Az Ingatlan adásvételi szerződés kisokos 6. részében megmondjuk a tutit azzal kapcsolatban, hogy készpénz vagy átutalás vezet az üdvösséghez az ingatlan vételárának megfizetése tekintetében? Persze nem feltételezzük, hogy ne lenne ma már mindenki tisztában azzal, hogy aki készpénzt használ az pokolra jut, de van néhány olyan speciális helyzet, amit mégis érdemes lehet átbeszélnünk.
Készpénz vagy átutalás? Nem is lehet kérdés
Szerencsére az elmúlt 10 évben természetessé vált, hogy a lakossági ingatlanügyletek során is elsősorban átutalással történnek a pénzmozgások. A magunk részéről is azt javasoljuk, hogy amennyiben nem merül fel valamilyen speciális igény, úgy a pénzmozgásokra minden esetben átutalással kerüljön sor.
Az átutalás a vételár teljesítésének a legátláthatóbb, teljesen transzparens módja, ahol nem merülhet fel kétség a teljesített részlet összege, sem a teljesítés időpontja tekintetében, hiszen azt minden esetben nagyfokú közbizalmat élvező, a szerződő felek szempontjából semleges pozícióban lévő pénzintézetek tudják visszaigazolni. Ennek megfelelően az átutalással teljesített vételárrészletek esetében a felek között további átvételi elismervény kiállítására nincs szükség. Az adott összeg jóváírását szükség esetén mind a pénzt küldő, mind a pénzt fogadó bank hitelesen tudja igazolni.
Ha a vevőnek az összeg készpénzben áll rendelkezésére, sem kell kétségbe esni. Az átutalásos teljesítéssel egyenértékű alternatíva, ha a vevő a vételárat nem az eladó kezébe adja át, hanem az eladó által megadott bankszámlára banki befizetéssel teljesíti.
Készpénzes rémálom
Az átutalással ellentétben, a készpénzben történő teljesítés esetén mindkét fél oldalán jelentős, illetve felesleges kockázat merül fel:
- Kockázat a vevő oldalán a készpénz „utaztatása” a szerződéskötés, illetve pénzátadás helyszínére. Azaz nagy összegű készpénzzel utcán sétálgatás, buszozgatás és egyéb oroszruletthez hasonlatos tevékenység végzése közterületen egy élet megtakarításával.
- Kockázat az eladó oldalán hamis pénz kézhezvétele. Ez utóbbi kockázat hordozója nem feltétlenül a vevő személye, hiszen a vevő is juthat úgy hamis bankjegyek birtokába, hogy annak tényéről teljes jóhiszeműsége és körültekintő eljárása mellett sincs tudomása. Ez utóbbi kockázat kiküszöbölhető, ha a készpénz átadására bankfiókban, banki szakértő felügyelete mellett történik, de persze ez olyan többlet macera, ami átutalás esetén fel sem merül.
- Mindkét fél számára valós kockázat a készpénzes teljesítés esetén az összeg téves leszámolása. A felvetés első ránézésre banálisnak és életszerűtlennek tűnhet, pedig paxisunkban is volt rá példa. A felek többször is átszámolták az összeget. Az eladó egy órával később kétségbeesetten hívta a vevőt, hogy 1 millió forint hiányzik annak ellenére, hogy a szerződésben az eladó elismerte az összeg hiánytalan átvételét. Ezen a ponton ugyan ki tudná megmondani, hogy vajon valóban kisebb összeget vett át az eladó, esetleg a köztes egy órában maga az eladó keverte el a hiányzó tétel?
Mégis vannak olyan rendkívüli helyzetek, amikor a vételár teljesítése a mai napig készpénzben történik. Cikkünkben megvizsgáljuk, hogy a készpénzes teljesítés mennyiben indokolt, illetve hogyan kerülhető el.
Foglaló teljesítése készpénzben
A készpénz vagy átutalás kérdésének eldöntésében régi, mára már talán ritkábban felmerülő tévhit, hogy a foglaló átadására feltétlenül a szerződés aláírásával egyidejűleg kell, hogy sor kerüljön, ezért az csak készpénzben teljesíthető. Ezen egyébként teljesen alaptalan megállapítás még a 2014. előtt hatályban volt régi Ptk. szabályozásához kötődően alakult ki. A régi Ptk. talaján kialakult joggyakorlat valóban a foglaló érvényes átadásának feltételéül tette a foglalónak a szerződés aláírásával egyidejűleg történő teljesítését. Szerencsére a jogalkalmazóba szorult annyi bölcsesség, hogy egyidejű teljesítésnek ismerje el, ha az ingatlan adásvételi szerződés aláírásakor az eladó megbízást adott a bankjánál a foglaló átutalására és az átutalási megbízás átadásával ennek tényét igazolta az eladónak.
A 2014. március 15. napján hatályba lépett új Ptk. a foglaló fentiek szerinti körülményes teljesítésével kapcsolatos, a gazdasági realitás szempontjából teljesen feleslegesnek tűnő követelményeket legnagyobb megkönnyebbülésünkre meghaladottá tette. Ekkortól foglaló bármilyen szerződés, így ingatlan adásvételi szerződés megkötése során is szabadon teljesíthető átutalással a szerződés teljes futamideje alatt. Újabb szög a készpénzes teljesítés koporsójába.
Ingatlanközvetítői díj
Annak ellenére, hogy a bemutatottak szerint a foglalót minden további nélkül lehet utalással teljesíteni, illetve a futamidő során bármikor át lehet adni, mégis sokszor látjuk, hogy az eladói oldal a végsőkig ragaszkodik a foglaló készpénzes teljesítéséhez. Ennek hátterében gyakran az áll, hogy az ingatlan értékesítése ingatlanközvetítő közreműködésével történik.
Az ingatlanos szakmában sok negatív tapasztalat van az eladók sikeres közvetítést követő díjfizetési moráljával kapcsolatban. Ezért az ingatlanos számára az a legmegnyugtatóbb megoldás, ha a szerződéskötésen személyesen megjelenik és az eladó részére készpénzben átadott foglalóból rögtön elszámolja az eladóval a saját megbízási díját.
A készpénzmozgás elkerülhető, ha a vevő a vételár részeként közvetlenül az ingatlaniroda részére átutalja a vételár adott részét. Ennek jogi akadálya nincs, ha az eladó a szerződésben úgy nyilatkozik, hogy az adott vételárrészlet ilyen módon történő megfizetését teljesítésként elfogadja.
Elképzelhető, hogy ez a felvetés sem részesül pozitív fogadtatásban az egzotikus magyar adózási szokások okán. Ebben az esetben érdemes tisztázni, hogy pontosan mekkora összeg a közvetítői díj és a teljes foglaló helyett kizárólag az ingatlanközvetítői díjat fedező összegű vételárrészletet teljesíteni készpénzben.
A félreértések elkerülése végett hangsúlyozandó, hogy a fentiekben nem arról van szó, hogy a vevő állná az ingatlanközvetítői díjat. A vételár kiegyenlítése történik olyan módon, hogy a vevő azt az eladó kérése szerint közvetlenül az ingatlanosnak adja át, illetve az eladó a készpénzben átvett vételárrészt azonnal továbbadja az ingatlanos részére.
CSOK
A fentiek szerint tehát elsősorban a felek választásának kérdése, hogy az egyes vételár részleteket átutalással vagy készpénzben teljesítik az ingatlan adásvételi szerződés során. Ez a döntési szabadság szűkebb, ha a jelenleg hatályos jogszabályi környezetben valaki a Családok Otthonteremtési Kedvezményét (CSOK) óhajtja igénybe venni. Ezen esetekben a jogszabály a készpénzmozgást a vételár 10%-ában maximálja, aminek nem csak a tényleges teljesítés, hanem a szerződés megfogalmazásában is meg kell nyilvánulnia.
Tehát, amennyiben a szerződés a készpénzes teljesítés arányát a vételár 10%-át meghaladó mértékben határozza meg, úgy a hitelbírálatot folytató bank köteles megtagadni a hitel folyósítását. Ha a szerződés megszerkesztésekor az eljáró ügyvéd ezzel nem volt tisztában természetesen van lehetőség utólagos korrekcióra. A felek az esetlegesen már készpénzben teljesített vételárrészleteket elszámolhatják egymással. Az ingatlan adásvételi szerződés fenti értékhatárnak megfelelő módosítását követően az adott vételárrészletek átutalással újra teljesíthetőek.
Készpénz mozgás korlátja cégek között
Szintén korlátozott a készpénzben teljesítés lehetőssége, ha akár az eladó, akár a vevő cég. A jogszabály értelmében egy naptári hónapon belül a cégek között legfeljebb másfél millió forint elszámolása történhet készpénzben. A jogszabályi rendelkezést megsértő vevő az átadott, illetve az eladó az átvett összeg 20%-ának megfelelő összegű mulasztási bírságot kell, hogy megfizessen a NAV részére.
A jogszabály nem hagy teret a kreatív magyar vállalkozók ötletelésének sem. A másfél millió forintos értékhatár átlépésének tekinti az adóhatóság azt is, ha azonos felek között ugyanazon adásvételi szerződésben meghatározott, több készpénzben teljesített vételárrészlet együttesen számítva haladja meg a másfél millió forintot. Tehát a 20%-os mulasztási bírságot akkor is meg fogják fizetni a céges szerződő felek, ha a vételárat 1 millió forintonként tervezik készpénzben elszámolni.
Extrém szélsőségek
Mielőtt a kedves olvasót halálra untatjuk további terjedelmes szakmai blablával, evezzünk kissé bulvárosabb vizekre. Lazításképpen lássuk a praxisunkban előforduló szélsőséges indokokat a készpénzes teljesítésre:
- Az eladónak nincs bankszámlája. Ilyennel elsősorban idős ügyfeleknél találkozunk. Ilyen esetben érdemes ragaszkodni ahhoz, hogy az eladó erre az esetre nyisson bankszámlát, akár a számlanyitás egyszeri pár ezer forintos költségének átvállalásával a vevő részéről. Nem kell külön hangsúlyozni, hogy az így felmerülő többletköltség fajlagosan elhanyagolható az ügylet teljes értékéhez képest.
- Az eladó hadban áll az adóhatósággal és a számláján megjelenő pénzt az adóhatóság azonnal inkasszálná. Persze a valós okot az ügyfél felénk ritkán tárja fel, de megfelelő tapasztalattal könnyen kiszúrható. A helyzetre megoldás lehet, ha javasoljuk az eladónak, hogy vele bizalmi viszonyban álló harmadik személy részére kérje az átutalásos teljesítést.
- Egyes esetekben érvként merül fel a bankok tevékenységét összeesküvés elmélet szintjén megkérdőjelező bizalmi megfontolások. Nyilván erre a hivatkozásra nehéz bármilyen észérvet felhozni.
- Az eladónak az összegre készpénzben van szüksége és nem akarja viselni a készpénzfelvétel díját. Ilyen esetben alku tárgya lehet a készpénzfelvétel díjának részben vagy egészben átvállalása. Ha itt pár tízezer forintról van szó és ez a tétel dealbreaker, akkor érdemes megfontolni, hogy egy sokmilliós ügylet arányában ezen kisebb összeg még belefér-e a vevő elképzeléseibe. Magyarul a vevő megvenné-e ennyivel drágábban is az ingatlant.
Amennyiben a felsorolt esetekben nem sikerül megtalálni az átutalásos teljesítéshez vezető biztonságos utat, a személyes véleményünk, hogy a vevő az ügylettől lépjen vissza.
Kapcsolódó cikkek:
- Foglaló
- Vételi ajánlat
- Ingatlan adásvételi szerződés ügyvéd nélkül
- Ingatlan vételárának kiegyenlítése – vevői szempontok
- Ingatlan vételárának kiegyenlítése – eladói szempontok
- Bacskó Ügyvédi Iroda ügyvédi munkadíja
Kérdéseivel keressen minket bizalommal! +36303001354
