Bár az ajándékozás köznapi értelemben egy gesztus, jogi szempontból komplex folyamat, amelynek szigorú szabályai vannak, különös tekintettel, ha ingatlan ajándékozási szerződésről van szó. Mivel az ingatlan ajándékozási szerződés elsősorban rokonok között, családon belül történik, cikkünkben az ingatlan ajándékozás ezen eseteire kiemelt figyelmet fordítunk.
Melyek az ingatlan ajándékozási szerződés minimum feltételei?
Az ingatlan ajándékozási szerződés egy olyan kétoldalú jogügylet, amelynek keretében az ajándékozó a saját tulajdonában álló ingatlan (például lakás, ház, telek) tulajdonjogát ingyenesen átruházza a megajándékozottra. A “ingyenes” jelző kulcsfontosságú: a tulajdonjogért cserébe az ajándékozó semmilyen ellenszolgáltatást nem kap.
Melyek a szerződő felek kötelezettségei az ingatlan ajándékozás során?
- Az ajándékozó köteles átruházni az ingatlan tulajdonjogának és az ingatlan birtokát a megajándékozottra.
- A felek szerződési nyilatkozatukat írásba kötelesek megtenni. Ennek hiányában érvénytelen a szerződés.
Mikor nem jön létre ingatlan ajándékozási szerződés?
- Ha a felek megbeszélik ugyan a felsorolt minimum feltételeket, de nem foglalják írásba a nyilatkozataikat.
- Ha a felek az írásban rögzítendő feltételeket leírják egymásnak emailben, ez csak bizonyos speciális feltételek teljesülése esetén minősül írásbeli nyilatkozatnak.
- Ha a felek leírják ugyan a megállapodásukat, de abból nem derül ki egyértelműen az ingatlan ajándékozására vonatkozó szándék vagy nem azonosítható az ingatlan.
Elég-e az ajándékozási szerződés az ingatlan tulajdonjogának a megszerzéséhez
Ahhoz, hogy valaki egy ingatlan tulajdonjogát megszerezze a szerződés megkötésén kívül az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre is szükség van. Ingatlan-nyilvántartási bejegyzés nélkül önmagában az ingatlan ajándékozási szerződés nem elégséges az ingatlan tulajdonjogának a megszerzéséhez.
Elég-e ha a felek érvényes ajándékozási szerződést kötnek a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséhez?
Fent bemutattuk, hogy melyek egy érvényes ingatlan ajándékozási szerződés ismérvei. Bármilyen is meglepő azonban, önmagában a szerződés érvényessége nem garancia a tulajdonjog bejegyzésére. Az ajándékozási szerződéssel szemben az Ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény számos további feltételt támaszt az érvényességhez szükséges minimum feltételeken felül. Ha ezek nem teljesülnek, hiába van a feleknek érvényes szerződésük az ingatlan elajándékozására, a megajándékozott a tulajdonjogot nem szerezheti meg, mert a tulajdonjog csak az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel száll át.
Melyek az ingatlan ajándékozási szerződés ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséhez szükséges tulajdonságai?
Amiről már talán mindenki hallott, hogy ingatlan ajándékozási szerződését ügyvédnek kell ellenjegyeznie vagy közjegyzőnek kell közokiratba foglalnia.
Az ajándékozási szerződésnek tartalmaznia kell:
- a szerződő felek jogszabályban felsorolt adatait;
- a felek ügyleti minőségének megjelölését (ajándékozó, megajándékozott, haszonélvező, stb.)
- a település és a helyrajzi szám megjelölését;
- a felek állampolgársági nyilatkozatát;
- a felek forgalmi értékre vonatkozó nyilatkozatát;
- a megajándékozottnak az ajándék elfogadására vonatkozó nyilatkozatát.
- az úgynevezett “bejegyzési engedélyt”, mely szerint az ajándékozó feltétel nélkül és visszavonhatatlanul hozzájárul a megajándékozott tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséhez;
Kell-e energetikai tanúsítvány az ingatlan ajándékozáshoz?
Sokan nem tudják, de az ingatlan tulajdonjogának ajándékozási szerződéssel átruházása esetén is kell energetikai tanúsítványt készíttetni.
Az energetikai tanúsítványt a vonatkozó kormányrendelet alapján az ajándékozónak kell elkészíttetnie. Arra szolgál, hogy az ajándékozó tájékozódni tudjon az épület, ház, lakás energiafogyasztásáról a házvásárlás során. Az energetikai tanúsítvány segíthet a megajándékozottnak felmérni az ingatlan fenntartási költségeit és esetleges korszerűsítési igényeit (pl. szigetelés, fűtésrendszer cseréje), ami befolyásolhatja, hogy elfogadja-e az ajándékot.
Mikor nem kötelező az energetikai tanúsítvány az ingatlan ajándékozásakor?
Ajándékozási szerződések esetében gyakori, hogy a megajándékozottnak már van résztulajdona az ingatlanban. Márpedig ilyen esetben nem kell energetikai tanúsítványt készíttetni.
Ezen felül nem kell energetikai tanúsítványt készíttetni (a teljesség igénye nélkül):
- ha az épület alapterülete kisebb, mint 50 m2
- Az évente 4 hónapnál rövidebb használatra szánt lakó- és üdülőépületekre.
- Olyan épületekre, amelyekben nincs energiát használó rendszer, tehát nincs fűtés vagy hűtés (pl. egy egyszerű tároló).
- A nem lakáscélú mezőgazdasági vagy műhelyépületekre, amelyeknek a fűtési energiaigénye alacsony.
Kell-e villamos biztonsági felülvizsgálat ingatlan ajándékozásakor?
Az energetikai tanúsítványhoz hasonlóan a villamos biztonsági felülvizsgálatot ingatlan ajándékozása esetén is kötelező elvégezni, mivel a vonatkozó rendelet a tulajdonosváltás minden formáját említi, anélkül hogy szűkítené azokat.
A lakás villamos berendezéseinek műszaki állapotát ellenőrizni kell az ingatlan elajánékozásakor és ennek eredményét jegyzőkönyvben kell rögzíteni. A korábban elvégzett vizsgálat jegyzőkönyve akkor fogadható el, ha 6 évnél nem régebbi.
A legfontosabb tudnivalók a következők:
- A villamos biztonsági felülvizsgálat elvégzésének elmaradása nem teszi érvénytelenné a szerződést, de az esetlegesen felmerülő károkért, balesetekért az ajándékozót felelősség terheli, ha elmulasztja a kötelezettségét teljesíteni.
- Az ajándékozót terheli a villamos biztonsági felülvizsgálat elvégzése, elvégeztetése.
Kell illetéket fizetni az ajándékozás után?
Az egyik leggyakoribb kérdés az ajándékozással kapcsolatban az illetékfizetési kötelezettség. Bár az ajándékozás főszabály szerint illetékköteles, a leggyakoribb élethelyzetekben szerencsére illetékmentességet élvez a megajándékozott.
Mikor illetékmentes az ajándékozás? Nem kell ajándékozási illetéket fizetni, ha az ajándékozás az alábbi személyek között történik:
- Egyenes ági rokonok: Szülők, nagyszülők, dédszülők és gyermekeik, unokáik, dédunokáik közötti ajándékozás (az örökbefogadáson alapuló rokoni kapcsolat is ideértendő).
- Házastársak: Férj és feleség közötti ajándékozás.
- Bejegyzett élettársak: A bejegyzett élettársi kapcsolatban élők közötti ajándékozás.
- Testvérek: Vér szerinti testvérek, féltestvérek és örökbefogadáson alapuló testvéri kapcsolatban állók közötti ajándékozás.
Mennyi az ajándékozási illeték, ha fizetni kell?
Ha a megajándékozott nem tartozik az illetékmentes körbe (pl. unokatestvér, barát), akkor az illeték mértéke a következők szerint alakul az ingatlan forgalmi értéke alapján:
- Lakástulajdon és ahhoz kapcsolódó vagyoni értékű jog esetén: 9%
- Minden más ingatlan esetén: 18%
Mennyi az ajándékozott ingatlan forgalmi értéke?
Az ajándékozási illeték százalékával az ingatlan forgalmi értékét kell beszorozni, higy megkapjuk az illeték mértékét. A forgalmi érték az ingatlan piaci értéke. Ez lényegében az az összeg, amennyiért vevőt lehet találni egy lakásra.
De ki határozza meg, hogy mennyi a forgalmi érték? A NAV az illeték kiszabásakor elsősorban a felek nyilatkozatára hagyatkozik.
Az adóhatóság a fizetési meghagyásban feltüntetett forgalmi érték után szabja ki az illetéket.
Az adóhatóság részletes adatbázissal rendelkezik az ingatlanok forgalmi értéke tekintetében. Amennyiben a NAV a megajándékozott nyilatkozata és a saját adatai között számottevő különbséget észlel, úgy általában helyszíni szemlét követően állapítja meg a megajándékozott nyilatkozatához képest korrigált forgalmi értéket. Ebben az esetben az illeték kiszabása értelemszerűen ezen korrigált forgalmi érték után történik.
Mik az SZJA fizetésre vonatkozó szabályok, ha eladják az ajándékba kapott ingatlant?
Gyakran előfordul, hogy a megajándékozott egy idő után értékesíteni szeretné az ingatlant. Az eladást 15%-os személyi jövedelemadó (SZJA) fizetési kötelezettség terheli. A személyi jövedelemadót, ahogy a nevében is van, az eladással elért jövedelem után kell megfizetni.
Az ingatlan megszerzését követő második évtől a személyi jövedelemadó mértéke sávosan csökken, míg az ötödik évtől már nem kell személyi jövedelemadót fizetnie a megajándékozottnak aki eladja az ingatlanát, függetlenül attól, hogy mennyiért adta el az ingatlant.
Az SZJA adóalap sávos csökkenése
Az ingatlaneladásból származó jövedelem (az eladási ár és a szerzési érték, valamint a kapcsolódó költségek különbözete) után 15% SZJA-t kell fizetni. Azonban az adó alapjául szolgáló jövedelem összege az idő múlásával csökken a Személyi jövedelemadóról szóló törvény alapján.
A szabályozás a szerzés évét tekinti nulladik évnek. Az adóalap a szerzést követő években az alábbi táblázat szerint alakul:
Gyakorlati példa az SZJA számításhoz
Tegyük fel, hogy Ön 2021-ben kapott ajándékba egy ingatlant, és az eladásból származó jövedelme 10 millió forint. Nézzük meg, hogyan alakulna a fizetendő adó, ha különböző években adná el az ingatlant:
- Szerzés éve: 2021 (ez a 0. év)
- Ha az eladás 2022-ben történik (1. év):
- Adóalap: 10.000.000 Ft (a jövedelem 100%-a)
- Fizetendő SZJA: 10.000.000 Ft * 15% = 1.500.000 Ft
- Ha az eladás 2023-ban történik (2. év):
- Adóalap: 10.000.000 Ft * 90% = 9.000.000 Ft
- Fizetendő SZJA: 9.000.000 Ft * 15% = 1.350.000 Ft
- Ha az eladás 2024-ben történik (3. év):
- Adóalap: 10.000.000 Ft * 60% = 6.000.000 Ft
- Fizetendő SZJA: 6.000.000 Ft * 15% = 900.000 Ft
- Ha az eladás 2025-ben történik (4. év):
- Adóalap: 10.000.000 Ft * 30% = 3.000.000 Ft
- Fizetendő SZJA: 3.000.000 Ft * 15% = 450.000 Ft
- Ha az eladás 2026-ban (5. év) vagy később történik:
- Adóalap: 10.000.000 Ft * 0% = 0 Ft
- Fizetendő SZJA: 0 Ft
Látható, hogy minden egyes év várakozás az eladással jelentős adómegtakarítást eredményezhet, a szerzést követő 5. évtől pedig az értékesítésből származó jövedelem teljesen adómentessé válik.
SZJA kérdés – Mennyi az eladásnál a megszerzésre fordított igazolt költség, ha az eladó ajándékba kapta az ingatlant?
Ahogy azt említettük, az ajándékba kapott ingatlan eladása esetén az adó alapja (jövedelem) nem a teljes eladási ár, hanem az eladási ár és az elszámolható költségek különbsége. Ajándékozási szerződéseknél főszabály szerint az ingatlan megszerzésére fordított költségként az ajándékozási szerződésben feltüntetett forgalmi érték számolható el. Tehát az adóalap meghatározásához az eladási árból ki kell vonni a forgalmi értéket. Ez az összeg fogja képezni az adóalapot (ha nincs más levonható költség).
SZJA kérdés – Mennyi a megszerzésre fordított igazolt költség, ha az eladó illetékmentesen kapta ajándékba az ingatlant?
Illetékmentes, családon belüli ajándékozásnál a törvény az ajándékba kapott ingatlan eladása során speciálisan határozza meg az ingatlan megszerzésére elszámolható költséget. Itt nincs lehetőség az ajándékozási szerződésben annakidején feltüntetett forgalmi értéket az elszámolás alapjául tenni. A jogszbály ebben az esetben az eladási ár 75%-ában állapítja meg az elszámolható költségek körét. Ez egy átalány összeg. Függetlenül attól, hogy mennyi volt az ingatlan forgalmi értéke az ajándékozási szerződésben és milyen további tényleges költségei merültek fel az ingatlan eladó megajándékozottnak, további költségeket nem jogosult a megajándékozott elszámolni az eladás során.
Ez azt jelenti, hogy az eladási ár 75%-al csökkentése után az eladási ár 25%-a adóalapot fog képezni. Ezt az összeget lehet majd tovább csökkenteni annak függvényében, hogy a szerzést követően hányadik évben történik az eladás. Az így kapott érték 15%-a lesz majd a megfizetendő SZJA összege.
Vissza lehet követelni az ajándékot?
Bár ritka, a Ptk. szigorúan meghatározott esetekben lehetőséget ad az ajándék visszakövetelésére. Ezek a következők:
- Létfenntartás veszélyeztetése: Ha az ajándékozó körülményei az ajándékozás után annyira megromlanak, hogy a létfenntartása érdekében szüksége van az ingatlanra, visszakövetelheti azt. Fontos feltétel, hogy ez ne sodorja a megajándékozott létfenntartását veszélybe.
- Súlyos jogsértés: Ha a megajándékozott vagy a vele együtt élő hozzátartozója súlyos bűncselekményt vagy jogsértést követ el az ajándékozó vagy annak közeli hozzátartozója rovására (pl. a törvényes tartási kötelezettség megszegése).
- Téves feltevés meghiúsulása: Ha az ajándékozás egy mindkét fél által ismert, lényeges feltevésen alapult (pl. a felek élettársi kapcsolata), és ez a feltevés utóbb véglegesen meghiúsul, ami nélkül az ajándékozásra nem került volna sor.
A visszakövetelésről való lemondásnak minősül, ha az ajándékozó a jogsértést megbocsátja, vagy ha a visszakövetelési jogát hosszabb ideig, ok nélkül nem érvényesíti. Nem lehet visszakövetelni az ajándékot, ha a jogsértés időpontjában az ajándék már nincs meg, feltéve, hogy az ajándék helyébe lépett dolog sincs már meg.
Mi a teendő, ha kiskorú a megajándékozott?
Gyakori, hogy szülők vagy nagyszülők kiskorú gyermeküknek, unokájuknak ajándékoznak ingatlant. Jó hír, hogy ehhez nem szükséges a gyámhatóság jóváhagyása, amennyiben az ajándékozó az ingyenes juttatással egyidejűleg haszonélvezeti jogot tart fenn a maga javára az ingatlanon. Ez jelentősen leegyszerűsíti az eljárást. A kiskorú nevében a törvényes képviselők (jellemzően a szülők) írják alá a szerződést.
Rossz hír, amire sokan nem gondolnak akkor, amikor belevágnak egy ilyen ügyletbe, hogy a törvényes képviseletet ellátni jogosult szülők a képviseleti jogukat kizárólag együttesen jogosultak gyakorolni. Tehát nem elég csak az egyik szülő aláírása. Márpedig a legjellemzőbb esetekben az ajándékozó maga az egyik szülő, aki ebben az esetben a fennálló érdekellentét miatt nem jogosult a gyermek képviseletét ellátni.
Ilyenkor az érdekellentéttel érintett szülő helyére a gyámhivataltól eseti gyám kirendelését kell kérni. Hiába nem kell magához a szerződéshez gyámhivatali jóváhagyás, az eseti gyám kirendelése miatt a folyamat legalább olyan macerás lesz.
Haszonélvezeti jog alapítása és fenntartása ingatan ajándékozási szerződés esetén
Számos esetben kérik az ügyfelek, hogy az ingatlan ajándékozási szerződésben az ajándékozó vagy harmadik személy javára haszonélvezeti jogot alapítsunk. Emögött általában az a megfontolás áll, hogy az ajándékozó szeretne valamilyen mértékű kontrollt fenntartani az ingatlanon.
Komoly veszélyeket rejt magában ez az eljárás, ha valaki nincs tisztában a tulajdonjog és a haszonélvezeti jog egymáshoz való viszonyával. Ügyfeleinknek általában valamilyen homályos ismeretük van ezzel kapcsolatban: “Ügyvéd Úr, úgy tudom nekem jó lesz ha fenntartom a haszonélvezeti jogom, mert a haszonélvezeti jog erősebb a tulajdonjognál”
Nos ez a kijelentés ebben a formában rendkívül félrevezető. Mi is valójában a haszonélvezeti jog? Ehhez először a tulajdonjog jogi természetét kell feltárni. A tulajdonjog részjogosítványokból tevődik össze, mlyek a következők:
- birtoklás
- használat
- hasznosítás
- rendelkezés
Amikor az ajándékozó fenntartja a haszonélvezeti jogát, megtartja magának a tulajdonjog első három részjogosítványát. A tulajdonos csak olyan terjedelembe lesz gyakorolni az ingatlan birtoklására, használatára, hasznosítására vonatkozó jogát, amennyire ezeket a jogait a haszonélvező nem gyakorolja.
A megajándékozottnak jól meg kell fontolnia, hogy elfogadja-e a haszonélvezeti joggal terhelt ajándékot. Az ilyen ingatlant a megajándékozott csak olyan terjedelemben tudja használni, amennyire a haszonélvező nem él ezzel a jogával. Tehát a tulajdonos legfeljebb a haszonélvező engedélyével léphet be az ingatlanba vagy adott esetben adhatja birtokba.
Kapcsolódó cikkek:
Kérdéseivel keressen minket bizalommal!