolása. Emellett a társasházzá alakítás építészeti vázrajzainak hatósági jóváhagyása, valamint az új eljárásjogi szabályok szerinti bírói letéti határidők biztosítása is hónapokkal hosszabbítja meg a tárgyalási ciklusokat.
Milyen speciális szabályok vonatkoznak a termőföldek osztatlan közös tulajdonának megszüntetésére?
A mező- és erdőgazdasági hasznosítású földek tekintetében a polgári törvénykönyvi szabályozást megelőzi a földeken fennálló osztatlan közös tulajdon felszámolásáról szóló 2020. évi LXXI. törvény (Foktftv.) és annak végrehajtási rendelete (647/2020. (XII. 23.) Korm. rendelet).
A birtokrendezési program indításakor közzétett agrártárcai tájékoztatások szerint hozzávetőleg egymillió helyrajzi számon, több millió hektár termőföld állt osztatlan közös tulajdonban, több millió tulajdonost érintve. A jogalkotó célja a rendszerváltást követő kárpótlási földosztás nyomán kialakult elaprózódott struktúra felszámolása volt.
A termőföld-megosztás törvényes területi minimumai
A törvény értelmében a termőföld fizikai felosztása kizárólag akkor engedélyezhető, ha a megosztás eredményeként kialakuló új ingatlanok mindegyike eléri a jogszabályban taxatíve rögzített területi alsó határokat (2020. évi LXXI. törvény és a 647/2020. (XII. 23.) Korm. rendelet vonatkozó rendelkezései).
| Művelési ág besorolása | Törvényes területi minimum mértéke |
| Szántó, rét, legelő, erdő, fásított terület | 1,0000 hektár (10 000 m²) |
| Szőlő, kert, gyümölcsös, nádas | 0,3000 hektár (3 000 m²) |
| Zártkerti föld (fekvéstől függetlenül) | 0,1500 hektár (1 500 m²) |
Ha egy tulajdonostárs tulajdoni hányada alapján kimérhető földrészlet nem éri el ezt a nagyságot, számára önálló ingatlan nem alakítható ki. Az érintett fél választhat a tulajdoni hányadok más tulajdonostárssal történő összevonása vagy a hányad pénzbeli megváltása között.
A bekebelezés törvényi eljárása
Ha a teljes földrészlet térmértéke nem teszi lehetővé legalább két önálló minimum terület kialakítását, az osztatlan közös tulajdon megszüntetése az ingatlan egyetlen tulajdonostárs általi tulajdonba vételével, azaz bekebelezéssel történik (2020. évi LXXI. törvény bekebelezésre vonatkozó rendelkezései).
- A bekebelezést az a tulajdonostárs kezdeményezheti, aki az ingatlant a legnagyobb arányban használja, vagy akinek a tulajdoni hányada a legnagyobb.
- A bekebelező köteles a többi tulajdonostárs részére megváltási árat fizetni, amely összeg nem lehet alacsonyabb az értékbecslési ajánlati díjjegyzéket közzétevő szerv által közzétett értéknél.
- A tulajdonostársak passzivitása nem akasztja meg az eljárást: a szabályszerűen értesített, de nem nyilatkozó tulajdonosok ellenértékét bírósági letétbe kell helyezni, amely után a bekebelező 1/1 arányú tulajdonjoga bejegyzésre kerül az ingatlan-nyilvántartásba.
Milyen költségekkel és eljárási illetékekkel kell számolni peres eljárásban?
A bírósági per megindításakor a felperesnek eljárási illetéket kell előlegeznie, amelynek alapja a pertárgyérték. A közös tulajdon megszüntetése iránti perekben a pertárgyérték főszabályként a felperes által megszüntetni kért tulajdoni hányad forgalmi értéke.
Az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény (Itv.) 42. § (1) bekezdése sávos illetékkulcsokat határoz meg:
| Pertárgyérték összege | Fizetendő eljárási illeték mértéke |
| 0 – 300 000 Ft-ig | 18 000 Ft |
| 300 001 – 3 000 000 Ft között | 18 000 Ft + a 300 000 Ft feletti rész 4,5%-a |
| 3 000 001 – 10 000 000 Ft között | 139 500 Ft + a 3 000 000 Ft feletti rész 5%-a |
| 10 000 001 – 30 000 000 Ft között | 489 500 Ft + a 10 000 000 Ft feletti rész 7%-a |
| 30 000 001 – 50 000 000 Ft között | 1 889 500 Ft + a 30 000 000 Ft feletti rész 4,5%-a |
| 50 000 001 – 100 000 000 Ft között | 2 789 500 Ft + az 50 000 000 Ft feletti rész 2,5%-a |
| 100 000 001 – 250 000 000 Ft között | 4 039 500 Ft + a 100 000 000 Ft feletti rész 2%-a |
| 250 000 001 – 500 000 000 Ft között | 7 039 500 Ft + a 250 000 000 Ft feletti rész 0,5%-a |
| 500 000 001 Ft felett | 8 289 500 Ft + az 500 000 000 Ft feletti rész 0,5%-a |
Lakóingatlant érintő jogvitában, amennyiben a pertárgyérték 10 és 250 millió forint közé esik, a törvény kedvezményes szabályt biztosít: az illetékre az Itv. kedvezményes szabálya alkalmazható; a konkrét mértéket az Itv. hatályos szövege alapján kell megállapítani.
A peres eljárás járulékos költségei a peres illetéken túlmenően az alábbi tételekből állnak:
- Igazságügyi szakértői díj: Az ingatlan állapotát és forgalmi értékét megállapító szakértő díja az ingatlan méretétől és jellegétől függően alakul, melyet a bizonyítást indítványozó fél köteles előlegezni.
- Földhivatali eljárási díj: A telekalakítási vagy társasházi bejegyzési eljárások igazgatási szolgáltatási díjai.
- Ügyvédi munkadíj: A jogi képviselet költségei a pertárgy értékéhez és az ügy bonyolultságához mérten alakulnak a felek megállapodása alapján.
Gyakran ismételt kérdések
Az emberek ezeket is keresik ezzel kapcsolatban.
A cikk szerzője
Dr. Bacskó László
ügyvéd | ingatlan szakjogász
Több mint 20 éve dolgozom ügyvédként, szakterületem az ingatlanjog. Munkám során magánszemélyek és vállalkozások számára nyújtok jogi támogatást ingatlan-adásvételek, ajándékozások, társasházi ügyek és egyéb ingatlanjogi kérdésekben.
Szakértelemmel és tapasztalattal az ön ingatlan ügyeiben.
Keressen bizalommal!
Jogi nyilatkozat: A cikkben szereplő információk általános tájékoztatást nyújtanak, és nem minősülnek konkrét jogi tanácsadásnak. Egyedi ügyekben kérjük keressen minket.
Oszd meg a cikket:
