Ingatlant ajándékozna gyermekének, unokájának, vagy más szerettének? Esetleg Ön az a szerencsés, akit megajándékoznak? Mielőtt belevágna, elengedhetetlen, hogy tisztában legyen az ingatlan ajándékozási illeték szabályaival, mértékével és a lehetséges mentességekkel. Egy rosszul megválasztott eljárás vagy egy elmulasztott bejelentés komoly anyagi következményekkel járhat.
Ügyvédi irodánk ebben a cikkben az Illetékekről szóló törvény és a Nemzeti Adó- és Vámhivatal (NAV) hivatalos tájékoztatója alapján, pontról pontra, mégis közérthetően mutatja be az ingatlan ajándékozási illeték teljes rendszerét. Célunk, hogy Ön minden szükséges információ birtokában, magabiztosan hozhasson döntést.
Mikor kell ajándékozási illetéket fizetni?
Ajándékozási illetékfizetési kötelezettség alapvetően három esetben merül fel
- Ingatlan ajándékozása.
- Ingó vagyontárgy ajándékozása.
- Vagyoni értékű jog (pl. haszonélvezet, használati jog) ingyenes alapítása, átengedése, vagy arról való ellenszolgáltatás nélküli lemondás.
Mi a területi hatálya az ingatlan ajándékozási illetéknek?
Ingatlan ajándékozása esetén a következő esetekben kell Magyarországon illetéket fizetni.
- Ha az ingatlan belföldi ingatlan, tehát Magyarország területén található.
- Ha az ajándékozás tárgya társaság vagyoni betétje, akkor abban az esetben, ha a társaságnak belföldi ingatlanvagyona van.
Mely esetek nem esnek ingatlan ajándékozási illeték alá?
Nem tárgya az ingatlan ajándékozási illetéknek:
- Ha az ajándékozó a vagyoni értékű jogot (pl. haszonélvezetet) a maga javára tartja fenn.
- Ha az ingatlant olyan, már korábban bejegyzett vagyoni értékű joggal terhelten ajándékozzák, amely az átruházás előtt is fennállt.
- Ha egy bontó feltételhez kötött ajándékozás esetén a feltétel bekövetkezik, és a dolog visszaszáll az ajándékozóra.
Mikor keletkezik az illetékfizetési kötelezettség, ha ingatlant ajándékozunk?
Ingatlan ajándékozása esetén az illetékfizetési kötelezettség az ajándékozási szerződés megkötésének napján keletkezik. Ezt azért nagyon fontos tudni, mert amíg az illeték kiszabására sor kerül, addig még több lépésnek meg kell történnie a szerződéskötést követően, de az illeték kiszabásáig még so idő eltelhet.
Akármikor is kerül sor az illeték kiszabására, az adóhatóság minden esetben az ajándékozási szerződés megkötésének napján fennállt viszonyokat vizsgálja. Ennek különös jelentősége van az ingatlan forgalmi értékének meghatározása szempontjából. Szélsőséges esetben például, ha valaki elmulasztja az ajándékozási szerződést benyújtani a földhivatalhoz és erre esetleg csak évekkel később kerül sor, az illeték kiszabása ebben az esetben is az eredeti ajándékozási szerződés időpontjában irányadó értékvisznyok szerint fog történni.
Hogyan kell bejelenteni az ajándékozást?
Az ingatlan tulajdonjogának vagy a hozzá kapcsolódó vagyoni értékű jognak a megszerzését az ingatlanügyi hatósághoz (közismert nevén a földhivatalhoz) kell bejelenteni illetékkiszabásra.
- Határidő: A szerződéskötéstől számított 30 napon belül.
- Módja: Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzési kérelemmel egyidejűleg, a szerződés és a NAV által rendszeresített B400-as adatlap benyújtásával.
- Mulasztás következménye: A bejelentési kötelezettség elmulasztása, késedelmes vagy hiányos teljesítése esetén az adóhatóság mulasztási bírságot szabhat ki, amelynek összege magánszemély esetén 200 ezer forintig, más adózó esetén 500 ezer forintig terjedhet. Ez a bírság attól függetlenül kiszabható, hogy keletkezett-e egyáltalán fizetendő illeték.
Vannak azonban kivételek: a leggyakoribb, alább részletezett családon belüli, illetékmentes ajándékozási ügyleteket nem kell bejelenteni az adóhatósághoz.
Mekkora az ingatlan ajándékozási illeték mértéke?
Az illeték ajándékozási illeték mértékét a megszerzett vagyon tiszta értéke és típusa határozza meg:
- Lakástulajdon (és kapcsolódó vagyoni értékű jog): az ingatlan tiszta értékének 9%-a
- Nem lakóingatlan: az ingatlan tiszta értékének 18%-a
Lakástulajdonnak minősül az ingatlan-nyilvántartásban lakóházként vagy lakásként nyilvántartott ingatlan a hozzá tartozó földrészlettel. Az építési engedély szerint lakóház céljára létesülő, szerkezetkész állapotot elérő építmény is lakásnak számít
Hogyan számítják ki az illeték alapját?
Az ajándékozási illeték alapja a megszerzett vagyon tiszta értéke. A tiszta érték kiszámításához a megszerzett vagyon forgalmi értékéből le kell vonni az ajándékot terhelő adósság és egyéb teher értékének a megajándékozottra eső részét.
Mi a forgalmi érték fogalma? Hogyan történik a forgalmi érték meghatározása?
A forgalmi érték az a pénzben kifejezett érték, amely a vagyontárgy eladásakor az illetékkötelezettség keletkezésekor általában elérhető lett volna.
A forglami értékről az ajándékozási szerződésben és a B400 nyomtatványon nyilatkoznak a szerződő felek. Amennyiben annek a mértéke elfogadható a NAV számára, úgy az illeték kiszabása elsősorban a megajándékozott ezen nyilatkozata alapján történik.
A NAV a forgalmi értéket elsősorban összehasonlító értékadatok alapján állapítja meg, de akár helyszíni szemle vagy külső szakértő bevonására is sor kerülhet. A NAV továbbá felhasználhatja az ingatlan energiatanúsítványában foglalt adatokat.
Ha az értéket ítélet állapította meg, azt a NAV nem bírálhatja felül.
Hogyan befolyásolja a haszonélvezeti jog az illeték alapját?
Gyakori eset, hogy a szülő úgy ajándékozza gyermekének az ingatlant, hogy a haszonélvezeti jogát fenntartja. Mi történik, ha a tulajdonjogot és a haszonélvezetet két külön személy kapja?
A szabály a következő: a tulajdonjogot megszerző személy a haszonélvezet értékével csökkentett forgalmi érték után fizet illetéket, míg a haszonélvező a haszonélvezet számított értéke után. A tulajdonszerző illetékalapját akkor is csökkenteni kell a haszonélvezet értékével, ha a haszonélvezet alapítása illetékmentes (pl. egyenesági rokonok közötti ajándékozásnál) vagy nem tárgya az illetéknek.
Kik mentesülnek az ingatlan ajándékozási illeték fizetése alól? A tárgyi illetékmentesség esetei
A törvény számos esetben teljes mentességet biztosít az illetékfizetési kötelezettség alól. Ezeket nevezzük tárgyi illetékmentességnek. Az alábbiakban a legfontosabb, ingatlanokat is érintő eseteket soroljuk fel:
Családon belüli ajándékozás:
- Az ajándékozó egyenesági rokona (szülő, gyermek, nagyszülő, unoka, dédszülő, dédunoka, ideértve az örökbefogadást is) által megszerzett ajándék
- Az ajándékozó házastársa által, a házasság alatt megszerzett ajándék.
- Az ajándékozó bejegyzett élettársa által, a bejegyzett élettársi kapcsolat alatt megszerzett ajándék.
- Az ajándékozó testvére által megszerzett ajándék. Testvérnek számít a féltestvér és az örökbefogadáson alapuló testvéri kapcsolat is.
- A házastársi vagyonközösség megszüntetéséből származó vagyonszerzés.
Lakóházépítési kedvezmény:
Lakóház építésére alkalmas telek (vagy tulajdoni hányad) megszerzése, ha a megajándékozott a szerződés bemutatásától számított 4 éven belül lakóházat épít rá. A szándékról nyilatkozni kell a NAV felé. Ha a ház felépül, a NAV a felfüggesztett illetéket törli. Ha nem, az illetéket az eredeti esedékességtől számított késedelmi pótlékkal növelten kell megfizetni.
Hogy alakul az ajándékozási illeték haszonélvezeti jog ingyenes alapítása esetén?
Az ajándékozási illeték hatálya alá eső tipikus ügylet, ha haszonélvezeti jog ingyenes alapítására kerül sor. Leggyakrabban közeli hozzátartozók kötnek ilyen szerződést. Itt ugyanúgy illetékmentes lesz a haszonélvezeti jog ingyenes alapítása, mint amikor ingatlan tulajdonjogának az ajándékozására kerül sor. Tehát az egyenásági rokonok, házastársak és testvérek között történő ingyenes haszonélvezeti jog alapítás illetékmentes.
Abban az esetben, ha a haszonélvezeti jog ingyenes alapítása nem esik az illetékmentes körbe, az illeték mértéke megegyezik az ingatlan tulajdonjogának ajándékozása esetén felmerülő illeték mértékével. Tehát a fizetendő illeték mértéke 9% vagy 18% attól függően, hogy lakóingatlanon vagy egyéb ingatlanon történik a haszonélvezeti jog ingyenes alapítása.
Mi az illeték alapja a haszonélvezeti jog alapításánál?
Haszonélvezeti jog alapításánál a haszonélvezeti jog értéke képezi az illeték alapját. Az Illetéktörvény tartalmaz pontos útmutatást, hogy a haszonélvezeti jog értékét hogyan kell meghatározni az ingatlan forgalmi értékének függvényében.
1. lépés: A terheletlen forgalmi érték megállapítása A számítás alapja mindig az ingatlannak az a forgalmi értéke, amely terhek nélkül, az illetékkötelezettség keletkezésének időpontjában fennállt.
2. lépés: Az egyévi érték kiszámítása Az ingatlan terhekkel nem csökkentett forgalmi értékének egyhuszad (1/20) részét kell egyévi értéknek tekinteni.
Például egy 80 000 000 Ft forgalmi értékű ingatlan esetében az egyévi érték: 80 000 000 Ft / 20 = 4 000 000 Ft.
3. lépés: A megfelelő szorzó alkalmazása Az egyévi értéket meg kell szorozni egy, a jog időtartamától függő szorzószámmal.
A szorzók a haszonélvezeti jog időtartama szerint
Határozott időre szóló haszonélvezet: Az egyévi értéket meg kell szorozni annyi évvel, ahány évre a jogot alapították. A számított érték azonban nem haladhatja meg az egyévi érték 20-szorosát.
Bizonytalan időre szóló haszonélvezet: Az egyévi érték ötszöröse a haszonélvezeti jog értéke.
Természetes személy életére szóló haszonélvezet: Ez, az úgynevezett holtig tartó haszonélvezeti jog a leggyakoribb eset. Itt a szorzót a haszonélvezeti jogot szerző személy életkora határozza meg. Az értékeket az alábbi táblázat foglalja össze:
Számítási példa haszonélvezeti jog értékére
Tegyük fel, hogy egy 62 éves személy kap holtig tartó haszonélvezeti jogot egy 80 000 000 Ft értékű ingatlanra.
- Forgalmi érték: 80 000 000 Ft
- Egyévi érték: 80 000 000 Ft / 20 = 4 000 000 Ft
- Szorzó: A jogosult 62 éves, tehát az „51-65 éves” kategóriába esik. A táblázat szerint a szorzó a 6-szoros.
- A haszonélvezeti jog értéke: 4 000 000 Ft * 6 = 24 000 000 Ft
Ez a 24 000 000 Ft lesz az ajándékozási illeték alapja a haszonélvezeti jogot szerző személy számára.
Tovább lehet-e ajándékozni a haszonélvezeti jogot
A haszonélvezeti jog a jogszabály értelmében nem forgalomképes. Így azt sem eladni, sem megvenni, sem ajándékozni nem lehet. Sokszor találkozni a haszonélvezeti vevő vagy haszonélvezeti eladó kifejezéssel, de ez csak egy szerencsétlen és félrevezető terminológia.
A haszonélvezeti jogot a tulajdonos engedi a haszonélvező javára. Az ilyen módon alapított haszonélvezeti jogot továbbajándékozni nem tudja a haszonélvező. Csak lemondani tud a haszonélvezeti jogáről a tulajdonos javára, ingyenesen vagy akár pénz ellenében. Ilyenkor a haszonélvezeti jog megszűnik és a haszonélvezőt törölni kell az ingatlan tulajdni lapjáról.
Kelle-e ajándékozási illetéket fizetni, ha a haszonélvezeti jog ingyenes megszüntetésére kerül sor?
Gyakori műhiba, amikor az ügyvéd megfeledkezik arról, hogy a haszonélvezeti jog megszüntetésével a tulajdonosnál vagyonszerzés történik, hiszen az ingatlan tulajdonjogának az értéke a megszűnő haszonélvezeti jog értékével meg fog nőni. A haszonélvezeti jogról ingyenes lemondás esetén az ajándékozási illetékre vonatkozó általános szabályok szerint ajándékozási illetéket kell fizetnie a tulajdonosnak.
Más a helyzet, ha a haszonélvezeti jog a haszonélvező halálával szűnik meg. Ez ugyan bizonyos értelemben ingyenes szerzést jelent a tulajdonos oldalán, de ajándékozási illeték nem merül fel. Visszautalva az előző pontokra, mivel a haszonélvezeti jog nem forgalomképes, így azt örökölni sem lehet, a haszonélvező halálával a jog megszűnik, a haszonélvező helyébe más nem lép.
Az illeték megfizetése. Mi az a fizetési meghagyás?
Az adóhatóság a fizetendő illetékről fizetési meghagyást (határozatot) bocsát ki. A fizetési meghagyás tartalmazza a kiszabott illeték összegének megállapításánál figyelembe vett adatokat és az alkalmazott jogszabályokat. Az illeték a határozat véglegessé válását követő 15. napon válik esedékessé. A határozat pedig 15 nap alatt válik véglegessé. Így a megajándékozottnak összesen 30 napja van a fizetési meghagyás kézhezvételétől, hogy megfizesse az ingatlan ajándékozási illetéket.
Mi az ingatlan ajándékozési illeték késedelmes megfizetésének következménye?
Késedelmi pótlék: A határidőre meg nem fizetett illeték után késedelmi pótlékot kell fizetni, melynek mértéke a jegybanki alapkamat 5 százalékponttal növelt összegének 365-öd része naponta. A késedelmi pótlék után késedelmi pótlékot felszámítani nem lehet. Az NAV az ötezer forintot el nem érő késedelmi pótlékot nem írja elő. Nem kell azonban késedelmi pótlékot fizetni arra az időszakra, amelyre az adózó a késedelmét igazolta. Igazolásnak csak akkor van helye, ha a késedelmet elháríthatatlan külső ok idézte elő.
Ha a lakóház építésére alkalmas telektulajdonon a 4 éven belüli építkezés nem teljesül az illetéket az eredeti esedékességtől számított késedelmi pótlékkal megnövelt összegben kell megfizetni.
Mulasztási bírság: Ha a megajándékozott a vagyonszerzéssel kapcsolatos bejelentési kötelezettségét elmulasztja mulasztási bírságot kell fizetni. A mulasztási bírság összege magánszemély esetén 200 ezer, míg más adózó esetén 500 ezer forintig terjedhet.
Mikor van lehetőség az ingatlan ajándékozási illeték törlésére és visszatérítésére?
Lehetőség van a kiszabott illeték törlésére vagy a már megfizetett illeték visszatérítésére, ha például:
- A bíróság a jogügyletet utólag módosítja, megszünteti vagy érvénytelennek nyilvánítja.
- A felek közös megegyezéssel felbontják a szerződést, és az eredeti ingatlan-nyilvántartási állapot helyreáll.
- Téves jogszabály-értelmezés vagy számítási hiba miatt a fizetésre kötelezett a kelleténél több illetéket fizetett.
Fontos fogalmak tisztázása
Az illetéktörvény pontosan meghatározza a kulcsfogalmakat, melyek ismerete elengedhetetlen a szabályok értelmezéséhez az ingatlan ajándékozási illeték tárgyában.