A haszonélvezeti jog dologi jog, amely feljogosítja a jogosultat (a haszonélvezőt), hogy egy más személy tulajdonában álló dolgot – jellemzően ingatlant – birtokoljon, használjon és annak hasznait szedje. Ez a jogviszony alapvető érdekellenétet teremt a tulajdonos és a haszonélvező között. A tulajdonosé az ingatlan, de nem használhatja, míg a haszonélvező birtokolja. Ebben a helyzetben nagyon fontos annak tisztázása, hogy mennyi a haszonélvezeti jog értéke.
A haszonélvezeti jog közérthető fogalma és elhatárolása a tulajdonjogtól
A tulajdonjog valójában a tulajdonjog tárgyához kapcsolódó részjogosítványok összessége. Melyek ezek a részjogosítványok?
- birtoklás joga,
- használat joga,
- hasznok szedésének joga
- rendelkezés joga.
A haszonélvezeti jog a tulajdonjog felsorolt részjogosítványainak egy szűkített csoportját foglalja magában. A haszonélvezőt illeti a tulajdonjogból a
- birtoklás joga,
- használat joga,
- hasznok szedésének joga
A haszonélvező tehát a tulajdonosi jogok jelentős részét gyakorolhatja, ide értve a birtoklás, a használat, hasznosítés és hasznok szedésének a jogát, kivéve egyet a rendelkezési jogot. A haszonélvező tehát nem adhatja el, nem ajándékozhatja el és nem terhelheti meg az ingatlant például jelzálogjoggal; ezek a jogcselekmények kizárólag a tulajdonost illetik meg.
A haszonélvezeti jog egy úgynevezett vagyoni értékű jog. Ez azt jelenti, hogy pénzben kifejezhető értékkel bír, és bár maga a jog személyhez kötött, ezért nem adható el vagy örökölhető, a jogosultja lemondhat róla – jellemzően megfelelő ellenérték, azaz megváltási ár fejében vagy ingyenesen.
A haszonélvezet fennállása alatt a tulajdonosi jogok részben szünetelnek abban a terjedelemben, amennyiben azokat a haszonélvező gyakorolja. Mivel a haszonélvezeti jog a tulajdonjog egyes részjogosítványainak gyűjtő megnevezése, ezért a haszonélvezeti jog értékének is a tulajdonjogból vezeti le a jogalkotó.
A haszonélvezeti jog értékének kiszámítása
A haszonélvezeti jog értéke nem szubjektív becslés kérdése, hanem egy jogszabály által egzakt módon meghatározott összeg. Ennek ismerete elengedhetetlen mind az illetékfizetés, mind a felek közötti pénzügyi elszámolás során.
A számítás alapját az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény (a továbbiakban: Itv.) 72. §-a adja meg. Ez a jogszabályhely határozza meg azt a kötelezően alkalmazandó módszertant, amelyet a Nemzeti Adó- és Vámhivatal (NAV) használ az illetékalap megállapításakor.
A haszonélvezeti jog értékének meghatározása háromlépéses folyamat.
Az egyévi érték meghatározása
Az első lépés az úgynevezett „egyévi érték” kiszámítása. Ez az ingatlan terhekkel nem csökkentett forgalmi értékének egyhuszad része (1/20), azaz 5%-a.
Konkrét példán szemléltetve
- Ingatlan forgalmi értéke 100 millió forint
- 1 évre alapított haszonélvezeti jogot értéke az ingatlan értékének 1/20-a, azaz 5%-a
- A haszonélvezeti jog értéke 5 millió forint
Határozott időre alapított haszonélvezeti jog értékének meghatározásában
Határozott időre szóló jognál a haszonélvezeti jog értékének meghatátozásához az egyévi értéket meg kell szorozni azzal az értékkel, ahány évre a haszonélvezeti jogot alapították. Ennek a számítási metódusnak két megkötése van:
- Függetlenül attól, hogy mennyi időre létesítették a haszonélvezeti jogot, az 1 évi értéket legfeljeb 20-szal lehet megszorozni. Ez logikus, hiszen az 1 évi érték az ingatlan értékének 1/20-a. A 20-as szorzóval a haszonélvezeti jog értéke egyenlő az ingatlan teljes forgalmi értékével.
- Amennyiben a haszonélvezeti jogot természetes személy javára létesítették, a szorzó nem lehet több, mint amilyen szorzót a jogszabály az adott életkorú haszonélvező esetén rendel alkalmazni holtig tartó haszonélvezeti jog létrsítése esetén. Tehát függetlenül attól, hogy a haszonélvezeti jogot 15 évre alapították egy 20 éves haszonélvező javára, a 15-szörös szorzó helyett a holtig tartó haszonélvezeti jog értékének kiszámítására megadott10-szeres szorzó alkalmazandó.
Határozott időre alapított haszonélvezeti jog értékének kiszámítása konkrét példán szemléltetve:
- Ingatlan forgalmi értéke 100 millió forint
- 3 évre alapított haszonélvezeti jogot értéke az ingatlan értékének 3/20-a, azaz 15%-a
- A haszonélvezeti jog értéke 15 millió forint
Bizonytalan időre alapított haszonélvezeti jog értéke
Ha a haszonélvezeti jogot bizonytalan időre alapítják, a haszonélvezeti jog értéke az 1 évi érték 5-szöröse.
Az életkori szorzók alkalmazása holtig tartó haszonélvezeti jog esetén
Az életkorhoz viszonyítva, az Itv-ben elhelyezett táblázatban megadott értékek szerint kell meghatározni a haszonélvezeti jog értékét, ha a haszonélvezeti jog a jogosult
- életének idejére terjed;
- házasságának idejére terjed;
- özvegyégének idejére terjed;
Ezzel a típusú haszonélvezeti joggal lehet leginkább holtig tartó haszonélvezeti jog név alatt találkozni.
Az alábbi táblázat összefoglalja a holtig tartó haszonélvezeti jog értékének kiszámításához használt, életkorhoz kötött szorzókat az Itv. 72. §-a alapján.
| A haszonélvező életkora | Szorzó (az egyévi érték többszöröse) |
| 25 évesnél fiatalabb | 10-szeres |
| 25-50 év közötti | 8-szoros |
| 51-65 év közötti | 6-szoros |
| 65 évnél idősebb | 4-szeres |
Gyakorlati számítási példák
A képlet alkalmazásának megértéséhez vegyünk néhány gyakorlati példát:
- Példa: Egy 68 éves haszonélvező holtig tartó joga áll fenn egy 60 000 000 Ft forgalmi értékű ingatlanon.
- Egyévi érték: 60 000 000 Ft/20=3 000 000 Ft
- Életkori szorzó (65 év feletti): 4
- A haszonélvezeti jog értéke: 3 000 000 Ft×4=12 000 000 Ft
- Példa: Egy 45 éves haszonélvező holtig tartó joga áll fenn egy 42 000 000 Ft forgalmi értékű lakáson.
- Egyévi érték: 42 000 000 Ft/20=2 100 000 Ft
- Életkori szorzó (25-50 év közötti): 8
- A haszonélvezeti jog értéke: 2 100 000 Ft×8=16 800 000 Ft
A haszonélvezeti jog értkének meghatározása a haszonélvezeti jog megváltása során
A haszonélvezettel terhelt ingatlanok piaca korlátozott. A vevők jellemzően tehermentes tulajdont szeretnének szerezni, mivel a haszonélvezeti jog fennmaradása esetén nem vehetik birtokba az ingatlant. Ezért az eladás feltétele általában a haszonélvezeti jog megszüntetése, amely a haszonélvező lemondásával történik. Mivel a haszonélvező erre nem kötelezhető, a lemondás jellemzően ellenérték fejében, azaz a jog „megváltásával” valósul meg.
Fontos tisztázni a haszonélvezeti jog értékének kettős szerepét. Az adóhatóság számára ez egy jogszabály által rögzített, fix összeg az illeték kiszabásához. A felek közötti magánjogi megállapodásban azonban ez az érték egy erős, de rugalmas kiindulóponttá válik a megváltási ár kialkudásához. A felek szabadon megegyezhetnek a törvényi értéktől eltérő összegben is, azonban az Itv. által meghatározott érték mindkét fél számára reális tárgyalási alapot teremt.
Az özvegyi haszonélvezeti jog értékének meghatározása
Az öröklés útján, törvény alapján keletkező özvegyi haszonélvezeti jog megváltása során az özvegyi haszonélvezeti jog értékének meghatározására speciális szabályok vonatkoznak. Az özvegyi haszonélvezeti jog megváltását a túlélő házastárs bármikor kérheti azörökösöktől. Kifejezetten ebben a relációban merül fel az özvegyi haszonélvezeti jog számításának egy a bemutatottól teljesen eltérő számítási módja.
Az özvegyi haszonélvezeti jog értékét azonban nem az Itv. 72.§-a alapján kell meghatározni, hanem a Ptk. azon rendelkezése alapján, miszerint az özvegyet a megváltásra kerülő vagyonból „egy gyermekrész” illeti meg, figyelembe véve a felek méltányos érdekeit.
A gyerekrész meghatározása a következőképpen történik: A törvényes öröklés rendje szerint az örökhagyó gyermekei egyenlő arányban részesülnek az örökségben. Tehát, ha például az örökhagyónak két gyermeke van, akkor fele-fele arányban részesülnek az örökségben, ha nincs eltérő tartalmú végrendelet. Ebben az esetben a gyerekrész a hagyaték ½-ed része.
Ha a túlélő házastárs kéri az özvegyi haszonélvezeti jog megváltását, az őt megillető megváltási érték meghatározásakor úgy kell rá tekinteni, mintha ő is az örökhagyó gyermeke lenne. Ha az örökhagyónak 2 gyermeke van, az özvegyi haszonélvezet jogosultjával együtt 3 gyermekrészt kell alapul venni. Így tehát az özvegyi haszonélvezet jogosultját az özvegyi haszonélvezeti jog megváltása során az érintett ingatlan értékének 1/3-ad része fogja megilletni.
Hogy tovább borzoljuk a kedélyeket, fontos rögzíteni, hogy illetékfizetés szempontjából az özvegyi haszonélvezeti jog értékét is az Itv 72.§-a alapján kell kiszámolni. A leírt eljárás kifejezetten az özvegyi haszonélvezeti jog örökösök által megfizetendő megváltási összeg meghatározása tekintetében irányadó.
Több haszonélvező egy ingatlanon
Előfordulhat, hogy egy ingatlanon több személynek is van közösen haszonélvezeti joga. Ilyenkor a haszonélvezeti jog értékének számításánál az alábbi szabályokat kell alkalmazni:
- Ha a közös haszonélvezeti jog a legelőször elhalálozó személy halálával szűnik meg, a legidősebb személy életkora az irányadóa haszonélvezeti jog értékének meghatározásánál.
- Ha a közös haszonélvezeti jog az utolsóként elhalálozó személy haláláig tart, a legfiatalabb személy életkorát kell figyelembe venni a haszonélvezeti jog értékének meghatározásánál.
- Házasság idejére kikötött közös haszonélvezeti jog esetén az idősebb házastárs életkora számít a számítás alapjának.
Kapcsolódó cikkek:
- Foglaló
- Vételi ajánlat
- Vételár kiegyenlítése – vevői szempontok
- Ingatlan vételárának kiegyenlítése – eladói szempontok
- Bacskó Ügyvédi Iroda ügyvédi munkadíja
Kérdéseivel keressen minket bizalommal! +36303001354