Központi érdeklődés tárgya, hogy ingatlan foglaló ügyvéd nélkül milyen feltételekkel adható át, van-e rá jogszerű lehetőség. A rövid válasz, hogy jogilag semmi akadálya, hogy a foglaló átadására ügyvéd nélkül kerüljön sor. Azonban önmagában az, hogy ez az eljárás jogszerű, nem jelenti azt, hogy biztonságos is lenne. Járjuk körbe együtt mivel jár, ha ügyvéd nélkül tesszük meg az ingatlan adásvételi szerződés felé vezető első lépéseket.
Mit takar a foglaló fogalom?
Hogy a kérdésről érdemben tudjunk beszélgetni, tisztázandó a foglaló fogalma:
A foglaló pénzösszeg, ami a szerződés teljesítésének biztosítékaként szolgál. Ha a szerződést teljesítik, a foglaló beleszámít a vételárba. A szerződés meghiúsulása estén a szerződésszegésért felelős fél az átadott foglalót (vevő) elveszíti, ha pedig ő kapta a foglalót (eladó), kétszeresen köteles visszafizetni.
A foglaló átadására általában a szerződés megkötésekor kerül sor, de fontos hangsúlyozni, hogy az új Ptk 2014-es hatályba lépése óta ez már nem kötelező fogalmi eleme a foglalónak. A foglaló a szerződéskötés után is bármikor átadható, de a felek megállapodása függvényében akár ügyvédi letétbe is teljesíthető.
Érvényes-e a foglaló átadása ügyvéd nélkül?
Ezen kérdés megválaszolása azért becsapós, mert a hangsúly valójában nem az ügyvéd jelenlétén van. A foglaló jogszerűsége és érvényessége szempontjából indifferens az ügyvéd jelenléte. Az ingatlan adásvételi szerződésekhez kapcsolatban azonban tartozik egy speciális követelmény. A megállapodást írásba kell foglalni. Ha ez elmarad, a felek szerződése érvénytelen.
Mikor merül fel az ingatlan foglaló ügyvéd nélkül történő átadása?
Hogy egyáltalán beszélni kell arról, hogy az ingatlan foglaló ügyvéd nélkül átadása jogszerű és lehetséges-e az a szerencsétlen magyarországi gyakorlatból adódik. A jelenségnek két megnyilvánulási formája van:
- Az ingatlant megtekintő vevő az ingatlant „le akarja gyors foglalózni”, még mielőtt ügyvédhez menne, nehogy elvigyék a lakást az orra elől.
- Az ingatlan értékesítését ingatlanos segíti, aki vételi szándéknyilatkozat aláírásához és foglaló átadásához köti a vevő ajánlatadását.
Mindkét forgatókönyv komoly kockázatot hordoz. Lássuk ezeket.
„Foglalózás” ügyvéd nélkül
Legtöbben valószínűleg azért keresgetnek a neten a témában, mert találtak egy kapós ingatlant. Biztosak akarnak lenni, hogy nem maradnak le róla, ezért mielőbb szeretnék lefoglalózni a lakást. Nincs akadálya, hogy az ügyvédi adásvételi szerződés megkötése előtt érvényesen adjon foglalót a vevő az eladónak, de számolni kell a sietségből adódó hátrányokkal.
A foglaló átadása ilyenkor valamilyen dokumentum aláírásának kíséretében szokott történni. Ezt szokták hívni foglalós papírnak, előszerződésnek, vételi szándéknyilatkozatnak. Mindegyikben közös, hogy a felek nagyjából leírják, hogy mit, mennyiért, meddig vennének meg, adnának el.
Mindegyik dokumentumban közös, hogy létrehozza az adásvételi szerződést. A dokumentumnak azonban szükségszerűen a következő hiányosságai vannak:
- A felek által összetákolt vagy a netről letöltött dokumentum nem jogász szakembertől származik, így gyakran szakszerűtlen a megfogalmazása.
- A terjedelmében 1-2 oldalas dokumentum, erősen hiányos az ügyvéd által szerkesztett, gyakran 10 oldalas szerződéshez képest, így a felek teljes körű szerződési szándéka nem rekonstruálható a dokumentumból.
- Az okirat ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre nem alkalmas, az ingatlan tulajdoni lapjára nem kerülhet fel, így az eladó a lakása felett továbbra is akadálytalanul rendelkezhet vagy bármikor rákerülhet a tulajdoni lapra egy végrehajtási jog.
- A fenti hiányosságoktól függetlenül, ha az okiratot mindkét fél aláírta, az létrehozza a felek között az adásvételi szerződést, amitől a felek a későbbiekben nem térhetnek el, az köti a feleket. hiába világítana rá a következő lépsében érkező ügyvéd, hogy az okirat me megfelelő, kockázatos vagy hiányos, egyik fél sem jogosult meggondolni magát vagy a feltételek módosítását követelni.
A probléma praktikus értelemben elsősorban az ingatlan foglalót ügyvéd nélkül átadó vevőé lesz, mivel a pénz átadásával gyakorlatilag a vevő az eladó túsza lesz. A vevő helyzete kiszolgáltatott, alkupozíciója az így előállt biztosíték nélküli pénzügyi kitettség miatt szinte nulla.
Szakszerűtlen ingatlanközvetítői közreműködés
Kis hazánkban az ingatlanos szakma szereptévesztésben van. Miközben az ingatlanos közreműködése arra kellene, hogy korlátozódjon, hogy a megbízó ingatlanját felkészíti és kiajánlja eladásra, sok magyar ingatlanos jogi tanácsot ad és szerződést szerkeszt. Csak a tisztánlátás végett: utóbbi kettő jogszabályba ütközik.
Ez általában a következőképpen zajlik:
- Az ingatlanos bemutatja vevőnek az ingatlant.
- A vevő csak akkor közvetíti a vevő ajánlatát az eladónak, ha az aláírja az ingatlanos által kiállított „vételi szándéknyilatkozat” elnevezésű dokumentumot.
- A vételi szándéknyilatkozat aláírásának további feltétele, hogy a vevő bizonyos pénzösszeget adjon át az ingatlanosnak, amit a legkülönbözőbb nevekkel szoktak illetni, de gyakran szerepel a foglaló megnevezés. Sokszor hívják ezt bánatpénznek, ajánlati biztosítéknak.
- Az ingatlanos az összeget gyakran azzal a mondással veszi át, hogy azt az adásvételi szerződés megkötéséig letétben őrzi.
Mennyiben jogszerű az ingatlanos eljárása az ingatlan foglaló ügyvéd nélkül történő kezelésében? Az ingatlanközvetítő bemutatott eljárása több ponton is jogszabálysértő lehet, ha az ingatlanos a fent bemutatott lépéseket követi.
Jogi tanácsadás
Jogi tanácsadás nyújtására az Ügyvédi tevékenységről szóló törvényben szigorúan meghatározott zárt személyi kör jogosult, tipikusan az ügyvéd, a jogtanácsos és a közjegyző. Véletlenül sem tartozik ebbe a körbe az ingatlanos. Az ingatlanos feladata az ingatlan kiközvetítésére és az ezzel kapcsolatos technikai információk megosztására kellene szorítkozzon.
Okiratszerkesztés
Az Ügyvédi tevékenységről szóló törvény egyértelmű rednelkezéseit a Lakás tv. 2021. január 1. napján hatályba lépett módosítása explicit módon megerősített, amikor kifejezetten kimondta, hogy az ingatlanközvetítő nem jogosult az ingatlan értékesítésével összefüggésben okiratszerkesztésre. Erre az előző pontban kifejtettek értelmében kizárólag az Ügyvédi tevékenységről szóló törvényben felhatalmazott kör jogosult.
Nem jogszerű tehát, ha az ingatlanközvetítő vételi szándéknyilatkozatot, vételi ajánlatot, előszerződést, illetve ilyen körben okiratmintát állít ki.
A Magyar Ügyvédi Kamara még eggyel továbbment a tilalom értelmezésében a 2021/2-es számú szakmai állásfoglalásában: az az ügyvéd, aki az ingatlanost vételi szándéknyilatkozat minta alkalmazásában olyan módon segíti, hogy ilyen mintát szerkeszt az ingatlanközvetítő részére, az maga is jogszabálysértést követ el.
Letétkezelés
A vételi szándéknyilatkozat aláírásakor történik az a bizonyos foglalószerű összeg átadása. De mivel nem az ingatlanos a szerződő fél, az ingatlanos ezt úgy igyekszik kontextusba helyezni, hogy azt ő megőrzi, tehát letétbe veszi, amíg az eladó és a vevő megkötik az adásvételi szerződést.
A probléma pusztán annyi ezzel, hogy a letétkezelés pénzügyi szolgáltatás és mint ilyet, csak a jogszabályban arra felhatalmazott személyek jogosultak nyújtani. Ilyen személy lenne az ügyvéd és semmiképpen nem jogosult erre az ingatlanos. A Büntető Törvénykönyv is egyértelművé teszi a helyzetet, amikor kimondja, hogy aki engedély nélkül pénzügyi szolgáltatási tevékenységet (például letéti szolgáltatást) végez, bűntettet követ el, amely akár három évig terjedő szabadságvesztéssel is büntethető.
Érvényes-e a jogszabálysértő közreműködéssel kötött megállapodás?
Nem érinti az ingatlanközvetítő által kiállított „vételi szándéknyilatkozat”, „előszerződés” vagy hasonlóan elnevezett dokumentumok érvényességét, hogy egyébként az ingatlanközvetítő tevékenysége jogszabályba ütközik. Ennél bonyolultabb a letét kérdése. Az ingatlanos letéteményesként megjelölésével a vételi szándéknyilatkozatba ágyazott letéti szerződés érvénytelen kikötést tartalmaz Mivel az ingatlanközvetítő letétkezelése jogszabályba ütközik, ezért álláspontom szerint az így létrejött letéti szerződés érvénytelen.
Ingatlan adásvételi szerződés ügyvéd nélkül?
Azt már tudjuk, hogy ingatlan foglaló ügyvéd nélkül átadása lehetséges. Ezzel összefüggsében érdemes egyértelműen tisztázni, hogy ingatlan adásvételi szerződés ügyvéd nélkül megköthető-e?
Érvényesség
Ahhoz, hogy az adásvételi szerződés érvényes legyen ugyanúgy nem kell ügyvéd, ahogy a foglaló átadásához sem. Minden további nélkül lehet érvényesen adásvételi szerződést kötni ügyvéd bevonása nélkül. A probléma pont ebből adódik, hiszen a gyakran különböző fantázianevekkel illetetett dokumentumok (vételi szándéknyilatkozat, előszerződés, stb), valójában a felek érvényes és kötelező erejű adásvételi szerződését takarja. Az érvényesség egyetlen alaki feltétele, hogy a felek a megállapodásukat írásba foglalják.
Ingatlan nyilvántartási bejegyzés
A további problémát az okozza, hogy az adásvételi szerződés érvényessége nem garantálja, hogy az alapján a tulajdonjogot be lehet jegyezni az ingatlan-nyilvántartásba. Ezzel kapcsolatban a jogszabály további alaki és tartalmi követelményeket támaszt. Ezek egyike az ügyvédi ellenjegyzés, ami azt tanúsítja, hogy az ügyvéd által szerkesztett okiratot a szerződő felek az ügyvéd előtt írták alá. Tehát az adásvételi szerződés ingatlan-nyilvántartási bejegyzése nem lehetséges ügyvéd nélkül. Hiába érvényes amúgy a szerződés.
Hogyan kezelhetők a cikkben bemutatott kockázatok?
Az ügyvéd által ellenjegyzett végleges adásvételi szerződés kezeli az összes felsorolt kockázatot. Professzionális jogi képviselet mellett a szerződéstervezet előkészítése egy napnál többet nem kell, hogy igénybe vegyen. Ilyen módon időt sem veszítenek a felek.
Ha a vételi szándéknyilatkozathoz ragaszkodó ingatlanos nem adja ki az eladó elérhetőségét az adásvételi szerződés azonnali aláírása nem opció. Erre az esetre is tudunk pár tippet adni, szem előtt tartva azt az intelmet, hogy a magunk részéről alapjaiban ellenezzük a szándéknyilatkozat intézményét.
- A vevő kérjen tulajdoni lapot és térképmásolatot.
- Ellenőrizze a társasházi alapító okiratot és a szervezeti és működési szabályzatot.
- Legyen rögzítve a vételár pontos összege, tisztázva azt is, hogy mely ingóságok képezik az ingatlan tartozékát.
- Készüljenek fényképek az ingatlan megtekintéskori állapotáról.
- Vételár ütemezés és a határidők legyenek tisztázottak.
- A vevőnek álljanak rendelkezésre az eladó elérhetőségei (email telefonszám).
- Az ingatlan foglaló ügyvéd nélkül legfeljebb akkora összeg legyen, aminek az esetleges elvesztése vállalható mértékű kockázat a vevő számára.
Kapcsolódó cikkek:
Kérdéseivel keressen minket bizalommal!