Milyen tételekből állnak össze az ingatlan eladás költségei a gyakorlatban?
Az ingatlan eladás költségei adminisztratív hatósági díjakból, szakértői igazolásokból, közvetítői jutalékokból és elszámolható adóterhekből tevődnek össze. Egy átlagos hazai lakás értékesítésekor a tehermentesítés, a felülvizsgálatok és a tanúsítványok kiadása – ingatlanközvetítő nélkül – tapasztalataink szerint nagyságrendileg 150 000 – 250 000 Ft kiadást jelent. Ha az értékesítés ingatlanközvetítő bevonásával történik, az ingatlanközvetítői díj önmagában milliós költségként jelentkezik.
Az alábbi táblázat bemutatja az eladási tranzakcióban felmerülő jellemző kiadási tételeket, a jogalapokat, a nagyságrendi fizetendő összegeket és a kötelezett felek személyét:
| Költségtétel megnevezése | Jogalap / Előírás | Irányadó piaci összeg (HUF) | Fizetésre kötelezett fél |
| Energetikai tanúsítvány kiállítása | 9/2023. ÉKM rendelet | 25 000 – 45 000 Ft | Eladó |
| Villamos felülvizsgálat (VBF) | 40/2017. NGM rendelet | 35 000 – 60 000 Ft | Eladó |
| Jelzálogjog törlési eljárási díj | 1/2024. KTM rendelet | 10 600 Ft / bejegyzés | Eladó |
| Banki törlési engedély adminisztráció | Pénzintézeti hirdetmény | 20 000 – 40 000 Ft | Eladó |
| Hiteles elektronikus tulajdoni lap | 1/2024. KTM rendelet | 4 800 Ft (évi 2 ingyenes) | Eladó vagy Vevő |
| Közvetítői sikerdíj (átlag 2,95% – 5%) | Megbízási szerződés | 2 065 000 – 3 500 000 Ft | Eladó |
| Önálló eladói jogi konzultáció | Ügyvédi megbízás | 50 000 – 150 000 Ft | Eladó |
| Szerződésszerkesztő ügyvéd díja | Üttv. (szabad megállapodás) | Vételár 0,3% – 1,5%-a | Vevő |
| Vagyonszerzési illeték (alapesetben) | 1990. évi XCIII. törvény | Vételár 4%-a (pl. 2,8 M Ft) | Vevő |
| Tulajdonjog földhivatali bejegyzése | 1/2024. KTM rendelet | 10 600 Ft / ingatlan | Vevő |
Ingatlan eladás költségei a Polgári Törvénykönyv alapján
Furán hangzik elsőre, de a Ptk is érinti ezt a kérdést. Az ingatlan eladás költségei a Polgári Törvénykönyv (2013. évi V. törvény 6:218. §) alapján két fél között oszlanak meg: az eladó viseli a birtokátruházás és az ingatlan-nyilvántartási állapot rendezésének kiadásait, míg a vevő az átvétel és a bejegyzés költségeit fizeti. A felek a jogszabály diszpozitív jellege miatt a szerződésben ettől eltérően is megállapodhatnak.
A Polgári Törvénykönyv (2013. évi V. törvény 6:215. §) az adásvételi szerződést kölcsönös jogok és kötelezettségek egységeként definiálja, amelyben az eladó főkötelezettsége a dolog tulajdonjogának átruházása és birtokba adása, a vevőé pedig a vételár megfizetése és a dolog átvétele. Ebből a szigorú dogmatikai kettősségből fakad a Polgári Törvénykönyv (2013. évi V. törvény 6:218. §) költségviselési normája. Az eladónak saját költségén kell az ingatlant per-, teher- és igénymentes állapotba hoznia, illetve biztosítania a birtokbaadáshoz elengedhetetlen műszaki és adminisztratív feltételeket.
A felek szerződéses akarata felülírhatja a törvény diszpozitív rendelkezéseit, azonban külön kikötés hiányában a jogszabályi vélelem érvényesül. Ebből következően a tulajdoni lapon szereplő terhek rendezése, az átadási kötelezettségek az eladó terhei maradnak; a felhalmozott közüzemi tartozás rendezése pedig a közüzemi jogviszony, illetve a szerződéses kikötés alapján terheli az eladót. Ezzel párhuzamosan a vagyonszerzés adminisztrációja, így a vagyonszerzési illeték megfizetése (1990. évi XCIII. törvény 19. §) és a tulajdonosváltozás bejegyzésének eljárási díja a vevő oldalán jelentkezik teherként.
Ki viseli az adásvételi szerződés elkészítésének ügyvédi munkadíját?
Az adásvételi szerződés ügyvédi munkadíját Magyarországon a kialakult piaci szokás szerint hagyományosan a vevő fizeti (jogszabály az ügyvédi munkadíj viseléséről nem rendelkezik), így ez a tétel nem klasszikusan az ingatlan eladás költségei között jelentkező tétel. Ennek alapvető indoka a vevő fokozott pénzügyi kitettsége: a vételárrészletek kifizetésekor a vevő viseli a legnagyobb kockázatot egészen a végleges tulajdonjog-bejegyzés hatósági átvezetéséig.
Ugyan pénzügyi könnyebbséget jelenthet az eladónak, ha a vevő finanszírozza az adásvételi szerződést szerkesztő ügyvéd munkadíját, az eladó akkor jár el felelősen, ha saját költségén és képviseletében bevon egy független ügyvédet is. Ugyan a vevő által felkért ügyvéd elméletben mindkét fél érdekeit képviseli ez a legnagyobb jóindulat mellett is csak elmélet. Az eladó érdekeinek a hatékony érvényesítését csakis egy saját ügyvéd garantálhatja.
Az új építésű lakások értékesítésekor eltérő piaci mechanizmus érvényesül. A beruházó a társasházi albetétesítés, a telekalakítás és a banki projekthitelek komplexitása miatt saját ügyvédjét vonja be, aki egyszemélyben felelős valamennyi adásvételi szerződés lebonyolításáért. Gondolhatnánk, hogy ebben az esetben az ügyvédi munkadíj az eladó költsége lesz, de a munkadíjat a beruházó gyakran áthárítja a vásárlóra. Bizarr jelenség.
Állítsa be az ingatlan vételárát
Milyen kötelező hatósági és műszaki kiadások terhelik az eladót?
Az eladót terhelő kötelező hatósági és műszaki kiadások az ingatlan per-, teher- és igénymentesítéséhez, valamint a törvényes átadáshoz kapcsolódnak. Ide tartozik a hiteles energetikai tanúsítvány beszerzése, az előírt villamos biztonsági felülvizsgálat elkészíttetése, a tulajdoni lap lekérése, továbbá a bejegyzett jelzálogjogok és egyéb terhek földhivatali törlésének igazgatási szolgáltatási díja.
Az ingatlan értékesítésének előkészítése során felmerülő műszaki felülvizsgálatok és hatósági dokumentációk beszerzése nem tekinthető opcionális lépésnek, mivel azok hiánya utólagos szavatossági vagy kártérítési igényt alapozhat meg (a szerződés érvényességét azonban nem érinti).
Mikor kötelező az energetikai tanúsítvány beszerzése?
Az energetikai tanúsítvány beszerzése a 176/2008. (VI. 30.) Korm. rendelet és a 9/2023. (V. 25.) ÉKM rendelet értelmében minden ellenérték fejében történő eladásnál kötelező. A dokumentum érvényessége a 176/2008. Korm. rendelet szerint öt év, szakértői költsége pedig az ingatlan méretétől függően 25 000 és 45 000 Ft között alakul.
A jogalkotó a 9/2023. (V. 25.) ÉKM rendelet hatálybalépésével modernizálta az épületek energetikai minősítési skáláját és formai követelményeit. A tanúsítvány eladói kötelezettségként történő előírása a vevő tájékozott döntéshozatalát támogatja a fenntartási és rezsiköltségek tekintetében. A törvényi előírások alapján az energetikai tanúsítvány összefoglaló lapját, illetve a hiteles HET kódot legkésőbb a szerződéskötésig be kell mutatni, és a birtokbaadásig át kell adni a vevőnek. Mentességet kizárólag kivételes ingatlantípusok élveznek, például az 50 négyzetméternél kisebb szabadon álló felépítmények vagy az idényjellegű, évi négy hónapnál kevesebb használatra tervezett üdülők.
Milyen feltételekkel kötelező a villamos biztonsági felülvizsgálat elvégzése?
A villamos biztonsági felülvizsgálat a 40/2017. (XII. 4.) NGM rendelet 1. melléklete alapján lakóingatlan eladásakor kötelező, ha hat évnél régebbi vizsgálattal rendelkezik. A műszeres ellenőrzés piaci költsége átlagosan 35 000 és 60 000 Ft közé tehető.
A rendeletben rögzített Villamos Műszaki Biztonsági Szabályzat célja az elavult vezetékekből és túlterhelt rendszerekből eredő lakástüzek és áramütéses balesetek megelőzése. Bár a földhivatali bejegyzéshez az ingatlanügyi hatóság nem követeli meg a minősítő iratot, az eladót a Polgári Törvénykönyv (2013. évi V. törvény 6:157. §, 6:159. §) alapján hibás teljesítés esetén kellékszavatossági kötelezettség terheli a rejtett hibákért. Amennyiben a felülvizsgálat hiányában egy rejtett elektromos zárlat kárt okoz, az eladó kártérítési felelőssége és szavatossági helytállása felmerülhet. A minősítő iratot kizárólag érvényes szakmai jogosultsággal rendelkező villamos szakember állíthatja ki.
Mennyibe kerül a jelzálogjog és egyéb terhek földhivatali törlése?
Amennyiben az ingatlant korábbi lakáshitel miatti jelzálogjog és elidegenítési és terhelési tilalom terheli, az eladónak meg kell fizetnie a fennálló tőketartozást, a hitelintézet előtörlesztési díját és a törlési engedély díját. Az ingatlan eladás költségei között szinte elhanyagolható tétel az ilyen terhek ingatlan-nyilvántartási törlésének hatósági eljárási díja.
Az 1/2024. (I. 30.) KTM rendelet értelmében ez az összeg 10 600 Ft albetétenként a járási földhivatalnál. A jelzálogjog törléséhez a bank kiadja a jognyilatkozatot, amiért 20 000 – 40 000 Ft adminisztrációs díjat számít fel. Ha az adásvételhez friss tulajdoni lap lekérése az elektronikus ingatlan-nyilvántartásból (E-ING) szükséges a terhek és széljegyek ellenőrzésére, annak díja 4 800 Ft, bár minden állampolgár évente kétszer ingyenesen igényelhet elektronikus nem hiteles másolatot az Ügyfélkapun.
Hogyan kell megfizetni a személyi jövedelemadót az ingatlan értékesítése után?
A magánszemély eladó az ingatlan értékesítéséből származó jövedelme után 15% személyi jövedelemadót fizet az 1995. évi CXVII. törvény alapján. Az adó alapja nem a teljes vételár, hanem az eladási árból levont igazolt költségek után fennmaradó tiszta összeg, amelyet a vásárlás óta eltelt évek alapján törvényes csökkentő sávok mérsékelnek.
A személyi jövedelemadóról szóló törvény szerinti jövedelemszámítás folyamata egyértelmű matematikai lépéseket követ. Első lépésben az eladási árból mint bruttó bevételből le kell vonni a törvény által elismert, hitelt érdemlően dokumentált költségeket, amely eredményeként előáll a számított összeg. Ezt a számított összeget csökkenti az időmúlási korrekció a szerzés éve és az eladás éve közötti időtartam arányában. Végezetül az így kapott adóköteles jövedelmet terheli a 15%-os adómérték.
Amennyiben az eladás veszteséggel zárul, tehát a ráfordítások elérik vagy meghaladják a vételárat, az adóalap nulla forint, így adófizetési kötelezettség egyáltalán nem keletkezik. Az adót az eladást követő év május 20-ig esedékes éves személyi jövedelemadó-bevallásban (NAV szja-bevallás) kell önadózással megállapítani és befizetni.
Hány év után válik az ingatlan eladása teljesen adómentessé?
Az ingatlan eladása az 1995. évi CXVII. törvény 62. §-a szerint az ötödik naptári évben válik teljesen adómentessé. A jövedelem a szerzés évében és az azt követő évben 100%-ban adóköteles, a másodikban 90%-ban, a harmadikban 60%-ban, a negyedikben 30%-ban, míg az ötödik évtől kezdve az adókötelezettség 0%-ra csökken.
Az időmúlási mechanizmus kulcseleme a naptári év alapú számítási mód. A jogszabály a földhivatali érkeztetés naptári évét tekinti nulladik évnek. Nem a hónapok vagy a napok száma dönt: egy 2021 decemberében vásárolt ingatlan 2026 januárjában történő értékesítése már a megszerzést követő ötödik naptári évbe esik, így a teljes ügylet azonnal mentesül a jövedelemadó alól. Öröklés esetén a tulajdonszerzés időpontja visszamenőlegesen az örökhagyó halálának napja, míg ajándékozásnál a földhivatali iktatás dátuma irányadó.
| Megszerzés óta eltelt időtartam | Számított összeg adóköteles aránya | Tényleges adómérték a tiszta haszonra |
| Megszerzés éve (0. év) | 100% | 15% |
| Megszerzést követő 1. év | 100% | 15% |
| Megszerzést követő 2. év | 90% | 13,5% |
| Megszerzést követő 3. év | 60% | 9% |
| Megszerzést követő 4. év | 30% | 4,5% |
| Megszerzést követő 5. évtől | 0% (teljes adómentesség) | 0% |
Gyakorlati számítási példa: Egy magánszemély 2023 májusában vásárolt egy ingatlant 50 000 000 Ft vételáron, majd azt 2026 augusztusában eladja 72 000 000 Ft-ért. A szerzéskor megfizetett vagyonszerzési illeték 2 000 000 Ft volt, az eladáskor kifizetett számlás közvetítői jutalék pedig 2 000 000 Ft. A számított összeg meghatározása: 72 000 000 Ft bevétel mínusz 50 000 000 Ft korábbi vételár, mínusz 2 000 000 Ft illeték, mínusz 2 000 000 Ft közvetítői díj, amely 18 000 000 Ft számított összeget eredményez. Mivel az értékesítés a szerzést követő harmadik naptári évben történik, a számított összeg 60%-a minősül adóköteles jövedelemnek, ami 10 800 000 Ft adóalapot jelent. A ténylegesen fizetendő személyi jövedelemadó: 10 800 000 × 0,15 = 1 620 000 Ft.
Milyen költségek számolhatók el az eladási árból adóalap-csökkentésként?
Az adóalap meghatározásakor a bevételből levonható a megszerzésre fordított összegként többek között a következő tételek számolhatóak el:
- a vagyonszerzési illeték,
- a korábbi ügyvédi munkadíj,
- a számlával igazolt értéknövelő beruházások értéke,
- az átruházási kiadások.
- az állagmegóvó javítások költsége az értékesítést megelőző 24 hónapon belül akkor vonható le, ha mértéke meghaladja az eladási ár 5%-át.
A személyi jövedelemadóról szóló törvény szigorú formai követelményeket támaszt az elszámolható kiadásokkal szemben, megkövetelve a tulajdonos nevére kiállított szabályszerű számlák és pénzügyi bizonylatok meglétét.
A levonható költségek alapvető tétele a korábbi megszerzésre fordított összeg, amelyet a megszerzés jogcímétől függően különböző módon kell meghatározni:
- adásvétel esetén a vételár,
- örökléskor a hagyatéki végzésben megállapított érték,
- ajándékozásnál pedig a NAV által kiszabott illetékalap irányadó.
Az értéknövelő beruházások kategóriájába a lakás komfortfokozatát, élettartamát vagy forgalmi értékét tartósan növelő munkálatok tartoznak, mint a nyílászárók cseréje, külső szigetelés, fűtéskorszerűsítés vagy villamoshálózat-felújítás. A törvényi szabályozás tiltja a házilagos, saját kezű kivitelezés becsült munkadíjának levonását, így kizárólag a tételes anyagköltségről és a vállalkozói munkadíjról szóló bizonylatok érvényesíthetők. Az átruházási kiadások sorában az eladás közvetlen költségei, így a hirdetési felületek díjai, az energetikai tanúsítás és az ingatlanközvetítői jutalék számolhatók el jogszerűen.
Milyen mértékű közvetítői díjakkal kell számolni?
Az ingatlanközvetítői jutalék Magyarországon a piaci tapasztalatok szerint jellemzően a tényleges eladási ár 2–5%-a (plusz áfa).
A hazai ingatlanközvetítői piacon a megbízási szerződés típusa alapvetően meghatározza az eladó pénzügyi kötelezettségeit. A piaci gyakorlat szerint a kizárólagos szerződések jellemzően 2,5–3,5% sikerdíjjal működnek A fél kizárólagos vagy általános közvetítői megállapodások jutaléka a 4% – 5% plusz áfa szintet is eléri. Egy átlagos, 70 000 000 Ft-os vételárú ingatlan eladásakor ez a közvetítői tétel nettó, áfa nélkül mintegy 2 065 000 Ft és 3 500 000 Ft közötti kiadást jelent.
Mi az a home staging és mennyiben kerül?
A szakszerű felkészítés, a professzionális home staging és a tisztasági festés tapasztalataink szerint az ingatlan értékének nagyságrendileg 0,5–1,5%-át teszi ki; ezek elszámolhatósága az szja-alapban esetenként, a számla tartalmától függően vizsgálandó.
Az eladási ár maximalizálása érdekében a tulajdonosok egyre gyakrabban alkalmazzák a lakberendezési felkészítést, a home staging eljárást és a tisztasági festést. Ezek az eladás előtti ráfordítások nem csupán az értékesítési időt rövidítik le érdemben, hanem növelik az elérhető tranzakciós árat is. Amennyiben a ráfordításokról hivatalos számla áll rendelkezésre, azok a személyi jövedelemadó alapjából – jellegüktől függően – költségként levonhatók, közvetve csökkentve az eladó tényleges adófizetési kötelezettségét.
Gyakran ismételt kérdések
Az emberek ezeket is keresik ezzel kapcsolatban.
A cikk szerzője
Dr. Bacskó László
ügyvéd | ingatlan szakjogász
Több mint 20 éve dolgozom ügyvédként, szakterületem az ingatlanjog. Munkám során magánszemélyek és vállalkozások számára nyújtok jogi támogatást ingatlan-adásvételek, ajándékozások, társasházi ügyek és egyéb ingatlanjogi kérdésekben.
Szakértelemmel és tapasztalattal az ön ingatlan ügyeiben.
Keressen bizalommal!
Jogi nyilatkozat: A cikkben szereplő információk általános tájékoztatást nyújtanak, és nem minősülnek konkrét jogi tanácsadásnak. Egyedi ügyekben kérjük keressen minket.
Oszd meg a cikket:
