Az ingatlaneladás egy komoly pénzügyi döntés, amelynek adózási vonzataival minden tulajdonosnak tisztában kell lennie. A leggyakrabban feltett kérdés, ami ilyenkor felmerül: „Hány év után adómentes az ingatlan eladás?” A jó hír az, hogy a magyar személyi jövedelemadóról szóló törvény egy viszonylag egyszerű, időalapú kedvezményrendszert alkalmaz, de az ördög, mint mindig, a részletekben rejlik.
Ebben az átfogó útmutatóban lépésről lépésre végigvesszük a lakáseladás utáni adózás teljes folyamatát. Megtudhatja, pontosan mikor és mennyi adót kell fizetnie, hogyan számolja ki a jövedelmét, milyen költségeket vonhat le a bevételből, és melyek azok a speciális esetek – mint az öröklés vagy a válás –, amelyekre különös figyelmet kell fordítani.
Hány év után adómentes az ingatlan eladás? – 5 éves szabály
A legfontosabb alapszabály, amelyet ismernie kell, az úgynevezett 5 éves szabály. Magánszemélyként, ha lakóingatlant (lakást, házat, üdülőt) vagy telket ad el, a szerzéstől számított 5 teljes év elteltével az értékesítésből származó jövedelme teljesen adómentessé válik.
Fontos kiemelni, hogy az adókötelezettség nem egyik napról a másikra tűnik el, hanem sávosan csökken az évek múlásával. A Személyi jövedelemadóról szóló törvény (Szja tv.) egyértelműen fogalmaz: a jövedelem adóköteles része a szerzés és az eladás között eltelt idő függvényében a következőképpen alakul:
- A szerzés évében vagy az azt követő 1. évben történő eladáskor a jövedelem 100%-a adóköteles.
- A szerzést követő 2. évben történő eladáskor a jövedelem 90%-a adóköteles.
- A szerzést követő 3. évben történő eladáskor a jövedelem 60%-a adóköteles.
- A szerzést követő 4. évben történő eladáskor a jövedelem 30%-a adóköteles.
- A szerzést követő 5. és minden további évben történő eladáskor a jövedelem 0%-a adóköteles, vagyis az ügylet teljesen adómentes.
Ha például az ingatlant 2020-ban vagy annál régebben szerezte, a 2025-ös eladás után már nem kell SZJA-t fizetnie. Sőt, ha egy ügylet adómentes, vagy abból nem keletkezik jövedelem, azt a NAV felé be sem kell vallani az éves adóbevallásban.
A lakáseladás utáni adózás alapjának kiszámítása: Bevétel, költségek és a jövedelem
Ahhoz, hogy pontosan meg tudjuk állapítani a fizetendő adó mértékét, ismernünk kell három alapvető fogalmat: a bevételt, a költségeket és a jövedelmet. Az adót ugyanis nem a teljes eladási ár (bevétel), hanem a jövedelem után kell megfizetni.
A számítás menete:
Bevétel – Költségek = Számított összeg
Számított összeg * (5 éves szabály szerinti %-os szorzó) = Jövedelem
Jövedelem * 15% = Fizetendő SZJA
Mi számít bevételnek?
A bevétel jellemzően az ingatlan adásvételi szerződésében rögzített eladási ár. Azonban bevételnek minősül:
- Csere esetén a csereszerződésben feltüntetett, megszerzett ingatlan piaci értéke.
- Apportálás esetén a társasági szerződésben rögzített érték.
- Részletfizetés esetén is a teljes vételár számít bevételnek, függetlenül a fizetési ütemezéstől.
Milyen költségek számolhatók el?
Ez a legkritikusabb pont a lakáseladás utáni adózás során, ahol a legtöbbet spórolhatunk. A bevételből levonhatók mindazok a számlával igazolt költségek, amelyek az ingatlan megszerzéséhez, értéknöveléséhez és eladásához kapcsolódnak.
Elszámolható költségek lehetnek:
- A megszerzésre fordított összeg: Ez a legfontosabb tétel, jellemzően az eredeti vételár. Öröklés vagy ajándékozás esetén speciális szabályok vonatkoznak erre (lásd később).
- A szerzéssel kapcsolatos kiadások: Ilyen a megfizetett vagyonszerzési illeték, az ügyvédi munkadíj, vagy az ingatlanközvetítői jutalék, amit esetlegesen a vételkor fizettünk.
- Értéknövelő beruházások: Minden olyan felújítási, korszerűsítési munka, amely az ingatlan értékét növelte. Például: fűtéskorszerűsítés, nyílászárócsere, hőszigetelés, tetőcsere, fürdőszoba teljes felújítása. Lényeges, hogy mindenről legyen a nevünkre kiállított számla! A saját kezűleg végzett munka, azaz a „házilagos munkavégzés” értéke nem számolható el.
- Az eladással kapcsolatos költségek: Az értékesítés során felmerülő kiadások, mint az ingatlanközvetítői jutalék, az ügyvédi munkadíj, az értékbecslés díja.
A jövedelem meghatározása és az adó mértéke
Miután a bevételből levontuk az összes igazolható költséget, megkapjuk a számított összeget. Ez az az összeg, amire alkalmazni kell az 5 éves szabály sávos csökkentését a lakáseladás utáni adózás során. Az így kapott végeredmény lesz a jövedelem, amely az adó alapját képezi.
Az ingatlanértékesítésből származó jövedelem után fizetendő SZJA mértéke egységesen 15%. Ezt az adót az eladást követő évben, legkésőbb május 20-ig kell bevallani és megfizetni a NAV felé.
Mikortól számít az 5 év? Mi az ingatlan megszerzésének időpontja?
A szerzési időpont meghatározása kulcsfontosságú az 5 éves szabály alkalmazásakor. A törvény szerint a szerzés időpontja az a nap, amikor az ingatlan adásvételi szerződését amiben az eladó megvette az ingatlant az illetékes földhivatalhoz benyújtották.
Nem a vételár kifizetésének vagy a birtokbaadásnak a napja számít, és nem is a tulajdonjog földhivatali bejegyzésének dátuma! Ez egy gyakori tévhit, ami félreértésekhez vezethet. Mindig az adásvételi szerződés földhivatali érkeztetésének pecsétje a mérvadó. Ezen körülmény ismerete kulcsfontosságú annak meghatározásához, hogy hány év után adómentes az ingatlan eladás.
Eladás esetén melyik dátum számít az SZJA számítás során?
Azt tudjuk, hogy az ingatlan eladása a szerzést követő 5. évtől lesz adómentes. Azt is tudjuk, hogy az 5 évet attól a naptól kell számlni, amikor amikor az ingatlan adásvételi szerződését az illetékes földhivatalhoz benyújtották.
Már csak az kérdés tisztázandó, hogy annak megállapítása során, hogy eltelt-e már az 5 év, illetve mennyi idő telt el az ingatlan megszerzése óta, milyen aktus irányadó. A jogszabály értelmében a jövedelemszerzés napja lesz a számítás záró napja. Az ingatlan eladásából származó jövedelem megszerzésének időpontja az a nap, amikor a szerződést a földhivatalhoz – benyújtották.
A jövedelemszerzés időpontja tehát független attól, hogy a magánszemély mikor kapja meg az vételárat. A jövedelem akkor keletkezik, amikor az adásvételi szerződést a földhivatalhoz benyújtják.
Az SZJA kiszámítása során tehát az ingatlan megszerzése és a jövedelem megszerzése között eltelt időtartamot kell meghatározni. A kezdő és záró időpontok tehát összefoglalva a fentieket a következők:
- KEZDŐ DÁTUM: Az ingatlan megszerzésének időpontja. Az a nap, amikor az ingatlan adásvételi szerződést, amiben az eladó megvette az ingatlant az illetékes földhivatalhoz benyújtották.
- ZÁRÓ DÁTUM: Az ingatlan eladásából származó jövedelem megszerzésének időpontja. Az a nap, amikor az adásvételi szerződést, amiben az eladó eladta az ingatlant a földhivatalhoz – benyújtották.
Mit jelent pontosan a „szerzést követő év”, amikor azt mondjuk, hogy az ingatlan eladás a szerzést követő 5. évtől adómentes?
Az ingatlaneladás utáni adózás egyik leggyakrabban félreértett, mégis kulcsfontosságú eleme az 5 éves szabályhoz kapcsolódó időszámítás. Sokan gondolják, hogy a szerzés napjától számított napra pontosan 5×365 napnak kell eltelnie az adómentességig, ez azonban tévedés. A Személyi jövedelemadóról szóló törvény (Szja tv.) logikája ennél egyszerűbb. Naptári évekre épül. Így a szerzés időpontjának függvényében jelentős különbség lehet, hogy pontosan hány év után adómentes az ingatlan eladás. Ez az időtartam általában nem pont 5 év, hanem 4 és 5 év közé eső időtartam.
Elmélet
Az SZJA-törvény nem a szerzés napjától számított periódusokat vizsgálja, hanem teljes naptári éveket. A számítás logikája a következőképpen épül fel:
- A „nulladik” év: A szerzés éve. Az a naptári év, amelyben az ingatlan adásvételi szerződését a földhivatalhoz benyújtották, a „szerzés éve”. Ebben az évben az adóalap 100%-a adóköteles.
- A szerzést követő első év: A szerzés évét követő naptári év január 1-jén belépünk a „szerzést követő első évbe”.
- A további évek: A kedvezmény sávosan, minden további naptári év január 1-jével lép egy újabb szintre.
Ez a naptári év alapú számítás vezet ahhoz a helyzethez egy év végén történő vásárlás esetén lényegesen kevesebb, mint 5 év alatt adómentes lesz a lakáseladás utáni adózás.
Gyakorlat
A legjobb módja a szabály megértésének egy gyakorlati példa, amely megvilágítja a naptári év alapú gondolkodásmódot.
- „A” forgatókönyv: Ön ingatlant vásárol január 10-én.
- „B” forgatókönyv: Ön ingatlant vásárol december 31-én.
Bár a két dátum között közel egy év telt el, az SZJA szempontjából az évek múlásának számítása teljesen azonos módon történik:
- Mindkét esetben a szerzés éve: 2023.
- Mindkét esetben a szerzést követő 1. év: 2024. január 1. A „B” forgatókönyv esetében mindössze egyetlen nap elteltével már a következő adózási évben találja magát az eladó.
Ha valaki 2023. december 31-én vásárol, akkor az adómentességhez (2028. január 1.) valóban 4 teljes naptári évnek (2024, 2025, 2026, 2027) és egyetlen napnak kell eltelnie.
Ha a vásárlás 2023. január 10-én történt, az adómentesség eléréséhez (szintén 2028. január 1-jén) közel 5 teljes évnek kell eltelnie.
A legfontosabb tanulságok:
- A naptári év számít: Felejtse el a napra pontos számolást, mindig a naptári években gondolkodjon.
- A szerzés éve a kiindulópont: A visszaszámlálás a szerzés évét követő január 1-jén kezdődik.
- Az év végi vétel előnyös: Egy decemberi vásárlással gyakorlatilag „nyerünk” egy évet az adómentesség felé vezető úton egy januári vásárláshoz képest.
Ha ismét feltesszük a kérdést – hány év után adómentes az ingatlan eladás – láthatjuk, hogy a válasz nem is annyira egyértelmű. Ha pontosak akarunk lenni, akkor legkevésbé 5 év, valahol 4 és 5 év között alakul a tényleges időtartam.
Egy konkrét SZJA példa lépésről lépésre
Nézzük meg egy valósághű példán keresztül, hogyan működik a lakáseladás utáni adózás a gyakorlatban.
Tegyük fel, hogy Kropacsek Benő 2022 augusztusában vásárolt egy lakást 40.000.000 Ft-ért. A lakást 2025 júliusában eladja 60.000.000 Ft-ért. Mivel a szerzés 2022-ben történt, az eladás pedig 2025-ben, ezért Benő a szerzést követő 3. évben értékesít, így a jövedelmének 60%-a lesz adóköteles.
Benőnek a következő, számlákkal igazolt költségei merültek fel:
- Vagyonszerzési illeték (a 40 milliós vételár 4%-a): 1.600.000 Ft
- Értéknövelő beruházás (konyhafelújítás 2023-ban): 2.500.000 Ft
- Eladással kapcsolatos költségek (ingatlanközvetítői és ügyvédi díj): 2.000.000 Ft
A számítás menete:
- Bevétel: 60.000.000 Ft
- Elszámolható költségek összesen:
- Szerzési vételár: 40.000.000 Ft
- Illeték: 1.600.000 Ft
- Felújítás: 2.500.000 Ft
- Eladási költségek: 2.000.000 Ft
- Összes költség: 40.000.000 + 1.600.000 + 2.500.000 + 2.000.000 = 46.100.000 Ft
- A teljes jövedelem):
- Bevétel – Összes költség = 60.000.000 Ft – 46.100.000 Ft = 13.900.000 Ft
- Adóalap (a ténylegesen adóköteles jövedelem):
- Mivel a szerzést követő 3. évben ad el, a jövedelem 60%-a adóköteles.
- 13.900.000 Ft * 60% (vagy 0,6) = 8.340.000 Ft
- Fizetendő személyi jövedelemadó (SZJA):
- Az adóalap 15%-a.
- 8.340.000 Ft * 15% (vagy 0,15) = 1.251.000 Ft
Tehát Kropacsek Benőnek ebben az esetben 1.251.000 Ft személyi jövedelemadót kell bevallania és megfizetnie a 2025-ös adóévre vonatkozóan, a 2026. május 20-i határidőig.
Különleges helyzetek a lakáseladás utáni adózásban
Az élet gyakran produkál a tankönyvi példáktól eltérő helyzeteket. Lássuk a leggyakoribb speciális eseteket!
Örökölt ingatlan eladása
Öröklés esetén a szerzési időpont az örökhagyó halálának napja. Ez alapján az 5 éves, adómentességet biztosító időszak ettől a naptól kezdődik.
A szerzési érték az, amit a hagyatéki eljárás során a közjegyző a hagyatéki végzésben megállapított.
Az öröklésből származó ingatlan eladása esetén egyebekben az általános szabályokkal egyező módon történik a személyi jövedelemadó megállapítása.
Ajándékba kapott ingatlan eladása
Ajándékozás esetén a szerzés időpontja az ajándékozási szerződés földhivatali benyújtásának napja. A szerzési érték meghatározása trükkösebb. Ha az ajándékozás illetékköteles volt (pl. nem egyenesági rokonok között történt), akkor a szerzési érték az illeték alapjául szolgáló érték. Ha az ajándékozás illetékmentes volt, és más költség sem igazolható, a NAV elfogadja, hogy a bevétel 75%-a minősül szerzési értéknek. Ez gyakorlatilag azt jelenti, hogy a vételár 25%-a lesz a számított összeg, amire még alkalmazni kell az 5 éves szabályt.
Házassági vagyonközösség és válás
Válás esetén gyakran felmerül a közös tulajdonú ingatlan sorsa. A NAV hivatalos álláspontja szerint a házasság alatt vásárolt ingatlan szerzési időpontja mindkét házastárs esetében azonos, függetlenül attól, hogy a tulajdoni lapon csak az egyikük vagy mindkettejük neve szerepel. Ez alól kivételt képez, ha a felek házassági vagyonjogi szerződésben ettől eltérően rendelkeztek. Amikor válás után az egyik fél kivásárolja a másikat, vagy közösen eladják az ingatlant, a szerzési időpontot és az 5 éves szabályt a közös szerzés dátumától kell számítani.
Gazdasági tevékenység keretében történő értékesítés
Fontos tudni, hogy az 5 éves adómentességi szabály csak magánszemélyek nem üzletszerű értékesítésére vonatkozik. Aki rendszeresen, üzletszerűen, haszonszerzési céllal ad el ingatlanokat (pl. egy építési vállalkozó, aki sorozatban épít és ad el lakásokat), az gazdasági tevékenységet folytat. Ebben az esetben a jövedelem után vállalkozói adózás szabályai szerint kell adózni, és ÁFA-fizetési kötelezettség is felmerülhet. Itt az időmúlás nem ad mentességet a lakáseladás utáni adózás alól.
Hogyan készüljön fel az ingatlaneladásra?
A lakáseladás utáni adózás szabályainak ismerete elengedhetetlen a felesleges terhek elkerüléséhez. A legfontosabb tanácsok röviden:
- Ellenőrizze a szerzés dátumát: A legelső lépés mindig annak megállapítása, hogy az adásvételi szerződést mikor nyújtották be a földhivatalhoz. Ha ez több mint 5 éve történt, megnyugodhat, az eladás adómentes lesz.
- Gyűjtse össze a számlákat: Ha az eladás 5 éven belül történik, keressen elő minden, az ingatlannal kapcsolatos számlát (vételár, illeték, felújítás, ügyvédi díj, közvetítői jutalék). Ezekkel jelentősen csökkentheti az adóalapját.
- Számoljon pontosan: A fenti útmutató alapján kalkulálja ki a várható jövedelmet és a fizetendő 15%-os SZJA-t.
- Kérjen szakértői segítséget: Bonyolult esetekben (öröklés, ajándékozás, válás, üzletszerűség gyanúja) érdemes adótanácsadó vagy ingatlanjogra szakosodott ügyvéd segítségét kérni a költséges hibák elkerülése érdekében.
Az alapos felkészülés és a szabályok ismerete garantálja, hogy az ingatlaneladás ne csak sikeres, de pénzügyileg is a lehető legkedvezőbb legyen az Ön számára.
Kapcsolódó cikkek:
Kérdéseivel keressen minket bizalommal!