Ugyan az ingatlan ajándékozása ingyenes jogügylet, mégis lehetnek hátrányai is. Az ingatlan ajándékozás hátrányai – bármilyen furcsa is – elsősorban pénzügyi jellegűek. Egyes esetekben felmerülhet az ajándék visszakövetelése és öröklési jogi szempontból sem minden esetben előnyös döntés az ajándékozás. Pontokba szedve mutatjuk be milyen esetekben és milyen szempontok szerint érdemes megfontolni más lehetőségeket.
Ingatlan ajándékozási szerződés fogalma
Az ingatlan ajándékozási szerződés keretében az ajándékozó a saját tulajdonában álló ingatlan tulajdonjogát ingyenesen átruházza a megajándékozottra. A visszterhes ügyletekkel szemben, mint például az adásvételi szerződés, az ajándékozási szerződés kulcs jellemzője, hogy az ingyenes, azaz az ajándékozó szolgáltatásával szemben nem áll ellenszolgáltatás.
Az ajándék visszakövetelése – vajon lehetséges?
A magyar jog (Ptk.) szigorú feltételek mellett lehetőséget biztosít egy már átadott ajándék visszakövetelésére. A bizonyítási kötelezettség szinte mindig az ajándékozót terheli, és a szokásos mértékű ajándékok (pl. születésnapi, névnapi meglepetések) nem kérhetők vissza.
Az ajándék visszaszerzésének három hivatkozási alapja létezik:
-
Az ajándékozó létfenntartásának veszélyeztetése
Ha az ajándékozó anyagi helyzete az ajándékozást követően annyira megromlik, hogy a saját megélhetése kerül veszélybe, visszakövetelheti az ajándékot. Ennek feltétele, hogy a visszaadás ne sodorja veszélybe a megajándékozott létfenntartását sem. A megajándékozott kiválthatja a visszaadást, ha járadék vagy természetbeni tartás biztosítását ajánlja fel.
-
Súlyos jogsértés (Durva hálátlanság)
Ha a megajándékozott vagy a vele együtt élő hozzátartozója súlyos jogsértést (pl. bűncselekmény, bántalmazás, becsületsértés) követ el az ajándékozó vagy annak közeli hozzátartozója kárára, az ajándék visszakövetelhető. Nincs helye a visszakövetelésnek, ha az ajándékozó a sérelmet megbocsátotta, vagy ha a jogsértést maga provokálta ki.
-
Meghiúsult feltevés
Visszakövetelhető az ajándék akkor is, ha az ajándékozás egy mindkét fél által ismert, konkrét feltevésen alapult (pl. a megajándékozott a kapott házban fogja ápolni az ajándékozót), és ez a feltevés később véglegesen meghiúsult. A sikeres igényérvényesítéshez kulcsfontosságú, hogy ez a feltétel – lehetőség szerint – írásban, magában az ajándékozási szerződésben is rögzítve legyen.
Az ajándékozás és a kötelesrész összefüggései
Nem mindig maradéktalanul jó megoldás az ajándékozás, ha a cél, hogy a törvényes öröklés rendje ne érvényesüljön maradéktalanul. Ilyen igénnyel gyakran keresnek meg minket mozaik családok öröklési viszonyainak rendezésével kapcsolatban. Az ingatlan ajándékozás hátrányai elsősorban a kötelesrésszel összefüggésben merülhetnek fel.
Az öröklési jog a kötelesrész intézményével védi az örökhagyó legközelebbi hozzátartozóit (leszármazó, házastárs, szülő) attól, hogy egy végrendelettel teljesen kizárják őket az örökségből. A védelem kiterjed arra az eshetőségre is, ha az örökhagyó még életében elajándékozza a vagyonát, ugyanis a törvény előírja, hogy bizonyos ajándékokat hozzá kell számítani a kötelesrész alapjához.
A kötelesrész alapjának kiszámítása
A kötelesrész alapja egy fiktív vagyontömeg, amely így áll össze:
Kötelesrész alapja = A hagyaték tiszta értéke (eszközök – tartozások) + A hozzászámítandó ajándékok értéke
Mely ajándékok jelentenek kivételt?
Nem kell a kötelesrész alapjához hozzászámítani:
- a szokásos mértékű ajándékokat (pl. születésnapi, karácsonyi ajándék),
- a házastársnak vagy élettársnak nyújtott tartás értékét,
- a 10 évnél régebben adott ajándékokat.
Betudás szabályai
A kötelesrész kiszámítása után a folyamat még nem ér véget. Abból az összegből, ami a jogosultat megilletné, le kell vonni mindazt, amit ő maga kapott ajándékba az örökhagyótól. Ez a betudás. Ha a kapott ajándék értéke eléri vagy meghaladja a kötelesrészét, akkor a hagyatékból már nem követelhet semmit.
Összességében tehát a rendszer biztosítja, hogy az örökhagyó életében történt jelentősebb vagyoni juttatások se csorbíthassák a közeli hozzátartozók törvény által védett minimális örökségét. A számítás összetettsége miatt jogvita esetén öröklési jogban jártas ügyvéd segítségének igénybevétele javasolt.
Ingatlan ajándékozás vagy adásvétel? Illetékek összehasonlítása
Amikor egy ingatlan tulajdonjoga gazdát cserél, a szerző félnek (vevőnek vagy megajándékozottnak) főszabály szerint vagyonszerzési illetéket kell fizetnie. Az illeték mértéke és a kapcsolódó mentességi szabályok drasztikusan eltérnek attól függően, hogy a tulajdonosváltás adásvétellel vagy ajándékozással történik-e.
Az alábbiakban összevetjük a két illetéktípust, hogy kiderítsük az ingatlan ajándékozás hátrányai ebben a kontextusban is felmerülnek-e. Ebből a szempontból kritikus, ha az ajándékozási szerződésben érintett felek nem közeli hozzátartozók.
Az alábbiakban táblázatos formában mutatjuk be mely esetekben hátrányos ajándékozási szerződést kötni adásvételi szerződéssel összehasonlítva, legalábbi az illeték mértéke tekintetében.
| Szempont | Adásvétel (Visszterhes Vagyonátruházási Illeték) | Ajándékozás (Ajándékozási Illeték) |
| Általános Illetékkulcs | 4% | 18% (pl. telek, garázs, üdülő esetén) |
| Illetékkulcs (Lakás) | 4% | 9% (lakástulajdon és kapcsolódó jogok esetén) |
| Ki fizeti az illetéket? | A vevő | A megajándékozott |
| Az illeték alapja | Az ingatlan forgalmi értéke | Az ingatlan forgalmi értéke |
| Családon belüli illetékmentesség | Egyenesági rokonok, házastársak között, a házassági vagyonközösség megszüntetésekor. | Testvérek, egyenesági rokonok, házastársak között, a házassági vagyonközösség megszüntetésekor. |
Szembetűnő a különbség az illetékkulcsok mértékében rejlik, amennyiben a szerződő felek nem esnek a mentességi körbe (azaz nem egyenesági rokonok, testvérek vagy házastársak).
- Lakás tulajdonszerzése esetén:
- Az adásvétel 4%-os illetékével szemben az ajándékozás 9%-os illetékkel jár.
- Ez azt jelenti, hogy az ajándékozási illeték több mint a duplája a visszterhes vagyonátruházási illetéknek.
- Nem lakáscélú ingatlan (pl. telek, garázs) szerzése esetén:
- Az adásvétel 4%-os illetékével szemben az ajándékozás 18%-os illetékkel jár.
- Ebben az esetben az ajándékozási illeték már négyszeresénél is több a vásárláskor fizetendő illetéknek.
Hogy melyik szerződéstípus kedvezőbb illeték szempontjából, alapvetően a felek közötti rokoni kapcsolat határozza meg.
- Az AJÁNDÉKOZÁS illetéke kedvezőbb, ha:
- A megajándékozott az ajándékoz egyenesági rokona (gyermeke, unokája), házastársa vagy testvére. Ebben az esetben az illeték 0%.
- Az ADÁSVÉTEL illetéke kedvezőbb, ha:
- A felek nem közeli hozzátartozók („idegenek”), például élettársak, unokatestvérek, barátok. Ilyenkor a 4%-os illeték jelentősen alacsonyabb, mint a 9%-os vagy 18%-os ajándékozási illeték.
- A vevő jogosult valamilyen, csak a vásárláshoz kapcsolódó illetékkedvezményre vagy mentességre, amely tovább csökkenti a 4%-os terhet.
Ingatlan ajándékozás hátrányai eladás után fizetendő SZJA szempontjából
Ha valaki a tulajdonában lévő ingatlant eladja, a keletkező jövedelme után 15% személyi jövedelemadót (SZJA) kell fizetnie. Az adókötelezettség elkerülésének legbiztosabb módja, ha az eladásra a szerzést követő 5. év után kerül sor, ekkor ugyanis az ügylet teljesen adómentessé válik. Amennyiben az eladás az 5 éves időtávon belül történik, a fizetendő személyi jövedelemadó mértéke attól is függhet, hogy az ingatlant korábban vásároltuk vagy ajándékba kaptuk.
A legfontosabb különbség a jövedelem kiszámításában rejlik.
Vásárolt ingatlan eladása
A jövedelmet a tényleges haszon alapján kell megállapítani (tételes költségelszámolás).
- Képlet: Jövedelem = Eladási ár – Eredeti vételár – Igazolt költségek
- Levonható költségek: Az eredeti vételáron felül minden, számlával igazolt értéknövelő beruházás (felújítás, korszerűsítés), valamint a szerzéssel és eladással kapcsolatos díjak (illeték, ügyvédi költség, közvetítői jutalék).
Illetékmentesen ajándékba kapott ingatlan eladása
Ha az ingatlant közeli hozzátartozótól (egyenesági rokon, házastárs, testvér) kaptuk ajándékba, a törvény egy kötelezően alkalmazandó, speciális szabályt ír elő.
- Képlet: Jövedelem = Eladási ár * 25%
- A szabály lényege: A törvény egy fix, 75%-os költséghányadot vélelmez. Ez azt jelenti, hogy nincs lehetőség semmilyen további, tételes költség (pl. felújítási számlák, ügyvédi díj) levonására, mivel a 75%-os átalány ezeket mind „kiváltja”. A 75%-os költségátalány látszólag nagyvonalú elszámolást biztosít, hiszen ezen 75% erejéig az eladónak nem kell igazolnia a felmerült költségeit. A gyakorlatban azonban gyakori, hogy az eladásra hasonló áron kerül sor, mint amennyiért az eladó vásárolta az ingatlant. Ebben az esetben jelentős pénzügyi hátrány adódik az elszámolás során, abból, ha valaki illetékmentes ajándékként jutott az ingatlan tulajdonába.
5 éves avultatás alkalmazása az SZJA számítás során
Miután a jövedelmet a fenti két módszer valamelyikével kiszámítottuk, erre az összegre kell alkalmazni az időmúlástól függő csökkentést:
- A szerzést követő 1-2. évben a jövedelem 100%-a adóköteles.
- A 3. évben a jövedelem 90%-a.
- A 4. évben a jövedelem 60%-a.
- Az 5. évben a jövedelem 30%-a.
- Az 5. évet követően 0%, azaz az eladás adómentes.
Hogyan számítjuk ki, hogy a szerzést követő hányadik év telt el az SZJA szempontjából?
Az évek számítása során minden naptári évforduló 1 évnek számít. Tehát a december 31-i szerzéshez képest a következő év január 1. napján, azaz 1 nappal később, már a szerzést követő 1. évben van az eladó, így 4 év és 1 nap elteltével már adómentes lesz az ingatlan eladása.
Összefoglalva: Az 5 éven belüli eladásnál a vásárolt ingatlannál a valós nyereség, míg az ajándékba kapottnál az eladási ár fix 25%-a képezi a jövedelmet, amelyből az idő múlásával egyre kevesebb adózik. Az ingatlan ajándékozás hátrányai itt is megmutatkozhatnak.
Kapcsolódó cikkek:
Kérdéseivel keressen minket bizalommal!