A közös tulajdon használatára vonatkozó jog bejegyzése az ingatlan-nyilvántartásba

Miért vált szükségessé a közös tulajdon használatára vonatkozó jog bejegyzése?

A 2025. január 15-ét megelőző jogszabályi környezetben a használati megosztási szerződések pusztán kötelmi jogi hatállyal bírtak. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy eddig nem nyílt lehetőség a közös tulajdon használati rendjének ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére. Ezt a felek eddig használati megosztási szerződésben rendezték, ami csak kettejüket (és jogutódjaikat) kötelezte. Ez a dokumentum nem került a földhivatalba, hanem csak a felek fiókjába.

Hogyan biztosít dologi jogi védelmet a 2025-es Inytv. reform?

A jogalkotó a piaci igények kielégítése érdekében vezette be az új ingatlan-nyilvántartási törvény (Inytv.) és annak végrehajtási rendeletének módosításával a „közös tulajdon használatára vonatkozó jog” intézményét. Ez a reform paradigmaváltást hozott, mivel a közös tulajdon használatának rendjét immár dologi jogként rögzíti a közhiteles nyilvántartás.

Az új ingatlan-nyilvántartási törvény (2021. évi C. törvény – Inytv.) és annak végrehajtási rendelete (179/2023. (V. 15.) Korm. rendelet – Inyvhr.) alapján a használati megosztási szerződés már nem csupán egy magánokirat. A jogintézmény lényege, hogy a közös tulajdon használatára vonatkozó jog a tulajdoni lap III. részére dologi jogként bejegyezhetővé vált. Így mári nem csak a szerződő felekre, de mindenkire kötelező erővel bír, azaz erga omnes hatályú, abszolút védelmet biztosít.

Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy az ingatlan-nyilvántartás közhitelességének elve alapján senki nem hivatkozhat arra, hogy a használati megosztásról nem tudott, így a banki hitelezés és a tulajdonosváltás jóval biztonságosabbá válik.

Melyek a közös tulajdon használatára vonatkozó jog bejegyzésének dogmatikai specifikumai és kivételei?

A jogintézmény pontos értelmezéséhez a jogszabályok, kiemelten az Inyvhr. 49. §-a több fontos gyakorlati korlátot és speciális dologi szabályt határoznak meg. A törvényhozó bizonyos ingatlantípusokat teljesen kizárt az eljárásból, és szigorúan meghatározta a jogosultak személyi körét is.

A bejegyzés nem minden ingatlanra vonatkozik: a Mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló törvény (Földforgalmi törvény) hatálya alá tartozó, földnek minősülő ingatlanok (például szántó, legelő, szőlő, erdő) esetében a jogalkotó kifejezetten kizárta ezt a lehetőséget. Minden egyéb ingatlantípusnál (lakóház, udvar, társasházi közös tulajdon) a jogalapítás nyitva áll.

Fontos szabály, hogy a közös tulajdon használatára vonatkozó jog kizárólag a telekkönyvbe bejegyzett tulajdonostárs javára jegyezhető be; bérlő például nem kaphat ilyen dologi hatályú bejegyzést. Jogszabályi érdekesség, hogy ha a tulajdonostárs meghal, a hagyatéki eljárás során a közjegyzőnek nemcsak a tulajdonjogot, hanem a közös tulajdon használatára vonatkozó jogot is át kell adnia az örökös részére. Hasonlóan, cég végelszámolása és törlése esetén a cégbíróságnak kell rendelkeznie az új tulajdonos javára történő átvezetésről.

Milyen terjedelmű lehet a közös tulajdon használatára vonatkozó jog bejegyzése és mikor kötelező a változási vázrajz?

A bejegyzés terjedelmét és típusát tekintve többféle megosztási forma lehetséges az Inyvhr. 49. §-a alapján, és ez határozza meg, hogy kötelező-e drága, földmérő által készített vázrajzot csatolni az eljárásban. A térbeli, természetben meghatározott lehatárolásoknál a geodéta bevonása elkerülhetetlen.

Az alábbi strukturált áttekintés bemutatja a különböző megosztási típusokat és a hozzájuk kapcsolódó vázrajzi kötelezettségeket:

A megosztás típusa és kiterjedése	A megosztás jellemzői és gyakorlati példái	Változási vázrajz kötelező benyújtása
Egész ingatlanra vonatkozó	A felek az egész ingatlan használatát osztják meg, jellemzően időben (pl. az év első felében az egyik, második felében a másik tulajdonos használja a balatoni nyaralót).	Nem szükséges, mivel a megosztás nem az állami térképi adatbázis tartalmát (fizikai teret) érinti.
Társasházi közös tulajdon (egésze)	A társasház osztatlan közös tulajdonában álló részeinek (pl. teremgarázs beállók, tetőterasz) belső használati felosztása a tulajdonostársak között.	Nem szükséges, amennyiben nem specifikus geodéziai térbeli lehatárolást igényel az eljárás.
Természetben meghatározott rész (térbeli)	Klasszikus térbeli lehatárolás, ahol a telek vagy épület fizikai részeit (pl. utcafronti „A” lakás, hátsó „B” lakás, elkerített udvarrész, dedikált parkolóhely) határolják le.	Igen kötelező, az Inyvhr. 103. § (1) bekezdése alapján a földhivatal által előzetesen záradékolt, geodéta által készített változási vázrajz szükséges.

Ha a felek a természetben meghatározott részre (a kert fizikai lekerítésére vagy az épület lakásainak térbeli lehatárolására) vonatkozó jogot kívánják dologi hatállyal bejegyeztetni, a földmérő mérnök bevonása megkerülhetetlen. A geodéta elkészíti a változási vázrajzot, amelyet a földhivatal előzetesen vizsgál és hitelesít, megteremtve a teljes harmóniát a jogi okirat és a műszaki valóság (térkép) között.

Milyen okiratok alapján és milyen ügyvédi közreműködéssel kezdeményezhető a bejegyzés?

A jog bejegyzése kizárólag az alábbi taxatíve felsorolt okiratok valamelyike alapján lehetséges: a tulajdonostársak egyhangú (mindenki által aláírt) megállapodása vagy határozata; a tulajdonostársak többségi határozata (a Ptk. szabályaival összhangban, a rendes gazdálkodás körét meg nem haladó kérdésekben, de a földhivatali kérelem beadásához az összes tulajdonostárs közös kérelme szükséges az Inyvhr. alapján); közös tulajdon megszüntetése vagy használat rendezése iránti perben hozott bírósági határozat; valamint a társasház alapító okirata (míg a társasházi közös tulajdon elidegenítéséhez elég a 4/5-ös vagy 2/3-os többség, a használati rend dologi alapításához egyhangúság kell).

Az ügyvédi ellenjegyzés kötelező garanciális szabály, amely tanúsítja a felek személyazonosságát, az ügyleti akaratot és a jogszabályi megfelelést.

Továbbá, az Ügyvédi Törvény (Ütv.) 39/A. § (1) bekezdése értelmében 2025. január 15-től ingatlan-nyilvántartási ügyben elektronikus eljárásban (az új e-ing rendszerben) jogi képviselet ellátására már csak az az ügyvéd lesz jogosult, akinek ezen jogosultságát a Magyar Ügyvédi Kamara (MÜK) nyilvántartásába a kötelező képzések elvégzése után kifejezetten bejegyezték. Ez a professzionális szűrő garantálja, hogy az erga omnes hatályú megállapodások a legmagasabb szakmai standardok szerint készüljenek el.