Örökölt Ingatlan Eladása 5 éven belül | Bacskó Ügyvédi IrodaBacskó Ügyvédi Iroda

Az öröklés egy összetett, érzelmekkel teli folyamat, amely a gyász mellett komoly adminisztratív és pénzügyi felelősséggel is jár. Amikor egy ingatlan száll az örökösökre, gyakran merül fel az eladás gondolata. Sok örökös, a helyzet érzelmi súlya és a szükséges ismeretek hiánya miatt, elsieti az értékesítést, és ezzel milliókat veszíthet, ezért az örökölt ingatlan eladása 5 éven belül gyakran veszteséges üzlet.

Ebben az átfogó útmutatóban lépésről lépésre végigvesszük az örökölt ingatlan eladásának teljes folyamatát, a praktikus teendőktől a legfontosabb adózási és illeték szabályokig. Megtudhatja, hogyan számolja ki a jövedelmet, milyen költségeket írhat le, és hogyan alkalmazza helyesen az adómentességre vonatkozó, kulcsfontosságú 5 éves szabályt.

Örökölt Ingatlan Eladása 5 éven belül

Örökölt Ingatlan Eladása 5 éven belül: Gyakorlati teendők az eladás előtt

Mielőtt belevágnánk az adózás mélységeibe, fontos tisztázni azokat a praktikus lépéseket, amelyek megalapozzák a sikeres értékesítést. Ezek elhanyagolása már a folyamat elején hátrányba hozhatja az eladót.

A Hagyatéki Eljárás Lezárulta: Az ingatlan eladásának jogi előfeltétele a jogerős hagyatékátadó végzés. Amíg a közjegyző nem zárja le az eljárást, és az új tulajdonos(ok) nincsenek bejegyezve a tulajdoni lapra, az adásvételi szerződést nem meg teljesedésbe. Legyen türelemmel, ez a folyamat több hónapot is igénybe vehet.
Az Ingatlan Kiürítése és Lomtalanítás: Az egyik legnagyobb fizikai és érzelmi feladat az ingatlan kiürítése. Fontos, hogy a személyes tárgyakat, emlékeket méltó módon kezeljék, a felesleges bútorokat, lomokat pedig szervezetten távolítsák el. Egy üres, vagy legalábbis szellősen berendezett, személytelenített ingatlan sokkal vonzóbb a vevőjelöltek számára, mivel könnyebben el tudják képzelni benne a saját életüket.
Felkészítés az Eladásra: Több Milliót Érhet a Törődés: Bár egy teljes körű felújítás (home staging) ritkán éri meg, az ingatlan „eladásra való felkészítése” elengedhetetlen.
- Takarítás: Egy alapos, mindenre kiterjedő nagytakarítás csodákra képes. A tiszta, jó illatú lakás alapkövetelmény.
- Apróbb javítások: Egy csöpögő csap, egy leszakadt kilincs vagy egy málladozó falfesték rossz benyomást kelt. Ezeket a kis hibákat minimális költséggel orvosolni lehet, de az összhatást jelentősen javítják.
- Világosság: Húzza el a sötétítőket, cserélje ki a kiégett izzókat erősebb, meleg fényűekre. A világos terek nagyobbnak és barátságosabbnak hatnak.
- Depersonalizálás: Távolítsa el a családi fotókat, személyes dísztárgyakat. A cél, hogy a vevő ne az Önök otthonát lássa, hanem a saját jövőbeli otthonát.

Az Öröklés Pénzügyi Vonatkozásai: Illeték és Adó Tisztázása

Sokan keverik a két fogalmat vagy nem tesznek különbséget közöttük, pedig kulcsfontosságú megérteni, hogy két külön kötelezettségről van szó, amelyek eltérő időpontban és okból keletkeznek.

Illetékfizetési kötelezettség: Magához a vagyon megszerzéséhez, azaz az örökléshez kapcsolódik. A kötelezettség az örökség megnyíltának napján jön létre.
Adófizetési kötelezettség: Az örökölt ingatlan későbbi értékesítésekor keletkezhet, ha abból jövedelme származik az eladónak. A kötelezettség az adásvételi szerződés földhivatalba történő benyújtásának napján jön létre.

A két kötelezettséget a NAV felé, de különböző számlaszámokra kell teljesíteni.

Öröklési Illeték: Kinek, mikor és mennyit kell fizetnie?

Mielőtt az eladás utáni adózással foglalkoznánk, nézzük meg az első pénzügyi kötelezettséget, amivel az örökös szembesül. Bár az illetékkötelezettség a halál napján beáll, a fizetési meghagyást a NAV a hagyatéki eljárás lezárulta és az adatok átküldése után küldi ki.

Ki mentesül az öröklési illeték alól?

A hatályos törvények szerencsére széles körben biztosítanak mentességet. Teljesen mentesül az illetékfizetés alól az örökség után:

Az örökhagyó egyenes ági rokona (gyermek, unoka, szülő, nagyszülő, beleértve az örökbefogadáson alapuló rokoni kapcsolatot is).
Az örökhagyó házastársa.
Az örökhagyó bejegyzett élettársa.
Az örökhagyó testvére (vér szerinti, féltestvér, és örökbefogadáson alapuló testvér).

Részleges mentesség:

Az örökhagyó mostoha- és nevelt gyermeke, valamint mostoha- és nevelőszülője által megszerzett örökrész tiszta értékéből 20 millió forint illetékmentes.

Az öröklési illeték alapja

Ha az örökös nem esik a fenti mentességi körökbe (pl. unokatestvér, élettárs, barát), akkor illetéket kell fizetnie. Az illeték alapja a megszerzett vagyon tiszta értéke. Ezt úgy kapjuk meg, hogy az ingatlan forgalmi értékéből levonjuk a hagyatékot terhelő, igazolt tartozásokat (pl. az örökhagyó által felvett hitel örökösre eső részét). Az ingatlan forgalmi értékét az illetékes önkormányzat adóosztálya által kiállított adó- és értékbizonyítvány alapján állapítják meg a hagyatéki eljárás során.

Az öröklési illeték mértéke

Lakástulajdon és ahhoz kapcsolódó vagyoni értékű jog (pl. haszonélvezet) esetén a tiszta érték után 9%.
Minden más esetben (pl. nem lakóingatlan, termőföld, gépkocsi) az általános mérték 18%.

Örökölt ingatlan eladása utáni adózás

Miután az illetékkérdést rendeztük, és az ingatlan eladása mellett döntünk, a következő nagy kérdés a személyi jövedelemadó (SZJA). Az adót nem a teljes vételár, hanem a realizált jövedelem után kell megfizetni. Ennek praktikus jelentősége akkor van, ha az örökölt ingatlan eladása 5 éven belül történik. Lássuk miért

5 Éves Szabály Öröklés Esetén

A hatályos Személyi jövedelemadóról szóló törvény (Szja tv.) értelmében az örökölt ingatlan szerzési időpontjának az örökség megnyíltának napját kell tekinteni. Ez a nap a Polgári Törvénykönyv szerint az örökhagyó halálának napja.

Ez alapján az 5 éves, adómentességet biztosító időszak ettől a naptól kezdődik. Az adókötelezettség tehát az örökség megnyíltának évétől számítva a következőképpen alakul:

A szerzés évében (az örökség megnyíltának évében) vagy az azt követő 1. évben történő eladáskor a jövedelem 100%-a adóköteles.
A szerzést követő 2. évben történő eladáskor a jövedelem 90%-a adóköteles.
A szerzést követő 3. évben történő eladáskor a jövedelem 60%-a adóköteles.
A szerzést követő 4. évben történő eladáskor a jövedelem 30%-a adóköteles.
A szerzést követő 5. és minden további évben történő eladáskor a jövedelem 0%-a adóköteles.

A Lakáseladás Utáni Adózás Alapjának Kiszámítása Öröklésnél

Az adófizetési kötelezettség megállapításához pontosan ki kell számolnunk a jövedelmet.

A számítás menete a következő:

Bevétel – Költségek = Számított összeg

Számított összeg * (5 éves szabály szerinti %-os szorzó) = Jövedelem (Adóalap)

Jövedelem * 15% = Fizetendő SZJA

Mi számít bevételnek?

A bevétel az adásvételi szerződésben szereplő teljes eladási ár.

Milyen költségek számolhatók el?

Itt van a legnagyobb különbség egy normál és egy örökölt ingatlan eladása között. A levonható költségek a következők:

A megszerzésre fordított összeg: Ez a legfontosabb tétel. Mivel az örökös nem fizetett vételárat, itt nem a nulláról indulunk. A szerzési érték az az összeg, amelyet a közjegyző a hagyatéki eljárás során, a jogerős hagyatékátadó végzésben az ingatlan értékeként megállapított.
A szerzéssel kapcsolatos kiadások: Ide tartoznak az örökléssel kapcsolatban felmerült, számlával igazolt költségek. Ilyen lehet:

A közjegyzőnek fizetett hagyatéki eljárási díj ingatlanra eső, arányos része.
A megfizetett öröklési illeték igazolt összege. Ha Ön nem volt jogosult mentességre és illetéket kellett fizetnie, annak teljes összege elszámolható költségként az SZJA kiszámításakor!

Értéknövelő beruházások: Az örökös által végzett, az ingatlan forgalmi értékét növelő felújítások, korszerűsítések (pl. fűtéskorszerűsítés, nyílászárócsere, fürdőszoba-felújítás). Itt elengedhetetlen, hogy mindenről az örökös nevére kiállított, tételes számla álljon rendelkezésre!
Az eladással kapcsolatos költségek: Az értékesítés során felmerülő, számlával igazolt kiadások. Tipikusan:

Az ingatlanközvetítői jutalék.
Az adásvételi szerződést elkészítő ügyvéd munkadíja.
Az eladás előtti értékbecslés díja.

Egy konkrét SZJA példa, amikor örökölt ingatlan eladása 5 éven belül történik

Nézzünk egy gyakorlati példát a hatályos szabályok szerint.

A forgatókönyv

Kovács János édesapja 2015-ben vásárolt egy lakást. Az édesapa 2024. márciusában elhunyt. Az örökség tehát 2024-ben nyílt meg. A hagyatéki végzésben az ingatlan értéke 55.000.000 Ft. Kovács János, az egyedüli örökös, 2025 júliusában 65.000.000 Ft-ért eladja a lakást.

Szerzés időpontja (az Szja szempontjából): március (az örökség megnyíltának napja).
Eladás időpontja: július.
Eltelt idő: A 2024-es szerzést követő év. Az 5 éves szabály alapján a jövedelem 100%-a lesz adóköteles.

Jánosnak az eladással kapcsolatban a következő, számlával igazolt költségei merültek fel:

Hagyatéki eljárás díja (ingatlanra eső rész): 150.000 Ft
Ingatlanközvetítői jutalék + ügyvédi díj: 2.500.000 Ft

A számítás menete:

Bevétel: 60.000.000 Ft

Elszámolható költségek összesen:

Szerzési érték (hagyatéki végzésből): 55.000.000 Ft
Szerzési költség (közjegyzői díj): 150.000 Ft
Eladási költségek: 2.500.000 Ft
Összes költség:000.000 + 150.000 + 2.500.000 = 57.650.000 Ft

Számított összeg (a teljes jövedelem):

Bevétel – Összes költség = 65.000.000 Ft – 57.650.000 Ft = 7.350.000 Ft

Adóalap (a ténylegesen adóköteles jövedelem):

Mivel a szerzést követő 1. évben ad el, a jövedelem 100%-a adóköteles.
Az adóalap tehát 7.350.000 Ft.

Fizetendő személyi jövedelemadó (SZJA):

Az adóalap 15%-a.
7.350.000 Ft * 15% (vagy 0,15) = 52.500 Ft

Tehát Kovács Jánosnak ebben az esetben 1.102.500 Ft személyi jövedelemadót kell bevallania és megfizetnie a 2025-ös adóévre vonatkozóan, a 2026. május 20-i határidőig.

Stratégiai tipp az adófizetés időzítéséhez

Az adófizetési kötelezettség határideje az eladást követő év május 20. Mivel az eladás napja a szerződés földhivatali benyújtásának napja, egy év végi eladásnál megfontolandó a szerződés benyújtását a következő év januárjára időzíteni. Ezzel a lépéssel az adóbevallás és a fizetés határideje egy teljes évvel kitolható.

Különleges helyzetek

Több örökös (közös tulajdon): Ha többen örökölnek egy ingatlant, a tulajdoni hányadok a hagyatéki végzés szerint oszlanak meg. Eladáskor a bevételt és a költségeket is ebben az arányban kell megosztani, és minden örökösnek a saját részére eső jövedelem után kell (vagy nem kell) adóznia, a fenti szabályok szerint.
Gazdasági tevékenység: Ha valaki üzletszerűen, haszonszerzési céllal ad el ingatlanokat, arra nem a magánszemélyekre vonatkozó Szja-szabályok, hanem a vállalkozói adózás érvényes, és az időmúlás sem ad mentességet. Ez egy örökölt ingatlannál ritkán fordul elő, de fontos tudni róla.

Hogyan Készüljön Fel Tudatosan?

Az örökölt ingatlan eladása 5 éven belül több egy egyszerű adásvételnél. A siker a felkészültségen múlik.

Ismerje a dátumokat és a szabályokat: A legfontosabb, hogy tisztában legyen a szerzés időpontjával (az örökség megnyíltának napja) és az ebből következő adózási határidőkkel.
Dokumentáljon mindent: Gyűjtse össze és őrizze meg a hagyatéki végzést, a közjegyzői díjról szóló számlát, a megfizetett illetékről szóló bizonylatot, és minden, az Ön által fizetett felújítási és eladási költségről szóló számlát. Ezek nélkül jelentős adókedvezménytől eshet el.
Ne kapkodjon: Adjon időt magának az ingatlan felkészítésére. Egy tiszta, rendezett, kisebb hibáktól mentes lakásért a vevők hajlandóak többet fizetni.
Kérjen szakértői segítséget: Ahogy a cikk elején is utaltunk rá, a hozzáértés milliókat érhet. Egy felkészült ingatlanközvetítő segít a reális árképzésben és a marketingben, míg egy bonyolultabb adózási helyzetben adótanácsadó vagy ingatlanjogra szakosodott ügyvéd bevonása aranyat érhet a költséges hibák elkerülése érdekében.

Az alapos felkészülés és a szabályok ismerete garantálja, hogy az örökség ne teher, hanem egy lehetőség legyen, és az értékesítési folyamat a lehető legnyugodtabban és legkedvezőbben záruljon az Ön számára, ha az örökölt ingatlan eladása 5 éven belül történik.

Kapcsolódó cikkek:

Kérdéseivel keressen minket bizalommal! +36303001354

Kapcsolat