Visszajár a foglaló, ha nem kapok hitelt? | Bacskó Ügyvédi IrodaBacskó Ügyvédi Iroda

Az ingatlanvásárlás során a vételár egy részét a legtöbb vásárló banki hitelből tervezi finanszírozni. Itt merül fel a folyamat legaggasztóbb kérdése, amely joggal tartja bizonytalanságban a vevőket: mi történik, ha a bank valamilyen oknál fogva végül elutasítja a hitelkérelmet? Elvész a nehezen megspórolt pénz? Elbukja a vevő a foglalót egy olyan esemény miatt, amelyre csak korlátozott ráhatása van? Ekkor teszik fel ügyfeleink újra meg újra a kérdést: „Visszajár a foglaló, ha nem kapok hitelt?”

visszajár a foglalót ha nem kapok hitelt

Foglaló, ami több, mint egy egyszerű vételárrészlet

Az ingatlan adásvételi folyamat megértéséhez elengedhetetlen, hogy pontosan tisztában legyünk a foglaló jogi természetével, amely jelentősen eltér a köznyelvben gyakran szinonimaként használt előlegétől.

A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 6:185. §-a egyértelműen meghatározza a foglaló fogalmát. Eszerint a foglaló a szerződés megkötésekor, a kötelezettségvállalás megerősítéseként átadott pénzösszeg. Arra ösztönzi mindkét felet, hogy a megállapodásban foglaltakat maradéktalanul betartsák.

Foglaló, mint a szerződésszegés szankciója

A foglaló leglényegesebb tulajdonsága a szankciós, vagy „büntető” jellege, amely a szerződés meghiúsulása esetén lép életbe. A következmények attól függnek, hogy a meghiúsulás kinek a felelősségi körébe tartozik:

Ha a szerződés a vevő hibájából hiúsul meg (például nem fizeti meg a vételár fennmaradó részét a szerződésben rögzített határidőig), az általa adott foglalót elveszíti, az az eladónál marad.⁸
Ha a szerződés az eladó hibájából hiúsul meg (például időközben talál egy jobb ajánlatot tevő vevőt, és neki adja el az ingatlant), a kapott foglalót kétszeres összegben köteles a vevő részére visszafizetni.⁸
Ha a szerződés teljesítése olyan okból hiúsul meg, amelyért egyik fél sem felelős (pl. vis maior esemény, mint egy földrengés, amely elpusztítja az ingatlant) vagy mindkét fél felelős a meghiúsulásért, a foglaló visszajár a vevőnek. Ebben az esetben a szankciós jelleg nem érvényesül.⁴

Foglaló vagy előleg?

A köznyelv gyakran összemossa a két fogalmat, azonban jogi következményeik drasztikusan eltérnek. Az előleg a foglalóval ellentétben csupán egy egyszerű vételárrészlet. Fő jellemzője, hogy amennyiben az adásvételi szerződés bármilyen okból meghiúsul – függetlenül attól, hogy azért ki volt a felelős –, az előleg összege minden esetben visszajár a vevőnek. Az előlegnek nincsen szankciós funkciója, nem szolgálja a szerződés megerősítését, csupán a vételár részletekben történő megfizetésének egy eleme.

Az alábbi táblázat segít a két jogintézmény közötti legfontosabb különbségek áttekintésében:

Jellemző	Foglaló	Előleg
Jogi funkció	Szerződést biztosító szankció	Vételárrészlet
Következmény (vevői hiba)	A vevő elveszíti	Visszajár a vevőnek
Következmény (eladói hiba)	Kétszeresen jár vissza a vevőnek	Visszajár a vevőnek
Következmény (közös hiba / vis maior)	Visszajár a vevőnek	Visszajár a vevőnek
Fő cél	A felek szerződésszerű teljesítésre ösztönzése	A vételár részletekben történő teljesítése

A foglaló jogi természetének mélyebb megértéséhez érdemes megvizsgálni annak gazdasági és jogi racionalitását. A foglaló lényegében egyfajta előre kikötött, átalány jellegű kártérítésként, úgynevezett „kárátalányként” funkcionál. Normál esetben, ha egy szerződésszegés kárt okoz, a károsult félnek bírósági eljárásban bizonyítania kellene nemcsak a kár bekövetkeztét, hanem annak pontos összegét is, ami egy bonyolult és költséges folyamat lehet. A foglaló kikötésével a felek ezt a bizonyítási eljárást egyszerűsítik le. Előre megállapodnak abban, hogy a szerződés felróható meghiúsulása legalább a foglaló összegével megegyező kártérítés jár a vétlen félnek. Ez a mechanizmus jelentősen leegyszerűsíti egy esetleges jogvita rendezését, és hatékonyan tántorítja el a feleket a szerződésszegéstől.

Miért a vevő kockázata a hitelfelvétel?

Miután megértettük a foglaló szankciós természetét, fel kell tennünk a központi kérdést: a hitelkérelem bank általi elutasítása kinek a „hibája” jogi értelemben?

Ptk. szerinti főszabály

Az adásvételi szerződés alapvető kötelezettségeit a Ptk. 6:215. §-a rögzíti. Ennek értelmében az eladó köteles a dolog tulajdonjogát átruházni, a vevő pedig köteles a vételárat megfizetni és a dolgot átvenni. A törvény szempontjából a vevő legfőbb és elsődleges kötelezettsége tehát a vételár teljesítése. Az, hogy ezt a kötelezettségét milyen forrásból – legyen az saját megtakarítás, családi kölcsön vagy banki hitel – fedezi, a jogszabály és a kialakult bírósági gyakorlat szempontjából közömbös.

Az „érdekkör” és a „felelősség” jogi fogalma

A bírósági gyakorlat következetesen abból indul ki, hogy a vételár finanszírozásának biztosítása kizárólag a vevő „érdekkörébe” és felelősségi körébe tartozó feladat. A jog logikája szerint az eladónak nincs ráhatása a vevő hitelképességére, jövedelmi viszonyaira vagy a bank belső szabályzataira. Következésképpen, ha az adásvételi szerződés azért hiúsul meg, mert a vevő nem kapja meg a szükséges banki hitelt, az jogi értelemben az ő felelősségi körében felmerült oknak minősül. Ez még abban az esetben is igaz, ha a vevő személyesen nem tehet a hitelkérelem elutasításáról, például mert a bank időközben szigorított a hitelezési feltételein, vagy az értékbecslő az elvártnál alacsonyabb forgalmi értéket állapított meg.

A következmény – Visszajár a foglaló, ha nem kapok hitelt?

A fenti főszabályból egyenesen következik a konklúzió: ha az adásvételi szerződés nem tartalmaz semmilyen, a vevőt védő különleges rendelkezést, és a vevő a hitel elutasítása miatt nem tudja a vételárat határidőre megfizetni, akkor szerződést szeg. A szerződésszegés jogkövetkezménye pedig a foglaló elvesztése.

Ez a törvényi alaphelyzet egyértelműen az eladónak kedvez, és egy jelentős információs és kockázati aszimmetriát teremt a felek között. A vevőnek egy olyan jövőbeli, bizonytalan esemény (a bank pozitív hitelbírálati döntése) teljes kockázatát kell viselnie, amelyre csak korlátozott ráhatása van. Ezzel szemben az eladó kötelezettségei (pl. tehermentesítés, birtokbaadás) sokkal inkább a saját kontrollja alatt állnak. Különösen egy „eladói piacon”, ahol a kereslet meghaladja a kínálatot, az eladók könnyen kihasználhatják ezt a helyzeti előnyüket, és elzárkózhatnak a vevőt védő szerződéses kikötések elől. Ez a felismerés rávilágít arra, hogy a következő fejezetben bemutatott vevővédelmi eszközök nem csupán elvont jogi lehetőségek, hanem egyben kulcsfontosságú tárgyalási stratégiák is, amelyekkel a vevő megpróbálhatja helyreállítani a kockázati egyensúlyt.

Milyen szerződéses eszközökkel védhető a foglaló, ha nem kapok hitelt?

Bár a törvényi főszabály a vevő számára kedvezőtlen, a magyar polgári jog egyik legfontosabb alapelve, a szerződési szabadság, lehetőséget ad a helyzet megváltoztatására. A feleknek joguk van a saját, egyedi helyzetükre szabott megállapodást kötni.

Diszpozitivitásának elve

A Ptk. szerződésekre vonatkozó szabályainak túlnyomó többsége diszpozitív. Ez a jogi szakkifejezés azt jelenti, hogy a törvényi rendelkezések csupán egyfajta modellt, alapértelmezett szabályrendszert kínálnak, amelyektől a felek közös megegyezéssel szabadon eltérhetnek, feltéve, hogy a törvény az eltérést kifejezetten nem tiltja. Ez a szerződési szabadság adja a kulcsot a vevő kezébe, hogy a hitelkérelem elutasításából fakadó kockázatokat hatékonyan kezelje.

Bontó feltétel

A foglaló védelmének jogilag legtisztább és leghatékonyabb módja egy úgynevezett bontó feltétel beépítése az adásvételi szerződésbe.

Működési elv: A szerződés a megkötés pillanatában érvényesen létrejön és hatályba lép, de ha a kikötött feltétel – például a vevő hitelkérelmének egy vagy több bank általi elutasítása egy meghatározott határidőn belül – bekövetkezik, a szerződés automatikusan, a jövőre nézve hatályát veszti.
Jogi következmény: A szerződés a feltétel beálltával megszűnik anélkül, hogy bármelyik fél szerződést szegne. A foglaló ilyenkor egyszerűen visszajár a vevőnek, ugyanúgy, mintha a meghiúsulásért egyik fél sem lenne felelős.

További szerződéses lehetőségek

A bontó feltétel mellett léteznek egyszerűbb, de szintén hatékony szerződéses megoldások a vevő védelmére:

Explicit kikötés: Felek megállapodhatnak, hogy amennyiben a Vevő adott határidőn belül nem kapja meg a hitelt és ezt igazolja Eladó felé, úgy a Vevő jogosult elállni a szerződéstől, és az Eladó köteles a részére átadott foglaló összegét 8 napon belül visszafizetni.
Kompromisszumos megoldások: Előfordulhat, hogy az eladó nem hajlandó a hitelkérelem elutasításának teljes kockázatát viselni. Ilyenkor a felek megállapodhatnak egy köztes megoldásban is. Kiköthetik például, hogy a foglalónak csak egy része (pl. 50%-a) jár vissza, a fennmaradó összeg pedig az eladónál marad egyfajta bánatpénzként, kompenzálva őt azért, hogy az ingatlant hetekig vagy hónapokig fenntartotta a vevő számára.

Ügyvédi letét

A felsorolt megoldások kizárólag abban az esetben hatékonyak, ha a kedvezőtlen hiteldöntés esetén visszafizetni várt vételárrészlet soha nem kerül az eladó kezébe. Amennyiben az adott vételárrészlet teljesítése az eladóhoz történik, azt az eladó általában azonnal adja is tovább a továbbköltözésre kiválasztott ingatlan foglalózására. Szintén gyakori eset, hogy terhelt a megvásárolandó ingatla és az átadott összegek az eladó bankjához kerülnek a teher kiváltása érdekében.

Egyik bemutatott esetben sem reális, hogy az eladó a foglaló összegét visszafizesse, a szerződés meghiúsulása esetén, az meg végképp irreális várakozás, hogy a vevő a foglaló kétszeres összegéhez jutna hozzá. A foglaló elvesztése elleni biztosíték megteremtésére tehát nem elég, ha néhány fondorlatos kikötés szerepel a szerződésben, a szerződés rendelkezései nem varázsolják vissza a pénzt a vevő bankszámlájára.

Ami a megfelelő szerződéses rendelkezés mellé feltétlenül szükséges biztosíték az ügyvédi letét. Az óvni szándékozott összeg ebben az esetben ügyvédi letétbe kerül, egészen addig, amíg a vevő hitelbírálata le nem zárul. Ha az eredmény pozitív a letétet kezelő ügyvéd az eladó részére utalja át az összeget. ha a bank elutasítja a vevő hotelkérelmét, a letétet az ügyvéd visszautalja a vevő számlájára.

Az eladói felelősség esetén is visszajár a foglaló, ha nem kapok hitelt?

Bár a finanszírozás alapvetően a vevő kockázata, ez nem jelenti azt, hogy az eladónak ne lennének kötelezettségei a folyamatban. Sőt, a gyakorlatban nem ritka, hogy a hitelügyintézés éppen az eladó mulasztása miatt hiúsul meg. Ilyenkor a felelősségi viszonyok a fejük tetejére állnak.

Az eladó együttműködési kötelezettsége

A Ptk. egyik alapvető, minden szerződéses jogviszonyra kiterjedő elve a felek együttműködési és tájékoztatási kötelezettsége. Ez azt jelenti, hogy a szerződés teljesítése során a feleknek segíteniük kell egymást. Egy hitelfelvétellel terhelt ingatlan adásvétel során például az eladónak aktívan és jóhiszeműen közre kell működnie abban, hogy a vevő a hitelügyintézést sikeresen le tudja folytatni.

Gyakori eladói hibák, amelyek a hitel meghiúsulásához vezetnek

A gyakorlatban számos olyan eladói mulasztás fordulhat elő, amely közvetlenül a hitelkérelem elutasításához vagy a folyósítás meghiúsulásához vezet:

Hiányos vagy késedelmes dokumentáció: Az eladó nem adja át időben a bank által a hitelbírálathoz elengedhetetlenül szükséges dokumentumokat, mint például a jogerős használatbavételi engedélyt, a hivatalos alaprajzot, vagy az energetikai tanúsítványt.²⁰
A tehermentesítés elmulasztása: A bankok a hitelt csak tehermentes vagy a hitelfolyósításból tehermentesítendő ingatlanra folyósítják. Ha az eladó nem intézkedik időben a saját korábbi jelzálogjogának, végrehajtási jogának vagy egyéb terheinek törléséről, a bank nem fog utalni. A tehermentesítés nem csupán a tartozás kifizetését jelenti, hanem azt is, hogy a törlésről szóló határozat beérkezik a földhivatalhoz.¹⁴
Feltáratlan jogi és műszaki problémák: Előfordul, hogy a banki értékbecslés vagy a hitelbírálat során derül fény olyan problémákra, amelyeket az eladó elhallgatott. Ilyen lehet egy engedély nélkül épített terasz, a valóságtól eltérő térképmásolat, vagy rendezetlen tulajdoni viszonyok, például osztatlan közös tulajdon esetén a bank által megkövetelt használati megosztási szerződés hiánya.

Egyértelmű a joggyakorlat abban a tekintetben, hogy a közbenső késedelem kizárja a másik fél késedelmét. Ez azt jelenti, hogy ha az eladó szerződésszegése (pl az együttműködési kötelezettség megsértése) okozta a vevő késedelmét (pl a vételár megfizetésének elmaradását) úgy a szerződés meghiúsulásáért az eladó a felelős. Ebben az esetben az eladó nemcsak, hogy nem tarthatja meg a foglalót, de köteles annak kétszeresét a vevő részére megfizetni.

Proaktív lépések a biztonságos vásárlásért

Léteznek olyan proaktív lépések a hitelfelvétellel kapcsolatban, amelyekkel a kockázatok jelentős része már a szerződéskötés előtt minimalizálható. Hogy valaki kap-e hitelt a megvásárolt ingatlannak, alapvetően két változótól függ:

a vevő jövedelmi viszonyaitól, amit úgynevezett hitelminősítés során vizsgálja a bank
az ingatlan fedezeti értékétől, ami a bank által megbízott értékbecslő által megállapított ingatlan érték függvénye

Mindkét értékelés lefolytatását lehet kérni a banktól még a szerződéskötés előtt. Ha ezt valaki megteszi, akkor okafogyottá válik a kérdés: Visszajár a foglaló, ha nem kapok hitelt?

Előzetes hitelminősítés

Mi ez? A vevő még azelőtt, hogy konkrét ingatlant választana ki és tenne rá ajánlatot, felkeresi a bankot vagy egy független hitelközvetítőt. A pénzintézet a benyújtott jövedelmi adatok és a KHR-lekérdezés alapján elvégez egy teljes hitelképesség-vizsgálatot, és kiállít egy igazolást arról, hogy a vevő elviekben hitelképes, és előreláthatólag mekkora hitelösszegre számíthat.
Miért kulcsfontosságú? Ezzel a lépéssel a vevő a legnagyobb kockázati tényezőt szinte teljesen kiiktatja. Mire odajut, hogy foglalót kell fizetnie, már nem vaktában repül, hanem egy banki dokumentummal a kezében, reális képpel rendelkezik a finanszírozási lehetőségeiről. Ez drasztikusan lecsökkenti egy későbbi, váratlan negatív banki döntés esélyét.
Tárgyalási előny: Az eladók számára is kockázatot jelent, ha a vevő végül nem kap hitelt, hiszen ez hónapokkal hosszabbíthatja meg az értékesítési folyamatot. Egy előzetes hitelbírálati igazolással a vevő komoly, fizetőképes partnerként jelenik meg az eladó szemében, aki előnyben van a bizonytalan finanszírozású vagy felkészületlen vevőjelöltekkel szemben.

Előzetes értékbecslés

Fedezeti érték: A bank által kijelölt értékbecslő kiszáll az ingatlanhoz és az ingatlan felmérését követően ingatlanforgalmi szakértői eszközökkel megállapítja az ingatlan értékét. Az adott banki termékre meghatározott szorzó alkalmazásával a bank az ingatlan értékéből fogja meghatározni a fedezeti értéket. A fedezeti érték mértékén fog múlni, hogy a vevő maximálisan mekkora összegű hitelhez juthat.
Mikor végzi el a bank az értékbecslést? A probléma abból adódik, hogy a banki ingatlanforgalmi szakértő főszabály szerint az adásvételi szerződés megkötését követően el az értékbecslést. Ma azonban már valamennyi kereskedelmi banknál van arra lehetőség, hogy a vevő előzetes értékbecslést rendeljen. Ezt közvetlenül a szerződéskötés előtt meg lehet kérni. Az átfutási ideje általában nem több 2 hétnél.
Kockázat kizárása előzetes értékbecsléssel: Ha a vevő kezében van az előzetes értékbecslés, akkor a fedezeti értékkel kapcsolatos kockázatot is kizárta. Innentől kezdve nem kell foglalkozni azzal a kérdéssel: Visszajár a foglaló, ha nem kapok hitelt?

Összegzés: Ne a szerencsén múljon!

A „Visszajár a foglaló, ha nem kapok hitelt?” kérdésre a jogi alapértelmezett válasz egy aggasztó „Nem”. A törvényi főszabály egyértelműen a vevőre terheli a finanszírozás teljes kockázatát, ami a foglaló elvesztéséhez vezethet, ha a bank elutasítja a hitelkérelmet.

A jó hír azonban az, hogy ez a helyzet nem kőbe vésett. A szerződési szabadság elve, mint a polgári jog egyik alappillére, lehetővé teszi a felek számára, hogy ettől a kedvezőtlen szabálytól eltérjenek. Egy gondosan, szakértő ügyvédi segítséggel megszerkesztett adásvételi szerződés – amely tartalmazza a megfelelő védelmi mechanizmusokat, mint a bontó feltétel vagy egyéb, a felelősséget egyértelműen rendező kikötések – teljes körű védelmet nyújthat a foglaló elvesztésével szemben.

Kapcsolódó cikkek:

Kérdéseivel keressen minket bizalommal! +36303001354

Kapcsolat