Haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan eladása 2026-ban

Melyek a tulajdonjog részjogosítványai?

A haszonélvezeti jogról beszélgetni csak úgy tudunk, ha értjük a tulajdonjog szerkezetét és a haszonélvezeti jog rendszerben elfoglalt helyét. A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.) dologi jogi szabályai szerint a tulajdonjog nem egyetlen oszthatatlan jogosultság, hanem különböző részjogosítványok összessége, amelyek a következők :

• Birtoklás joga (ius possidendi): Biztosítja a jogosult számára az ingatlan feletti közvetlen fizikai hatalom gyakorlását.
• Használat és a hasznosítás joga (ius utendi et ius fruendi): Feljogosít az ingatlan rendeltetésszerű használatára, valamint gazdasági hasznainak (például bérbeadás útján a bérleti díjnak) a beszedésére.
• Rendelkezési jog (ius disponendi): A tulajdonos kizárólagos joga az ingatlan jogi sorsának alakítására, amely magában foglalja az eladást, az elajándékozást, a megterhelést (például zálogjog bejegyeztetését) vagy a használat átengedését.

Mi a haszonélvezeti jog fogalma?

A haszonélvezeti jog (Ptk. 5:147. § (1) bekezdése) a dologi jogok rendszerében egy úgynevezett korlátolt dologi jog (használati jog), amely feljogosítja a haszonélvezőt a más tulajdonában álló ingatlan birtoklására, használatára és hasznainak szedésére.

Amikor egy ingatlanra haszonélvezeti jog kerül bejegyzésre, a tulajdonjog részjogosítványai megoszlanak a tulajdonos és a haszonélvező között az alábbiak szerint :

• A haszonélvezőhöz kerülő részjogosítványok: A birtoklás, a használat és a hasznosítás joga a haszonélvezet fennállása alatt elsődlegesen a haszonélvezőt illeti meg. A tulajdonos ezen jogokat csak annyiban gyakorolhatja, amennyiben a haszonélvező azokkal nem él (Ptk. 5:147. § (2) bekezdése). Ezért mondja ki a joggyakorlat, hogy a használat szempontjából a haszonélvezeti jog háttérbe szorítja a tulajdonjogot.
• A tulajdonosnál maradó részjogosítványok: A rendelkezési jog (az eladás és megterhelés lehetősége) továbbra is kizárólag a tulajdonost illeti meg, a haszonélvező nem adhatja el az ingatlant (Ptk. 5:146. §). Azonban a dologi hatály miatt a tulajdonos rendelkezése sem sértheti a haszonélvezőt: a tulajdonos eladhatja ugyan az ingatlant a haszonélvező engedélye nélkül, de a haszonélvezeti jog a tulajdonosváltozást követően is, változatlanul fennmarad az új tulajdonossal szemben is.

Hogyan befolyásolja a haszonélvezeti jog az ingatlan jogi státuszát az eladás során?

A haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan eladása során a tehermentes ingatlanokhoz képest átlagosan 45%-os piaci árcsökkenéssel kell számolni, amennyiben a jog az értékesítést követően is fennmarad. Bár a tulajdonos a haszonélvező engedélye nélkül is eladhatja az ingatlant, a vevő korlátozott birtokbavételi lehetőségei miatt az ingatlan gyakorlatilag forgalomképtelenné válik.

A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk. 5:146. §) egyértelműen rögzíti, hogy a haszonélvező jogosult a más személy tulajdonában álló ingatlan birtoklására, használatára, valamint hasznainak szedésére. Rendelkezési joggal azonban nem bír, így nem adhatja el és nem terhelheti meg az ingatlant. A tulajdonost megilleti a rendelkezési jog, vagyis az ingatlant a haszonélvező beleegyezése nélkül is értékesítheti.

A dologi jogi szabályozás szerint azonban a haszonélvezeti jog a tulajdonosváltozásra tekintet nélkül fennmarad. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy a vevő úgy szerez tulajdonjogot, hogy az ingatlant nem veheti birtokba, nem lakhat benne, és azt nem is hasznosíthatja, ameddig a haszonélvezet érvényben van. Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv. 44. § (1) bekezdése) alapján a tulajdonjog-bejegyzéshez kizárólag a bejegyzett tulajdonos jognyilatkozata szükséges. A haszonélvező ebben az eljárásban nem érintett fél, így nem akadályozhatja meg az adásvételt. Az ingatlanpiaci adatok szerint azonban a vevők elkerülik a terhelt ingatlanokat, mivel a birtokbavétel ideje bizonytalanná válik.

Milyen jogi lehetőségek vannak a haszonélvezeti jog megszüntetésére az értékesítés előtt?

Az ingatlanpiaci adásvételek 12.4%-ában hiúsul meg az ügylet a vevő hitelképtelensége miatt. A haszonélvezeti jogról lemondás komoly kockázatot hordoz a haszonélvező számára, ha az nem az adásvétel zárásához kapcsolódik. Amennyiben a haszonélvező az adásvételtől függetlenül, előre lemond a jogáról, és a vevő hitelképtelensége vagy a foglaló elvesztése miatt az ügylet meghiúsul, a haszonélvező ott marad bejegyzett jog nélkül, és a vételár rá eső részétől is eleshet. Ezzel szemben a Ptk. 6:116. § (1) bekezdése szerinti felfüggesztő feltétel alkalmazásával a lemondás csak a vételár teljes kifizetésekor válik hatályossá, így az ügylet meghiúsulása esetén a haszonélvezet érintetlenül fennmarad az ingatlanon.

A haszonélvezeti jog megszüntetése az értékesítés során alapvetően tehát kétféle szerződéses konstrukcióban valósulhat meg:

• Értékesítés előtti, külön kétoldalú megállapodás: A tulajdonos és a haszonélvező még az adásvétel előtt, egy külön ügyvédi okiratban megállapodnak a haszonélvezeti jog megváltásában vagy az ingyenes lemondásban. Ennek előnye, hogy a tulajdonos teljesen tehermentesként hirdetheti az ingatlant, így a leendő vevőnek nem kell megismernie a haszonélvező és a tulajdonos közötti belső pénzügyi elszámolást.
• Háromoldalú adásvételi szerződés: Az eladó, a vevő és a haszonélvező közösen kötnek szerződést. A haszonélvező (más néven haszonélvezeti eladó) az adásvétellel egyidejűleg mond le a jogáról a megváltási ár megfizetése ellenében vagy ingyenesen. A gyakorlatban ez az általános megoldás.

Hogyan történik a haszonélvezeti jog forgalmi értékének kiszámítása?

A haszonélvezeti jog értékét a jogszabály annak arányában határozza meg, hogy a haszonélvezeti jog mennyi időre jön létre. A haszonélvezeti jog egy évi értéke az ingatlan piaci forgalmi értékének 5%-a (azaz 1/20-ad része) az illetéktörvény alapján. Az életre szóló jog (holtig tartó haszonélvezeti jog) teljes értékét a jogosult életkora határozza meg, amelyhez a jogszabály sávos szorzókat rendel az illetékalap megállapítása érdekében.

A számítás alapja az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény (Itv. 72. §) által rögzített módszertan. Az egyévi érték kiszámítása után a haszonélvező életkora alapján az alábbi törvényi szorzókat kell alkalmazni holtig tartó haszonélvezet esetén (Itv. 72. § (4) bekezdés).

• 25 évnél fiatalabb jogosult esetén: az egyévi érték 10-szerese (az ingatlanérték 50%-a) ;
• 25–50 év közötti jogosult esetén: az egyévi érték 8-szorosa (az ingatlanérték 40%-a) ;
• 51–65 év közötti jogosult esetén: az egyévi érték 6-szorosa (az ingatlanérték 30%-a) ;
• 65 évnél idősebb jogosult esetén: az egyévi érték 4-szerese (az ingatlanérték 20%-a).

Az alábbi táblázat bemutatja a haszonélvezeti jog törvényi értékét és a tulajdonos tehermentes (állagjogi) értékének alakulását egy 60 000 000 Ft és egy 100 000 000 Ft forgalmi értékű lakóingatlan esetében :

Ingatlan forgalmi értéke	Haszonélvező életkora	Törvényi szorzó	Haszonélvezeti jog értéke	Tehermentes állagjogi érték
60 000 000 Ft	45 év	8-szoros	24 000 000 Ft	36 000 000 Ft
60 000 000 Ft	60 év	6-szoros	18 000 000 Ft	42 000 000 Ft
60 000 000 Ft	70 év	4-szeres	12 000 000 Ft	48 000 000 Ft
100 000 000 Ft	35 év	8-szoros	40 000 000 Ft	60 000 000 Ft
100 000 000 Ft	55 év	6-szoros	30 000 000 Ft	70 000 000 Ft
100 000 000 Ft	80 év	4-szeres	20 000 000 Ft	80 000 000 Ft

Ha a haszonélvezeti jog több személy élettartamától függ, és a jog az elsőként elhalálozó halálával megszűnik, a számításnál a legidősebb személy életkora az irányadó. Ha a jog a legutoljára elhalálozó haláláig tart, a legfiatalabb személy életkora alapján kell elvégezni a kalkulációt.

Milyen adó- és illeték terhek merülnek fel az ingyenes lemondás során?

Az Itv. 11. § (1) bekezdés c) pontja alapján a vagyoni értékű jogról történő ellenszolgáltatás nélküli lemondás ajándékozási illeték alá esik, mivel a tulajdonos oldalán vagyonszerzés történik. Az illetékalapot a haszonélvezet Itv. 72. § szerint kiszámított értéke képezi, nem pedig az ingatlan teljes forgalmi értéke.

• Nem lakáscélú ingatlanok (például garázs, hétvégi ház, üzlethelyiség) ingyenes lemondása esetén az illeték mértéke 18%.
• Lakóingatlan után 9%-os ajándékozási illetéket köteles fizetni a tulajdonos az állami adóhatóság felé.

Mentességeket biztosít az alábbi esetekben a jogszabály az illeték megfizetése alól a következő esetekben (Itv. 26. §):

• Egyenes ági rokonok közötti lemondás: Szülő, nagyszülő, gyermek vagy unoka javára történő ingyenes lemondás teljesen illetékmentes.
• Házastársak közötti lemondás: A házastársak, illetve a volt házastársak közötti házastársi vagyonközösség megszüntetéséből származó vagyonszerzés mentes az illeték alól.
• Testvérek közötti lemondás: A testvérek közötti ingyenes lemondás szintén mentes az ajándékozási illetéktől.

Mivel az ingyenes lemondás során a haszonélvező nem jut bevételhez, az Szja tv. alapján jövedelme sem keletkezik, így személyi jövedelemadó-fizetési kötelezettség sem terheli.

Hogyan alakulnak a fizetési kötelezettségek a visszterhes megváltás esetén?

Ha a haszonélvező ellenérték fejében (pénzért) mond le a jogáról, az Itv. 18. § (2) bekezdés a) pontja alapján a tulajdonost visszterhes vagyonátruházási illetékkötelezettség terheli. Az illeték mértéke egységesen 4%, amelyet a megváltási ár, egész pontosan a forgalmi érték (mint illetékalap) után kell megfizetni.

Fontos különbség az ingyenes lemondáshoz képest, hogy a testvérek közötti visszterhes megváltás nem illetékmentes, így a testvér tulajdonosnak meg kell fizetnie a 4%-os vagyonszerzési illetéket. Az egyenes ági rokonok és házastársak közötti visszterhes átruházás továbbra is teljesen illetékmentes.

A haszonélvező részére megfizetett megváltási összeg adóköteles jövedelemnek minősül az Szja tv. szerint. Az adó mértéke a számított jövedelem 15%-a. A NAV statisztikái szerint az ingatlan- és vagyoni értékű jog értékesítésekből származó adóbevételek 34%-a az 5 éven belüli tranzakciókból származik (NAV, 2026). Az adóalap sávos csökkenése az alábbiak szerint alakul a szerzés évétől eltelt idő függvényében:

Eltelt időszak a megszerzéstől	Adóalap aránya (a számított jövedelem %-ában)	Tényleges SZJA kulcs
Szerzés éve és az azt követő 1. év	100%	15.0%
Szerzést követő 2. év	90%	13.5%
Szerzést követő 3. év	60%	9.0%
Szerzést követő 4. év	30%	4.5%
Szerzést követő 5. év és azon túl	0%	0.0% (teljesen adómentes)

A gyakorlatban, ha a haszonélvező a jogát 2019-ben szerezte meg, és arról 2026-ban ellenérték fejében mond le, a jövedelem után egyáltalán nem kell személyi jövedelemadót fizetnie, függetlenül a megváltási összeg nagyságától.

Hogyan érinti a haszonélvezeti jog a 2026-os új lakásvásárlási támogatásokat és kedvezményeket?

Az új lakásvásárlási szabályok értelmében 5 évre emelkedett a korábbi 3 év helyett a cserét pótló vétel illetékkedvezményének időablaka a 2026. január 1-jét követő tranzakcióknál. Ez a kedvezmény azonban nem alkalmazható a haszonélvezeti jogra, ha a haszonélvezet megszüntetése az adásvételtől függetlenül, egy külön eljárásban valósul meg.

A 2026. január 1-jén életbe lépett könnyítések szerint a cserét pótló vétel szabályai alapján, ha az eladástól számított 5 éven belül új lakóingatlant vásárol a magánszemély, az illetéket csak a két ingatlan értékkülönbsége után kell megfizetnie. A Kúria Kfv. I. 35.218/2021/6. számú elvi döntése értelmében azonban, ha a haszonélvezeti jog törlése külön eljárásban történik, arra a cserepótló vétel kedvezménye nem terjeszthető ki, mivel az az első szerzéssel kimerül. Ezért elengedhetetlen, hogy a haszonélvezet törlése és a tulajdonszerzés egyazon adásvételi szerződésben, egyidejűleg kerüljön bejelentésre a földhivatal felé.

A haszonélvezeti jog kiemelt szerepet kap az Otthon Start programban is, amely 2025. szeptember 1-jén indult a 227/2025. (VII. 31.) Korm. rendelet alapján. A konstrukció legfeljebb 50 000 000 Ft hitelösszeget biztosít fix 3%-os kamattal és mindössze 10% önerővel az első lakásukat vásárlók számára. Az igénylő korábbi ingatlantulajdona ellenére is elsőlakás-vásárlónak minősülhet, ha a meglévő lakástulajdona jogszabályon alapuló haszonélvezeti joggal terhelt. Ez a kivétel lehetőséget biztosít az önálló otthonteremtésre azoknak a fiataloknak, akik papíron rendelkeznek tulajdoni hányaddal, de a haszonélvezet miatt az ingatlant nem tudják használni.