Az ingatlan tulajdonjogának megszerzésének két esszenciális feltétele van:
- érvényes adásvételi szerződés megkötése
- az ingatlan tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzése
Az érvényes adásvételi szerződés még nem szükségképpen alkalmas az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre. Számos további alaki és tartalmi feltételt ír elő az Inytv, aminek teljesülnie kell, hogy az egyébként érvényes adásvételi szerződés alapján a vevő tulajdonjoga megjelenhessen az ingatlan-nyilvántartásban. Lássuk hol helyezkedik el ezek között a bejegyzési engedély.
Bejegyzési engedély az Inytv-ben
A tulajdonjog bejegyzéshez szükséges egyik alapvető kelléke az adásvételi szerződésnek az eladó bejegyzési engedélye. Az új Ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény (új Inytv.) és annak végrehajtási rendelete (179/2023. (V. 15.) Korm. rendelet) 2025. január 15-i hatálybalépésével, a bejegyzési engedélyekre vonatkozó előírások jelentősen módosultak. A továbbiakban áttekintjük a hatályos szabályozást.
Mi a Bejegyzési Engedély fogalma és ki adja ki?
A tulajdonjog bejegyzési engedély az eladó feltétel nélküli és visszavonhatatlan egyoldalú hozzájárulása, hogy a vevő tulajdonjogát a földhivatal bejegyezze az ingatlan-nyilvántartásba. Ez az eladó által tett egyoldalú nyilatkozat alapvető fontosságú. Nélküle a földhivatal az ingatlan-nyilvántartási bejegyzést nem teljesíti. Ingatlan-nyilvántartási bejegyzés hiányában pedig a vevő nem szerez tulajdonjogot.
Mikor és hogyan adjuk meg az bejegyzési engedélyt?
A bejegyzési engedélyt ritkábban maga az adásvételi szerződés tartalmazza. Jellemzően akkor, ha a tulajdonjog bejegyzésének feltételei (pl. a teljes vételár kifizetése) a szerződés aláírásával egyidőben teljesülnek.
Az esetek túlnyomó részében azonban a bejegyzési engedélyt külön okiratban adja meg az eladó. Ennek oka, hogy általába a vételárat a vevők több részletben fizetik meg, így az engedély megadására nem a szerződéskötéskor, hanem egy későbbi időpontban kerül sor.
A bejegyzési engedélyt minden esetben az eladó adja ki. A bejegyzési engedély egyoldalú nyilatkozat. A vevő aláírására nincs szükség.
Ügyvédi letét szerepe a bejegyzési engedély kezelésének gyakorlatában
Egy tipikus adásvételi szerződés (több részletben történő vételárfizetéssel) esetén a bejegyzési engedélyt az eladó az adásvételi szerződés aláírásával egyidejűleg külön okiratban adja meg. Az eladó az adásvételi szerződésben értemszerűen még nem szeretne hozzájárulni a vevő tulajdonjogának a bejegyzéséhez, hiszen a vételár még nincs nála. Ha az eladó már az adásvételi szerződés aláírásakor lemondana a tulajdonjogáról, a vételár teljesítésének elmaradása esetére semmilyen biztosítéka nem maradna a tulajdonjoga megóvására (a pereskedésen kívül).
Mi lesz a sorsa a külön okiratba foglalt bejegyzési engedélynek? Nyilvánvalóan nem megoldás, ha a vevőhöz kerül, mert akkor ugyanott vagyunk, ahol elindultunk. De az eladónál sem maradhat, mert akkor a vevő nem tudhatja, hogy megkapja-e a bejegyzési engedélyt, ha egyébként ő rendben fizet.
A köztes megoldás, hogy a bejegyzési engedély ügyvédi letétbe kerül, egy külön letéti szerződés aláírása mellett. A letéti szerződésben részletesen szabályozni kell az engedély letétből történő kiadásának eseteit, feltételeit.
Jellemzően a letétből történő kiadás feltétele a teljes vételár eladó részére történő megfizetése, de a felek egyéb többletfeltételekben is megállapodhatnak. Amennyiben a teljes vételár az eladó részére megfizetésre kerül, úgy a bejegyzési engedély kiadható a letétből. Ezt követően az ügyvéd (mint letéteményes) benyújtja az illetékes ingatlanügyi hatóság (földhivatal) részére a tulajdonjog bejegyzése iránti kérelmet és a bejegyzési engedélyt.
Amennyiben a vételár teljesítése elmarad, illetve az adásvételi szerződés egyéb okból meghiúsul, úgy a letéteményes ügyvéd a letéti szerződés rendelkezésivel összhangban eljárva köteles visszaadni a bejegyzési engedélyt az eladónak vagy megsemmisíteni azt. Amennyiben a felek között jogvita alakul ki, hogy a bejegyzési engedélynek mi legyen a sorsa, illetv az adásvételi szertődés meghiúsult-e, úgy a letéti szerződésben foglalt szabályozás szerint különböző kötelezettségek hárulhatnak az ügyvédre. Ez állhat a bejegyzési engedély megőrzésére vonatkozó kötelezettségben. Gyakori megoldás, hogy ilyenkor az ügyvédnek bírósági letétbe kell helyeznie a bejegyzési engedélyt. Így az ügyvéd szabadul az őrzési kötelezettség alól és a továbbiakban ezt a feladatot a bíróság látja el a jogvita lezárultáig.
Ki és milyen módon igazolja a vételár megfizetését az ügyvédnek?
A vételár megfizetésének igazolására olyan metódus lehet megfelelő, ahol az ügyvéd meg tud győződni arról, hogy a teljesítés valóban megtörtént. Ki kell zárni olyan igazolási módok alkalmazását, amivel könnyű visszaélni.
Mi megfelelőnek ítéljük a következő igazolási módokat:
- A szerződő felek közösen tett nyilatkozata a teljes vételár kiegyenlítésére teljes bizonyító erejű okirat formájában.
- Az eladó nyilatkozata a teljes vételár kiegyenlítésére teljes bizonyító erejű okirat formájában.
- Készpénzes részletek tekintetében az eladó átvételi elismervénye teljes bizonyító erejű okirat formájában.
- Utalással teljesített részletek tekintetében a vevő bankja által kiállított hiteles három pecsétes igazolás, aminek a következőket kell tartalmaznia: (i) A bank a vevő számláját megterhelte az adott vételárrészlet összegével, (ii) A célszámla az adásvételi szerződésben megjelölt eladói számla.
Milyen különös jelentősége van a vevői teljesítési igazolásnak a bejegyzési engedély szempontjából?
Sokszor kapjuk vissza olyan eladói javaslattal az adásvételi szerződés tervezetét, hogy a bejegyzési engedély letétből kiadásához a teljes vételár megfizetését csak az eladó legyen jogosult igazolni. könnyű belátni, hogy ezzel kiüresedne a letét.
Ha a vevő nem igazolhatja a vételár megfizetését, akkor az eladó visszaélve helyzetével, zsarolási pozícióba kerülhet. Bármilyen mondva csinált oknál fogva, ha megtagadja a vételár megfizetését, a vevő nem jut hozzá a bejegyzési engedélyhez, így nem szerezheti meg az ingatlan tulajdonjgát.
A vevő számára mindenképpen biztosítani kell a lehetőséget, hogy igazolhassa a teljesítést. A bemutatott banki igazolással visszaélni nehezen lehetne, a teljesítés igazolásának hiteles, biztonságos módjának tekinthető.
Mik a tartalmi és formai követelmények a bejegyzési engedéllyel szemben?
Amennyiben a bejegyzési engedély külön okiratba kerül, a bejegyzési engedélynek ugyanazoknak a tartalmi, formai követelményeknek kell megfelelni, mint magának az adásvételi szerződésnek. Ilyen például a rögzített személyes adatok köre, az ügyvédi ellenjegyzés vagy a földnek minősülő ingatlanok esetében ún. biztonsági okmányon történő rögzítés.
Mennyi idő alatt kerül sor a jog bejegyzésére a bejegyzési engedély alapján?
A jogszabály alapján a földhivatalnak 60 nap áll rendelkezésére az eljárás lefolytatására. Ez az általános ügyintézési határidő.
Mivel a tulajdonjog fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog bejegyzése és azt követően a tulajdonjog bejegyzése iránti földhivatali eljárás két külön eljárás, ezért mindkét eljárás 60-60 napot vesz igénybe. Mindkét eljárás díja, külön-külön 10.600,-Ft.
Természetesen, ha a vevői jog bejegyzése előtt befut a földhivatalba a tulajdonjog bejegyzési kérelem, akkor innen már csak 60 napos ügyintési határidővel kell számolni. Akkor is, ha a vevői jog 60 napos ügyintézési határideje még nem telt le.
Ugyanakkor lehetőség van soron kívüli eljárás kérelmezésére is – ebben az esetben az ügyintézés határideje 30 napra csökken. Ezért külön díjat kell fizetni. A 10.600,-Ft felet további 16.000,- Ft összeget kell befizetni az illetékes megyei földhivatal részére utalással vagy pénztári készpénz befizetéssel. Ugyan nem jogi kategória, de a tapasztalat az, hogy a soron kívüli ügyintézés díjának befizetése rugalmassá teszi a földhivatal eljárását és ilyenkor sok esetben, akár napokon belül megtörténik a bejegyzés.
Milyen formai változások léptek életbe 2025. január 15-től?
Az új Inytv. és az Inytv. vhr. jelentősen módosították a bejegyzési engedélyek formai követelményeit, különösen 2025. január 15-től:
- Főszabály szerinti elektronikus forma: Az Inytv. vhr. 106. §-a értelmében, ha a tulajdonos a bejegyzési engedélyt nem a tulajdonjog-átruházási szerződésben adja meg, akkor azt főszabály szerint elektronikus űrlapon kell létrehozni és hitelesíteni. Ennek hitelesítése a jogi képviseletet ellátó ügyvéd (vagy helyettese), bizonyos esetekben pedig kormányablak vagy külképviselet ügyintézője előtt történik, személyes jelenléttel, minősített vagy fokozott biztonságú elektronikus aláírás elhelyezésével.
- Átmeneti és kiegészítő szabályok – Papíralapú aláírás lehetősége: Az Inyvhr. 172/A. §-a azonban kulcsfontosságú kiegészítést tesz: a 106. §-t csak akkor kell alkalmazni, ha a beadvány benyújtására ingatlan-nyilvántartási elektronikus űrlapon kerül sor. Ez azt jelenti, hogy a teljesen papíralapú tulajdonjog bejegyzési engedélyek és azok távellenjegyzésének lehetősége még velünk marad egy ideig.
Az E-ING rendszer bevezetése mellett is fennmaradtak bizonyos papíralapú aláírási lehetőségek:
- Jogi személy vagy jogi személyiség nélküli szervezet képviselője az ingatlan-nyilvántartási elektronikus űrlapon létrehozott bejegyzési engedélyt a jogi képviselő előtt papíralapon írhatja alá.
- Természetes személy tulajdonos szintén papíralapon is aláírhatja az engedélyt az ügyvéd előtt.
Ezekben az esetekben a jogi képviselő feladata a papíralapú nyilatkozat elektronikus okirattá alakítása és az oldalhű elektronikus másolat feltöltése az ingatlan-nyilvántartás informatikai rendszerébe.
Bejegyzési engedély és tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog
Bejegyzési engedélyre nem csak a tulajdonjog bejegyzéséhez, hanem bármilyen jog bejegyzéséhez szükség van, amit az ingatlan-nyilvántartásba be akarunk jegyeztetni. Ingatlan adásvételi szerződés folyamatában a vételár részletekben teljesítése esetén a tulajdonjog fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog bejegyzéséhez is szükség van az eladó bejegyzési engedélyére.
Amikor a vevő tulajdonjoga bejegyzést nyer a teljes vételár megfizetését követően az ügyvédi letétből felszabadított bejegyzési engedély alapján, a vevői jogot az ingatlanügyi hatóság hivatalból törli az ingatlan-nyilvántartásból. Ehhez sem külön engedélyre, sem külön kérelemre nincs szükség. Ugyan triviálisnak tűnik ez utóbbi kijelentés, de az elmúlt hónapokban heves viták középpontjában állt, hogy az ezzel kapcsolatos jogszabályi rendelkezésnek mi a helyes értelmezése.
Miben lesz más az új Inytv szerinti bejegyzési engedély?
Az új Inytv. és az E-ING rendszer bevezetése az alábbi alapvető változásokat hozza a bejegyzési engedélyek kezelésében a korábbi szabályozáshoz képest:
- Átállás az elektronikusban gondolkodásra: Míg korábban a papíralapú ügyintézés volt az elsődleges, az új rendszer alapvetően az elektronikus benyújtást célozza, bár átmeneti szabályok még engedélyezik a papíralapú kérelmeket. A teljes digitalizáció célja a földhivatali eljárások gyorsítása és hatékonyabbá tétele.
- Automatikus döntéshozatal lehetősége: Az új E-ING rendszer egyik nagy vívmánya az automatikus döntéshozatal lehetősége bizonyos, egyszerűbb ügyekben. Azonban komplexebb esetekben, mint például a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog bejegyzése utáni tulajdonjog bejegyzés, továbbra is a hagyományos ügyintézési határidővel kell számolni.
Összegzés:
A bejegyzési engedély, mint az ingatlan-nyilvántartási eljárás kulcsfontosságú eleme, jelentős átalakuláson ment és megy keresztül az új Inytv. és az E-ING rendszer bevezetésével. A változások célja a digitalizáció, a gyorsaság és az átláthatóság növelése, ami hosszú távon egyszerűsítheti az ingatlanügyek intézését.
Kapcsolódó cikkek:
Kérdéseivel keressen minket bizalommal!