Az ingatlanpiacon történt jelentős jogszabályi változások, különösen az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény (új Inytv.) bevezetése, számos újdonságot hoztak. Ezek közül az egyik legfontosabb intézmény, amely jelentősen átalakította a halasztott fizetésű ingatlan adásvételek biztonságát, a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog. Ez a cikk részletesen bemutatja ezt az új jogi megoldást, annak jelentőségét, működését és az ingatlanügyletekre gyakorolt hatását.
Mi az a Tulajdonjog Fenntartáshoz Kapcsolódó Vevői Jog, és miért volt rá szükség?
Az új ingatlan-nyilvántartási törvény hatálybalépésével 2025. január 15-től bevezetésre került a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog intézménye. Ez az új jogi konstrukció felváltotta a korábban jól ismert, de korlátozottabb védelmet nyújtó „függőben tartás” és a „tulajdonjog fenntartással történt eladás ténye” jogintézményeket.
Mi a lényege?
Az eladó a vételár teljes kiegyenlítéséig fenntarthatja a tulajdonjogát az adásvétel tárgyát képező ingatlanon. A szerződéskötéstől a vételár maradéktalan megfizetéséig terjedő köztes időszakra a felek kérhetik az említett vevői jognak a bejegyzését az ingatlan-nyilvántartásba. A vevő ezáltal már a teljes vételár kifizetése előtt is rendelkezik egy a tulajdoni lapon feltüntetett, nyilvános joggal, amely biztosítja a jövőbeli tulajdonszerzését és védelmet nyújt bizonyos kockázatokkal szemben. Célja, hogy egyértelműbb és biztonságosabb jogi keretet biztosítson a halasztott fizetéssel zajló ingatlanügyletek során.
Mennyi ideig érvényes a vevői jog, és milyen védelmet nyújt?
A tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog legfeljebb 5 évre jegyezhető be a tulajdoni lapra. Fontos részlet, hogy a határozatlan időre kikötött vevői jogot is hivatalból törli az ingatlan-nyilvántartás 5 év elteltével. Azonban az időtartam függvényében a vevői jog által nyújtott védelem hatálya változik:
Az első 6 hónap: Teljes körű védelem, ide értve a végrehajtást is
Ez a kezdeti időszak biztosítja a legerősebb védelmet a vevő számára. A 6 hónapos határidő az ügy földhivatali iktatásától (széljegyzésétől) számít. A földhivatal ebben az intervallumban felfüggeszti az ingatlanra vonatkozó további jogok és tények bejegyzésére irányuló eljárásokat. Ez a védelem kulcsfontosságú, hiszen a korábbi függőben tartás jogintézményének legfontosabb előnyét viszi tovább. Az eljárások felfüggesztése révén nem csak az eladó nem lesz jogosult rendelkezni az ingatlan felett 6 hónapon át, de az eladótól rendelkezésétől független bejegyzésekre sem kerülhet sor az ingatlan-nyilvántartásba. Az eladó így nem adhatja el, nem terhelheti meg az ingatlant, de ezen felül többek között végrehajtási jog sem jegyezgethető be az ingatlan-nyilvántartásba.
6 hónap elteltét követően: Elidegenítési és terhelési tilalom hatálya
A 6 hónapos védelmi időszak letelte után a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog elidegenítési és terhelési tilalomként érvényesül. Ez azt jelenti, hogy az eladó, mint az ingatlan tulajdonosa, csak korlátozottan gyakorolhatja rendelkezési jogát. Az ingatlan eladásához vagy megterheléséhez (pl. jelzálog bejegyzéséhez) szükséges a tilalom jogosultjának, azaz a vevőnek előzetes hozzájárulása. Az Inytv. vhr. 69. § (3) bekezdése is megerősíti, hogy az elidegenítési és terhelési tilalom bejegyzése esetén további, szerződésen alapuló jogokat csak a tilalom jogosultjának hozzájárulásával lehet bejegyezni. A végrehajtási jog bejegyzése ellen azonban 6 hónap után a vevő jog nem nyújt védelmet, mivel az nem a tulajdonos beleegyezésén vagy szerződésen alapul.
Milyen eljárási sajátosságok kapcsolódnak a vevői jog és a tulajdonjog bejegyzéséhez?
A tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jog, így bejegyzéséhez az eladó, mint jogosult bejegyzési engedélye szükséges. Mivel a vevő ekkor még nem tulajdonos, tőle formális bejegyzési engedély nem kell.
Amint a vevő kiegyenlíti a vételárat, az ügyvéd kiadhatja az eladói tulajdonjog bejegyzési engedélyt, amely jellemzően ügyvédi letétben van. A vevő tulajdonjogát a korábban bejegyzett vevői jog ranghelyén jegyzik be, ami azt jelenti, hogy elsőbbséget élvez más, az ingatlanra később bejegyzett jogokkal szemben.
Milyen további jogi sajátosságok vonatkoznak a vevői jogra?
- Ptk. kiegészítés: A Polgári Törvénykönyv is kiegészült azzal a szabállyal, hogy az eladó a tulajdonjog-fenntartás alatt a vevő tulajdonszerzésre irányuló jogát hozzájárulása nélkül nem csorbíthatja. Ez többek között azt jelenti, hogy az eladó ezen idő alatt az ingatlant nem ruházhatja át harmadik személyre és nem terhelheti meg.
- Jelzáloggal terhelt ingatlanok: A 2025. március 11-én módosult Inytv. vhr. (107. § (3) bekezdés) egy fontos könnyítést hozott: a vevői jog bejegyzéséhez nem szükséges az elidegenítési és terhelési tilalom jogosultjának (pl. az eladót hitelező bank jelzálogjogosultjának), sem más, a tulajdoni lapon már szereplő jogosultaknak (tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog, lízingbevevői jog, közfeladathoz rendelt vagyonkezelői jog stb.) a hozzájárulása. Ez jelentősen egyszerűsíti és gyorsítja az ügymenetet terhelt ingatlanok vásárlása esetén.
- Vevő jog törlése: A vevői jog törléséhez a törölni kért jog jogosultja, azaz a vevő részéről kiállított törlési engedély szükséges. A törlési engedélyre ugyanazok a szabályok vonatkoznak, mint az eladó által adott tulajdonjog bejegyzési engedélyre. Automatikus törlésre kerül sor, ha a vevői jogon alapuló tulajdonszerzés bejegyzésre kerül.
Miért kulcsfontosságú a Tulajdonjog-Fenntartáshoz Kapcsolódó Vevői Jog az Ön ingatlanügyletében?
A tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog bevezetése jelentős előrelépés az ingatlanjog területén, különösen a halasztott fizetéssel történő adásvételek esetében. Ez az új jogintézmény kiemelt védelmet biztosít a vevők számára, miközben az eladók érdekeit is figyelembe veszi. A bejegyzett vevői jog egyértelműen rögzíti a vevő tulajdonszerzésre irányuló igényét a tulajdoni lapon, védve őt az eladó esetleges rosszhiszemű cselekedeteitől vagy az eladót érintő végrehajtási eljárásoktól a kritikus 6 hónapos időszakban. A 6 hónapos intervallum elteltével sem maradt védtelenül a vevő és akár 5 évig is fennállhat az ingatlan tulajdoni lapján a vevő tulajdoni várományára vonatkozó függő jogi helyzet jelölése.
„Vevői jog”, „Tulajdonjog fenntartással történt eladás ténye” és „Függőben tartás” közötti hasonlóságok és különbségek
- Tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog (új Inytv.): Ez a legújabb jogintézmény, amely a tulajdoni lap III. részére teherként kerül bejegyzésre. Kiemelkedő előnye, hogy az első 6 hónapban teljes körű védelmet biztosít a vevőnek, még a végrehajtási jog bejegyzése ellen is. Ezen időszak után elidegenítési és terhelési tilalomként funkcionál.
- Tulajdonjog fenntartással történt eladás ténye (régi Inytv. vhr.): Ez a korábbi jogi megoldás szintén teherként jelent meg a tulajdoni lapon. Bár elidegenítési és terhelési tilalmat eredményezett, nem nyújtott védelmet a tulajdonos rendelkezésétől független jogok, mint például a végrehajtási jog bejegyzése ellen.
- Függőben tartás (régi Inytv.): Ez egy speciális széljegyzés volt a tulajdoni lapon, nem teherként jelent meg. A tulajdonjog bejegyzési kérelem elintézését függesztette fel, és 6 hónapig védelmet nyújtott a végrehajtási jog bejegyzése ellen, ám a 6 hónap letelte után – ha ezalatt a bejegyzési engedély nem érkezett be a földhivatalba – a földhivatal automatikusan törölte a függőben tartott kérelmet a tulajdoni lapról. Az új vevői jog ezt a hat hónapos védelmi mechanizmust örökölte és illesztette be egy átfogóbb keretbe.
Összegzés: Az új „tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog” az ingatlanvásárlás folyamatában a vevő érdekeit szolgáló, erősebb és átfogóbb védelmi mechanizmust kínál, mint a korábbi jogintézmények. Különösen a kezdeti 6 hónapos időszakban nyújtott végrehajtás elleni védelem teszi kiemelkedően biztonságossá a halasztott fizetésű adásvételeket. Ügyvédi irodánk felkészülten várja kérdéseit az új szabályozással kapcsolatban, hogy a legmegfelelőbb jogi tanácsot adhassa Önnek ingatlanügyei során.
Kapcsolódó cikkek:
Kérdéseivel keressen minket bizalommal!