Az ingatlan ajándékozás családon belül az egyik leggyakoribb módja annak, hogy a családtagok vagyonukat átruházzák, segítve ezzel a fiatalabb generáció otthonteremtését vagy egyszerűen csak rendezve a vagyoni viszonyokat. Bár az ajándékozás gesztusa egyszerűnek tűnik, a jogi és pénzügyi háttér számos buktatót rejthet. Mikor illetékmentes az ajándékozás? Milyen adóvonzatai lehetnek egy ajándékba kapott ingatlan eladásának? Hogyan befolyásolja az ajándék a későbbi örökséget?
Ez a minden részletre kiterjedő útmutató segít eligazodni az ingatlan ajándékozás folyamatában, a szerződéskötéstől az illeték- és adózási kérdéseken át a családjogi és öröklési jogi következményekig.
Mi az az ingatlan ajándékozási szerződés és mik a feltételei?
Az ajándékozás olyan ügylet, amely során az ajándékozó ingyenesen juttat vagyoni előnyt – például egy dolog tulajdonjogát vagy más vagyoni értékű jogot – a megajándékozottnak, aki azt elfogadja. Ingatlan ajándékozása esetén a szerződés érvényességének feltétele az írásba foglalás. Ahhoz, hogy a földhivatal a tulajdonjogot be is jegyezze, a dokumentumot ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba vagy közjegyzői okiratba kell foglalni. A tulajdonjog az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel száll át a megajándékozottra.
Forgalmi érték az illetékfizetés alapja. Hogyan történik a forgalmi érték meghatározása?
Az illeték kiszámításának alapjául az ingatlan forgalmi értéke szolgál.
Főszabály szerint az adóhatóság az ingatlan ajándékozási szerződésben, illetve a B400-as adatlapon a vagyonszerző megajándékozott által feltüntetett forgalmi érték után szabja ki az illetéket.
Az adóhatóság részletes adatbázissal rendelkezik az ingatlanok forgalmi értéke tekintetében. Amennyiben a NAV a megajándékozott nyilatkozata és a saját adatai között jelentős különbséget észlel, úgy általában helyszíni szemlét tart és ennek alapján állapítja meg a megajándékozott nyilatkozatához képest korrigált forgalmi értéket. Ebben az esetben az illeték kiszabása értelemszerűen ezen korrigált forgalmi érték alapul vételével történik.
Ajándékozási illeték általános szabályai: Ki és mennyit fizet?
Az Illetékekről szóló törvény egyértelműen határozza meg az általános szabályokat, a fizetendő illeték mértékét és a mentességi köröket is.
Főszabály szerint az ingatlan ajándékozása illetékköteles. Ha az ajándékozás nem a törvény által meghatározott, mentességet élvező rokoni körben történik, az illeték megfizetésére a vagyonszerző, azaz a megajándékozott fél kötelezett.
Az illeték mértéke az ingatlan típusától függ:
- Lakóingatlan ajándékozása esetén az ajándék tiszta értékének, azaz a forgalmi érték 9%-a.
- Minden egyéb ingatlan (például telek, garázs, üdülő) ajándékozása esetén az illeték mértéke a forgalmi érték 18%.
Mikor illetékmentes az ingatlan ajándékozás családon belül?
A törvény a szűkebb családi kör számára teljes illetékmentességet biztosít. Mentes az ajándékozási illeték alól az ajándékozás a következő személyek között:
- Egyenes ági rokonok: Ide tartozik például a szülő és a gyermek, a nagyszülő és az unoka, valamint a dédszülő és a dédunoka közötti ajándékozás.
- Házastársak: A férj és feleség egymás közötti ajándékozása szintén teljes illetékmentességet élve.
- Testvérek: A testvérek egymás közötti ajándékozása után sem kell illetéket fizetni
Mennyiben vonatkoznak más illetékfizetési szabályok a testvérekre?
A fentiek rokoni kapcsolatok közül a testvérek közötti vagyonátruházás illetékmentessége mutat némi sajátosságot. Míg a többi rokoni kapcsolat esetében nem csak az ingyenes, de visszterhes vagyonszerzés is illetékmentes, addig a testvérek közötti visszterhes ügyletek, például az adásvételi szerződés illetékfizetési kötelezettséggel járnak. Testvérek között kizárólag az ingyenes vagyonszerzés, így az ajándékozás és az öröklés illetékmentes.
Hogyan kell megítélni az örökbefogadást az ingatlan ajándékozás illetékfizetése során?
Az illetéktörvény kifejezetten nevesíti azt az esetet, amikor az egyenesági rokoni kapcsolat örökbefogadással jön létre. Erre figyelemmel az örökbefogadáson alapuló rokoni kapcsolat is olyan egyenes ági rokoni kapcsolatnak számít, ami illetékmentes.
Illetékmentes-e a bejegyzett élettársak közötti ajándékozás?
Az Itv. nem tesz említést a bejegyzett élettársakról, amiből az következne, hogy illetékmentességre nem tarthatnak igényt, szemben a házastársakkal. A joggyakorlat azonban úgy alakult az évek során, hogy a jogalkalmazó egy tekintet alá veszi a bejegyzett élettársakat a házastársakkal.
Erre figyelemmel a bejegyzett élettársak közötti ajándékozási szerződés is azon családon belüli ingatlan ajándékozási ügyletek közé tartozik, amelyek illetékmentesek.
Házastársi vagyonközösség megszüntetése, mint illetékmentes családon belüli ajándékozás
Az Itv. az ajándékozási illeték alól mentes esetek között említi, amikor házastársi vagyonközösség megszüntetése során ingyenesen történik az átruházás. Azért van különös jelentősége az Itv ezen rendelkezésének, mert a házassági vagyonközösség megszüntetése és az ezzel járó ingyenes ingatlan átruházás gyakran akkor történik, amikor már a házasságot felbontották.
Tehát az ingatlan átruházásának pillanatában a szerződő felek már nem rokonai egymásnak. Ebben a speciális esetben annak ellenére biztosítja az illetékmentességet, hogy szigorúan véve már nem családon belüli ingatlan ajándékozásról van szó.
Milyen esetekben nem illetékmentes az ingatlan ajándékozás családon belül?
Nem minden családon belüli ajándékozás élvez illetékmentességet. Kizárólag az előző pontokban meghatározott rokoni kapcsolatok esetében van lehetőség az illetékmentesség érvényesítésére.
Nem élveznek illetékmentességet többek között:
- Az élettársak közötti ajándékozás.
- Az oldalági rokonok (unokatestvér, nagybácsi, nagynéni) közötti ajándékozás.
Természetesen illetékfizetési kötelezettséggel jár bármely más, rokoni kapcsolatban nem álló személyek közötti ajándékozás.
Hogyan kell igazolni, hogy az ingatlan ajándékozása családon belül történik?
Szerencsére nem kell igazolni. Elég róla az ajándékozási szerződésben és a B400-as adatlapon nyilatkozni.
Kizárólag olyan körülményeket kell igazolni a hivatalok felé, amelyeket a jogszabály kifejezetten előír. Az új Ingatlannyilvántartásról szóló törvény pontosan meghatározza a tulajdonjog bejegyzéséhez szükséges csatolandó iratok körét. Ezek között nem szerepel az illetékkedvezmény alapjául szolgáló családi viszonyok igazolására vonatkozó dokumentum.
Kell-e személyi jövedelemadót (SZJA) fizetni az ajándék után?
A kérdés megválaszolásához a jövedelem fogalmát kell tisztázni. A Személyi jövedelemadóról szóló törvény alapján a jövedelem a magánszemély által megszerzett bevételnek a törvényben elismert, igazolt költségekkel csökkentett része.
Mivel az ajándékozási szerződés ingyenes ügylet, így bevétel sem keletkezik. Bevétel hiányában nincs jövedelem, tehát személyi jövedelemadó fizetési kötelezettség sem merülhet fel.
A megajándékozott sem jövedelmet szerez. A megajándékozott vagyont szerez, ami után vagyonszerzési illetéket, azaz ajándékozási illetéket fizet, hacsak nem illeti meg illetékmentesség.
Kell-e személyi jövedelemadót fizetni az ajándékba kapott ingatlan eladása esetén?
Amennyiben a megajándékozott az ajándék ingatlant a szerzéstől számított 5 éven belül eladja, a megajándékozottnak adófizetési kötelezettsége keletkezhet az eladásból származó jövedelem után. Az 5 év eltelte után az ingatlan értékesítése adómentes.
Az adó alapja attól is függ, hogy a megajándékozott családon belüli illetékmentes ajándékozással, vagy illetékköteles ajándékozással kapta az ingatlant.
- Illetékköteles ajándékozás esetén: Az eladásból származó bevételből az ajándékozási szerződésben feltüntetett forgalmi érték levonható, mint az ingatlan megszerzésére fordított költség.
- Illetékmentes ajándékozás esetén: Az eladásból származó bevételből az ajándékozási szerződésben feltüntetett forgalmi érték nem vonható le levonható, mint az ingatlan megszerzésére fordított költség. Ilyen esetben az ingatlan eladásáról szóló szerződésben feltüntetett eladási ár 75%, mint költségátalány vonható le a bevételből. A fennmaradó 25% érték fogja az adóalapot képezni az SZJA számítás során.
Ajándék a házasságban vagy válás után: különvagyon vagy közös kagyon?
Ha a házastársak között nincs vagyonjogi szerződés, vagyonuk – a kivételektől eltekintve – közös, így a közöttük létrejövő ajándékozás nehezen értelmezhető. Ha az egyik fél egy olyan vagyontárgyat „ajándékoz” a másiknak, amely egyébként is a közös vagyon részét képezi, az ügylet színleltnek minősülhet, és a Ptk. alapján semmisnek tekintendő. Ebben az esetben a házassági vagyonközösség rendezése, mint jogcím, jobban kifejezi a felek valós szerződési szándékát és ugyanúgy illetékmentes szerzést eredményez.
A már elvált házastársak közötti ajándékozás alapvetően illetékköteles. Kivétel, ha az ingyenes átruházás a házasság felbontására tekintettel, a házastársi vagyonközösség megszüntetése jogcímén történik, mert ebben az esetben az ügylet az illetékekről szóló törvény alapján illetékmentes.
Ajándék és kötelesrész: Hogyan befolyásolja az örökséget?
Az ajándékozás jelentős hatással lehet a későbbi öröklési arányokra és a kötelesrész számítására. A szabályozás szerint a kötelesrész alapjához hozzá kell számítani az örökhagyó által a halálát megelőző tíz éven belül bárkinek juttatott ingyenes adományok, így az ajándék értékét is. Ingatlan ajándékozása esetén nem kell azt hozzá számítani a kötelesrész alapjához, ha az örökhagyó a kötelesrészre jogosultságot létrehozó kapcsolat keletkezése előtt ajándékozta el.
Halál esetére szóló ajándékozás: A végrendelet alternatívája?
A jog ismeri a halál esetére szóló ajándékozás intézményét. Ennek lényege, hogy az ajándékozó azzal a feltétellel juttat vagyoni előnyt, ha a megajándékozott túléli őt. A megajándékozott tehát az ajándékozó halálakor szerzi meg az ajándékot. A végrendelettel szemben ez egy kétoldalú megállapodás, amelyet az ajándékozó egyoldalúan nem vonhat vissza és nem módosíthat, így a megajándékozott számára nagyobb biztonságot nyújt.
Gyakorlati tanácsok és tipikus hibák
Gyakori hiba az illetékfizetési kötelezettség figyelmen kívül hagyása, különösen oldalági rokonok esetén, ami késedelmi pótlékot és jogi szankciókat vonhat maga után36. Fontos előzetesen tájékozódni arról, hogy milyen jogcímen lehet illetékmentes az ajándékozás, és erről a szerződésben nyilatkozni is szükséges. Az illetékmentesség igazolásához elegendő a felek nyilatkozata a fennálló, mentességet megalapozó kapcsolatról; további dokumentumot ezzel kapcsolatban nem szükséges csatolni.
Kapcsolódó cikkek:
- Foglaló
- Vételi ajánlat
- Vételár kiegyenlítése – vevői szempontok
- Ingatlan vételárának kiegyenlítése – eladói szempontok
- Bacskó Ügyvédi Iroda ügyvédi munkadíja
Kérdéseivel keressen minket bizalommal! +36303001354