Szomorú ügyvédként látni, hogy a Google statisztikái alapján mennyien keresnek rá a foglalóra a címben leírt módon: Meddig él a foglaló? A keresőkifejezés leleplezi, hogy az ingatlanközvetítői szakma immáron több évtizedes abszurd gyakorlata, milyen káros hatással van az adásvételi szerződések ügyintézésre. E gyakorlat kárvallottjai az adásvételi szerződés legfontosabb szereplői: vevők és eladók.
Az alábbiakban áttekintjük, hogy milyen káros gyakorlatot leplez le az inkriminált keresőkifejezés: „Meddig él a foglaló”. Egyben bemutatjuk azt is, hogy milyen alternatív lehetőségei vannak a szerződő feleknek.
Mi is a foglaló?
Első lépésként tisztázzuk a foglaló fogalmát: A foglaló az adásvételi szerződés teljesítésére vonatkozó kötelezettségvállalás megerősítésére szolgál. Az adásvételi szerződés meghiúsulása esetén a szerződés meghiúsulásáért felelős fél az adott foglalót (vevő) elveszíti, a kapott foglalót (eladó) kétszeresen köteles visszafizetni.
Mi a különbség foglaló és előleg között?
A foglaló és az előleg közötti különbség akkor látszik, ha az adásvételi szerződés meghiúsul. Az előleg a szerződés meghiúsulása esetén minden esetben visszajár a vevőnek, függetlenül attól, hogy a szerződés milyen okból hiúsult meg. Ezzel szemben – ahogyan az előző pontban bemutattuk -szerződés meghiúsulásáért felelős vevő az átadott foglalót elveszíti, ha pedig a foglalót eladóként kapta, kétszeresen köteles visszafizetni.
Az előleg lényegében, egyszerű vételárrészlet, ami minden adásvételi szerződésnek szükségszerű velejárója. A foglaló nem más, mint az előlegre, adott vételárrészletre rakott speciális címke. A foglalóként felcímkézett speciális előleg részlettel az előző pontban bemutatott módon kell elszámolni, ha meghiúsul a szerződés.
Meddig él a foglaló? Mi a gond a kérdésfeltevéssel?
A foglalónak nincs semmilyen a „meddig él a foglaló” kérdésfeltevéssel sejtetett speciális lejárati ideje. A bemutatottak szerint a foglaló átadására kulturált körülmények között az ügyvéd által ellenjegyzett adásvételi szerződés megkötésekor kerül sor. A foglaló főszabály szerint beleszámít az ingatlan vételárába. A fogalóval nem történik semmi azon kívül, hogy az az eladó megkapja az első vételárrrészlet teljesítésének keretei között, majd később érkezik a vételár további része is az eladó részére.
A foglalónak nincs valamilyen misztikus szavatossági ideje, érvényességi időtartama, a szerződés meghiúsulásának eseteit leszámítva, azt nem kell visszafizetni.
Honnan származik akkor a „meddig él a foglaló” kérdés?
Jogos lehet a kérdésfeltevés, ha a foglaló ennyire statikusan viselkedik az adásvételi szerződésben, miért firtatják ennyien, hogy „meddig él a foglaló?” Nos a válasz az ingatlanközvetítők által szorgalmazott vételi szándéknyilatkozat körül keresendő. A szándéknyilatkozat aláíratásakor gyakran foglalónak nevezve, de sokszor a legkülönbözőbb jogcímeken (bánatpénz, biztosíték, előleg, stb) pénzt vesz át az ingatlanos. Ehhez szoktak egy lájárati időt rendelni, amíg a vevőnek várnia kell az eladó visszajelzésére. Ha ez az időtartam eredménytelenül telik el és a vevőnek még szerencsésje is van, visszakapja a pénzét.
A vételi szándéknyilatkozat abszurditása
Fontos először is tisztázni, hogy a „vételi szándéknyilatkozat” mint jogi terminológia NEM LÉTEZIK. Ez egy ingatlanközvetítői nyelvi lelemény. Tartalmában általában egy rendkívül hiányos, a vevőt kiszolgáltatott helyzetbe hozó vételi ajánlatról beszélünk.
Ennél már csak az riasztóbb, hogy a Google keresőrendszerében előkelő helyen pozicionált ügyvédi oldalon ügyvéd kolléga azt fejtegeti, hogy a vételi szándéknyilatkozat és a vételi ajánlat közötti különbség abban áll, hogy a vételi szándéknyilatkozat a vételi ajánlattal szemben nem keletkeztet ajánlati kötöttséget. Ha valaki a Google első helyeken hozott ezen találatára hagyatkozik, költséges csalódásban lehet része.
Miért nem lehet igaz, hogy vételi szándéknyilatkozat nem keletkeztet ajánlati kötöttséget?
Ha megértjük a vételi ajánlat fogalmát, önmagában hordozza a kérdésre a választ. Lépésről, lépésre lebontom a magyarázatot, hogy az könnyen követhető legyen:
A vételi ajánlat nem több, mint amit az elnevezése tartalmaz: vásárlási szándék kifejezése az eladó irányába.
- A vételi ajánlat megtételének puszta tényéből következik annak kötőereje. Ez azt jelenti, hogy nem lehet csak úgy dobálózni azzal, hogy azt írom valakinek, hogy meg szeretném venni a lakását adott áron, aztán csak úgy meggondolhatom magam. Ha ilyen kijelentést teszek és az eladó elfogadja az ajánlatomat, a felek között létrejön az adásvételi szerződés.
- Ingatlannál annyi a megkötés, hogy az ajánlatnak csak akkor van kötőereje, ha írásban teszik. Az elfogadás szintén csak akkor hozza létre a szerződést, ha írásban közlik a vevővel.
- A fentiekből következik, hogy semmi értelme a kijelentésnek, hogy a vételi szándéknyilatkozatból nem keletkezik ajánlati kötöttség, szemben a vételi ajánlattal. A vételi szándéknyilatkozat az ingatlanosok által kitalált kifejezés, ami arra a dokumentumra utal, amiben aláiratják a vevővel, hogy meg akarja venni az eladó házát. Ez köti a vevőt.
Összegezve: Ha egy dokumentumból kiolvasható az ingatlan megvásárlására vonatkozó szándék, annak jogi kötőereje van, legyen bármi a dokumentum elnevezése. Egyetlen jó tanácsom lehet ezzel kapcsolatban, neten tájékozódás helyett fogadjanak szakembert, mielőtt bármit aláírnak.
A „meddig él a foglaló” kérdéskörével kapcsolatos további problémák. Tiltott letétkezelés
A vételi szándéknyilatkozat aláírásával az ingatlanos általában pénzösszeg átadását is követeli, mondván, hogy azt majd ő letétbe veszi, amíg a felek szerződést kötnek vagy nem kötnek. És ezzel most megint mi ennek az ügyvédnek a problémája? Teszi fel a kérdést a kedves olvasó.
A Büntető Törvénykönyv (Btk.) kimondja, hogy aki engedély nélkül pénzügyi szolgáltatási tevékenységet (például letéti szolgáltatást) végez, bűntettet követ el, amely akár három évig terjedő szabadságvesztéssel is büntethető. A Hitelintézetekről szóló törvény alapján a letétkezelés egyértelműen ilyen engedélyköteles tevékenység.
Letétet a hatályos magyar jogszabályok szerint az alábbi intézmények, személyek kezelhetnek: pénzintézet, bíróság, közjegyző, végrehajtó, ügyvéd. Az ingatlanos véletlenül sem szerepel a jogszabályi felsorolásban.
Legális az ingatlanos által szerkesztett vételi szándéknyilatkozat?
Az ingatlanos szakmában elterjedt visszaélésekre a jogalkotó is reagált, amikor a Lakás tv. 2021. január 1. napján hatályba lépett módosításában egyértelművé tette, hogy az ingatlanközvetítőnek a dokumentációk beszerzésére és előkészítésére vonatkozó feladatába NEM TARTOZIK BELE az okiratok megszerkesztése és ellenjegyzése. A megjelölt tevékenységek az Ügyvédi tevékenységről szóló törvényből is fakadóan ügyvédi, közjegyzői kompetenciába tartoznak. Ilyen tevékenységet ingatlanközvetítő jogszerűen nem végezhet.
Ebből következik, hogy a kiegészített jogszabályi rendelkezés hatálya alatt már fel sem merülhet, hogy ingatlanos a maga szerkesztett vételi szándéknyilatkozat minta aláírására kapacitálja a szerződő feleket. Ha szóba is kerül vételi szándéknyilatkozat aláírása, az azzal kapcsolatos jogi tanácsadás és okiratszerkesztés ügyvédi feladat.
A jogszabályváltozásra a Magyar Ügyvédi Kamara is véleményt nyilvánított 2021/2-es számú szakmai állásfoglalásában. Ebben olyan tartalmú véleményt alakított ki, miszerint, az az ügyvéd, aki az ingatlanost vételi szándéknyilatkozat minta alkalmazásában olyan módon segíti, hogy ilyen mintát szerkeszt az ingatlanközvetítő részére, az maga is jogszabálysértést követ el.
Mik a praktikus okai a vételi szándéknyilatkozat egyes mozzanatait tiltó jogszabályi rendelkezéseknek?
Hogy a jogalkotó több irányból is fellép a „meddig él a foglaló” típusú problémával szemben, nyomatékos oka van. A vételi szándéknyilatkozat típusú dokumentumok tartalmukban, mivel azt nem ügyvéd készíti és/vagy nem az ügyre egyediesítve, hanem általában valamilyen formanyomtatvány formájában készül, nem alkalmas egy adásvételi szerződés valamennyi lényeges aspektusát megjelenteni és a szerződő felek kockázatait (elsősorban a vevőét) megfelelően kezelni. Ha csak ránézünk egy fél oldalas szándéknyilatkozatra és egy 10 oldalas adásvételi szerződésre, már gyanúsnak kell lennie, hogy a szándéknyilatkozatból egy s más hiányozhat esetleg.
A vételi ajánlat elfogadásával létrejön az adásvételi szerződés?
Márpedig, ha ezen hiányos tartalmú okiratban foglaltan megtett ajánlatot az eladó elfogadja, úgy a felek között létrejön az ingatlan adásvételi szerződés. Megismétlem még egyszer, hátha valaki csak gyorsan átfutotta az előző mondatot. A vételi szándéknyilatkozatban megtett vételi ajánlat írásbeli elfogadásával az eladó és a vevő között létrejön az adásvételi szerződés! Innentől az ügyvédnek már csak titkárnői feladata van, hogy az ingatlanos áldásos közreműködésével „megkötött” adásvételi szerződést ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmas formába öntse.
A fenti megállapításból egyenesen következik a következő kijelentés is: A vevő a vételi szándéknyilatkozatban foglaltakkal utólag nem gondolhatja meg magát. Még nagyobb gond, hogy általában pénzmozgás is történik, ami még kiszolgáltatottabb helyzetbe hozza a vevőt.
Teljes nonszensz, hogy napjainkban Magyarországon naponta akár több száz adásvételi szerződés jön létre mindenféle ügyvédi közreműködés, tanácsadás nélkül, jogszabályba ütköző letétkezeléssel és okiratszerkesztéssel. Ezt követően az ügyvéd szerepe legfeljebb a kármentésre szorítkozhat. Kérem, hogy mindenki ízlelgesse ezt a kijelentést.
Mit tehetünk, hogy többet ne kelljen feltenni a kérdést: „Meddig él a foglaló?” Vételi szándéknyilatkozat helyett adásvételi szerződés.
A cikkünkben bemutatott valamennyi kockázat egyetlen mozzanatban kezelhető, ha a felek szóbeli egyeztetést követően ügyvédhez fordulnak és az első dokumentum, amit aláírnak, az a végleges adásvételi szerződés. Professzionális jogi képviselet mellett a szerződéstervezet előkészítése egy napnál többet nem kell, hogy igénybe vegyen. Ilyen módon a vételi szándéknyilatkozat természetéből adódó kockázatok teljesen kizárhatóak és időt sem veszítenek a felek.
Sajnos az esetek többségében vételi szándéknyilatkozat aláírása nélkül az ingatlanosok nem adják ki az eladó elérhetőségét a vevő részére. Erre az esetre is tudunk pár tippet adni, szem előtt tartva azt az intelmet, hogy a magunk részéről alapjaiban ellenezzük a szándéknyilatkozat intézményét. Ha a szándéknyilatkozat nem kivédhető, az alábbi szempontok szem előtt tartása segíthet mérsékelni a rossz megoldás kockázatait:
- A vevő kérjen tulajdoni lapot és térképmásolatot az ingatlanról – ezek tartalmát szakemberrel ellenőriztetve.
- Társasházi lakás esetén álljon rendelkezésre a társasházi alapító okirat és a szervezeti és működési szabályzat. Ellenőrizzük, hogy nincs-e kikötve elővásárlási jog a tulajdonostársak javára, hogyan alakulnak a kizárólagos használati jogok a társasházban.
- Tisztázott legyen, hogy a vételár pontosan mit tartalmaz, ideértve az ingatlanban található ingóságok körét is.
- Fényképekkel rögzítsék a felek az ingatlan megtekintéskori állapotát
- Vételár ütemezés és a határidők tekintetében a vevő olyan feltételeket vállaljon, melyeket kényelmesen tud tartani.
- Az ingatlanos a szándéknyilatkozat aláírásakor adja át az eladó elérhetőségeit (email telefonszám), illetve ragaszkodjunk, hogy az eladóval személyesen is találkozzunk a szándéknyilatkozat kiállítása előtt.
- Ha a vételi szándéknyilatkozat minta aláírásakor foglaló , vagy más hasonló néven emlegetett pénzösszeg átadása is elvárt, a szokásos 1-2% helyett ajánljunk maximum 1-2 százezer forintot, szem előtt tartva, hogy az ingatlanos részéről történő pénzkezelés jogellenes és magában hordozza a kockázatát a pénz elvesztésének.
Mikor lehet biztonságosan átadni a foglalót?
Foglaló átadását kizárólag az adásvételi szerződés aláírásával egyidejűleg ajánljuk.
- Az ügylet így ügyvéd ellenőrzése, felügyelete alatt zajlik.
- Az adásvételi szerződés, szemben a vételi szándéknyilatkozattal tartalmazza a felek megállapodásának valamennyi részletét, ide értve a szerződésszegés esetének jogkövetkezményeit és a szerződéses biztosítékokat is.
- Az ingatlan adásvételi szerződést az ügyvéd benyújtja a földhivatalba, ami a benyújtást követően azonnal széljegyre kerül az ingatlan tulajdoni lapján, megakadályozva, hogy bármilyen más bejegyzés megelőzze a vevő tulajdoni igényét. A vételi szándéknyilatkozatot nem lehet benyújtani a földhivatalba.
Összefoglalás
A fentiekből látható, hogy a „meddig él a foglaló” kérdés egy alapvetően jogszabályba ütköző helyzetből született. Igyekezzünk minden esetben elkerülni, hogy az ügyvéd által ellenjegyzett végleges adásvételi szerződés átadása előtt bármilyen kötelező érvényű dokumentum kiállítására kerüljön sor. A végleges adásvételi szerződés aláírásakor már nyugodtan átadható a foglaló is.
Kapcsolódó cikkek:
- Előszerződés
- Foglaló
- Vételi ajánlat
- Ingatlan adásvételi szerződés ügyvéd nélkül
- Bacskó Ügyvédi Iroda ügyvédi munkadíja
Kérdéseivel keressen minket bizalommal! +36303001354