Előleg – ingatlan vételárrészlet

Az előleg az ingatlan adásvételi szerződés egyik legelemibb építőeleme. Az előleg átadásával kapcsolatos megfelelő startégia kialakítása mind a vevő, mind az eladó szempontjából kulcsfontosságú kérdés. Cikkünkben ezzel kapcsolatban adunk praktikus tanácsokat olvasóinknak.

Az előleg és foglaló viszonyával külön cikkünkben foglalkozunk részletesen, ami ide kattintva érhető el.

Előleg fogalma

Ingatlan adásvételi szerződés egyik kulcsmozzanata a vételárra vonatkozó alku. Lakossági ingatlan ügyletek során a vételár teljesítése az esetek túlnyomó többségében részletekben történik. A vételár valamennyi teljesítendő részlete – egészen a teljes vételár kiegyenlítéséig – jogi értelemben vételár előleg. Tehát az előleg, vételár előleg, vételár részlet egymásnak teljesen megfeleltethető szinonimák. Ebben a tekintetben az előleg semmilyen különleges többlet tulajdonsággal nem rendelkezik, lényegében egy mezei vételárrészletet takar a kifejezés.

Előleg tehát az ingatlan adásvételi szerződés teljesítése során átadott valamennyi vételárrészlet.

Mi történik az előleggel, ha nem jön össze a szerződés?

Az adásvételi szerződés során előlegként említett összegek bármilyen esetben visszajárnak a vevőnek, ha a szerződés megszűnik. Az előleg visszafizetésének kötelezettsége teljesen független attól, hogy az adásvételi szerződés milyen okból szűnt meg. Ez egyben azt jelenti, hogy az előlegnek – a foglalóval szemben – nincs szankció funkciója.

Akit mélyebben érdekel a kérdés, hogy az előleg és a foglaló milyen viszonyban állnak egymással, külön részletes cikket szenteltünk a kérdésnek, ami ide kattintva olvasható.

Milyen kötelezettségek terhelik a feleket az ingatlan adásvételi szerződés teljesítése során

Nagyon fontos stratégiai kérdés mind az eladó, mind a vevő oldalán, hogy az előleg megfizetésére milyen módon kerül. Eladó és vevő érdekei értelemszerűen ellentétesek, hiszen az adásvételi szerződés teljesítése során a feleket különböző előjelű kötelezettségek terhelik.

  • Vevő kötelezettsége a vételár, vételár előleg, vételárrészletek megfizetése.
  • Eladó kötelezettsége az ingatlan birtokának átruházása, illetve hozzájárulás a vevő tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzéshez.

Mellőzve a kérdés emberi és morális vetületét, pusztán formállogikai szempontból a felek érdekei az alábbi, egymással ellentétes irányokba mutatnak:

  • Vevő érdeke, hogy a szerződéskötéskor minél kisebb összegű előleget adjon át és a vételár túlnyomó részét a lakás kulcsainak átvételekor fizesse meg. Másrészről a vevő érdeke, hogy minél korábban az ingatlan birtokába juthasson és annak hasznait ő szedhesse.
  • Eladó érdeke, hogy minél korábban a teljes vételár birtokába jusson. Ha ez nem lehetséges, akkor pedig minél korábban, minél nagyobb arányú előleg legyen a kezében. Másrészről az eladó érdeke, hogy minél tovább az ingatlan birtokában maradhasson, minél tovább maga szedhesse annak hasznait.

Vételár előleg ütemezése a vevői érdekek szerint

Rögtön szembeötlik az előző pontban megjelölt vevői és eladói kötelezettség csoport közötti különbség. Míg a vételár a szerződésben kikötött vételár előleg szerinti összegekben osztható szolgáltatás, addig az ingatlant természeténél fogva nem igazan lehet darabokban átadni. Ugyanúgy az ingatlan tulajdonjoga is egységes.

Erre tekintettel úgy lenne igazságos, ha a teljes vételár egyösszegű megfizetésével egyidejűleg lépne a vevő birtokba, illetve kapna tulajdonjogot. Ennek megfelelően a magunk részéről minden esetben azt tanácsoljuk ügyfeleinknek, hogy a vételár minél nagyobb hányadának teljesítése egyösszegben történjen, az ingatlan átadásával egyidejűleg. Előleg teljesítésére minél kisebb összegbe kerüljön sor.

Vételár előleg teljesítéséből adódó buktatók

Bármilyen összegű előleg teljesítése a vevő oldalán jelentkező kockázat. Jellemzően az eladó az átvett előleget nem őrizgeti a szerződés lezárásáig. Lakossági szerződéseknél az előleg sorsa, hogy abból az eladó legtöbbször a következő lakásvásárlását finanszírozza, esetleg a közüzemi tartozásait rendezi. Terhelt ingatlan esetén pedig az előleget eleve a bank részére kell átutalni a tehermentesítés érdekében. Könnyen belátható, ha ebben a helyzetben, még az ingatlan átadása előtt a szerződés meghiúsul, úgy a vevő igen kellemetlen helyzetbe kerül. Kétszeresen is:

      • egyrészt ebben a helyzeteben a vevőnél nincs se pénz, se ingatlan;
      • másrészt egy tipikus lakossági szerződésnél az eladó nem rendelkezik olyan tartalékokkal, amiből vissza tudná fizetni az elszámolandó összeget a vevőnek. Ha az eladó egy másik szerződés előlegeként befizette az átvett összeget vagy éppen a hitele törlesztésére fordította, egyik helyről sem reális az előleget visszakövetelni.

előleg

Előleg fizetésével kapcsolatos kockázatok megelőzése

Való igaz, hogy léteznek olyan jogi technikák, amivel garantálni lehetne az előleg megtérülését (jelzálog, vételi jog, stb.). Ezen lehetőségek azonban a lakossági adásvételi szerződések piaci szokásaitól idegen, körülményes és költséges megoldások, melyek nem reális opciók a leírt problémák megelőzésére.

A magunk részéről a problémák utólagos simogatása helyett, kizárólag a prevencióban, az előrelátó kockázatkezelésben látjuk a kockázatok hathatós kezelésének az egyetlen hatékony módját. Ezért minden esetben azt szorgalmazzuk, hogy a vételár túlnyomó részének teljesítése kulcsátadással egy időben történjen, számottevő előleg fizetése nélkül.

Melyek azok a helyzetek, amikor nem megkerülhető az előleg teljesítése?

Számos olyan helyzet van, amikor ez a részünkről ideálisnak tekinthető út nem járható. A legtöbb esetben, különböző okok miatt még az ingatlan kulcsátadása előtt kisebb vagy nagyobb összegű előleget kell átadnia a vevőnek az eladó részére. Ezek közül a legtipikusabbak az alábbi szituációk:

  • Ha az ingatlan terhelt, az ingatlan tehermentesítéséhez szükséges összeget a vevő kénytelen már előre rendezni – lehetőleg közvetlenül a teher jogosultja részére -, ellenkező esetben a vételár utolsó részletét egy terhelt ingatlanra fizetné ki.
  • Az eladók gyakran kérik a vételár nagyobb hányadának előre rendezését arra tekintettel, hogy az összeg az eladó részéről megvásárolandó ingatlan vételárának, előlegének, foglalójának a megfizetéséhez szükséges.
  • Ha a vevő lakáscélú banki kölcsönt vesz fel, általában szükségszerűen adódik az előleg megfizetése. A lakáscélú kölcsön folyósításának előfeltétele, hogy a vevő a vételárnak a kölcsön összegén felüli részét, azaz az önerejét a kölcsön folyósítását megelőzően megfizesse.

Az a vevő, aki fekete öves képesítést szeretne kapni a vételárütemezés helyes kialakítása művészetében, ide kattintva találhat még mélyebbre hatoló tartalmat a témában.

10% előleg foglalóként átadása

Ugyan a tulajdonjogot és az ingatlan birtokát nem lehet részletekben átruházni, az eladói részteljesítés hiányát ellensúlyozza, ha az adásvételi szerződést a felek benyújtják a földhivatalhoz. Ezzel elintézetlen kérelemként széljegyre kerül a tulajdoni lapra a vevő tulajdonjog bejegyzés iránti kérelme. Korszerű szerződésekben a felek élnek a tulajdonjog bejegyzés iránti kérelem függőben tartásának lehetőségével.

A tulajdonjog bejegyzési kérelem függőben tartása címszavakba szedve a következőket jelenti:

  • A felek az adásvételi szerződést benyújtják a földhivatalhoz és azt kérik a földhivataltól, hogy a vevő tulajdonjog bejegyzésére vonatkozó kérelmét tartsa függőben,amíg a teljes vételár kifizetése megtörténik.
  • Ilyen módon a tulajdonjog ugyan a vevőnél marad, de amíg ez a függő helyzet fennáll, az eladó nem tud rendelkezni az ingatlannal.
  • Így többek között az eladó sem eladni, sem megterhelni nem tudja az ingatlant.

A tulajdonjog bejegyzés függőben tartása, illetve a tulajdonjog fenntartás témájában írt különösen érdekfeszítő cikkünkből pontos információk meríthetőek a fentiekkel kapcsolatban.

A függőben tartásos megoldás örömteli következménye, hogy ilyen módon az eladó is nyújt valódi biztosítékot a saját teljesítésére. Erre figyelemmel magunk is támogatjuk, hogy a vevő – amellett, hogy a vételár túlnyomó részét kulcsátadáskor fizesse meg – 10% vételár előleget foglalóként átadjon az eladó részére.

Hangsúlyozzuk, nem helyes a kérdés, hogy az átadott összeg “foglaló vagy előleg?” Minden átadott pénzösszeg vételár előleg. Ezen felül a feleknek lehetőségük van arra, hogy a vételár előleg egyes részleteire speciális elszámolási szabályokat kössenek ki a szerződés meghiúsulása esetére. Tehát a foglaló ilyen speciális tulajdonságokkal rendelkező előleg.

Teljes vételár megfizetése kizárólag KULCSÁTADÁSSAL EGYIDEJŰLEG

előleg

Az előleg teljesítése szempontjából a vevő számára kulcsmomentum a lakás kulcsátadásának időpontja. Ha a vevő az ügylet lezárása előtt jelentősebb összegű előleget is teljesít az eladó részére, nem szabad megfeledkeznie arról, hogy az ügylet legfontosabb biztosítéka a vevő szempontjából, ha minél jelentősebb összeg marad fenn a vételárból az ingatlan átadásának időpontjára.

Ha a vevő ezt a pozícióját feladja, semmilyen hathatós eszköz nem marad a kezében, hogy az eladót az ingatlan átadására késztesse. Számos olyan helyzet adódhat, amikor ezen alkupozíció erejének komoly gyakorlati jelentősége van. Ilyenek például a következő tipikus helyzetek:

  • Ha az eladó nem talál időben megfelelő lakást, ahova tovább költözhetne;
  • Nem épül meg határidőre a ház, amire az eladásból származó pénzt fordítja és ahova az eladó költözni szeretne;
  • Egészségügyi, munkahelyi probléma, egyéb váratlan körülmény akadályozza az eladó határidőben kiköltözését.

Ebben a tekintetben kétféle rendkívül rossz döntéssel szoktunk találkozni:

  • Ha a szerződés szerint a birtokbaadásra nagyobb összegű előleg megfizetését követően, már csak a vételár csekélyebb hányada marad fenn, úgy borítékolható, hogy az eladó szorult helyzetében a kényelmesebb megoldást választja. Ahelyett, hogy albérletbe átköltözne, előre láthatólag maradni fog.
  • Hasonlóan szerencsétlen megoldás, ha a szerződés valamilyen rosszul értelmezett nagyvonalú gesztusként arra hatalmazza fel az eladót, hogy az ingatlant csak a vételár kiegyenlítését követő további 3 nap elteltével kelljen átadnia. A megoldás biztos kényelmes az eladónak, de ezzel a vevő egyben nullára írja a saját mozgásterét arra az esetre, ha a 3 napból 1 hét lesz, majd 1 hónap, esetleg 1 év.

Tehát a vevő gondos eljárása esetén a szerződés az alábbi minimum feltételek figyelembe vételével készül:

  • A vevőnek ragaszkodnia kell ahhoz, hogy az utolsó vételárrészletnek, ha nem is a vételár 90%a, de legalább 50%-a maradjon fenn;
  • A birtokátruházás pedig feltétlenül egy időben történjen az utolsó részlet megfizetésével.

Előleg fizetése eladói szempontok szerint

Természetesen egészen mások a prioritásai az eladónak az előleggel kapcsolatban. Az eladó érdeke, hogy a szerződés futamideje során minél korábban, minél nagyobb hányadát megkapja a vételárnak. Íme két gyakorlati példa,ahol az eladó jól látható anyagi érdeke megmutatkozik:

  • Az eladónak az átvett előleg birtokában nagyobb a mozgástere egy következő lakásvásárlás szerződése során. Az átvett előlegből foglalózni lehet, illetve természetesen további vételár előleg részletek megfizetésére is fordíthatja az eladó az összeget, miközben még maga lakja az eladó lakást.
  • Az eladó részére átadott előleget az eladó előbb tudja befektetni, így az összeg hozama az eladónál fog jelentkezni. Egyszerű számítással ellenőrizhető, hogy itt nem jelképes összegekről beszélünk. Például 25 millió forint előleg hozama 5%-os kamatot biztosító állampapír vásárlása esetén havonta több mint 100 ezer forint. Egy 5 hónapos átfutású szerződés esetén óriási a különbség, ha egy 25 milliós előleg részletet az eladó 5 hónappal előbb vagy később kap kézhez.

Ne feledkezzünk meg arról, hogy a példaként hozott mindkét esetben a teljes vételár megfizetéséig a lakás mindvégig az eladó birtokában van. Így az ingatlan haszna is az eladónál, nem a vevőnél jelentkezik. Például, ha a lakás havi 200 ezer forintért van kiadva, akkor – 5 hónapos ciklust alapul véve – a mindösszesen 1 millió forint összegű bérleti díj hozam is az eladót fogja illetni.

A vételár megfizetése során felmerülő igen szövevényes eladói szempontok részleteinek kibontására szintén egy teljes külön cikket szenteltünk, ami ide kattintva ismerhető meg.

Kapcsolódó cikkek:

Kérdéseivel keressen minket bizalommal!

+36303001354

Kapcsolat

Scroll Up