Az ingatlanvásárlás egyik legnagyobb anyagi terhet jelentő járulékos költsége az Illetékekről szóló törvény szerinti visszterhes vagyonátruházási illeték. Ennek megfizetése alól csak kevés kivétel van, így a vevőknek minden esetben számolniuk kell vele. De mikor és hogyan kell pontosan befizetni ezt az összeget? Cikkünkben minden fontos tudnivalót összefoglaltunk.
Mennyi az ingatlan visszterhes vagyonátruházási illeték?
Az illetékfizetési kötelezettség jogilag az adásvételi szerződés aláírásának napján jön létre. Az illeték általános mértéke lakások, illetve házvásárlás esetén a forgalmi érték 4%-a.
Számokban kifejezve az illeték mértéke:
- Vételár: 50 millió foirnt – illeték: 2 millió forint
- Vételár 100 millió forint – illeték 4 millió forint
- Vételár 150 millió forint – illeték 6 millió forint
Mikor keletkezik a lakásvásárlási illetékfizetési kötelezettség
A kérdés félrevezető, mivel megválaszolása a várakozással szemben valójában nem ad választ arra, hogy a lakásvásárlás illetéket mikor kell fizetni. Az illetékfizetési kötelezettség időpontjának keletkezése az illeték mértékével van szoros összefüggésben.
A lakásvásárlási illetékfizetési kötelezettség az adásvételi szerződés aláírásának időpontjában keletkezik. Ez független attól, hogy az illeték kiszabására csak hónapok múlva lefolytatott NAV eljárás során kerül sor. Mivel az illetékfizetési kötelezettség az adásvételi szerződés időpontjában keletkezik, a NAV az illeték kiszabásának feltételeit a szerződéskötés időpontjára vetítve vizsgálja meg.
A NAV a szerződéskötés időpontját veszi alapul az illeték megállapítása során. Így pédául a szerződéskötés időpontja irányadó
- a forgalmi érték megállapítása szempontjából;
- a cserepótló vétel szabályainak alkalmazása szempontjából;
- a beépítetlen területre vállalt beépítési kötelezettség utáni illetékmentesség megállapítása során a beépítetlen állapot vizsgálatának időpontja szempontjából.
Mikor szabja ki a NAV a lakásvásárlás után fizetendő illetéket?
Bár a kötelezettség a szerződéskötéskor keletkezik, az illeték kiszabására csak később kerül sor. A folyamat a következőképpen zajlik:
- Az adásvételi szerződést az eljáró ügyvéd benyújtja a Földhivatalhoz.
- A Földhivatal a bejegyzési engedély és a tulajdonjog bejegyzési kérelem benyújtását követően értesíti a vevő vagyonszerzéséről a NAV-ot a B400 nyomtatvány továbbításával.
- A NAV lefolytatja az illeték kiszabásával kapcsolatos 60 napos eljárását. Az illeték kiszabása tárgyában kiadott fizetési meghagyás elnevezésű határozatot megküldi a vevőnek.
Mikor válik véglegessé a NAV lakásvásárlási illetéket kiszabó fizetési meghagyása?
A NAV fizetési meghagyása 15 nap alatt válik véglegessé. Ez azt jelenti, hogy a NAV határozatával egyet nem értő vevő 15 napon belül élhet a határozattal szemben jogorvoslattal. Tehát a lakásvásárlási illetéket még ekkor sem kell megfizetni.
Ezen 15 napos határidő áll a vevő rendelkezésére akkor is, ha egyes illetékkedvezményeket vagy mentességeket szeretne érvényesíteni, de az adásvételi szerződés aláírásakor kiállított B400 nyomtatványon nem nyilatkozott erről a szándékáról.
Legkésőbb a fizetési meghagyás véglegessé válásáig nyilatkozhat a vevő például
- a cserepótló vétel illetékkedvezmény érvényesítéséről;
- 4 éven belüli beépítési kötelezettség vállalásáról illetékmentesség érvényesítése érdekében;
- egyenesági rokonok, házastársak között illetékmentesség érvényesítéséről;
- 12 havi pótlékmentes részletfizetési kedvezmény érvényesítéséről.
A lakásvásárlási illetéket mikor kell megfizetni?
Végül megérkeztünk a címben feltett kérdéshez. A lakásvásárlási illeték megfizetésének határideje a fizetési meghagyás véglegessé válásától számított 15 nap. A megjelölt 15 napos határidőn belül bármikor megfizethető az illeték.
A 15 nap leteltéve sem jelennek meg a TEK-esek az ajtónkban, de a határidő elmulasztását követő naptól késedelmi pótlékot kell fizetni a NAV részére a késedelmes összeg után.
Mikor kell megfizetni a visszterhes vagyonátruházási illetéket cserepótló vétel esetén?
A cserepótló vétel illetékedvezmény érvényesítésére nem csak akkor van lehetőség, ha az vevő értékesítette már másik lakóingatlanát, hanem akkor is, ha a lakás megvásárlásától számított 1 éven belül tervezi megtenni.
Ebben az esetben lehet kérni az illeték kiszabásának felfüggesztését, amíg megtörténik a másik lakóingatlan értékesítése. Sokan nem tudják, hogy az illeték felfüggesztését csak az adásvételi szerződés megkötésével együtt lehet kérni. Ha a kérelem előterjesztése elmarad, az illeték kiszabásának felfüggesztését már nem lehet kérni, de ha 1 éven belül sikerül eladni a másik lakást az illetékkedvezményt érvényesítve vissza lehet igényelni a befizetett illetéket.
A vevőnek az adásvételi szerződés aláírásától számított 13. hónap végéig kell a NAV felé igazolnia az erről szóló adásvételi szerződés másolatának megküldésével, hogy eladta a másik lakóingatlant. Félreértések elkerülése végett: A másik lakás eladására 1 éve van az eladónak, aminek a megtörétét kell 13 hónapon belül igazolni.
Az NAV ezen típusú cserepótló vétel esetén az eladott lakásról szóló nyilatkozattétel megküldését követően szabja ki az illetéket. A határozat megküldését követően minden ugyanúgy zajlik, ahogyan a korábbi bekezdésekben bemutattuk.
Lakásvásárlási illetéket mikor kell fizetni részletfizetés esetén?
A vagyonszerzési illeték megfizetésére három különböző jogalapon lehet részletfizetést igényelni:
- Az Illetéktörvény részletfizetési kedvezményt biztosít az első lakás megszerzése esetére: Ha valaki első lakását vásárolja meg, úgy kérheti az adóhatóságtól, hogy biztosítson 12 havi részletfizetési lehetőséget az illeték megfizetésére. Ebben az esetben az illeték részletekben teljesítése után nem kell pótlékot fizetni. Lényegében ez olyan, mintha a NAV adna a vevőnek 1 évre kamatmentes kölcsönt, amit 12 havi egyenlő részletekben kell visszafizetni. Vonzó lehetőség, amivel feltétlenül érdemes élni.
- A legújabb jogszabályváltozást követően ma legfeljebb 2 millió forintos illetéktartozásig kérhető egyszerűsített, pótlékmentes részletfizetés. A NAV magánszemélyek esetén ilyenkor nem vizsgálja a fizetési nehézség okát, és a tartozás legfeljebb 12 havi egyenlő részletben törleszthető.
- Van lehetőség részletfizetési kérelmet előterjeszteni rászorultsági alapon. A részletfizetés méltányossági alapon történő érvényesítéséhez a vevőnek legalább valószínűsítenie kell, hogy az illeték egyösszegű azonnali megfizetése aránytalanul nagy terhet jelentene számára.
Mennyi a késedelmi pótlék mértéke a lakásvásárlási illeték késedelmes megfizetése esetén?
A vevő az illeték megfizetésére megszabott határidő leteltét követően késedelembe eseik. A NAV késedelmi pótlékot számít fel minden egyes késedelmes napra. Ennek mértéke a jegybanki alapkamat 5 százalékponttal növelt összege. A pótlék alól csak akkor lehet mentesülni, ha a késedelmet elháríthatatlan külső ok idézte elő, és ezt igazolni is tudja a vevő.
Hogyan lehet befizetni az illetéket?
A NAV többféle fizetési módot is biztosít, melyekről a kiadott fizetési meghagyás részletes tájékoztatást ad. A leggyakoribb lehetőségek:
- Banki átutalás: A legegyszerűbb mód. A NAV megfelelő számlaszámára kell utalni az összeget. A közlemény rovatban kötelező feltüntetni az adóazonosító jelet és a határozat számát!
- Bankkártyás fizetés (VPOS): A NAV Ügyfélportálján keresztül, online is rendezhető a tartozás.
- Személyes bankkártyás fizetés: Bármely NAV ügyfélszolgálaton, POS-terminálon keresztül.
- Postai csekk (“sárga csekk”): A határozat mellé általában nem küldenek csekket, de azt a NAV-tól lehet igényelni telefonon, online vagy személyesen.
Lehet-e az illetékfizetés alól mentesülni?
Az Illetékekről szóló törvény bizonyos speciális esetekre mentesíti a vagyonszerző vevőt az illeték megfizetése alól. Ezek közül az alábbi esetek merülnek fel leggyakrabban lakossági ingatlan vásárlás során.
- Egyenesági rokonok közötti ingatlan átruházás: Nem kell megfizetni a 4% illetéket, ha az ingatlan adásvételre egyenesági rokonok között kerül sor. Egyenesági rokonok azok a családtagok, akik egymás felmenői, illetve leszármazottai.
- Házastársak közötti adásvétel: Férj és feleség egymás között illetékmentesen adhatja-veheti a tulajdonukban lévő ingatlant. E kedvezményes lehetőség sajnos nem jár sem az élettársaknak, se a regisztrált élettársi viszonyban élők számára.
- Építési telek vásárlása: Ha valaki vállalja, hogy a megvásárolt beépítetlen építési telekre 4 éven belül lakóingatlant épít, úgy nem kell illetéket fizetnie. A lakóingatlan akkor tekintendő felépültnek, ha annak használatbavételét az építési hatóság engedélyezte.
- Falusi CSOK és CSOK Plusz utáni illetékmentesség: Nem kell vagyonátruházási illetéket fizetni abban az esetben, ha CSOK Plusz vagy Falusi CSOK felhasználásával történik a lakásvásárlás.
Milyen esetekben érvényesíthető illetékkedvezmény?
Bizonyos feltételek teljesülése esetén a vevő illetékkedvezményre lehet jogosult:
- Cserepótló vétel: Adkár illetékmentesség is elérhető a leggyakrabban felmerülő illetékkedvezmény révén. Lakás vásárlásakor, ha a vevő a másik lakását a vásárlást megelőző három éven belül vagy a vásárlást követő egy éven belül eladja, a vásárolt és az eladott lakás értékének különbözete után kell csak az illetéket megfizetni
- Fiatalok első lakás vásárlása utáni illetékkedvezménye: 50% mértékű illetékkedvezmény jár annak, aki a lakás vásárlásakor a 35. életévét még nem töltötte be és a vevő első lakásszerzése. A kedvezmény célja az lett volna, hogy a fiatalok első lakásszerzését segítse, de ma már ennyiért nem sok mindent lehet kapni, Budapesten meg semmit.
- Új építésű lakás vásárlása: Ha valaki építési vállalkozótól új építésű lakást vásárol illetékkedvezményre jogosult, ha az ingatlan értéke nem haladja meg a 30 millió forintot. Ebben az esetben az ingatlan 15 millió forintos értékig megfizetendő illetéket kell csak megfizetni.Pest megyei viszonylatban ma már nem találkozni ilyen értékű új építésű lakóingatlan
Lakásvásárlás illetékének fizetése hogyan történik?
- Várja meg a NAV fizetési meghagyását! Ez tartalmazza a végleges összeget és a határidőt.
- Válassza ki a legkényelmesebb fizetési módot!
- Fizesse be az illetéket határidőn belül!
- Ellenőrizze a befizetés sikerességét az Ügyfélkapun vagy a NAV-nál.
Kapcsolódó cikkek:
Kérdéseivel keressen minket bizalommal!