Ha a Kedves Látogató “ingatlan ügyvéd” keresése az ügyvédi munkadíj praktikus szempontú megismerésére irányul, úgy irodánk ingatlan adásvételi szerződéssel kapcsolatos díjszabását ide kattintva tekintheti meg.
Ügyvédként hallani az “ingatlan ügyvéd” kifejezést nagyon furcsán hangzik. A google keresési rendszere szerint viszont a felhasználók az „ingatlan ügyvéd” kifejezéssel keresnek rá leggyakrabban a lakossági ingatlanügyletekre specializálódott ingatlanjogászokra, ingatlanos ügyvédekre, ügyvédi irodákra.
Ebben a tekintetben az ingatlan ügyvéd kifejezés Irodánkat is megfelelően jellemzi. Habár Ügyvédi Irodánk nem kizárólag lakossági ingatlan ügyekre specializálódott, mégis Irodánk működésének egyik fontos pillérét jelenti az ingatlan ügyvédként kifejtett tevékenységünk.
Lakossági ingatlanjog – avagy, mivel foglalkozik az ingatlan ügyvéd?
Az ingatlan ügyvéd a klasszikus lakossági ingatlanügyletekre specializálódott ügyvéd. Ilyenek elsősorban a következő ügyletek:
- adásvételi szerződés
- ajándékozási szerződés
- termőföld átruházására irányuló ügyletek
- tartási, életjáradéki, öröklési szerződések
- haszonélvezeti jog alapítása, megszüntetése
- társasház alapítása
- szolgalmi jog alapítása
A felsorolás természetesen nem kimerítő, a legtipikusabb lakossági szolgáltatásokat viszont jól tükrözi. A feladatok metszéspontja, hogy azok mindegyike ingatlant érintő ügylet.
Ingatlan ügyvéd a földhivatali eljárásban
Fontos rögzíteni, hogy a felsorolt ügyletek esetében nem csak lehetőség az ingatlanjogász felkeresése.
Egyrészt az ingatlan tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzésével kapcsolatban az Ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény kötelező jogi képviseletet ír elő. Ez azt jelenti, hogy a földhivatal az ingatlan-nyilvántartási eljrásában csak akkor hajlandó foglalkozni a benyújtott szerződéssel, ha azt ügyvéd (jogtanácsos, közjegyző) nyújtja be. Ha az okiratot nem arra felhatalmazott jogi képviselő adja be, a földhivatal hiánypótlást bocsát ki.
Másrészről az ügyvéd nélkül kötött ingatlan adásvételi szerződés érvényes ugyan, de ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre nem lesz alkalmas. A bejegyzéshez szükség lesz – sok más követelményen túl -, hogy a szerződést az eljáró ügyvéd ellenjegyzésével lássa el.
Az ügyvédi ellenjegyzés szerepe az ingatlanügyletekben
Az ügyvédi ellenjegyzés lényegében egy hitelesítési aktusnak tekinthető, ami biztosítja az adott ügylet jogi megfelelőségét. Az ügyvédi ellenjegyzés az alábbi körülményeket tanúsítja:
- Az ellenjegyzett okirat megfelel a jogszabályoknak.
- A szerződő felek nyilatkoztak arról, hogy az okirat megfelel az akaratuknak.
- Az eljáró ügyvéd az ügyfeleket azonosította.
- A szerződő felek a szerződést az ügyvéd előtt írták alá vagy aláírásukat a sajátjuknak ismerték el.
Ingatlan szerződések alapvető tartalmi és formai követelményei
Az imént szóba került az ügyvédi ellenjegyzés, ami elengedhetetlen eleme bármely ingatlan tulajdonjogának átruházására irányuló ügyletnek. Ezen felül az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény megfogalmaz további minimum követelményeket a földhivatali eljárásban érintett ingatlan szerződésekkel kapcsolatban, melyek közül a teljesség igénye nélkül a következők mondhatóak a legfontosabbak.
A szerződésnek tartalmaznia kell
- a szerződő felek jogszabályban meghatározott személyes adatait;
- a szerződő felek ügyleti minőségének megjelölését (eladó, vevő, ajándékozó, megajándékozott, stb.)
- a település és a helyrajzi szám megjelölését a jogszabályban részletezettek szerint;
- a szerződő felek állampolgárságával kapcsolatos nyilatkozatát;
- az úgynevezett “bejegyzési engedélyt”, mely szerint az eladó feltétel nélkül és visszavonhatatlanul hozzájárul a vevő tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséhez;
A bejegyzési engedély részletfizetés esetén nem magában az adásvételi szerződésben, hanem külön okiratban szerepel, ami általában a teljes vételár megfizetéséig ügyvédi letétbe kerül.
Természetesen az eljáró ügyvéd felelőssége, hogy ezek a rendelkezések megfelelően megjelenjenek az ingatlan szerződésben.
Mi az ügyvéd feladata egy ingatlan ügylet során?
Irodánként változhat, hogy az ingatlanos ügyvéd szolgáltatása milyen feladatokat ölel fel egy tipikus ingatlan adásvételi szerződés során. Álljanak itt a legáltalánosabb részmozzanatai az ügyvédi szolgáltatásnak:
- stratégiai tanácsadás az eladó és a vevő megállapodása során a szerződést érintő sarokpontok tekintetében (vételárütemezés, birtokátruházás, tehermentesítés, hitelfelvétel, stb.);
- tulajdoni lap, térképmásolat lekérése, illetve a műemlékvédelmi és régészeti nyilvántartás lekérdezése;
- elővásárlási joggal kapcsolatos ügyintézés, tanácsadás;
- szerződés megszerkesztése;
- bejegyzési engedély letétbe vétele, letét kezelése;
- NAV adatlap előkészítése, benyújtása;
- földhivatal előtti eljárás, okiratok földhivatali benyújtása;
- tanácsadás, tájékoztatás a szerződés aláírását követően a szerződés teljesítésével kapcsolatban felmerülő kérdésekről.
Mi egy tipikus lakásvásárlás, illetve házvásárlás menete az ingatlanos ügyvéd közreműködésével Budapesten?
Ebben a tekintetben nehéz más nevében nyilatkozni, ezért alább a saját irodánk tipikus szerződés előkészítési gyakorlatát mutatjuk be:
- Az ügyfelek részéről az első kapcsolatfelvétel általában telefonon történik. Ekkor minden kötelezettségtől mentesen és ingyenesen részletes tanácsadást nyújtunk ügyfeleink részére a lakásvásárlás, házvásárlás jogi vetülete tekintetében. Felhívjuk ügyfeleink figyelmét a legfontosabb szempontokra, kiemelve a leggyakoribb buktatókat.
- A telefonbeszélgetést követően, még mindig ingyenesen, a lakásvásárlással, illetve házvásárlással kapcsolatban elhangzott tájékoztatás legfontosabb elemeit írásban is összefoglaljuk ügyfeleink számára.
- Tájékoztatást nyújtunk ügyfeleinknek az ingatlan adásvételi szerződés lebonyolításának menetéről, illetve egyeztetjük az ügyvédi munkadíjat.
- Adatbekérő nyomtatványt küldünk ügyfeleink részére, mely segítségével kényelmesen tudják megadni számunkra a ház-, illetve lakásvásárlással kapcsolatos legfontosabb adatokat.
- Az adatbekérő visszaküldésével adnak megbízást ügyfeleink irodánk számára az adásvételi szerződés előkészítésére. A szerződést 1-2 munkanapon belül készítjük elő.
- A szerződéstervezetet emailen megküldjük ügyfeleink részére tartalmi egyeztetésre. Ügyfeleink észrevételei alapján a szükséges mértékben kiegészítjük, illetve módosítjuk a szerződés. A tisztázott, végleges szöveget jováhagyásra ismét megküldjük, mind az eladó, mind a vevő részére.
- A szerződés szövegének elfogadását követően, egyeztetett időpontban, általában irodánkban kerül sor a szerződés aláírására. Rendkívüli esetekben nincs akadálya a helyszíni kiszállásnak sem. Mivel a szerződés aláírására csak akkor fogadjuk a feleket, amikor a szöveget a felek jóváhagyták, ezért maga a szerződés aláírása legfeljebb 1 órát vesz igénybe.
- A szerződés aláírását követőn az iratokat benyújtjuk a földhivatalhoz.
- Tulajdonjog bejegyzés függőben tartása esetén – ami a szerződéseink túlnyomó többségére jellemző – a bejegyzési engedély irodánkban letétben marad. A teljes vételár megfizetésének igazolását követően a bejegyzési engedélyt is benyújtjuk a földhivatalhoz.
- A tulajdonjog bejegyzése tárgyában kézhez kapott határozatot beszkennelve megküldjük emailen ügyfeleink részére.
“Ügyvéd Úr! Ki hozza az ügyvédet és ki fizeti az ügyvédet?”
A kérdés ebben a formában szokott elhangzani, amikor ingatlan adásvételi szerződés felől érdeklődnek irodánkban. Ingatlan adásvételi szerződések egyik közös jellemzője, hogy az egyik fél ingatlant ad, míg a másik fél pénzt. A pénzfizetés teljesítése általában részletekben történik. Ezzel szemben az ingatlant a vevő birtokába adni, illetve a tulajdonjogról lemondani nem lehet részletekben. Ezért az utóbbi aktusokra a teljes vételár teljesítését követően kerül általában sor.
A felvázolt kiindulási helyzet egyensúlytalan a vevő terhére, hiszen a vevő fizet, de a pénzéért csak a legvégén kap ellenszolgáltatást. Ezért alakulhattak úgy a hazai szokások, hogy az ingatlan adásvételi szerződés megszerkesztésére általában a vevő kéri fel az ügyvédet. Ezzel együtt jár, hogy az elsősorban a vevő megbízása alapján eljáró ügyvéd munkadíját is a vevő fizeti.
Ettől függetlenül nem szabad megfeledkezni arról, hogy az ingatlanos ügyvéd feladata semmiképpen nem az, hogy a vevő képviseletében fellépve egyoldalúan érvényesítse a vevői szempontokat az ellenérdekelt eladóval szemben. Az ingatlan ügyletek során eljáró ügyvéd mindkét felet egyaránt képviseli. Ez nem üres frázis. A szakmájuk iránt elhivatott ügyvédek számára nem jelent problémát, hogy a vevői érdekek megfelelő érvényesítése mellett kiegyensúlyozottan jelenítsék meg az eladói szempontokat is a szerződésben. Ugyanúgy része az elfogulatlan ügyvédi közreműködésnek a felek kölcsönös és kimerítő tájékoztatása a szerződést érintő körülményekről.
Ingatlan ügyvédi díj – Budapest
Az ügyvédi munkadíjakban még azonos szerződéstípuson belül is hatalmas szórás van országos szinten. Ingatlan adásvételi szerződések tekintetében például a vételár 0,3% – 1,5%-át kitevő sávban bármi előfordulhat. A százalékban meghatározott ügyvédi munkadíjak mellett lehet találkozni fix díjazással is.
A magunk részéről a legjobb megoldásnak azt tartjuk, amikor az ügyvédi munkadíjat az ügylet összetettsége függvényében határozzuk meg és az ingatlan értéke csak egy korrekciós tényezőként jön figyelembe.
Ilyen módon van egy minimum díj, ami mindenképpen felmerül minden szerződésnél, függetlenül attól, hogy mennyire alacsony az ingatlan értéke. Amennyiben az ingatlan értéke rendkívül magas ott pedig elsősorban a munka komplexitása határozza meg a munkadíjat. Igy a vételár százalékában kifejezve akár 0,3%-nál is jelentősen kedvezőbb díjazás adódhat, ha a magas vételár mellett, amúgy egyszerű szerződésről van szó.
Az ügyvédi munakdíjak számítási módjáról külön cikkünkben olvashat részletesen.
Irodánk aktuális díjszabása pedig itt érhető el.
Milyen a jó “ingatlan ügyvéd”?
A legjobb ügyvéd egyáltalán nem biztos, hogy a legdrágább, de az is szinte biztos, hogy a spektrum másik végén (értsd: a legolcsóbbak közöt) sem a legmagasabb színvonalú szolgáltatók találhatóak.
Soha nem a legalacsonyabb ajánlat a legolcsóbb. Egy átlagos lakossági adásvételi szerződés esetén a legalacsonyabb és a legmagasabb ügyvédi munkadíj ajánlat között nincs 100 ezer forint különbség. Ha valaki 40 millió forintért vásárol lakást, ez az összeg a teljes ügylet értékének alig 0.25%-át teszi ki, szinte hibahatáron belül marad.
A jó ügyvéddel viszont:
- biztos, hogy időt spórol az ügyfél, ami legtöbbek számára pénzben is kifejezhető előnyt jelent;
- rengeteg plusz információt nyújt, ami átláthatóbbá teszi az ügyfél számára, hogy pontosan milyen ingatlant vásárol és, hogy tényleg azt akarja-e megvásárolni;
- kritikus helyzetekben milliós összegek sporolható meg a jó ügyvéd preventív figyelemfelhívásán vagy pontos helyzetfelismerésén keresztül;
- szélsőséges helyzetben pedig a jó ügyvéd megóvhatja ügyfelét attól, hogy töb tízmillió forintot bukjon olyan ingatlan megvásárlásával, ahol például akadálya lehet a tulajdonjog megszerzésének vagy egyébként valamilyen sarkalatos körülményt próbál a másik fél elleplezni, esetleg valamilyen visszaélés gyanúja merül fel.
…és a felsorolt előnyöknek több tízmilliós kiadás mellett, mindössze pár tízezer forint az ára.
Véleményem szerint az ügyfelek által képviselőjüknek óhajtott legjobb ingatlan ügyvéd nem a puszta ingatlanjogi specifikus jogszabályismeretével tűnik ki a többi ügyvéd közül. A lakossági ingatlanügyletek kiszolgálásával kapcsolatos speciális jogszabályi ismereteket egy szorgos ügyvéd akár pár hónap leforgása alatt elsajátíthatja. A vérbeli ingatlan ügyvédet a sajátos magyarországi bürokratikus viszonyok közötti tájékozódás képessége emeli ki.
Önmagában a jogszabály szó szerinti szövegének ismerete csupán a belépő szint az ingatlan ügyvédek sorai közé. A hazai viszonyok között azonban ezt meghaladóan szükségeltetik egy adag intuíció, talpraesettség és erős idegrendszer. Ahhoz pedig, hogy az ingatlan ügyvéd ki is tudjon tűnni a tömegekből, nem lehet megúszni annak a rutinnak, tapasztalatnak a megszerzését, amihez viszont hosszú évek kellenek.
Az ingatlanjogászra váró kihívások
Egyszerűen annyi anomália van a rendszer működésében, hogy ezekkel muszáj legalább egyszer élőben találkozni, hogy következő alkalommal az ingatlan ügyvéd adekvát reakciót tudjon adni az általában teljesen váratlanul bekövetkező, irracionális, ésszerűtlen, életszerűtlen, bizarr eseményekre. Ezen készségek hiányában az ingatlan adásvételi szerződés bármely érintett szereplője reggelire eheti meg a pusztán lexikai tudására hagyatkozó summa cum laude ingatlan ügyvédet.
Itt nem csak és nem elsősorban a laikus eladó és vevő váratlan lépéseire gondolok, habár ezek is sok fejfájást okozhatnak a gyanútlan ingatlan ügyvédnek. Sokkal inkább a különböző hivatalok – földhivatal, gyámhivatal, kormányhivatal, önkormányzatok, stb. -, bankok, pénzintézetek, végrehajtók és egyéb mellékszereplők sajátos, önkényesen alakított, gyakran az alapvető jogszabályi rendelkezéseket is figyelmen kívül hagyó eljárásából adódó teljesen meglepetésszerű problémákra. Még izgalmasabb a helyzet, mikor ezek az előre nem bejósolható összetevők lépnek egymással gyúlékony kölcsönhatásba.
Az ingatlanos ügyvéd nehéz sorsa
Szóval a google által ingatlan ügyvédként emlegetett egyszeri ingatlanos ügyvéd élete nem fenékig tejfel. A közbeszéd lesajnálja a fajtáját, hiszen az ingatlan ügyvéd olyan ügyvéd, aki egy három elemivel előállítható formanyomtatványért képes szemtelenül magas összegeket elkérni. Lényegében egy öltönyös maffiózó, de abból is a kisstílű fajta. Ehhez képest az ingatlan ügyvédnek nem elég, hogy az elmúlt két évtizedben rendkívül bonyolulttá vált gazdasági viszonyokhoz igazodó komplex szerződést kell tudnia szerkeszteni, de a steril jogszabályi környezetben dolgozó nagyvállalati kollégákhoz képest arra is képesnek kell lennie, hogy gizikék és mancikák által megalkotott fragmentált joggyakorlatból adódó ellentmondásokat fel tudja oldani. Mint Rubik-kockát kirakni zuhanó műrepülőben.
Kapcsolódó cikkek:
- Bacskó Ügyvédi Iroda ügyvédi munkadíja
- Előszerződés
- Foglaló
- Vételi ajánlat
- Ingatlan adásvételi szerződés ügyvéd nélkül
Kérdéseivel keressen minket bizalommal! +36303001354
