Megjelent az Otthon Start program jogszabálytervezet. Társadalmi egyeztetésre bocsátotta a Miniszterelnökség az első lakástulajdon-szerzést ösztönző Otthon Start hitelprogramról szóló kormányrendelet tervezetét. A Kormány felismerve az életkezdés nehézségeit, új program elindításáról döntött, amelynek célja a fiatalok első saját otthonhoz jutásának támogatása. A véleményeket 2025. július 29-ig várják a tarsadalmiegyeztetes@me.gov.hu e-mail címen.
Fontos figyelmeztetés: Jelen cikk egy kormányrendelet-tervezeten alapul. A végleges, kihirdetett jogszabály ettől eltérhet, egyes elemek változhatnak vagy kikerülhetnek belőle.
Az Otthon Start program jogszabálytervezet nem definiál minden kulcsfogalmat; a hiányzó értelmezéseket más jogszabályok, így a CSOK Pluszról szóló kormányrendelet, a Polgári Törvénykönyv vagy az építésügyi jogszabályok alapján kell megtenni.
Milyen célra használható fel az Otthon Start hitel?
Az államilag támogatott, kedvezményes kölcsönt kizárólag Magyarország területén lévő, belterületi ingatlanra lehet igénybe venni. A rendelet az ingatlant „otthon” néven említi, amely lehet lakás vagy egylakásos lakóépület.
- Lakás: A CSOK Plusz rendeletre való hivatkozás alapján lakásnak minősül az az ingatlan, amely a lakhatás feltételeinek megfelel, és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel szerepel. Rendelkeznie kell legalább egy 12 négyzetmétert meghaladó lakószobával, főzőhelyiséggel, fürdővel és WC-vel, valamint közműves árammal, egyedi fűtéssel, és biztosított ivóvíz-ellátással és szennyvízelvezetéssel.
- Egylakásos lakóépület: A tulajdoni formától függetlenül ide tartozik az az egy lakást magában foglaló épület, amely önálló tető- és épületszerkezettel, valamint a terepszintről közvetlen bejárattal rendelkezik. Ez lehet szabadon álló ház, ikerház, sor- vagy láncház is, amennyiben a hitellel érintett lakrész megfelel ezeknek a kritériumoknak.
A hitel felhasználható a vételár megfizetésére, illetve építkezés esetén a bank által elfogadott költségvetésből még fennmaradó bekerülési költségekre. Fontos kitétel, hogy a hitel nem fordítható meglévő kölcsöntartozás kiegyenlítésére.
Minden igénylő csak egyetlen alkalommal vehet részt a programban, még abban az esetben is, ha a korábban felvett Otthon Start hitelét már teljes egészében visszafizette.
A 3%-os hitel legfontosabb pénzügyi feltételei
A program pénzügyi kereteit az Otthon Start program jogszabálytervezet egyértelműen meghatározza, hogy az igénylők pontosan tudjanak tervezni.
- Hitelösszeg: A felvehető kölcsön összege legfeljebb 50 000 000 forint lehet.
- Kamat: Az ügyfél által fizetendő kamat a teljes futamidő alatt fix, mértéke nem haladhatja meg az évi 3 százalékot.
- Futamidő: A kölcsön teljes futamideje legfeljebb 25 év.
- Önerő: A hitelprogram már 10 százalékos önerővel is igénybe vehető.
- Folyósítás: Vásárlás esetén a kölcsönt a szerződéskötést követően, egy összegben folyósítja a bank. Építkezésnél a folyósítás a készültségi fokkal arányosan, utólagosan történik.
Mekkora értékű lehet az ingatlan?
A program nemcsak a felvehető hitel összegét, hanem a célingatlan értékét is maximalizálja.
- Lakás esetében a vételár vagy a bekerülési költség legfeljebb bruttó 100 000 000 Ft lehet.
- Egylakásos lakóépület esetében a vételár vagy bekerülési költség legfeljebb bruttó 150 000 000 Ft lehet.
Lényeges szabály, hogy vásárlás esetén az ingatlan vételára legfeljebb 20 százalékkal haladhatja meg a hitelintézet által hivatalosan megállapított forgalmi értéket. Emellett egy szigorú négyzetméterár-korlátot is bevezettek: a kölcsön nem vehető igénybe, ha a vételár vagy bekerülési költség a hasznos alapterületre vetítve meghaladja a bruttó 1 500 000 forintot. Lakóházak esetén fontos, hogy a négyzetméterár a lakóépületre vonatkozik, a telekre jutó vételár ebben a tekintetben nem számít.
Ki számít első lakástulajdon-szerzőnek?
A program egyik legfontosabb és legaprólékosabban szabályozott része, hogy ki minősül jogosultnak az „első otthon” megszerzésére. A főszabály szerint a programot az veheti igénybe, aki a hitelkérelem benyújtásakor és az azt megelőző tíz évben nem volt belterületi lakóingatlan tulajdonosa, függetlenül attól, hogy az ingatlant adásvételi szerződéssel, családon belüli ajándékozással vagy esetleg örökléssel szerezte. A tízéves időszak a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzésétől (amikor az igénylő nevére került az ingatlan) a hitelkérelem benyújtásáig tart.
A szabályozás azonban több fontos kivételt is megenged, amelyekkel a jogalkotó az életszerű helyzeteket kezeli. Akkor is igényelhető a hitel, ha az igénylőnek az elmúlt tíz évben volt ugyan ingatlana, de az alábbi feltételek valamelyike teljesült:
- Alacsony értékű tulajdonrész: Nem akadály, ha az igénylőnek az elmúlt tíz évben volt tulajdoni hányada, feltéve, hogy a tulajdonrészének aktuális piaci értéke (vagy már eladott ingatlan esetén a szerződésben szereplő vételára) egyetlen esetben sem haladta meg a 15 000 000 forintot. Ez a szabály a tulajdoni hányadok számától függetlenül alkalmazandó.
- Bontandó ingatlan: Igényelhető a hitel akkor is, ha a korábbi ingatlan bontását az építésügyi hatóság elrendelte vagy engedélyezte.
- Haszonélvezettel terhelt tulajdon: Nem kizáró ok, ha az igénylő olyan ingatlant szerzett (jellemzően örökléssel), amelyen haszonélvezeti jog van, és a haszonélvező a kérelem benyújtásakor is életvitelszerűen ott lakik.
- Maximum 50%-os tulajdonrész: Szintén nem kizáró ok, ha az igénylő legfeljebb egyetlen belterületi ingatlanban rendelkezett maximum 50%-os tulajdoni hányaddal.
Nagyon fontos könnyítés házastársak számára, hogy elegendő, ha csak az egyik fél felel meg a fenti, első lakásszerzésre vonatkozó feltételeknek. Azok számára, akik például ajándékozás miatt estek ki a jogosultak köréből, jogi lehetőség lehet a korábbi szerződés felbontása.
Az Otthon Start program jogszabálytervezet alapján a jogosultság vizsgálatakor kizárólag a belterületi lakóingatlan-tulajdont veszik figyelembe. Ennek értelmében, ha az igénylő például egy zártkerti, külterületi ház vagy nyaraló tulajdonosa, az nem akadálya az Otthon Start igénylésének. Ugyanígy nem kizáró ok, ha az igénylő üzlethelyiség, telek vagy üdülő tulajdonosa.
Eljárási tudnivalók: határidők és költségek
Az Otthon Start program jogszabálytervezet az igénylés folyamatát is részletesen szabályozza.
- Benyújtási határidő: Vásárlás esetén a kérelmet az adásvételi szerződés megkötését követő 180 napon belül kell benyújtani. Építkezésnél a használatbavételi engedély kiadása előtt kell kérelmezni a hitelt. Ez azt jelenti, hogy a program indulása (2025. szeptember 1.) előtt kötött adásvételi szerződésekre is lehetőség nyílhat az igénylésre, amennyiben a 180 napos határidőbe beleférnek.
- Bírálati idő: A hitelkérelmet a banknak vásárlás esetén 30, építés esetén 60 napon belül kell elbírálnia. Ebbe az időtartamba nem számít bele az esetleges hiánypótlásra biztosított, legalább 10 napos időszak. Pozitív döntés esetén a szerződéskötést a bírálatot követő 10. naptól lehetővé kell tenni.
- Díjak: A hitelintézet a kölcsön igényléséért és folyósításáért összesen legfeljebb 30 000 forint díjat számíthat fel, amely nem tartalmazza az értékbecslés és a helyszíni szemle díját.
- Előtörlesztés: A kölcsön előtörleszthető, de a bank ezért az előtörlesztett összeg 1%-ának megfelelő díjat számíthat fel. Ez nem zárja ki automatikusan, hogy a bank bizonyos esetekben (pl. túl korai előtörlesztés) további költségeket számítson fel.
Milyen személyi feltételeknek kell megfelelni?
Az Otthon Start program jogszabálytervezet szerint a hitelprogramban való részvételhez az igénylőnek több szigorú személyi feltételt is teljesítenie kell:
- Állampolgárság: Igényelheti magyar állampolgár, a szabad mozgás jogával rendelkező EGT-állampolgár, huzamos tartózkodási jogosultsággal rendelkező harmadik országbeli állampolgár, valamint hontalan személy is.
- Büntetlen előélet: Az igénylőnek büntetlen előéletűnek kell lennie, amit erkölcsi bizonyítvánnyal kell igazolnia.
- Köztartozás-mentesség: Nem lehet az adóhatóságnál nyilvántartott, meghatározott mértéket meghaladó köztartozása. Ha a kérelem elbírálása során a bank mégis ilyen tartozást észlel, 14 napos határidőt biztosít a rendezésre, amely idő alatt az igénylő pótolhatja a mulasztást, és jogosulttá válhat a kölcsönre.
- Társadalombiztosítási jogviszony: Az igénylőnek legalább 2 éve folyamatos TB-jogviszonnyal kell rendelkeznie, ami a kérelem benyújtásakor is fennáll. A 2 éves folyamatos jogviszonyba a Tbj. szerinti klasszikus biztosítotti jogviszony mellett beleszámít a nappali tagozatos hallgatói jogviszony (hazai közép- vagy felsőoktatásban, illetve elismert külföldi intézményben) és a kiegészítő tevékenységet folytató (pl. nyugdíj melletti vállalkozó) státusz is. A jogviszony akkor is folyamatosnak minősül, ha abban legfeljebb 30 nap megszakítás van, ami a hallgatói jogviszony megszűnését követően legfeljebb 6 hónap is lehet. Fontos, hogy a kérelem benyújtását megelőző 180 napnak a Tbj. szerinti, közfoglalkoztatásnak nem minősülő jogviszonyban töltött időnek kell lennie.
A kamattámogatás és a visszafizetési kötelezettség
Az állam a kedvezményért cserébe biztosítékokat kér, és a szabályok megszegését szigorúan szankcionálja.
- Biztosítékok: Az állam javára 5 évre jelzálogjog, valamint elidegenítési és terhelési tilalom kerül bejegyzésre az ingatlanra. A bejegyzett jelzálog mértéke a kölcsönösszeg 20 százaléka. A futamidő alatt az igénylőnek kötelező lakásbiztosítással rendelkeznie az ingatlanra.
- Visszafizetési kötelezettség: A már megkapott kamattámogatást büntetőkamattal (jegybanki alapkamat + 5 százalékpont) kell visszafizetni, ha az igénylő jogosulatlanul vette igénybe a hitelt (pl. valótlan adatokat közölt). A szankció szintén életbe lép, ha az 5 éves tilalmi idő alatt az ingatlant eladja, bérbe adja, nem lakáscélra hasznosítja, vagy ha építkezés esetén nem teljesíti a vállalt kötelezettségeit. Ilyen kötelezettségszegésnek minősül, ha nem kezdi meg az építkezést a szerződéskötést követő 1 éven belül, vagy nem fejezi be azt a szerződésben rögzített, de legfeljebb 6 éves határidőn belül. A kormányhivatal méltányossági alapon részletfizetést vagy halasztást engedélyezhet.
Az Otthon Start program az Otthon Start program jogszabálytervezet szerint 2025. szeptember 1-jétől igényelhető a hitelintézeteknél.
Kapcsolódó cikkek:
- Foglaló
- Vételi ajánlat
- Vételár kiegyenlítése – vevői szempontok
- Ingatlan vételárának kiegyenlítése – eladói szempontok
- Bacskó Ügyvédi Iroda ügyvédi munkadíja
Kérdéseivel keressen minket bizalommal! +36303001354