Haszonélvezeti jog törlése 2025-ben | Bacskó Ügyvédi IrodaBacskó Ügyvédi Iroda

Ez a cikk részletes útmutatót nyújt a haszonélvezeti jog törlése teljes folyamatához. Kitérünk a különböző megszűnési esetekre, a földhivatali eljárás lépéseire, és ami a legfontosabb: részletesen elemezzük a felmerülő adó- és illetékfizetési kötelezettségeket a hatályos jogszabályok, így különosen a Ptk., az Itv. és az SZJA tv. alapján.

haszonélvezeti jog törlése

A haszonélvezeti jog megszűnésének esetei

Fontos különbséget tenni a jogszabály erejénél fogva bekövetkező, automatikus megszűnés és a felek akaratából történő megszüntetés között, mivel ennek az adó- és illetékvonzatok szempontjából is jelentősége van. A haszonélvezeti jog megszűnésének az alábbi esetei merülnek fel.

A jogosult halála

A haszonélvezeti jog személyhez kötött jog, ezért sem forgalomképes, nem örökölhető és nem ruházható át. A haszonélvező halálával a törvény erejénél fogva automatikusan megszűnik. Ezért is hívják a határozatlan időre alapított haszonélvezeti jogot holtig tartó haszonélvezeti jognak.

Például, ha egy szülő holtig tartó haszonélvezeti joggal rendelkezik a gyermeke tulajdonában álló lakáson, a szülő halálának pillanatában a haszonélvezeti jog minden további jogcselekmény nélkül véget ér, és a gyermek tulajdonjoga tehermentessé válik. A földhivatal a haszonélvező halála esetén hivatalból intézkedik a haszonélvezeti jog törlése iránt.

Határozott időtartam lejárta

Ha a haszonélvezeti jogot egy konkrét időszakra (pl. 10 évre) alapították, az időtartam leteltével a jog szintén automatikusan véget ér. Ez a megoldás ritkább, de előfordulhat. Például, ha egy nagyszülő 5 évre szóló haszonélvezetet alapít az unokája lakásán, hogy amíg az egyetemre jár, addig ő használhassa az ingatlant, az 5 év leteltével a jog automatikusan megszűnik.

Jogosult lemondása a haszonélvezeti jogról

Ahogy azt már említettük, a haszonélvezeti jog nem forgalomképes, azt nem lehet adni-venni. Hogyan lesz akkor viszont valakinek haszonélvezeti joga? A haszonélvezeti jogot alapítani lehet. A haszonélvezeti jog alapításához a tulajdonos ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmas formába öntött kétoldalú megállapodásra van szükség haszonélvező és tulajdonos között.

Ebből következik, hogy a haszonélvező bármikor dönthet úgy, hogy lemond a haszonélvezeti jogáról. Ezzel a gyakorlatban legtöbbször ingatlan adásvételi szerződéseknél találkozunk, ahol a haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan eladása során a haszonélvező lemond haszonélvezeti jogáról, hogy a vevő a tulajdonjog valamennyi részjogosoítványát megszerezhesse.

A haszonélvezeti jogról lemondás történhet ingyenesen vagy ellenérték (megváltási ár) fejében. Például, ha a tulajdonos el szeretné adni az ingatlant, de a vevő tehermentes tulajdont kíván szerezni, a haszonélvezővel megállapodhatnak, hogy egy meghatározott összegért cserébe a haszonélvező ügyvéd által ellenjegyzett okiratban lemond a jogáról.

Ha a haszonélvező szerzi meg a tulajdonjogot

Sajátos esete a haszonélvezeti jog megszűnésének, amikor a haszonélvező szerzi meg az ingatlan tulajdonjogát. Ilyenkor a haszonélvezeti jog valójában nem szűnik meg, hiszen az a tulajdonjog egyes részjogosítványainak gyűjtő neve. A tulajdonjog megszerzésével lényegében a haszonélvezőhöz kerül a birtoklás, használat, hasznok szedésének joga mellett a rendelkezés joga, amit ettől a pillanattól már nem haszonélvezeti jognak, hanem tulajdonjognak hívünk.

A gyakorlatban ezzel legtöbbször akkor találkozunk, ha a haszonélvező megkapja ajándékba az ingatlant. Olyan is előfordul, amikor a lakásban évtizedek óta lakó haszonélvező „kivásárolja” a tulajdonost az ingatlanból.

A dolog megsemmisülése

Ha a haszonélvezet tárgyát képező ingatlan (pl. egy tűzvészben) teljesen megsemmisül, a haszonélvezeti jog is megszűnik vele együtt. Mivel a haszonélvezet mindig egy konkrét dologhoz kapcsolódik, annak fizikai megsemmisülése a jogot is megszünteti. Kis csemege, hogy amennyiben a dolog helyébe más lép (pl. biztosítási összeg), a haszonélvezet azon folytatódhat, illetve ha az ingatlant újjáépítik, a haszonélvezeti jog is „feléledhet”.

A haszonélvezeti jog törlésének eljárása a földhivatalnál

A haszonélvezeti jog létrejöttéhez az erre vonatkozó szerződés megkötésén felül szükséges a haszonélvezeti jog ingatlan-nyilvántartási bejegyzése. Ugyanígy, a haszonélvezeti jog megszűnésének részeként a haszonélvezeti jog ingatlan-nyilvántartási törléséről is intézkedni kell. Hogy az ingatlan jogilag is tehermentessé váljon, a haszonélvezeti jogot törölni kell az ingatlan-nyilvántartásból. Az eljárás menete a megszűnés okától függőne eltérő lehet.

Haszonélvezeti jog törlése a jogosult halála vagy a határozott idő lejárta esetén

Ez a legegyszerűbb eljárás. Mivel a jog megszűnése az ingatlan-nyilvántartásból kétségtelenül megállapítható, a törléshez a tulajdonosnak vagy más érdekeltnek csupán egy kérelmet kell benyújtania az illetékes földhivatalhoz. A földhivatal a kérelem nyomán hivatalból ellenőrzi a haszonélvezeti jog megszűnését alátámasztó körülményeket és intézkedik a haszonélvezeti jog törléséről.

Szükséges dokumentumok: A kérelemhez nem kötelező csatolni a halotti anyakönyvi kivonatot, ha a haszonélvező halála a személyi adat- és lakcímnyilvántartásból ellenőrizhető.
Költségek: Ez az eljárás tárgyánál fogva díjmentes, tehát a 10.600 Ft-os ingatlan-nyilvántartási eljárási díjat nem kell megfizetni.

Haszonélvezeti jog törlése a jogosult lemondó nyilatkozata alapján

Ha a haszonélvező még életében mond le a jogáról, a haszonélvezeti jog törléséhez elengedhetetlen egy ügyvéd által ellenjegyzett vagy közjegyzői okiratba foglalt, illetve az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés alapjául szolgáló okiratokra előírt alaki és tartalmi feltételeknek megfelelő lemondó nyilatkozat.

A lemondó nyilatkozatnak két megjelenés formája lehet annak függvényében, hogy a haszonélvezeti jogról ingyenesen vagy ellenérték fejében mond le a jogoult. Egyoldalú nyilatkozatban történik a haszonélvezeti jogról lemondás, ha ingyesenes mondd le a jogosult a haszonélvezeti jogáról. Szükségszerűen kétoldalú szerződéses megállapodásra van szükség, ha a haszonélvezeti jogról lemondás ellenében a haszonélvező ellenszolgáltatásra számít a tulajdonostól. Ingatlan adásvétel esetén a haszonélvezeti jogról lemondás általában magának az adásvételi szerződésnek a részét képezi, ahol a haszonélvező is szerződő félként szerepel.
Földhivatali eljárás: Az ügyvéd által ellenjegyzett okiratot és a törlési kérelmet be kell nyújtani a földhivatalhoz.
Költségek: A haszonélvezeti jog törlésének eljárási díja (igazgatási szolgáltatási díj) a 10.600 Ft. Van mégis egy speciális, ám gyakran előforduló eset, amikor a haszonélvezeti jog törléséért nem számít fel a földhivatal díjat. Ha a törlés egy adásvételi szerződés keretében történik, a tulajdonjog bejegyzési kérelem után felszámított 10.600,-Ft eljárási díjon felül, az azonos eljárásban megkért haszonélvezeti jog törlésének nincs külön eljásársi díja.

A haszonélvezeti jog törlése jár-e vagyonszerzési illeték kötelezettséggel?

Intuitíve talán indokolatlannak érezheti az olvasó a kérdést. Ha a haszonélvező lemond a jogáról, attól neki kevesebb lesz, tehát vagyonszerzési illetéket bizonyosan nem kell fizetni. Mivel azonban a haszonévezeti jog a tulajdonjog egyes részjogosítványainak gyűjtő elnevezése, a megszűnése révén a tulajdonos által gyakorolható jogok köre kiszélesedik. A haszonélvezeti jog, mint vagyoni értékű jog által felölelt részjogosítványok a tulajdonost fogják gyarapítani. Ebben az értelemben a tulajdonosnál vagyonszerzés történik a haszonélvező lemondásával összefüggésben.

Tehát a haszonélvezőnél valóban nem merül fel illeték, azonban a tulajdonos vagyonszerzése illeték tárgyát képezheti, hacsak nem áll fenn valamilyen mentesülési ok. A fizetési kötelezettségek attól függnek, hogy a jog hogyan szűnik meg. Ha lemondásra kerül sor, az ingyenesen vagy ellenérték fejében történik-e, illetve milyen rokoni kapcsolat van a haszonélvező és a tulajdonos között?

Haszonélvezeti jog törlése halál vagy időtartam lejárta miatt

Az illetékekről szóló törvény (Itv.) egyértelműen kimondja, hogy nem tárgya a visszterhes vagyonátruházási illetéknek az a vagyonszerzés, amely a haszonélvezeti jog jogosultjának halála vagy a határozott időtartam lejárta miatt következik be. Ilyenkor a tulajdonos tehermentes tulajdonhoz jutása a törvény erejénél fogva történik, amit a jogalkotó kivont az illetékfizetési kötelezettség köréből.

Ingyenes lemondás a haszonélvezeti jogról: Ajándékozási illeték

Ha a haszonélvező ellenszolgáltatás nélkül mond le a jogáról, a tulajdonos oldalán ajándékozás történik.

Illeték mértéke: Az ajándékozási illeték általános mértéke lakóingatlan esetén 9%.
Illetékmentesség: NEM kell illetéket fizetni, ha a lemondás egyenes ági rokon (szülő, gyermek, nagyszülő, unoka), házastárs vagy testvér javára történik.

Ellenérték fejében történő lemondás (megváltás): Visszterhes vagyonátruházási illeték

Ha a tulajdonos fizet a haszonélvezeti jog törléséért, az visszterhes vagyonszerzésnek minősül.

Illeték mértéke: A visszterhes vagyonátruházási illeték mértéke lakóingatlan esetén 4%.
Illetékmentesség: NEM kell illetéket fizetni, ha a megváltás egyenes ági rokonok vagy házastársak között történik. Fontos, hogy a testvérek közötti visszterhes szerzés már nem illetékmentes!

Az illeték alapja minden esetben a haszonélvezeti jog Itv. 72. § szerint kiszámított értéke, nem pedig az ingatlan teljes forgalmi értéke.

Személyi jövedelemadó (SZJA) a haszonélvezeti jog törléséből származó jövedelem után

SZJA-fizetési kötelezettség kizárólag a haszonélvező oldalán és csak akkor merülhet fel, ha a jogáról ellenérték fejében mond le. Ez a terület gyakran okoz bizonytalanságot, ezért érdemes részletesen megvizsgálni.

Ingyenes lemondás

Ebben az esetben a helyzet egyértelmű. Mivel a haszonélvező nem kap pénzt a lemondásért, így nem keletkezik bevétele. Ahol nincs bevétel, ott nem keletkezhet adóköteles jövedelem sem, tehát nincs SZJA-fizetési kötelezettség.

Ellenérték fejében történő lemondás (megváltás)

Ez a bonyolultabb eset, ahol a kapott megváltási ár bevételnek minősül. A jövedelmet – ami az adó alapja – a bevétel és a szerzéskori érték (költség) különbségeként kell meghatározni.

Az 5 éves szabály: A legfontosabb kedvezmény

A legfontosabb tudnivaló az úgynevezett „5 éves szabály”. A Személyi jövedelemadóról szóló törvény értelmében, ha a haszonélvező a jogát a lemondás évét megelőző 5. évnél régebben szerezte, akkor a kapott összeg adómentes jövedelemnek minősül, és nem kell utána adót fizetni.

Hogyan számoljuk az 5 évet? A szerzés évét követő év számít az első évnek.
Példa az 5 éves szabályra: Tegyük fel, hogy a haszonélvezeti jog alapítására 2018-ban került sor. Ha 2024-ben mond le róla pénzért, a kapott összeg már adómentes lesz. (2019: 1. év, 2020: 2. év, 2021: 3. év, 2022: 4. év, 2023: 5. év. A hatodik évben, 2024-ben már adómentes a szerzés.)

Adóalap számítása 5 éven belüli lemondás esetén

Ha a szerzés és a lemondás között nem telt el 5 év, a jövedelmet ki kell számítani, és azután 15% SZJA-t kell fizetni.

Jövedelem = Bevétel – Költség

Bevétel: A megváltásért kapott teljes összeg.
Költség: A megszerzésre fordított, igazolt összeg. Ez lehet:
Vásárlás esetén: A vételár.
Ajándékozás esetén: Az ajándékozási szerződésben szereplő, illetékkiszabás alapjául szolgáló érték.

Az így kapott adóalapot az ingatlan szerzését követően eltelt idő függvényében az alábbiak szerint kell csökkenteni:

A megszerzés évében és az azt követő 1. évben: a jövedelem 100%-a az adóalap.
A megszerzés évét követő 2. évben: a jövedelem 90%-a az adóalap.
A megszerzés évét követő 3. évben: a jövedelem 60%-a az adóalap.
A megszerzés évét követő 4. évben: a jövedelem 30%-a az adóalap.
A megszerzés évét követő 5. évtől az eladás teljesen adómentes, az adóalap 0%.

Példa a jövedelem kiszámítására:

Szituáció: A haszonélvező javára 2022-ben alapítottak holtig tartó haszonélvezeti jogot 6.000.000 Ft-ban ellenében. 2024-ben az ingatlan eladásra kerül, és a haszonélvező 8.000.000 Ft megváltási árért lemond a jogáról.
Bevétel: 8.000.000 Ft
Költség (szerzéskori érték): 6.000.000 Ft
Jövedelem (adóalap): 8.000.000 Ft – 6.000.000 Ft = 2.000.000 Ft
Fizetendő SZJA: 2.000.000 Ft * 15% * 90% = 270.000 Ft

A haszonélvezeti jog törlése tehát egy összetett folyamat, amelynek jogi és pénzügyi buktatói is lehetnek. A tehermentesítés módjának körültekintő megválasztásával jelentős adó- és illetékköltségek takaríthatók meg. Mivel minden eset egyedi, a tranzakció előtt mindenképpen javasoljuk, hogy konzultáljon ingatlanjogban jártas ügyvéddel.

Kapcsolódó cikkek:

Kérdéseivel keressen minket bizalommal! +36303001354

Kapcsolat