A haszonélvező kirakhatja a tulajdonost? Melyik erősebb? A tulajdonjog vagy a haszonélvezeti jog?

Ügyvédi praxisunkban rendszeresen találkozunk olyan helyzetekkel, ahol egy ingatlan tulajdonjoga és a rajta fennálló haszonélvezeti jog éles konfliktusba kerül egymással. Legyen szó öröklés útján szerzett ingatlanról, özvegyi joggal terhelt családi házról, vagy a gyermeknek ajándékozott lakásról, amelyen a szülők haszonélvezete fennmaradt, a felek gyakran nincsenek tisztában a pontos jogaikkal és kötelezettségeikkel. Ez a bizonytalanság komoly feszültségekhez, családi és anyagi vitákhoz vezethet.

Az egyik leggyakrabban feltett, érzelmileg és jogilag is leginkább terhelt kérdés, ami ilyenkor felmerül:

a haszonélvező kirakhatja a tulajdonost az ingatlanból?

a haszonélvező kirakhatja a tulajdonost

Tulajdonjog és a Haszonélvezeti Jog Párharca: Ki az Úr a Háznál?

A tulajdonos és a haszonélvező közötti konfliktusok megértéséhez elengedhetetlen a két jogintézmény pontos ismerete és a közöttük fennálló, gyakran paradox viszony feltárása. Bár a tulajdonjog a legteljesebb dologi jog, a haszonélvezet fennállása alatt a gyakorlatban mégis a haszonélvező joga bizonyul erősebbnek a mindennapi használat során.

A Tulajdonjog Teljessége

A Polgári Törvénykönyv (Ptk.) szerint a tulajdonost a dolgon – jogszabály és mások jogai által megszabott korlátok között – teljes és kizárólagos jogi hatalom illeti meg. Ez a hatalom több részjogosítványból tevődik össze:

A birtoklás joga: A tulajdonos jogosult a dolgot fizikai hatalmában tartani.
A használat és hasznosítás joga: A tulajdonos jogosult a dolgot rendeltetésének megfelelően használni és annak értékét hasznosítani.
A hasznok szedésének joga: A tulajdonos jogosult a dologból származó gyümölcsöket (pl. bérleti díj, termény) beszedni.
A rendelkezési jog: Ez a legfontosabb, a tulajdonjog „magját” képező jogosítvány. A tulajdonos szabadon dönthet a dolog sorsáról: eladhatja, elajándékozhatja, megterhelheti (pl. jelzálogjoggal), vagy végrendeletében örökül hagyhatja.⁵

Fontos kiemelni, hogy haszonélvezettel terhelt ingatlan esetén a rendelkezési jog korlátlanul a tulajdonosnál marad.

A Haszonélvezeti Jog: A Tulajdonjog Erős Korlátja

A haszonélvezeti jog egy korlátolt dologi jog, amely alapján a haszonélvező, a más személy tulajdonában álló dolgot

birtokában tarthatja,
használhatja,
hasznosíthatja és annak hasznait szedheti.

A haszonélvezeti jog fogalma tehát a következők szerint írható körül: a haszonélvezeti jog egy olyan vagyoni értékű jog, amely a tulajdonjog részjojosítványai közül a birtoklás, használat és hasznosítás jogát öleli fel. Ha az ingatlant haszonélvezeti jog terheli, főszabály szerint a tulajdonost kizárólag a rendelkezés joga illeti meg, a többi részjogosítványt a haszonélvező jogosult gyakorolni.

Ebből következik, hogy a haszonélvező kirakhatja a tulajdonost a saját ingatlanából.

A haszonélvezeti jog legfontosabb jellemzői

Személyhez kötött: A haszonélvezeti jog a jogosult személyéhez tapad, azt sem élők között, sem halál esetére nem lehet átruházni, és nem is örökölhető.
Időbeli korlát: Természetes személy esetén legfeljebb a jogosult haláláig (holtig tartó haszonélvezet), jogi személy esetén pedig legfeljebb 50 évre alapítható.
A jog gyakorlásának átengedése: Bár maga a jog nem ruházható át, annak gyakorlását (a birtoklást, használatot, hasznok szedését) a haszonélvező másnak átengedheti, például bérbe adhatja az ingatlant.

Gyakorlati Erősorrend

A konfliktusok abból fakadnak, hogy a tulajdonjog három alapvető részjogosítványát – a birtoklást, a használatot és a hasznok szedését – a haszonélvező a tulajdonossal szemben is gyakorolhatja. A Ptk. 5:152. § (2) bekezdése egyértelműen fogalmaz: „A tulajdonos a birtoklás, a használat és a hasznok szedésének jogát annyiban gyakorolhatja, amennyiben a haszonélvező e jogokkal nem él.”

Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy amíg a haszonélvezeti jog fennáll, és a haszonélvező élni kíván jogaival, a tulajdonos ezen jogosultságai szünetelnek. Nem lakhat a saját ingatlanában, nem adhatja azt bérbe, és nem szedheti annak hasznait. A tulajdonosnak lényegében a „puszta tulajdonjoga” marad, ami elsősorban a rendelkezési jogot foglalja magában. Ebből a jogi felállásból következik, hogy a mindennapi életben, a használat kérdésében a haszonélvezeti jog egyértelműen „erősebbnek” bizonyul.

Az alábbi táblázat vizuálisan is bemutatja a jogok megoszlását:

Jogosultság	Haszonélvező Joga	Tulajdonos Joga	Megjegyzés
Birtoklás	IGEN	NEM (csak ha a haszonélvező nem él vele)	A haszonélvezőé az elsődleges birtoklási jog.
Használat, Hasznosítás	IGEN	NEM (csak ha a haszonélvező nem él vele)	A haszonélvező dönt a lakhatásról, bérbeadásról.
Hasznok szedése	IGEN	NEM (csak ha a haszonélvező nem él vele)	A bérleti díj a haszonélvezőt illeti meg.
Rendelkezési jog	NEM	IGEN	Az ingatlant csak a tulajdonos adhatja el vagy terhelheti meg.

A Kulcskérdés: A Haszonélvező Kirakhatja a Tulajdonost?

A jogok elméleti ütközése a gyakorlatban akkor csúcsosodik ki, amikor a tulajdonos és a haszonélvező egyaránt az ingatlanban szeretne élni, vagy a tulajdonos nem hajlandó kiköltözni. Ilyenkor merül fel a legélesebb formában a kérdés: a haszonélvező kirakhatja a tulajdonost?

A Rövid Válasz: Igen

A jogi helyzet egyértelmű: igen, a haszonélvező kirakhatja a tulajdonost az ingatlanból. Mivel a haszonélvező birtoklási joga a tulajdonossal szemben is fennáll, ez magában foglalja az ingatlan kizárólagos használatának jogát is. A haszonélvező az, aki eldönti, ki lakhat az ingatlanban, és ebbe a döntésébe a tulajdonosnak nincs beleszólása. Ha a tulajdonos megakadályozza a haszonélvezőt jogainak gyakorlásában – például azzal, hogy nem adja át a kulcsokat, vagy nem költözik ki –, a haszonélvező birtokvédelmet kérhet az illetékes jegyzőnél vagy végső esetben birtokpert indíthat a tulajdonossal szemben.

Birtokvédelem és Ingatlan Kiürítése Iránti Per

A haszonélvező jogának érvényesítése egy többlépcsős folyamat, amelynek végső eszköze a bírósági úton történő kényszerítés.

Jegyzői birtokvédelem: A haszonélvezőt, mint az ingatlan jogos birtokosát, a tulajdonossal szemben is megilleti a birtokvédelem. Ez azt jelenti, hogy ha a tulajdonos önkényesen beköltözik, vagy zavarja a haszonélvezőt a birtoklásban, a haszonélvező a jegyzőtől kérhet védelmet.
Birtokper: Amennyiben a birtoklás ténya alapján indított jegyzői birtokvédelem eredménytelen, a haszonélvező keresetet nyújthat be a bírósághoz az ingatlan kiürítése iránt. A perben a bíróság azt vizsgálja, hogy a haszonélvezeti jog érvényesen fennáll-e. Ha igen, a bíróság ítéletben kötelezi a tulajdonost az ingatlan elhagyására.
Végrehajtás: Ha a tulajdonos a jogerős bírósági ítélet ellenére sem költözik ki önként, a haszonélvező végrehajtási eljárást kezdeményezhet. A bírósági végrehajtó – végső esetben rendőri közreműködéssel – kényszerítheti ki az ingatlan kiürítését.¹⁹

Ez a jogi eljárásrend egyértelműen mutatja, hogy a törvény a birtoklás kérdésében a haszonélvezőnek biztosít elsőbbséget, és hatékony eszközöket ad a kezébe jogai érvényesítésére, akár a tulajdonossal szemben is.

Haszonélvezeti Jog Tulajdoni Hányadon: Közös Használat és Használati Megosztás

A helyzet bonyolultabbá válik, ha a haszonélvezeti jog nem az egész ingatlanra, hanem csak annak egy eszmei hányadára (pl. 1/2 tulajdoni illetőségre) terjed ki. Ez gyakran előfordul osztatlan közös tulajdon esetén. Ilyenkor jogilag mind a tulajdonostárs, mind a haszonélvező jogosult az egész ingatlan birtoklására és használatára, ami állandó konfliktusforrás lehet.

A vita megelőzésének és rendezésének leghatékonyabb módja a használati megosztási szerződés megkötése. Ez egy olyan, ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat, amelyben a felek (tulajdonosok és haszonélvezők) pontosan rögzítik, hogy az ingatlan mely részeit ki használhatja kizárólagosan (pl. melyik lakrészt, garázst, kertrészt), és melyek maradnak közös használatban (pl. kapubejáró, lépcsőház). A megállapodásnak ki kell térnie a költségek megosztására is.

Ha a felek nem tudnak megegyezni, bármelyikük a bírósághoz fordulhat, és kérheti a használat módjának bírósági rendezését. A bíróság ilyenkor az okszerű gazdálkodás és a felek méltányos érdekeinek figyelembevételével dönt.

A Felek Jogai és Kötelezettségei a Mindennapokban

A tulajdonos és a haszonélvező viszonyát nemcsak a birtoklás joga, hanem egy sor egyéb, a mindennapi életet befolyásoló kötelezettség is meghatározza, különösen a költségek viselése terén.

A Haszonélvező Kötelezettségei

A Ptk. egyértelműen rögzíti a haszonélvező alapvető kötelezettségeit, amelyek a „rendes gazdálkodás” elve köré csoportosulnak.

Rendes gazdálkodás: A haszonélvező köteles az ingatlan állagát megóvni és azt rendeltetésének megfelelően használni. Ez azt jelenti, hogy nem rongálhatja, és nem alakíthatja át lényegesen a tulajdonos hozzájárulása nélkül. Fontos azonban, hogy a rendeltetésszerű használattal járó természetes elhasználódásért, értékcsökkenésért a haszonélvező nem felelős.¹
Költségviselés: A haszonélvező viseli a dolog fenntartásával járó rendes terheket. Ide tartoznak a rendszeres karbantartási költségek (pl. csapjavítás, festés), az ingatlan használatával kapcsolatos kötelezettségek, mint a közüzemi díjak (víz, gáz, villany, szemétszállítás), valamint az ingatlannal kapcsolatos közterhek, például az építményadó.³

Haszonélvező és Tulajdonos Konfliktusa a Társasházi Közös Költség Elszámolásában

A költségviselés egyik legvitatottabb pontja a társasházi lakások esetében a közös költség. Itt ugyanis két törvény szabályai ütköznek, ami a gyakorlatban komoly problémát okoz a tulajdonosoknak.

A jogi dilemma: A Ptk. általános szabálya szerint a dolog használatával kapcsolatos terheket a haszonélvező viseli, így logikus lenne, hogy a közös költség is őt terhelje. Ezzel szemben a 2003. évi CXXXIII. törvény (Társasházi Törvény, Tht.) mint speciális jogszabály, kimondja, hogy a közös költség megfizetéséért a tulajdonostárs felel a társasházi közösség felé.
A gyakorlati következmény: Mivel a társasháznak a tulajdonossal van jogviszonya, nem pedig a haszonélvezővel, a közös képviselő a tulajdonostól fogja követelni az elmaradt közös költséget. Ha a tulajdonos nem fizet, a társasház ellene indíthat fizetési meghagyásos eljárást vagy pert, és akár jelzálogjogot is bejegyeztethet az ingatlanra.
A tulajdonos lehetősége: A tulajdonos ebben a helyzetben „két tűz közé” kerül. Köteles helytállni a társasház felé a haszonélvező által okozott tartozásért. Miután azonban kifizette az elmaradást, a Ptk. alapján polgári peres úton követelheti a teljes összeg megtérítését a haszonélvezőtől, arra hivatkozva, hogy az a dolog használatával felmerült teher, amelynek viselésére a haszonélvező köteles. Ez egy hosszadalmas és költséges eljárás lehet, de ez az egyetlen jogi út a tulajdonos számára, hogy visszaszerezze a pénzét.

A Tulajdonos Jogai és Kötelezettségei

Bár a tulajdonos jogai a használat terén korlátozottak, nem teljesen jogfosztott. Bizonyos jogok és kötelezettségek őt illetik, illetve terhelik.

Ellenőrzési jog: A tulajdonos jogosult a haszonélvezet gyakorlását ellenőrizni, de ezt csak úgy teheti, hogy a haszonélvezőt a joggyakorlásában szükségtelenül nem zavarja. Az ellenőrzés módját és idejét érdemes előre egyeztetni.
Rendkívüli javítások: A rendkívüli javítási és helyreállítási munkálatok költségei a tulajdonost terhelik [Ptk. 5:149. § (3) bek.;]. Ilyen lehet például a tetőszerkezet teljes cseréje, a homlokzat felújítása, a fűtési rendszer cseréje vagy egy csőtörés utáni teljes helyreállítás.
Mi történik, ha a tulajdonos nem cselekszik? Ha a tulajdonos a haszonélvező írásbeli felszólítása ellenére sem végzi el a szükséges rendkívüli javítást, azt a haszonélvező a tulajdonos költségére elvégezheti. A haszonélvező a haszonélvezet megszűnésekor a jogalap nélküli gazdagodás szabályai szerint követelheti a tulajdonostól az általa végzett munkálatokból eredő értéknövekedés megtérítését.¹⁴

A Tulajdonos Védelme

Bár a haszonélvező jogai erősek, a tulajdonos sincs teljesen kiszolgáltatva, ha a haszonélvező visszaél a jogaival vagy kárt okoz az ingatlanban. A törvény erre az esetre is biztosít jogvédelmi eszközöket.

Amikor a Haszonélvező Kárt Okoz

A Ptk. 5:152. §-a alapján a tulajdonos felléphet, ha a haszonélvező:

az ingatlant nem rendeltetésének megfelelő módon használja,
rongálja,
rendeltetését meg nem engedett módon megváltoztatja,
vagy a dolognak a haszonélvezet megszűntével való visszaadását egyébként veszélyezteti.¹⁰

Kétlépcsős Eljárás: Biztosíték és Felfüggesztés

A törvény egy szigorú, kétlépcsős eljárást ír elő a tulajdonos számára, amelynek lépéseit pontosan be kell tartani.

lépés: Tiltakozás és biztosíték követelése. A tulajdonosnak először igazolható módon tiltakoznia kell a rendeltetésellenes használat vagy rongálás ellen. Ha a tiltakozása nem vezet eredményre, megfelelő biztosítékot követelhet a haszonélvezőtől a jövőbeni károk fedezetére.¹⁰
lépés: A haszonélvezeti jog felfüggesztése iránti per. Ha a haszonélvező a felszólítás ellenére sem ad megfelelő biztosítékot, a tulajdonos a bírósághoz fordulhat. A perben kérheti a bíróságtól, hogy a haszonélvezeti jog gyakorlását függessze fel mindaddig, amíg a haszonélvező a biztosítékot nem adja meg. Fontos, hogy ez az eljárás nem a haszonélvezeti jog megszüntetésére, csupán annak felfüggesztésére irányul. Ez a jog a tulajdonost azokkal a harmadik személyekkel (pl. bérlővel) szemben is megilleti, akiknek a haszonélvező a jog gyakorlását átengedte.¹⁶

Eladhatja-e az ingatlant a tulajdonos a haszonélvező hozzájárulása nélkül?

Legáltalánosabb tévhit, hogy a haszonélvezeti jog akadálya az ingatlan értékesítésének a haszonélvező hozzájárulása nélkül. A leggyakoribb megkeresés, amikor a szülők jelzik, hogy a gyermeknek ajándékozott ingatlanon fenntartják a haszonélvezeti jogukat, annak érdekében, hogy a gyermek nehogy elherdálja a családi vagyont.

A tulajdonos a haszonélvezettel terhelt ingatlant a haszonélvező hozzájárulása nélkül is minden további nélkül eladhatja. A fent bemutatottak szerint ugyanis az ingatlan feletti rendelkezés joga a tulajdonosnál marad. A rendelkezés joga praktikusan az ingatlan tulajdonjoga feletti renelkezést, illetve az ingatlan megterhelését teszi lehetővé. Ezek egyikéhez sem kell kikérni a haszonélvező hozzájárulását.

Most ugrik azonban a majom a vízbe. A tulajdonos ugyanis hiába gyakorolhatja arendelkezés jogát, az a haszonélvezeti jog fennállását nem fogja érinteni. Ha el akarná adni az ingatlant a tulajdonos vagy jelzálogot jegyeztetne be, azt csak annak tudomásul vételével teheti meg, hogy a haszonélvezeti jog ugyanúgy fenn fog állni az ingatlanon.

Tehát, ha jogi értelemben nem is, de praktikus értelemben a haszonélvezeti jog akadályát fogja képezni az ingatlan elidegenítésének vagy megterhelésének. Honnan fogna szegény tulajdonos olyan birka vevőt, aki az eladó szüleinek haszonélvezetével megvenné az ingatlant. Ugyanúgy, nem nyújt jelzálog alapú hitelt a bank, hacsak a haszonélvező aláírása (hozzájárulása) nem szerepel a kölcsönszerződésen.

Elidegenítési és terhelési tilalom a tulajdonosi rendelkezési jog korlátja

Ha a haszonélvezeti jog biztosítására az ingatlan-nyilvántartásba elidegenítési és terhelési tilalom is bejegyzésre került, az az ingatlan elidegenítését és megterhelését a haszonélvező hozzájárulásához köti. Ez a jogintézmény már nem csak praktikus, de jogi értelemben is hatékony védelmet nyújt a haszonélvezőnek. E bejegyzés a haszonélvező hozzájárulásához köti a tulajdonos rendelkezési jogának gyakorlását. Megakadályozza, hogy a tulajdonos a haszonélvező „feje fölül” eladja az ingatlant. Ilyen tilalmat leggyakrabban többek között ingatlan ajándékozási szerződésben kötnek ki a haszonélvező (az ajándékozó) pozíciójának megerősítésére.

Kapcsolódó cikkek:

Kérdéseivel keressen minket bizalommal! +36303001354

Kapcsolat