Az elmúlt időszakban az inggatlan adásvételi és bérleti szerződésekkel kapcsolatban az egyik legfontosabb, mégis gyakran félreértett előírás a villamos biztonsági felülvizsgálat (VBF) lett. Vajon miért olyan kritikus ez a lépés, mikor kötelező, és milyen buktatókat rejthet, ha elmulasztjuk? Cikkünkben átfogó képet adunk a VBF-ről, különös tekintettel az ingatlan adásvétel és bérbeadás szempontjaira, közérthetően, de jogilag pontosan.
Miért vált ennyire fontossá a Villamos Biztonsági Felülvizsgálat?
A VBF-et sokan még mindig csupán egy újabb adminisztratív teherként élik meg az ingatlanügyletek során. Azonban az indoka sokkal mélyebben gyökerezik: az élet- és vagyonbiztonság garantálása. Egy korszerűtlen vagy hibás elektromos hálózat komoly kockázatot jelenthet, az áramütéstől a tűzesetekig.
A téma aktualitását a 40/2017. (XII. 4.) NGM rendelet 2024. január 29. napjától történt módosítása adja, mely egyértelműbbé tette a VBF kötelező jellegét ingatlan adásvételkor. Bár ez az ellenőrzés nem azonos az érintésvédelmi felülvizsgálattal, nagyon hasonló ahhoz, és a célja azonos: az ingatlan villamos berendezéseinek műszaki biztonsági követelményeknek való megfelelőségének ellenőrzése.
Az eljáró ügyvéd felelősségét megalapozhatja, ha az adásvételi szerződésben nem ad megfelelő tájékoztatást a villamos biztonsági felülvizsgálat kötelező elvégzéséről. Az eladót pedig teljes felelősség terheli az elektromos hálózat hibájából eredő károkért, ha az adásvételi szerződés megkötésekor nem végezteti el a villamos biztonsági felülvizsgálatot és ezzel kapcsolatos felelősségét nem zárja ki kifejezetten az adásvételi szerződésben. A felülvizsgálat hiánya lényegében rejtett hibát jelenthet az elektromos hálózat hibájának fennállása esetén, amiért az eladó szavatossági felelősséggel tartozhat.
Milyen esetekben kötelező a Villamos Biztonsági Felülvizsgálat?
A VBF kötelező jellegét alapvetően a 40/2017. (XII.4.) NGM rendelet írja elő, melynek módosítása tisztázta a korábbi, gyakran “homályos” helyzetet.
A felülvizsgálat az alábbi szituációkban elengedhetetlen:
- Ingatlan Adásvételekor (Tulajdonosváltáskor): Ez az egyik legfontosabb eset, hiszen a rendelet explicit módon előírja, hogy ingatlan adásvételekor ellenőrizni kell a villamos berendezések műszaki biztonsági állapotát.
- Ingatlan Bérbeadásakor: Lakás vagy ház bérbeadása előtt is kötelező a VBF, hogy a bérlő biztonságos környezetben élhessen.
- Időszakos felülvizsgálatok: Ezen felül a rendelet és más kapcsolódó szabályok alapján időszakos érintésvédelmi és villámvédelmi felülvizsgálatokra is szükség van, melyek gyakorisága az épület típusától és rendeltetésétől függ (lakóépületek esetén ez jellemzően 6 évente történik).
Fontos kiemelni, hogy bár a jogszabály egyértelmű, azonban nincsenek központi ellenőrző mechanizmusok vagy szankciók a VBF hiányáért. Tehát a villamos biztonsági felülvizsgálat elmaradása nem érinti az ingatlan adásvételi szerződés érvényességét és annak megtörténtét a földhivatal sem vizsgálja a tulajdonjog bejegyzése során. Ez sajnos gyakran ahhoz vezet, hogy sok ügylet VBF nélkül zárul.
Megoldás lehetne a helyzetre, ha a villamos biztonsági felülvizsgálat elmaradásához közvetlen jogkövetkezményeket fűzne a jogalkotó, így szorítva nagyobb körültekintésre és fegyelemre a szerződő feleket. Megfelelő megoldás lehetne például, ha a tulajdojog bejegyzési kérelem kötelező melléklete lenne a villamos biztonsági felülvizsgálatról kiállított jegyzőkönyv vagy legalább a felek nyilatkozata a szerződésben annak meglétéről.
Mely berendezések tartoznak a VBF hatálya alá?
Az átlagos ingatlan eladó vagy vevő számára gyakran zavaros, hogy mit is kell pontosan vizsgálni egy VBF során. A 40/2017. (XII. 4.) NGM rendelet a lakóépületek vonatkozásában a villamosenergia-ellátását biztosító összekötő és felhasználói berendezéseket említi. Bár a rendelet ezeket a fogalmakat nem definiálja, a villamos energiáról szóló 2007. évi LXXXVI. törvény (Vet.) segít a tisztánlátásban.
A Vet. szerint “felhasználói berendezés” mindaz, ami a felhasználási helyen belül villamos energiát termel, tárol, átalakít, kapcsol, valamint a vezetékhálózat és a villamos energiát felhasználó berendezések tartozékaival (készülékeivel) együtt.
Ez lefordítva, közérthetően a következőket jelenti:
- A ház vagy lakás bemeneti vezetékétől az elosztótábláig tartó vezetékeket.
- A falban futó vezetékeket: amelyek a konnektorokba és lámpatestekbe vezetnek.
- A háztartási gépek és berendezések fix elektromos csatlakozásait.
- Az elosztószekrényeket (biztosíték- és kismegszakító táblákat).
- A konnektorokat és kapcsolókat.
- Mindazt, ami az épületen belül a villamos energia szállításához és felhasználásához szükséges.
Ezek a „felhasználói berendezések” minősülnek villamos berendezésnek, és rájuk vonatkozik a rendelet 3. § (1) bekezdése, miszerint ezeket úgy kell üzemeltetni, átalakítani, javítani és rendszeresen karbantartani, hogy azok megfeleljenek a Villamos Műszaki Biztonsági Szabályzatban (a rendelet 1. melléklete) meghatározott követelményeknek. Ezért kell őket időről-időre villamos biztonsági felülvizsgálatnak alávetni.
Ki a felelős az elektromos biztonságért, és ki az “üzemeltető”?
A Villamos Műszaki Biztonsági Szabályzat betartása nem csak az építkezés vagy felújítás során a villanyszerelő feladata. A rendelet az üzemeltetőre is kiterjeszti a kötelezettségeket.
Ki az üzemeltető?
A rendelet alapján a villamos berendezés üzemeltetője az a természetes személy vagy gazdálkodó szervezet, aki vagy amely:
- a villamos berendezéssel rendelkezni jogosult, vagy
- akit a villamos berendezéssel rendelkezni jogosult annak üzemeltetésére feljogosított.
Bár a rendelet nem tér ki rá részletesen, a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) 5:16. §-a értelmében a villamos berendezéssel (mint a lakás vagy ház tartozékával) az ingatlan tulajdonosa jogosult rendelkezni. Tehát a tulajdonos (vagy tulajdonosok közössége) az elsődlegesen felelős üzemeltető.
Feltehető, hogy akit a tulajdonos az üzemeltetésre feljogosított, az azonos a Vet. szerinti felhasználóval, azaz azzal a személlyel, aki a villamosenergia-szolgáltatóval szerződést kötött és fizeti a villanyszámlát. A gyakorlatban tehát a tulajdonos és/vagy a villanyt fizető személy a felelős az üzemeltetésért és a felülvizsgálatok elvégeztetéséért.
Mikor mentesülhetünk az új VBF készítése alól adásvételkor?
Fontos kivétel van, amely enyhítheti az új VBF készítésének terhét:
Érvényes, 6 évnél nem régebbi dokumentum: Ha az ingatlanhoz már rendelkezésre áll egy érvényes villamos biztonsági felülvizsgálati jegyzőkönyv (akár korábbi érintésvédelmi felülvizsgálat), és az kevesebb mint 6 éves, akkor az elfogadható, és nincs szükség újabb VBF elkészítésére.
Az elmúlt időszakban sokan hivatkoztak egy korábbi “kiskapura”, miszerint 32A-es túláramvédelem és 30mA-es FI relé megléte esetén nem szükséges a VBF. Fontos tisztázni: a jogszabályok tisztázása után ez a lehetőség már csak az időszakos felülvizsgálatokra vonatkozik, nem az adásvétel vagy bérbeadás esetén kötelező VBF-re. Tehát ingatlan eladása vagy bérbeadása előtt mindenképpen vizsgálni kell a VBF szükségességét a fentiek alapján.
Milyen következményekkel járhat a VBF hiánya az ingatlanügylet során?
Ahogy már említettük, bár jelenleg nincs szigorú, központi szankció a VBF hiányáért, ennek ellenére komoly jogi és pénzügyi kockázatokkal járhat a mellőzése:
- Kellékszavatossági vita és pereskedés: Az ügyvédi irodák tapasztalata szerint az egyik legnagyobb kockázat a rejtett hiba fogalma. Ha az eladó nem készíttet VBF-et, és a vevő az adásvétel után egy nem biztonságos, hibás elektromos hálózatot fedez fel (pl. tönkreteszi az elektromos berendezéseit, vagy ami még súlyosabb, baleset vagy tűz keletkezik), az kellékszavatossági igényt alapozhat meg. Ez azt jelenti, hogy a vevő kártérítést, vételárcsökkentést kérhet, vagy akár az adásvételi szerződés felbontását is kezdeményezheti. Ez hosszú, költséges és rendkívül kellemetlen jogi procedúrát vonhat maga után.
- Ügyvédi felelősség: Az ügyvédeknek fokozottan figyelniük kell erre a kérdésre, és fel kell hívniuk ügyfeleik figyelmét a VBF fontosságára. Bár az adásvételi szerződésnek nem feltétlenül kell tartalmaznia a VBF-re való utalást, egy felelős ügyvéd mindenképpen tájékoztatja az ügyfeleket a jogi kötelezettségekről és a kockázatokról.
- Bizalomvesztés és az ügylet meghiúsulása: A vevő jogosan kérhet VBF jegyzőkönyvet. Ha az eladó ezt nem tudja prezentálni, vagy elutasítja az elkészítését, az alááshatja a vevő bizalmát, ami akár az ügylet meghiúsulásához is vezethet.
- Költséges felújítások: Különösen igaz ez a megtévesztően “felújított” panellakások esetében. Egy modern külső gyakran elavult, akár életveszélyes belső vezetékeket takarhat. VBF hiányában a vevő utólag szembesülhet a hatalmas javítási költségekkel.
Ki végezheti el a Villamos Biztonsági Felülvizsgálatot és milyen a jegyzőkönyv?
A villamos biztonsági felülvizsgálat nem végezhető el bárki által. Kizárólag megfelelő szakképesítéssel rendelkező, regisztrált villamos biztonsági felülvizsgáló jogosult elvégezni. Fontos, hogy megbízható és szakmailag elismert szakembert válasszunk.
A felülvizsgálat eredményeként a szakember egy részletes jegyzőkönyvet állít ki. Ez a dokumentum tartalmazza a végzett méréseket, a feltárt hibákat, hiányosságokat, valamint javaslatokat a szükséges javításokra és korszerűsítésekre. Ennek a jegyzőkönyvnek a megléte elengedhetetlen az adásvétel biztonságos lefolytatásához. Célszerű még az adásvételi szerződés aláírása előtt beszerezni.
Miért kulcsfontosságú a VBF az Ön számára eladóként vagy vevőként?
Eladóként a VBF előnyei:
- Jogi biztonság: Az eladó teljesíti a jogszabályi kötelezettségét, jelentősen csökkentve a rejtett hibák miatti későbbi pereskedés kockázatát.
- Gyorsabb és zökkenőmentesebb eladás: Egy friss, pozitív VBF jegyzőkönyv növeli az ingatlan piaci értékét és a vevők bizalmát. A potenciális vevők nyugodtabbak lehetnek a vásárlás során, ami felgyorsíthatja az eladási folyamatot.
- Alkualap elkerülése: Ha a hibák feltárásra kerülnek és javításra kerülnek még az eladás előtt, a vevőnek kevesebb alapja lesz alkudni a vételárból.
Vevőként a VBF előnyei:
- Vagyonbiztonság és életvédelem: A legfontosabb, hogy a vevő biztonságos otthont kap. Elkerülhetők az áramütések és a tűzesetek, amelyek egy hibás elektromos hálózatból eredhetnek.
- Pénzügyi védelem: A VBF révén elkerülhetők a váratlan, utólagos és költséges javítási, felújítási munkálatok, amelyek egy régi, elavult hálózattal járhatnak. Ez különösen fontos a “felújított” panel lakások esetében, ahol a külső gyakran nem tükrözi a belső vezetékek állapotát.
- Tárgyalási alap: Ha a VBF hiányosságokat vagy hibákat tár fel, az erős tárgyalási alapot biztosíthat a vevő számára a vételár csökkentésére, vagy arra, hogy az eladó még az adásvétel előtt elvégeztesse a szükséges javításokat.
Az ingatlan adásvétele vagy bérbeadása komoly döntés, melyhez elengedhetetlen a megfelelő tájékozottság. Ügyvédi irodánk elkötelezett amellett, hogy jogi szakértelemmel támogassa Önt ebben a folyamatban. Kérdéseivel keressen minket bizalommal – segítünk eligazodni a jogszabályok útvesztőjében, és biztosítjuk, hogy ingatlanügyei a lehető legzökkenőmentesebben és biztonságosabban bonyolódjanak le.
Kapcsolódó cikkek:
Kérdéseivel keressen minket bizalommal!