Amikor egy ingatlan ajándékozása kerül szóba, sokakban ösztönösen felmerül a kérdés, hogy a folyamat során el lehet-e járni ügyvéd nélkül, lehetséges-e az ingatlan ajándékozás ügyvéd nélkül, megspórolva ezzel a jogi közreműködés díját. A Google keresőjébe beírt kulcsszavak is ezt tükrözik. A kérdés egyszerűnek tűnik, a válasz azonban jóval összetettebb, és egy alapvető jogi félreértésen alapul, amely komoly buktatókhoz vezethet.
A helyes válasz feltárásához szét kell választanunk két fogalmat: a szerződés érvényességét és az okirat ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre való alkalmasságát. Ahogyan látni fogjuk, bár az ingatlan ajándékozás ügyvéd nélkül is lehet bizonyos feltételekkel érvényes, a tulajdonjog megszerzése ügyvéd nélkül vagy közjegyző nélkül elérhetetlen.
Az érvényesség csapdája: Amikor a papír kötelez, de nem ad tulajdont
A legfontosabb tény, amit le kell szögezni: az ingatlan ajándékozási szerződés érvényességének nem feltétele az ügyvédi ellenjegyzés, ennyiben nincs akadálya, hogy az ingatlan ajándékozás ügyvéd nélkül történjen. A Polgári Törvénykönyv (Ptk.) alapján egy ingatlanra vonatkozó szerződés érvényességéhez egyetlen formai kritériumot támaszt: azt írásba kell foglalni, ügyvéd ehhez nem kell.
Mit is kell pontosan írásba foglalni, hogy érvényes legyen az ügyvéd nélkül aláírt ajándékozási szerződés?
A bírói gyakorlat, illetve az ennek nyomán közzétett XXV. számú polgári elvi döntés egyértelműen kimunkálta azokat a minimális (lényeges) tartalmi elemeket, amelyeknek szerepelniük kell egy ilyen okiratban ahhoz, hogy az érvényesen létrejöjjön:
- a szerződő felek (ajándékozó, megajándékozott) egyértelmű megjelölése,
- az ajándék tárgyát képező ingatlan pontos megjelölése (település, helyrajzi szám),
- az okiratból kitűnő ajándékozási szándék és az ajándék elfogadása.
- az okirat tartalmazza hogy az átruházás ingyenes.
Ha a felek ezeket a pontokat egy egyszerű papíron rögzítik és aláírják, akkor közöttük – ügyvéd nélkül is – egy érvényes ingatlan ajándékozási szerződés jön létre. Ez azonban a folyamat legveszélyesebb pontja is egyben. Egy ilyen szerződés ugyanis kötelező érvényű a felekre nézve, de önmagában alkalmatlan a tulajdonjog átvezetésére. A megajándékozott kezében van egy papír, ami alapján kötelmi jogi igénye keletkezik az ajándékozóval szemben (azaz kérheti a tulajdonjog átruházását), de dologi jogi értelemben, a külvilág és a hatóságok számára nem vált az ingatlan tulajdonosává.
Miért rossz ötlet az ingatlan ajándékozás ügyvéd nélkül? Ingatlan-nyilvántartási bejegyzés, mint a tulajdonjog átszállás minimum feltétele.
A tulajdonszerzés végső és megkerülhetetlen lépése az új tulajdonos bejegyzése a Földhivatal által vezetett ingatlan-nyilvántartásba. A tulajdonjog csak ezzel a bejegyzéssel száll át. Itt jön képbe az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.), amely szigorú feltételeket szab.
Az Inytv. kimondja, hogy a tulajdonjog bejegyzésének alapjául csak olyan okirat szolgálhat, amely közokiratba (közjegyző által készített) vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba van foglalva.
Ezen felül a jogszabály a Földhivatal előtti eljárásra kötelező jogi képviseletet ír elő. Ez azt jelenti, hogy a bejegyzési kérelmet magánszemélyként, jogi képviselő nélkül be sem lehet nyújtani. A Földhivatal egy ilyen kérelmet hiánypótlási felhívás nélkül elutasít.
Összegezve tehát:
- Érvényes ajándékozási szerződést köthetnek a felek ügyvéd nélkül.
- Ez a szerződés önmagában alkalmatlan a tulajdonjog bejegyzésére.
- A bejegyzéshez ügyvédi (vagy közjegyzői) okirat kell, és az eljárásban is kötelező az ügyvéd.
Az a látszólagos megtakarítás, amit a felek az ügyvéd kihagyásával remélnek, valójában a folyamat ellehetetlenüléséhez vezet.
A „Foglalós Papír” analógiája: A sietségből adódó veszélyek
Bár ajándékozásnál a foglaló intézménye nem jellemző, a sietve, szakember nélkül aláírt okiratok veszélye tökéletesen párhuzamba állítható az adásvételeknél gyakori „foglalós papír” problémájával. A felek, hogy „biztosítsák” a szándékukat, letöltenek egy mintát vagy összedobnak egy dokumentumot. Ezzel azonban, ahogy láttuk, egy érvényes szerződést hoznak létre, ami a következő hátrányokkal jár:
- Hiányosságok: Egy laikus által írt, 1-2 oldalas szerződésből óhatatlanul kimaradnak olyan kritikus elemek, mint a haszonélvezeti jog precíz kikötése, a terhekkel kapcsolatos rendelkezések, az ajándék visszakövetelésének Ptk. szerinti eseteire való utalás, vagy az illetékmentességre vonatkozó nyilatkozatok.
- Kiszolgáltatottság: A felek egy hiányos, szakszerűtlen, de kötelező érvényű szerződés foglyaivá válnak. Ha a későbbiekben bevont ügyvéd feltár egy problémát (pl. egy terhet a tulajdoni lapon), a felek már nem gondolhatják meg magukat, és nem módosíthatják egyoldalúan a feltételeket anélkül, hogy szerződésszegést kövessenek el. Az alku- és mozgásterük drasztikusan lecsökken.
- Hiányzó biztonsági elemek: Az ügyvéd nélkül eljáró felek nem ellenőrzik a tulajdoni lapot és a térképmásolatot, nem győződnek meg az ingatlan jogi státuszáról. Ez olyan, mintha bekötött szemmel sétálnának át egy aknamezőn.
Az ügyvéd valódi szerepe: több mint kötelező formaság
A tévhittel ellentétben az ügyvéd szerepe nem merül ki egy sablonszerződés pecsételésében. A jó ügyvéd az ügylet biztonsági őre és stratégiai tanácsadója.
- Tanácsadás a legelején: Az örökzöld tanács itt is érvényes: ügyvédhez nem akkor kell fordulni, amikor már aláírtak valamit, hanem még azelőtt, hogy bármilyen érdemi ígéret elhangzana. Egy tapasztalt ügyvéd telefonon is tud olyan kezdeti tanácsot adni, ami felbecsülhetetlen lépéselőnyt jelent.
- Jogi átvilágítás: Az ügyvéd első lépése a hiteles tulajdoni lap és térképmásolat beszerzése és elemzése, amellyel feltárja a rejtett jogi aknákat.
- Személyre szabott okiratszerkesztés: Az ügyvéd nem sablonnal dolgozik. A felek egyedi helyzetére (pl. holtig tartó haszonélvezet fenntartása, kiskorú megajándékozott, illetékmentességi szabályok alkalmazása) szabott, minden részletre kiterjedő, gyakran 10-15 oldalas szerződést készít, amely mindkét fél érdekeit védi.
- Teljes körű hatósági ügyintézés: Az ügyvéd nemcsak ellenjegyzi a szerződést, hanem elkészíti és benyújtja a földhivatali kérelmet és a NAV adatlapot, képviseli a feleket az eljárásban, és gondoskodik a folyamat zökkenőmentes lezárásáról.
Ingatlan ajándékozási szerződés minta alkalmazása
Az egyetlen, minden kockázatot kizáró, professzionális megoldás az ügyvéd azonnali bevonása a folyamatba. Egy profi jogi képviselő mellett egy ajándékozási szerződés előkészítése és aláírása akár egy-két nap alatt lebonyolítható, így a felek időt sem veszítenek, cserébe teljes körű jogi biztonságot kapnak. Kerüljék a netről letöltött ingatlan ajándékozási szerződés minta dokumentumokat és az olyan, nem jogász végzettségű segítők (legyenek bármilyen jó szándékúak), akik okiratszerkesztésre vagy jogi tanácsadásra vállalkoznak, hiszen ez nemcsak szakszerűtlen, de az ő részükről jogszabályba is ütközik (kuruzslás).
Ingatlan ajándékozási szerződés minta alkalmazása esetén nem valósulhatnak meg az előző pontban felsorolt garanciális mozzanatok. Ha mégis valamilyen oknál fogva az ügyvéd által ellenjegyzett ingatlan ajándékozás helyett ügyvéd nélkül írnak alá ingatlan ajándékozási szerződés mintát érdemes legalább előzetesen ügyvéddel konzultálni a legsúlyosabb buktatók elkerülése céljából.
Összefoglalás: Az „ingatlan ajándékozás ügyvéd nélkül” kérdésre a válasz egyértelmű nem. Bár a törvény betűje szerint létrehozható egy érvényes megállapodás, ez az okirat alkalmatlan a cél, vagyis a tulajdonjog megszerzésének elérésére. Az ügyvéd közreműködése nem egy drága, választható opció, hanem a tulajdonszerzés törvényi előfeltétele és a felek jogi biztonságának egyetlen garanciája.
Kapcsolódó cikkek:
Kérdéseivel keressen minket bizalommal!