Mi a haszonélvezeti jog megváltása és melyek a dologi jogi alapjai?
A haszonélvezeti jog megváltása egy olyan jogi folyamat, amelynek során a jogosult vagyoni ellentételezés fejében lemond a dologi jogi használati jogosultságáról a tulajdonos javára (2013. évi V. törvény 5:147. §). Az ügylet célja az ingatlan tehermentesítése, amely történhet öröklési jogi igény érvényesítéseként a Polgári Törvénykönyv alapján, vagy szerződéses megállapodással a piaci eladhatóság biztosítására.
A magyar polgári jog dogmatikájában a haszonélvezet a személyes szolgalmak legelterjedtebb formája, amely a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.) 5:147. § (1) bekezdése értelmében feljogosítja a haszonélvezőt arra, hogy a más személy tulajdonában álló dolgot birtokolja, használja, hasznosítsa és annak hasznait szedje. Amíg a haszonélvezeti jog fennáll, a tulajdonos ezeket a részjogosítványokat csak annyiban gyakorolhatja, amennyiben a haszonélvező azokkal nem él.
A haszonélvezeti jog az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéssel jön létre, és a tulajdoni lap III. részén, dologi teherként kerül feltüntetésre (Inytv.). Mivel a haszonélvezet személyhez kötött jog, a Ptk. 5:148. §-a alapján nem ruházható át és öröklés tárgyát sem képezheti. A haszonélvező ugyanakkor a jog gyakorlását átengedheti, illetve jogáról a tulajdonos javára ingyenesen vagy visszterhesen – azaz megváltási ár ellenében – lemondhat.
A joggyakorlatban a haszonélvezeti jog megváltása két egymástól elkülönülő jogi helyzetet foglal magában:
- Törvényes öröklési jogi megváltás: A túlélő házastársat (özvegyet) megillető holtig tartó haszonélvezeti jog pénzbeli vagy tulajdoni hányadban történő megváltása (Ptk. 7:59. §).
- Kötelmi jogi megváltás (lemondás ellenérték fejében): Meglévő szerződéses vagy öröklött haszonélvezeti jog megszüntetése a tulajdonos és a haszonélvező közötti konszenzuson alapuló megváltási szerződéssel.
| Jellemző szempont | Tulajdonjog | Haszonélvezeti jog |
| Jogosultságok tartalma | Birtoklás, használat, hasznok szedése, rendelkezés | Birtoklás, használat, hasznosítás, hasznok szedése |
| Rendelkezési jogosultság | Teljes (elidegenítés, megterhelés, örökítés) | Nem illeti meg (nem terhelhető, nem ruházható át) |
| Forgalomképesség | Korlátlanul forgalomképes | Személyhez tapadó, forgalomképtelen vagyoni értékű jog |
| Tulajdoni lap szerinti helye | II. rész (Tulajdonosok adatai és jogcímek) | III. rész (Terhek, korlátozások, feljegyzett jogok) |
| Megszűnési jogcímek | Átruházás, elhagyás, kisajátítás | Lemondás, megváltás, halál, határozott idő lejárta |
Állítsa be az ingatlan vételárát
Mikor és milyen indokok alapján válik szükségessé a haszonélvezeti jog megváltása?
A haszonélvezeti jog megváltása elsősorban ingatlanértékesítés, hitelfelvétel vagy családi vagyonmegosztás során válik szükségessé, mivel a terhelt ingatlan piaci értéke és forgalomképessége jelentősen korlátozott. A megváltás révén a tulajdonos visszanyeri a kizárólagos birtoklás és hasznosítás jogát, míg a haszonélvező azonnali likvid vagyonhoz vagy önálló tulajdoni hányadhoz jut.
A haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan értékesítése a nyílt piacon rendkívüli nehézségekbe ütközik. A tulajdonos a Ptk. 5:147. §-a szerint ugyan eladhatja a tulajdonában álló ingatlant a haszonélvező beleegyezése nélkül is, a vevő azonban a haszonélvezeti joggal terhelten szerzi meg a tulajdonjogot, így a haszonélvező birtoklási és használati elsősége változatlanul fennmarad. A kereskedelmi bankok jelzáloghitel nyújtásakor főszabályként elvárják a tehermentes tulajdoni lapot, vagy a haszonélvező lemondását a rangsorban elfoglalt helyéről.
A tulajdonos (örökös) szempontjából a megváltás elsődleges indoka a forgalomképesség helyreállítása, a bérbeadási jog visszaszerzése és az ingatlan piaci értéknövekedésének realizálása. A haszonélvező szempontjából a megváltás anyagi stabilitást teremt, ha a jogosult már nem kívánja vagy nem képes az ingatlant fenntartani. A Ptk. 5:149. § (1) bekezdése értelmében a rendes fenntartási költségek és közterhek a haszonélvezőt terhelik, ami egy idős jogosult számára aránytalan anyagi teherré válhat. A megváltás révén a vagyoni érték készpénzben vagy különálló lakóingatlanban realizálható, megelőzve az örököstársak közötti elszámolási jogvitákat.
Hogyan történik az özvegyi haszonélvezeti jog megváltása a Polgári Törvénykönyv szerint?
Az özvegyi haszonélvezeti jog megváltását a közösen lakott lakáson kizárólag a túlélő házastárs igényelheti a jövőre nézve a törvényes örökösöktől (2013. évi V. törvény 7:59. §). A megváltás ellenértékeként a házastársat a vagyonból egy gyermekrész illeti meg természetben vagy pénzben, míg ági vagyon esetén a megváltási hányad egyharmad rész (2013. évi V. törvény 7:69. §).
A 2014. március 15-én hatályba lépett Polgári Törvénykönyv megváltoztatta a túlélő házastárs törvényes öröklési jogállását. A korábbi szabályozással ellentétben a házastárs nem kap automatikusan haszonélvezetet a teljes hagyatékon, hanem a Ptk. 7:58. § (1) bekezdése alapján:
- Holtig tartó haszonélvezeti jogot örököl az örökhagyóval közösen lakott lakáson és a hozzá tartozó berendezési tárgyakon.
- Egy gyermekrészt örököl állagban (tulajdonjogként) a hagyaték egyéb részéből a gyermekekkel egyenlő arányban.
A Ptk. 7:59. § (1) bekezdése rögzíti, hogy a házastárs a jövőre nézve bármikor követelheti a haszonélvezeti jog megváltását. Ezzel szemben az örökösök a házastárssal szemben a közösen lakott lakáson fennálló haszonélvezet megváltását vagy korlátozását egyoldalúan nem igényelhetik (Ptk. 7:59. § (2) bekezdés). A jogalkotó ezzel az özvegy lakhatási biztonságát helyezi előtérbe. Eltérő a megítélés az ági vagyon esetén, ahol a Ptk. 7:69. §-a szerint mind a házastárs, mind az ági örökös kérheti a megváltást, amelynek mértéke az ági vagyon egyharmada.
A gyermekrész kiszámításánál a törvényes örökös gyermekek számához hozzáadódik az özvegy fiktív gyermekrészként, így a megváltandó vagyontárgy értéke a leszármazók száma plusz egy arányban osztódik.
| Leszármazó örökösök száma | Számítási alap (Leszármazók + Özvegy) | Özvegy megváltási hányada | Leszármazók összesített tulajdoni hányada |
| 1 gyermek | 1 + 1 = 2 gyermekrész | 1/2 rész (50,00%) | 1/2 rész (50,00%) |
| 2 gyermek | 2 + 1 = 3 gyermekrész | 1/3 rész (33,33%) | 2/3 rész (66,67%) |
| 3 gyermek | 3 + 1 = 4 gyermekrész | 1/4 rész (25,00%) | 3/4 rész (75,00%) |
| 4 gyermek | 4 + 1 = 5 gyermekrész | 1/5 rész (20,00%) | 4/5 rész (80,00%) |
A megváltás iránti igényt a felek közvetlenül a hagyatéki eljárásban, a tárgyalás berekesztéséig terjeszthetik elő egyezség formájában, amelyet a közjegyző jóváhagy (2010. évi XXXVIII. törvény 94. §, Hetv.). Amennyiben a felek között vita merül fel a megváltás módjáról vagy összegéről, a közjegyző a hagyatékot ideiglenes hatállyal adja át, és a vitát bírósági perben kell rendezni a végzés kézbesítésétől számított 30 napon belül. A bíróság a megváltás feltételeit a felek méltányos érdekeinek, korának és vagyoni helyzetének mérlegelésével állapítja meg.
Mennyi a haszonélvezeti jog értéke az Illetéktörvény alapján?
A haszonélvezeti jog megváltási értékét szerződéses jogügyletek esetén az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény 72. §-a határozza meg, amely az ingatlan forgalmi értéke egyhuszadának (egyévi érték) életkori szorzóival kalkulál. A szorzó huszonöt év alatt tízszeres, huszonöt és ötven év között nyolcszoros, ötvenegy és hatvanöt év között hatszoros, míg hatvanöt év felett négyszeres mértékű.
Míg az öröklési jogi haszonélvezet megváltásánál a Ptk. gyermekrészes szabálya érvényesül, addig az adásvételhez, szerződéses lemondáshoz vagy hatósági illetékkiszabáshoz kapcsolódó eljárásokban az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény (Itv.) 72. §-ában rögzített objektív számítási rendszert kell alkalmazni.
A számítás lépései:
- Egyévi érték meghatározása: Az ingatlan terhekkel nem csökkentett forgalmi értékének 1/20 része, azaz pontosan 5,0%-a (Itv. 72. § (1) bekezdés).
- Időtartam szerinti szorzás:Határozott időre szóló jog esetén az egyévi értéket meg kell szorozni az évek számával, legfeljebb 20-szoros szorzóval, de a szorzó nem haladhatja meg a jogosult életkora szerinti határértéket.Bizonytalan időre kikötött jog esetén az érték az egyévi érték 5-szöröse.
- Holtig tartó haszonélvezet életkori szorzói: A jogosult betöltött életkora alapján az Itv. 72. § (4) bekezdése az alábbi szorzókat rendeli alkalmazni:
| Haszonélvező életkora | Törvényi szorzószám | Ingatlanérték százalékos hányada | Megváltási érték 60 000 000 Ft forgalmi értéknél |
| 25 évnél fiatalabb | Egyévi érték x 10 | 50% | 30 000 000 Ft |
| 25–50 év közötti | Egyévi érték x 8 | 40% | 24 000 000 Ft |
| 51–65 év közötti | Egyévi érték x 6 | 30% | 18 000 000 Ft |
| 65 évnél idősebb | Egyévi érték x 4 | 20% | 12 000 000 Ft |
Ha egy 58 éves haszonélvező holtig tartó jogát váltják meg egy 90 000 000 Ft piaci értékű ingatlannál:
- Az egyévi érték: 90 000 000 Ft / 20 = 4 500 000 Ft.
- Az 51–65 év közötti életkori szorzó: 6.
- A haszonélvezeti jog törvényes értéke: 4 500 000 Ft x 6 = 27 000 000 Ft.
Amennyiben az ingatlan-nyilvántartásba több haszonélvező van bejegyezve, a törvény külön rendelkezik az érték megállapításáról (Itv. 72. § (5) bekezdés):
- Ha a haszonélvezet az elsőként elhalálozó személy haláláig tart: a legidősebb haszonélvező életkora az irányadó.
- Ha a haszonélvezet a túlélő haláláig áll fenn: a legfiatalabb személy életkorát kell figyelembe venni.
- Házasság fennállásának idejére alapított jog esetén az idősebb házastárs kora a mérvadó.
A magánjogi szerződésekben a felek a szerződési szabadság elve alapján ettől eltérő megváltási összegben is megegyezhetnek, az adó- és illetékkiszabás során azonban a Nemzeti Adó- és Vámhivatal (NAV) a fenti törvényes számítást tekinti az illetékfizetés kötelező alapjának.
Milyen illeték- és adófizetési kötelezettségek merülnek fel a megváltás során?
A megváltási megállapodás mindkét fél oldalán adó- és illetékfizetési kötelezettséget vonhat maga után, amelyeket a szerződés megkötése előtt kalkulálni szükséges.
Amikor a tulajdonos pénzbeli ellenértéket fizet a haszonélvezőnek a jog törléséért, tehermentesítést ér el, ami vagyonszerzésnek minősül az illetéktörvény alapján.
- Általános illetékmérték: Lakóingatlan esetén a megváltási érték 4,0%-a (Itv. 19. §).
- Törvényes mentességek: Az Itv. 26. § (1) bekezdés z) és za) pontjai alapján illetékmentes a visszterhes vagyonszerzés, ha az:Egyenes ági rokonok (szülő-gyermek, nagyszülő-unoka) között jön létre.Házastársak egymás közötti megállapodásán alapul.Házastársi vagyonközösség megszüntetéséből ered.
- Testvérek közötti jogügylet: Fontos adójogi különbség, hogy míg a testvérek közötti ingyenes lemondás ajándékozási illetéktől mentes, a testvérek közötti visszterhes megváltás után a tulajdonosnak meg kell fizetnie a 4% vagyonszerzési illetéket.
A haszonélvezőt terhelő személyi jövedelemadó (SZJA)
A haszonélvező által átvett megváltási összeg az Szja tv. 62. §-a szerint egyéb vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelemnek minősül, amely után az adókulcs 15%.
Jövedelem = Megváltási ár (bevétel) – Megszerzésre fordított igazolt költségek
Az adóalap az ingatlan vagy jog megszerzésétől eltelt évek számának arányában fokozatosan csökken:
| Megszerzés időpontja és eltelt időtartam | Adóalapba beszámító jövedelem | Effektív SZJA-mérték |
| Megszerzés évében és a +1. évben | 100% | 15,0% |
| Megszerzés évét követő 2. évben | 90% | 13,5% |
| Megszerzés évét követő 3. évben | 60% | 9,0% |
| Megszerzés évét követő 4. évben | 30% | 4,5% |
| Megszerzés évét követő 5. évtől | 0% (Adómentes) | 0,0% |
Ha a haszonélvezeti jogot a lemondás évét megelőző 5. évnél régebben alapították, a haszonélvező által felvett teljes megváltási összeg adómentesnek minősül, és bevallási kötelezettség sem terheli.
Milyen eljárási lépésekből áll a haszonélvezeti jog törlése az ingatlan-nyilvántartásból?
A haszonélvezeti jog törléséhez az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény alapján ügyvéd által ellenjegyzett megváltási szerződés vagy közjegyzői okirat szükséges. Az önálló törlési kérelem földhivatali igazgatási szolgáltatási díja tízezer-hatszáz forint, azonban adásvételi szerződéssel és tulajdonjog-átruházással egyidejűleg benyújtott eljárás keretében a törlés külön díj megfizetése nélkül teljesíthető.
A törlés folyamata az alábbi lépésekből áll:
- 1. Értékmeghatározás és megállapodás: A tulajdonos és a haszonélvező rögzítik az ingatlan forgalmi értékét, a Ptk. vagy Itv. alapján irányadó megváltási árat, a fizetési ütemezést és az ingatlan birtokbaadásának határnapját.
- 2. Okiratszerkesztés és ügyvédi ellenjegyzés: Az Inytv. 32. §-a szerint a törléshez a haszonélvező kifejezett, feltétlen és visszavonhatatlan lemondó és törlési engedélye szükséges, amelyet ügyvédnek ellenjegyzéssel kell ellátnia, vagy közjegyzőnek közokiratba kell foglalnia.
- 3. Földhivatali benyújtás: A kérelem benyújtásakor széljegy kerül a tulajdoni lapra, amely biztosítja a rangsort.
- 4. Határozathozatal és adatküldés a NAV-nak: A földhivatal határozatával törli a haszonélvezeti jogot a tulajdoni lap III. részéről, és a B400-as adatlapon keresztül hivatalból értesíti az adóhatóságot az illetékkiszabás céljából.
A földhivatali eljárás díja önálló törlésnél 10 600 Ft ingatlanonként. Ha a tehermentesítés adásvételi szerződéssel egybekötve valósul meg, a földhivatal a vevő tulajdonjog-bejegyzési díján felül külön törlési díjat nem számít fel.
Gyakran ismételt kérdések
Az emberek ezeket is keresik ezzel kapcsolatban.
A cikk szerzője
Dr. Bacskó László
ügyvéd | ingatlan szakjogász
Több mint 20 éve dolgozom ügyvédként, szakterületem az ingatlanjog. Munkám során magánszemélyek és vállalkozások számára nyújtok jogi támogatást ingatlan-adásvételek, ajándékozások, társasházi ügyek és egyéb ingatlanjogi kérdésekben.
Szakértelemmel és tapasztalattal az ön ingatlan ügyeiben.
Keressen bizalommal!
Jogi nyilatkozat: A cikkben szereplő információk általános tájékoztatást nyújtanak, és nem minősülnek konkrét jogi tanácsadásnak. Egyedi ügyekben kérjük keressen minket.
Oszd meg a cikket:
