A tulajdonjog bejegyzés menete nem ér véget az adásvételi szerződés aláírásával. A vevő csak akkor válik hivatalos tulajdonossá, ha nevét bejegyzik az ingatlan-nyilvántartásba. A tulajdonjog bejegyzésével kapcsolatos lépések végigjárása tehát elengedhetetlen ahhoz, hogy valaki valóban gyakorolhassa a tulajdonosi jogait.
A tulajdonjog bejegyzés menetét az új ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény és annak végrehajtási rendelete szabályozzák.
Tulajdojog bejegyzés menete 5 lépésben összefoglalva
A tulajdonjog bejegyzés menete 5 lépésben egy klasszikus lakossági adásvételi szerződés esetében:
- Adásvételi szerződés megkötése
- Vevői jog bejegyzése
- Teljes vételár megfizetése
- Bejegyzési engedély földhivatali beadása
- A földhivatal tulajdonjog bejegyző határozata
Az alábbiakban részletesen is bemutatjuk a tulajdonjog bejegyzésének részmozzanatait.
A tulajdonjog bejegyzés menete az adásvételi szerződéssel indul
Az első lépés az adásvételi szerződés megkötése. Hogy az adásvételi szerződés alkalmas legyen a tulajdonjog bejegyzésére, ügyvédnek kell ellenjegyeznie vagy közjegyzőnek közokiratba foglalnia.
Mit kell benyújtani a földhivatalhoz a tulajdonjog bejegyzéséhez?
A tulajdonjog bejegyzés menete során az eljárás különböző szakaszaiban a következő dokumentumokat kell benyújtani:
- az ügyvéd által ellenjegyzett vagy közjegyző által közokiratba foglalt adásvételi szerződés,
- az ingatlan-nyilvántartási eljárás lefolytatására irányuló kérelem formanyomtatványa,
- az eladó bejegyzési engedélye, amennyiben az eladó már kiadta azt,
- az esetleges speciális okiratok (pl. meghatalmazás, elővásárlási jogról lemondó nyilatkozat stb.)
- az eljárási díj befizetését igazoló bizonylat.
Mi a széljegy? Mit jelen az adásvételi szerződés széljegyre kerülése?
A széljegyet a tulajdoni lap legfelső részén kell keresni. A széljegy elintézetlen ingatlan-nyilvántartási kérelmet jelöl. A földhivatal a beérkező kérelmet azonnal széljegyre teszi, így a benyújtás napján megjelenik az ingatlan-nyilvántartásban.
Ha több elintézetlen kérelem is van a tulajdoni lapon, azaz több széljegy is látható, ezek elintézése olyan sorrendben történik, amilyen időbeli sorrendben a széljegyek a földhivatalba érkeztek. Ezt úgy hívják, hogy rangsor elve.
Az adásvételi szerződés megkötését követően a szerződést azonnal benyújtjuk a földhivatalba, hogy az széljegyre kerüljön. A rangsor elve miatt, ha az adásvételi szerződésünk földhivatali benyújtásakor nincs más széljegy a tulajdoni lapon, úgy azt később benyújtott más kérelem nem előzheti meg, más széljegy nem kerülhet a mi széljegyünk elé.
Éppen ezért, fontos lépés a tulajdonjog bejegyzés menetében, hogy az adásvételi szerződés megkötését megelőzően a tulajdoni lap lekérésével ellenőrizzük, hogy van-e bármilyen széljegy, azaz folyamatban lévő eljárás az ingatlan tulajdoni lapján.
Előfordulhat, hogy van olyan korábbi kérelem a tulajdoni lap széljegyén, amit a földhivatal még nem intézett el, így akadályozhatja a vevő kérelmének elintézését. Ilyen esetben adásvételi szerződésben megfelelő biztosítékokat kell rögzíteni a vevő javára az adásvételi szerződést megelőző széljegyek elintézésével kapcsolatban.
Van néhány kivételes eset, amikor a rangsor elve ellenére a földhivatal később érkezett kérelmet a korábbi széljegyet megelőzően bírál el:
- A kérelemmel érintett valamennyi fél közös kérelmére a széljegyek ekintézési sorrendje felcserélhető. Ezt rangsorcsere kérelemnek hívják.
- Egyes kérelmek elbírálása az Ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény alapján a széljegyzett kérelmek rangsorára tekintet nélkül történik meg , ilyenek például a jelzálogjog törlése, hatósági felhívás teljesítése végrehajtási jog törlése.
Hogy zajlik a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog bejegyzése?
Január 15. napján lépett hatályba az új Ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény, ami többek között bevezette a vevői jog jogintézményét. A felek a teljes vételár kiegyenlítéséig, de legfeljebb 5 évre kérhetik a vevői jog bejegyzését a tulajdoni lapra.
Ahogy azt az előző pontban áttekintettük, az adásvételi szerződés megkötését követően a szerződést azonnal benyújtjuk a földhivatalba, hogy az széljegyre kerülhessen a tulajdoni lapon. Amennyiben a szerződés megkötésekor a vevő nem egyenlíti ki a teljes vételárat, a szerződés földhivatali benyújtásakor nem kérhetjük a vevő tulajdonjogának a bejegyzését.
Helyette a tulajdonjog fenntartáshoz kapcsolódó vevő jog bejegyzését kérjük a földhivataltól. A vevői jog bejegyzésére vonatkozó kérelmett a földhivatal tulajdoni lapon széljegyen rögzít a kérelem elbírálásáig. Ha a vevői jog bejegyzésére vonatkozó kérelmet elbírálta a földhivatal, a kérelem eltűnik a széljegyről és a vevői jogot bejegyzik a tulajdoni lap III. részére az úgynevezett teherlapra.
A vevői jog egy függő jogi helyzetet jelöl. A vevő még nem tulajdonosa ugyan az ingatlannak, de az eladó rendelkezési joga az ingatlan felett korlátozott ezen átmeneti időszakban. Többek között nem adhatja el az ingatlant másnak, nem terhelheti meg.
Ezen felül a tulajdonjog fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog az első 6 hónapban minden földhivatali eljárást felfüggeszt. A vevői jog ilyen módon akadálya bármilyen további eljárás folytatásának az ingatlan tekintetében, 6 hónapig még végrehajtási jog sem jegyezhető be az ingatlanra.
A fentiek garantálják, hogy a vevő az ingatlan tulajdonjogát minden körülmények között meg tudja szerezni, ha kiegyenlíti a vételárat. Gyenge pontja, hogy 6 hónap elteltével az eljárások felfüggesztése megszűnik. Ezt követően sem lehet a vevői joggal terhelt ingatlan értékesíteni vagy megterhelni, de például a végrehajtási jog ellen már nem lesz védve az ingatlan.
Érdemes tehát 6 hónapnál rövidebb futamidejű ügyletekben gondolkodni, mert a vevői jog ezen intervallumon belül garantál teljes védelmet a vevő számára.
Mi a szerepe a bejegyzési engedélynek a tulajdonjog bejegyzés menetében?
Tisztázandó a bejegyzési engedély fogalma: A vevő tulajdonjogának bejegyzésére akkor kerülhet sor, ha ahhoz az eladó feltétel nélküli és visszavonhatatlan hozzájárulását. Ezt az eladói nyilatkozatot úgy hívják, hogy bejegyzési engedély.
A vételár megfizetésének a legfőbb biztosítéka, hogy az eladó csak akkor adja meg a bejegyzési engedélyt, ha a vevő a teljes vételárat kifizette. Ebből következik az is, hogy amennyiben a teljes vételár kiegyenlítésére nem az adásvételi szerződés aláírásával egyidejűleg kerül sor, ezt a nyilatkozatot a felek nem az adásvételi szerződésbe, hanem külön okiratba foglalják.
Mivel a vevőnek az eladó becsületes ígéretén felül jogi biztosítékra is szüksége van, hogy a bejegyzési engedélyt megkapja, ha kifizeti a teljes vételárat, ezért a bejegyzési engedélyt az adásvételi szerződés aláírásával egyidejűleg az ellenjegyző ügyvéd letétbe veszi. Az ügyvéd részére kell majd igazolni a vételár megfizetését, aki az igazolás birtokában kiadja a letétből a bejegyzési engedélyt, illetve megküldi azt a földhivatalnak.
A földhivatal csak akkor jegyzi be a vevőt tulajdonosként, ha a teljes vételár kifizetésre került és beérkezett a bejegyzési engedélyt. A felek természetesen rendhagyó esetekben a tulajdonjog teljes vételár megfizetését megelőző átruházásában is megállapodhatnak, azonban a bejegyzési engedély kiadása minden esetben feltétele a tulajdonjog bejegyzésének.
Tulajdonjog bejegyzéshez szükséges speciális dokumentumok
Egyes egyedi esetekben az adásvételi szerződésen és a bejegyzési engedélyen kívül további dokumentumokra is szükség lehet a tulajdonjog bejegyzéséhez:
- Társasházaknál, osztatlan közös tulajdon esetén vagy részleges tulajdonszerzésnél a tulajdonostársak elővásárlási jogról lemondó nyilatkozatára.
- Amennyiben bármely szerződő felet az aláírásnál meghatalmazott képviseli, úgy a meghatalmazás benyújtása is szükséges.
- Ha az ingatlan elidegenítési tulalom terheli, úgy a tulajdonjog bejegyzésének a feltétele az elidegenítési tilalom törlési engedélyének vagy a jogosult hozzájárulásának benyújtása.
Miben más a tulajdonjog bejegyzés menete, ha a vevő a vételárat egyösszegben kiegyenlíti?
Amennyiben a felek nem részletfizetésben állapodnak meg, hanem a vevő a vételárat egyösszegben, már a szerződéskötéskor kifizeti, az eljárás leegyszerűsödik. Ebben az esetben a földhivatali eljárás nem a tulajdonjog fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog, hanem rögtön a vevő tulajdonjogának bejegyzésére irányul. Tehát a felek nem kérik a vevői jog bejegyzését, hanem az adásvételi szerződés földhivatali benyújtásakor már a tulajdojog bejegyzésére vonatkozó kérelmet terjesztenek elő.
Az eladó már az adásvételi szerződésben megadhatja a vevő tulajdonjogának bejegyzéséhez való hozzájárulását, az úgynevezett bejegyzési engedélyt. Természetesen arra is van lehetőség, hogy az eladó egyösszegű fizetés esetén is külön okiratban adja meg a bejegyzési engedélyt, majd a két okiratot együtt, rögtön a vevő tulajdonjogának bejegyzését kérelmezve nyújtsák be a földhivatalhoz. Ebben az esetben csak egy eljárást folytat le a földhivatal.
Mennyi időt vesz igénybe a tulajdonjog bejegyzése?
Az eljárási határidők bemutatása előtt fontos tisztázni, hogy a tulajdonjog fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog bejegyzése és azt követően a tulajdonjog bejegyzése iránti földhivatali eljárás két külön eljárás, Így a földhivatali díjat is kétszer szükséges megfizetni, valamint az eljárási határidők is mindkét kérelem tekintetében külön számítandók.
A jogszabály alapján a földhivatalnak 60 nap áll rendelkezésére az eljárás lefolytatására, ez az általános határidő. Ugyanakkor lehetőség van soron kívüli (gyorsított) eljárás kérelmezésére is – ebben az esetben az ügyintézés határideje 30 napra csökken, külön díj megfizetése mellett, melynek összege jelenleg 16.000,- Ft.
A gyakorlatban a tulajdonjog bejegyzésének átfutási ideje függ a földhivatal leterheltségétől, az ingatlan jogi helyzetétől, illetve attól, hogy a benyújtott dokumentumok hiánytalanok-e. Érdemes minden iratot ellenőrizni már a benyújtás előtt, így elkerülhető a késlekedés.
Egyes törvényben meghatározott esetekben kérelem nélkül is soron kívüli gyorsított eljárásban jár el a földhivatal:
- Végrehajtási jog és zárlat bejegyzése bírósági végrehajtó megkeresése alapján (A bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény)
- Végrehajtási jog és jelzálogjog bejegyzése hatósági megkeresés alapján (Az adózás rendjéről szóló 2003. évi XCII. törvény)
- Jelzálogjog bejegyzése jelzálogjog-hitelintézet kérelme alapján (A jelzálog hitelintézetről és a jelzáloglevélről szóló 1997. évi XXX. törvény)
- Kiskorú ügyfél esetén (az általános közigazgatási rendtartásról szóló 2016. évi CL. törvény)
Milyen költségei vannak a tulajdonjog bejegyzésének?
- 600,-Ft a vevői jog bejegyzésének eljárási díja.
- 600,-Ft a tulajdonjog bejegyzés eljárási díja.
- 000,-Ft soron kívüli eljárás díja
- 000,-Ft jelzálogjog+elidegenítési és terhelési tilalom eljárási díja
Mi történik, ha hiánypótlásra van szükség?
Amennyiben a földhivatal hibát vagy hiányosságot talál, hiánypótlási felhívást küld a kérelmezőnek. Ennek teljesítésére általában 8-15 nap áll rendelkezésre. A hiánypótlási határidő egy alkalommal, legfeljebb 15 nappal meghosszabbítható. Ha a hiánypótlás nem történik meg időben, az eljárás megszűnik, és a teljes tulajdonjog bejegyzés menetét újra kell indítani.
Hiába lehet újra elindítani az eljárást, a tulajdonjog bejegyzési kérelem elutasítása nagy kockázat a vevőnek. Bemutattuk a rangsor elvét, amiből következik, hogy amennyiben a bejegyzési kérelmet újra be kell nyújtani, mint új kérelem, a sor végére kerül, ha esetleg érkeztek be új kérelmek. Az utóbb beérkezett kérelem – ami most már megelőzi az újonnan beadandó tulajdonjog bejegyzési kérelmet – lehet egy másik adásvételi szerződés, banki jelzálog, elidegenítési tilalom vagy végrehajtási jog. Ha van ilyen, a vevő tulajdonjog bejegyzési kérelmét csak ezen kérelmek függvényében bírálhatja el a földhivatal.
Hiánypótlási eljárásra kerül sor az alábbi esetekben:
- a kérelmi lap kitöltésére hiányosan került sor
- valamely kötelezően előírt melléklet hiányzik
- minden olyanhiányosság esetében, amihez a jogszabály nem visszautasítás vagy elutasítás jogkövetkezményét rendeli
Mikor kerül sor a tulajdonjog bejegyzési kérelem elutasítására vagy visszautasítására?
Ha a kérelemnek olyan súlyos hibája, hiányossága van, hogy az hiánypótlással nem hozható helyre, akkor a földhivatal a beadványt elutasítja vagy visszautasítja.
Ez a jogintézmény trükkös, mert látszólag súlyosabb a jogkövetkezménye, mint a hiánypótlásnak. A jogszabályban meghatározott esetekben, azonban 15 napon belül elutasítás esetén is helye van a hiányok pótlásának.
Az új Inytv. felsorolja azokat a legsúlyosabb eseteket, amikor a kérelmet úgy kell elutasítani, hogy nincs lehetőség a korrigálásra és a folyamatot elölről kell kezdeni. Ezek közül kettő, ami számunkra most érdekes.
- Ha a benyújtott dokumentumok együttesen értékelve érthetetlenek vagy ellentmondóak.
- Nem csatolták be a bejegyzési engedélyt.
Jogorvoslat a tulajdonjog bejegyzés során
Ha a földhivatal elutasítja a kérelmet és a sérelmet szenvedett fél azzal nem ért egyet, közigazgatási pert indíthat. Célravezetőbb megoldás a per megindítása helyett az adásvételi szerződés kijavított formában történő újbóli megkötése és benyújtása. Ennek a megoldásnak a hátránya, hogy új eljárásnak minősül, így a kérelem a ranghelyét nem őrzi meg. Ez azt jelenti, hogy a tulajdonjog bejegyzési kérelmet beelőzheti egy olyan kérelem, ami meghiúsítja a tehermentes tulajdonjog bejegyzését. Például, ha az ingatlan időközben végrehajtás alá került.
Fontos tudni, hogy a jog a vevőt akkor is védi, ha formailag hibás adásvételi szerződés alapján birtokba lépett, az ingatlant legalább öt évig megszakítás nélkül sajátjaként birtokolta, és a vételárat is megfizette. Ilyen esetekben bírósági úton is lehetőség nyílhat a tulajdonjog megszerzésére, de a felek külön megállapodást is köthetnek a tulajdonjog jogcímes elbirtoklás jogcímén történő megszerzéséről.
Miért fontos, hogy a tulajdonjog bejegyzése megtörténjen?
A tulajdonjog bejegyzése az ingatlanjog szempontjából elengedhetetlen. Enélkül a vevő nem minősül hivatalos tulajdonosnak, hiába van a birtokában érvényes adásvételi szerződés. A tulajdonjoga ingatlan-nyilvántartási bejegyzése hiányában a vevő nem gyakorolhatja az ingatlanhoz kapcsolódó tulajdonosi jogokat – például nem értékesítheti, nem adhatja bérbe, és nem terhelheti meg azt.
A tulajdonjog bejegyzés menete tehát nem csupán adminisztratív folyamat, hanem a tulajdonszerzés legfontosabb feltétele. Éppen ezért nem érdemes félvállról venni – egy jól előkészített ügylet gyorsabb, biztonságosabb és vitamentesebb is lehet.
Tanácsunk: Ha szeretné elkerülni a felesleges hibákat, késedelmet vagy jogvitákat, forduljon tapasztalt ügyvédhez már az adásvétel előtt. A szakszerűen lefolytatott tulajdonjog bejegyzési eljárás nemcsak jogilag biztonságos, de időben is jóval kiszámíthatóbb lesz.
Kapcsolódó cikkek:
Kérdéseivel keressen minket bizalommal!