A vagyonszerzési illeték témája szerteágazó.
Számtalan vagyonelemhez és szerződés típushoz kapcsolódóan felmerülhet a fogalom. Mégis legtöbben, ha elhangzik ez a kifejezés, akkor az ingatlan megszerzése után megfizetendő vagyonszerzési illetékre gondolnak.
Visszterhes vagyonátruházási illeték
Nem mindegy, hogy minek a megszerzéséről van szó. Speciális szabályok vonatkoznak a gépjármű vagyonszerzési illetékére, a vagyoni értékű jogokra vagy az ingóságokra. Mi most a blogunk tematikájához igazodva kizárólag az ingatlan után felmerülő vagyonszerzési illeték szabályait fogjuk áttekinteni.
Mivel az adásvételi szerződéssel történő vagyonszerzés során a vevő ellenértéket, vételárat fizet a megszerzett vagyon, azaz az ingatlan után, ezért ezt a típusú vagyonszerzési illetéket visszterhes vagyonátruházási illetéknek hívják.
Kinek és mikor kell vagyonszerzési illetéket fizetni?
Ingatlan vásárlása esetén a vagyonszerzőt, tehát a vevőt terheli a vagyonszerzési illeték fizetési kötelezettség. Az adásvételi szerződés megkötésekor a vevő a NAV B400-as jelű nyomtatványán nyilatkozik a lakás megvásárlásának időpontjáról és az ingatlan értékéről. A B400-as nyomtatványt az ügyvéd az adásvételi szerződéssel együtt nyújtja be a földhivatalhoz. Nem, nem a NAV-hoz, hanem a földhivatalhoz. A földhivatal fogja a nyomtatványt továbbítani a NAV részére, de csak akkor, ha a tulajdonjog bejegyzésére sor került.
Ennek megfelelően egy átlagos lakossági ingatlan adásvételi szerződés során az illeték kiszabására nem a szerződéskötéskor kerül sor, hiszen az adóhatóság csak később értesül az ügyletről. A szerződések zömében a tulajdonjog bejegyzéshez szükséges bejegyzési engedély földhivatali benyújtására csak a teljes vételár megfizetését követően kerül sor. Ennek megfelelően a földhivatal is csak ezt követően fogja továbbítani a NAV felé a B400as nyomtatványt. Ilyen módon az illeték kiszabására a tulajdonjog bejegyzésekor kerül sor.
Az adóhatóság a B400-as nyomtatvány és az adásvételi szerződés birtokában kiszámítja a fizetendő illeték összegét, majd egy fizetési meghagyás nevű dokumentumban hívja fel a vevőt az illeték megfizetésére. A vevő a felhívást a bejelentett lakcímén fogja postán megkapni. A határozat a kézhezvételétől számított 15 napon belül válik véglegessé és a vevőnek további 15 napja (tehát összesen 30 napja) van az illeték befizetésére csekken vagy utalással.
Mennyi a visszeterhes vagyonszerzési illeték mértéke?
A visszterhes vagyonátruházási illeték általános mértéke az ingatlan forgalmi értékének a 4 százaléka.
Senkit nem terhelnék feleslegesen az 1 milliárd forint érték feletti ingatlanokra vonatkozó szabályokkal. A lényeg annyi, hogy amennyiben az ingatlan vételára 1 milliárd forint feletti, az illeték mértéke 2%-ra csökken.
A megfizetendő visszterhes vagyonátruházási illeték maximális összege 200 millió forint.
Számokban kifejezve az illeték mértéke:
- Vételár: 50 millió foirnt – illeték: 2 millió forint
- Vételár 100 millió forint – illeték 4 millió forint
- Vételár 150 millió forint – illeték 6 millió forint
Amennyiben több vevő van, úgy mindegyik vevő a saját maga által megszerzett tulajdoni hányada után fizet illetéket. A vevők külön-külön kapnak határozatot a NAV-tól a rájuk eső illeték összegének kiszabásáról.
Íme egy példa számítás több vevő esetén kiszabott illetékre:
- Vételár 60 millió forint, a két Vevő által összesen megfizetendő vagyonszerzési illeték 60 millió forint 4%-a, azaz 2.4 millió forint
- Vevő 1 tulajdoni hányada 1/4-ed, Vevő 2 tulajdoni hányada 3/4-ed
- Vevő 1 ingatlanrészének forgalmi értéke 15 millió forint, Vevő 2 ingatlanrészének forgalmi értéke 45 millió forint.
- Vevő 1 által megfizetendő illeték 600.000,-Ft, Vevő 2 által megfizetendő illeték 1.8 millió forint
Vagyonszerzési illeték kalkulátor
Az illeték mértékének meghatározására számos oldalon található illeték kalkulátor:
Az illeték kalkulátorok nagy segítséget nyújtanak az előzetes tájékozódáshoz. A végleges döntés előtt azonban feltétlenül javallott szakemberrel is konzultálni, a kellemetlen meglepetéseket elkerülendő.
Az illeték kalkulátorok alkalmasak lehetnek egyszerűbb helyzetekben az illetéket kiszámítani. A kalkulátor azonban nem ad választ ingatlan egy idejű eladása és vásárlása, több ingatlan vásárlása vagy egyéb összetettebb helyzetekben felmerülő illeték és adófizetési kötelezettségek komplex mérlegelésére és az optimális tranzakció megtervezésére.
Forgalmi érték és a vagyonszerzési illeték viszonya
A forgalmi érték nem azonos az ingatlan vételárával. Sokkal inkább az ingatlan piaci értékéhez áll közelebb a fogalom. Az esetek túlnyomó többségében azonban a forgalmi érték és a vételár fedésbe kerülnek egymással. A NAV kirívó esetektől eltekintve a szerződésben feltüntetett vételárat elfogadja az ingatlan forgalmi értékeként. Az adóhatóság a fizetési meghagyásban elfogadott forgalmi érték után szabja ki a 4%-os illetéket.
Előfordulnak azonban szélsőséges esetek, amikor a két fogalom elválik egymástól. Az adóhatóság részletes adatbázissal rendelkezik az ingatlanok forgalmi értéke tekintetében. Amennyiben a vételár és a forgalmi érték között a NAV számottevő különbséget észlel, úgy általában helyszíni szemlét követően állapítja meg a vételárhoz képest korrigált forgalmi értéket. Ebben az esetben az illeték kiszabása értelemszerűen ezen korrigált forgalmi érték után történik.
Illetékmentesség
A jogalkotó bizonyos speciális esetekre mentesíti a vagyonszerző vevőt az illeték megfizetése alól. A teljesség igénye nélkül ezek közül az alábbi esetek merülnek fel leggyakrabban lakossági ingatlan vásárlás során.
Egyenesági rokonok közötti ingatlan átruházás.
Tehát nem kell megfizetni a 4% illetéket, ha az ingatlan adásvételre egyenesági rokonok között kerül sor. Egyenesági rokonok azok a családtagok, akik egymás felmenői, illetve leszármazottai. Klasszikusan ilyen a szülő – gyermek, nagyszülő – unoka közötti ingatlan adásvétel. Az illetékmentesség mindkét irányban működik, felmenőről lemenőre, lemenőről felmenőre átruházás esetén is.
Az egyenesági rokoni kapcsolattal járó illetékmentesség fennáll abban az esetben is, ha a rokoni kapcsolat örökbefogadással keletkezett.
Házastársak közötti adásvétel
Az egyenesági rokonok közötti átruházást követően pár évvel később illetékmentessé tette a jogalkotó a házastársak közötti ingatlan adásvételt is. Tehát férj és feleség egymás között illetékmentesen adhatja-veheti a tulajdonukban lévő ingatlant. Az illetékmentesség attól függetlenül illeti meg a házastársakat, hogy közös vagyon vagy külön vagyon átruházására kerül sor.
Fontos megemlékezni arról, hogy e kedvezményes lehetőség sajnos nem jár sem az élettársaknak, se a regisztrált élettársi viszonyban élők számára.
Építési telek vásárlása
Szintén sokan élnek az építési telkekre biztosított illetékmentesség lehetőségével. Ha valaki vállalja, hogy a megvásárolt építési telekre 4 éven belül lakóingatlant épít, úgy nem kell illetéket fizetnie. A lakóingatlan akkor tekintendő felépültnek, ha annak használatbavételét az építési hatóság engedélyezte.
Ha viszont az épület végül nem készül el, vagy megépül ugyan, de nem kap használatbavételi engedélyt 4 éven belül, úgy a vevőnek az illeték megfizetésén felül büntit is kell fizetnie, így ezen kedvezmény igénybevételét még a szerződéskötést megelőzően alaposan meg kell gondolni.
A használatbavételi engedély fogalmát tágan kell értelmezni. 300 négyzetméter alatti lakóépületek esetében használatbavételi engedélyt már nem kell kérni. Ezen esetekben hatósági bizonyítvány kiállítására kerül sor, amivel az építésügyi hatóság tudomásul veszi, hogy az ingatlant a tulajdonosa lakóingatlanként használatba vette. Ez a hatósági bizonyítvány az illetékmentesség szempontjából egyenértékű a használatbavételi engedéllyel.
Kapcsolt vállalkozások közötti átruházás
Kevesen tudják, annál nagyobb jelentőséggel bír, hogy a kapcsolt vállalkozási viszonyban lévő gazdálkodó szervezetek közötti adásvételi szerződés is illetékmentes. Az illetékmentesség alkalmazásának egyetlen előfeltétele van: Az adásvételi szerződés megkötésekor a vevő társaság főtevékenysége saját ingatlan bérbeadása vagy saját ingatlan adásvétele kell, hogy legyen. Ez a szabály óriási könnyebséget jelent, ha a cégcsoporton belül kell az ingatlanokkal tilitolizni.
Illetékkedvezmény
Egyes esetekben a vevő ugyan nem mentesül a vagyonszerzési illeték megfizetésének kötelezettsége alól, azonban bizonyos feltételek teljesülése esetén bizonyos mértékű kedvezményre lehet jogosult.
Cserepótló vétel
A leggyakrabban felmerülő illetékkedvezmény, alkalmazásával akár teljesen mentesülhet a vevő a vagyonszerzési illeték alól. A vevő akkor tud élni vele, ha
- magánszemélyként vásárol ingatlant
- és a megvásárolt ingatlan lakóingatlan.
Érvényesítésére akkor van lehetőség, ha a vevő a vásárlást megelőző 3 évben vagy az azt követő 1 évben lakást vásárolt vagy fog vásárolni.
Az illetékkedvezményt az alábbiak szerint kell kiszámítani:
- Az új lakás forgalmi értékéből (vételárából) le kell vonni az eladott lakás forgalmi értékét (vételárát)
- Az így kapott összeg 4%-a lesz a megfizetendő illeték összege.
- Amennyiben az eladott lakás drágább volt, mint az új lakás, úgy a vevőnek nem kell illetéket fizetnie, illetékmentes lesz a vásárlás.
A könnyebb megértés érdekében álljon itt egy példaszámítás:
- Az új lakás vételára 80 millió forint, ami után a teljes 4%-os illeték 3.2 millió forint lenne.
- A vevő 2 évvel korábban 60 millió forintért adta el előző lakását.
- A két ingatlan vételára közötti különbözet 20 millió forint.
- A megfizetendő illeték 20 millió forint 4%-a, azaz 800 ezer forint lesz, azaz 2.4 millió forint illetékkedvezményt tud a vevő érvényesíteni.
Amennyiben a régi lakás eladása az új lakás vásárlását követően fog megtörténni, lehet kérni az illeték kiszabásának felfüggesztését. Ebben az esetben az adóhatóság bevárja a régi lakás eladását. Ha megtörténik az eladás, a NAV felé ezt jelezni kell. Az adóhatóság ezt követően a már fent bemutatott metodika szerint fogja kiszabni az illetéket. Ha a vevő nem kéri a felfüggesztést, úgy a kiszabott illetéket vissza lehet igényelni a régi lakás előadásának bejelentése után. Az eladás tényét az adásvételi szerződést követő 13. hónap végéig kell igazolni a NAV felé. Ha ez elmarad, akkor a NAV az adásvételi szerződés napjától a jegybanki alapkamat kétszeresének megfelelő pótilletéket szab ki.
Az illetékkedvezmény érvényesítéséhez igazolni kell a NAV felé a cserepótló vétel alapját képező ingatlan eladását. Ezt a vevő az eladott ingatlan adásvételi szerződésének másolatával igazolja, amit a B400-as adatlaphoz mellékelve kell a NAV részére megküldeni. Erről az adásvételi szerződés során eljáró jogi képviselő gondoskodik.
Cserepótló vétel több ingatlan eladása esetén
Fontos információ azoknak a vevőknek, akik a vásárlást megelőző három éven belül vagy a vásárlást követő 1 éven belül több lakást adtak el!
- Egyrészt csak egy eladott ingatlan forgalmi értékét lehet figyelembe venni a cserepótló illetékkedvezményhez, a több eladott ingatlan forgalmi értéke nem vongató össze.
- A vevő nem választhatja ki az értékek alapján legkedvezőbb ingatlant a cserepótló illetékkedvezmény érvényesítésekor. A vásárláshoz időben legközelebb eső eladás vételárát lehet szembeállítani a megvásárolt ingatlan értékével.
- Ha egy eladás esett a vásárlás előtti időpontra, egy pedig a vásárlást követő időpontra, akkor nem kell nézni, hogy melyik eladás van közelebb időben, hanem a vevő kiválaszthatja a kedvezőbb ingatlant a cserepótló vétel érvényesítéséhez.
Lássunk néhány példát:
- A vevő megvásárol egy 80 millió forint értékű ingatlant, míg a vásárlást megelőzően 1 évvel korábban eladott egy 20 milliós ingatlant, 2 évvel korábban pedig egy 70 milliós ingatlant. Hiába járna jobban a vevő a 70 milliós ingatlannal, mivel időben a 20 milliós eladás előzte meg közvetlenül a vásárlást, csak azt érvényesíthető a cserepótló vétel számításakor és 60 millió forint után (80 millió – 20 millió) kell a 4% illetéket megfizetnie.
- A vevő megvásárol egy 80 millió forint értékű ingatlant, míg a vásárlást megelőzően 2 évvel korábban eladott egy 70 milliós ingatlant, fél évvel később pedig egy 20 milliós ingatlant. Ebben az esetben a vevő választhat, hogy melyik ingatlant érvényesíti a cserepótló vétel elszámolásához.
- Amennyiben a vevő a vásárlást megelőzően 1 évvel korábban eladott egy 20 milliós ingatlant, 2 évvel korábban pedig egy 70 milliós ingatlant, illetve a vásárlást követő fél éven belül egy 30 milliós ingatlant, úgy a 20 milliós és a 30 milliód ingatlan közül választhat a cserepótló vétel elszámolásához, mivel időben ezek előzik meg, illetve követik közvetlenül a vásárlást.
Első lakás vásárlása utáni illetékkedvezmény 35 évnél fiatalabbak számára
Budapesti lakás vásárlása esetén – az elszállt árak miatt – sajnos mára már csak dísznek maradt a 15 millió forintnál olcsóbb lakásokra biztosított 50% mértékű illetékkedvezmény. A kedvezmény célja az lett volna, hogy a fiatalok első lakásszerzését segítse.
A kedvezményt tehát az alábbi feltételek együttes fennállása esetén lehet igénybe venni:
- a vevő a 35. életévét még nem töltöttbe;
- a vevő lakóingatlant vásárol;
- az ingatlan forgalmi értéke nem haladja meg a 15 millió forintot;
- a vevő első lakásszerzése.
Első lakástulajdont szerzőnek az minősül akinek nem volt korábban lakástulajdonban 50%-ot elérő tulajdoni hányada. Lakástulajdonként kezeli a jogszabály azt is – tehát nem jár a kedvezmény -, ha valakinek a lakáshoz kapcsolódóan az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett vagyoni értékű joga volt. Ilyen tipikusan a haszonélvezeti jog.
Vannak kivételek is a fenti szabály alól. Élhet a kedvezménnyel annak ellenére, hogy volt vagy van lakása, akinek
- a lakását özvegyi haszonélvezeti jog terheli;
- a lakását a nagykorúság elérését megelőzően eladta.
A kedvezmény egy 15 milliós lakás megvásárlása esetén 300 ezer forint összegű előnyt jelent a vásárlónak. Ez az értékhatár az ország hátrányosabb helyzetű régióiban még mindig a realitás határain belül mozoghat.
Új építésű lakás vásárlása 30 millió forintig
Ha valaki építési vállalkozótól új építésű lakást vásárol illetékkedvezményre jogosult, ha az ingatlan értéke nem haladja meg a 30 millió forintot. Ebben az esetben az ingatlan 15 millió forintos értékig megfizetendő illetéket kell csak megfizetni.
Lássunk itt is egy példaszámítást:
- Ha valaki 20 millió forintért vesz lakást, a megfizetendő vagyonszerzési illeték 800 ezer forint.
- Amennyiben új építésű ingatlanról van szó, úgy az illetéket az ingatlan 15 millió forintos értékéig nem kell megfizetni.
- A 20 milliós lakás után csak a forgalmi érték 5 millió forintjára kell az illetéket kalkulálni.
- 5 millió forint 4%-a lesz tehát a megfizetendő illeték, ami 200 ezer forint.
Pár évvel ezelőtt a kedvezmény alkalmazása mindennapos volt. Pest megyei viszonylatban ma már nem találkozni ilyen értékű új építésű lakóingatlannal. Ez a szabály is csak mutogatni jó, praktikus értelemben, mintha nem is lenne.
Falusi CSOK és CSOK Plusz utáni illetékmentesség
Nem kell megfizetni a vagyonátruházási illetéket abban az esetben, ha CSOK Plusz felhasználásával történik a lakásvásárlás. 2023 végén a CSOK Pluszra vonatkozó 80 millió forintos érték korlátozást is eltörölték. A CSOK Plusz 150 millió forintos ingatlan vételárig vehető igénybe. A fentiek szerint CSOK Plusz igénybevétele esetén az ingatlan vásárlás a teljes 150 millió forintos értékig illetékmentes lesz.
Tehát, aki CSOK Pluszra lehet jogosult érdemes a hitel igénybevételét végig gondolni a vagyonszerzési illeték összegére is figyelemmel, amire nyugodtan lehet úgy tekinteni, mint a támogatott hitelen felül folyósított állami támogatásra. Lássunk alább néhány példa összeget a megspórolható illeték összegére a nagyságrend érzékeltetésére:
- Vételár: 50 millió foirnt – megspórolt illeték: 2 millió forint
- Vételár 100 millió forint – megspórolt illeték 4 millió forint
- Vételár 150 millió forint – megspórolt illeték 6 millió forint
A Falusi CSOK a CSOK Plusz hitelprogramhoz hasonlóan automatikus illetékmentességet garantál. Így a Falusi CSOK igénybevételét is érdemes erre a körülményre is figyelemmel mérlegelni.
Fontos tudni, hogy mind a Falusi CSOK, mind a CSOK Plusz után érvényesített illetékmentesség esetén az illeték összegét utólag meg kell fizetni az adóhatóság részére, ha a gyermekvállalásra vonatkozó feltétel nem teljesül, hatósági határozat kötelezi az igénylőket a Falusi CSOK, illetve a CSOK Plusz visszafizetésére, illetve abban az esetben is, ha a vevők önkéntesen döntenek úgy, hogy a CSOK összegét a fetlételek teljesülése nélkül visszafizetik.
Más a helyzet, ha a gyermekvállalás egészségügyi okok miatt hiúsul meg. Ebben az esetben nem kell az illetéket befizetni.
Lehet-e részletfizetést kérni a vagyonszerzési illetékre?
A vagyonszerzési illeték megfizetésére két különböző jogalapon lehet részletfizetést igényelni:
- Az Illetéktörvény részletfizetési kedvezményt biztosít az első lakás megszerzése esetére.
- 1 millió forintos értékhatárig biztosít a jogszabály automatikus részletfizetést.
- Van lehetőség részletfizetési kérelmet előterjeszteni rászorultsági alapon.
Lássuk a részleteket.
12 havi pótlékmentes részletfizetés
Ha valaki első lakását vásárolja meg, úgy kérheti az adóhatóságtól, hogy biztosítson 12 havi részletfizetési lehetőséget az illeték megfizetésére. Ebben az esetben az illeték részletekben teljesítése után nem kell pótlékot fizetni. Lényegében ez olyan, mintha a NAV adna a vevőnek 1 évre kamatmentes kölcsönt, amit 12 havi egyenlő részletekben kell visszafizetni. Vonzó lehetőség, amivel feltétlenül érdemes élni.
Az első lakás szerzése tekintetében a korábban leírtak itt is irányadóak.
Automatikus részletfizetés 1 000 000 forintot meg nem haladó adótartozásra természetes személyeknek
A természetes személyek legfeljebb 1 000 000 forint összegű adótartozásukra, évente egy alkalommal, legfeljebb 12 havi pótlékmentes részletfizetést kérhetnek NAV-tól. Ez az úgynevezett automatikus részletfizetési kedvezmény. Az automatikus részletfizetési kedvezmény nevéhez hűen mindenkinek jár, aki a feltételeknek megfelel, rászorultságtól függetlenül.
Abban az esetben, a vevő az esedékes részletet nem fizeti be határidőben, az automatikus részletfizetési kedvezmény érvényét veszti. Ebben az esetben az illeték teljes fennmaradó összegét egy összegben vissza kell fizetni. Ez esetben az egy összegben esedékessé vált illeték tartozás után az eredeti fizetési határidőtől késedelmi pótlékot is kell fizetni.
A kérelem ezen a nyomtatványon terjeszthető elő.
Részletfizetés rászorultsági alapon
Részletfizetés igényelhető méltányossági alapon is a vevő vagyoni helyzetére hivatkozással. A részletfizetés méltányossági alapontörténő érvényesítéséhez a vevőnek legalább valószínúűsítenie kell, hogy az illeték egyösszegű azonnali megfizetése családi, jövedelmi, vagyoni és szociális körülményei alapján aránytalanul nagy terhet jelentene számára. Ilyenkor a kérelemben meg kell jelölni azokat a körülményeket, amikre a vevő hivatkozik. Praktikus ilyenkor a hivatkozott jövedelmi viszonyokat, nehézségeket alátámasztó dokumentumokat is becsatolni.
Mi történik a vagyonszerzési illeték késedelmes megfizetése esetén?
Az illeték késedelmes megfizetése késedelmi pótlékot kell fizetni. A késedelmi pótlékot a NAV az azt követő naptól számítja fel, amikor még a vevő időben megfizethette volna az illetéket. Ezt a napot hívják esedékességnek.
Az általános szabály, hogy a késedelmi pótlék mértéke a jegybanki alapkamat 5 százalékponttal növelt mértéke. Ezen kívül vannak speciális esetek a késedelmi pótlék számítására
Ha például a cserepótló vételi kedvezmény igénybevétele jogosulatlan volt, akkor annak az összegnek a háromszorosát kell megfizetnie “büntetésként”, mint amit a vevő a kedvezményre hivatkozva nem fizetett meg. Ha pedig a 35. életévét be nem töltött fiatal első lakástulajdon-szerzése esetére meghatározott kedvezmény igénybevétele jogosulatlan volt, akkor a kedvezmény háromszorosát kell késedelmi ptlékként befizetien a vevőnek.
Kapcsolódó cikkek:
Kérdéseivel keressen minket bizalommal!