Külföldiek ingatlanszerzése bizonyos esetekben eltérő módon zajlik, mint a magyar állampolgárok tulajdonszerzése. Külföldi magánszemély vagy jogi személy a jogszabályban meghatározott kivételektől eltekintve magyarországi ingatlan tulajdonjogát csak a 251/2014. (X. 2.) Korm. rendeletben szabályozottak szerint, kormányhivatali engedéllyel szerezheti meg. A következőkben bemutatjuk a külföldiek ingatlanszerzésére vonatkozó részletszabályokat.
Külföldiek ingatlanszerzése során mely esetekben kell kormányhivatali engedély?
Külföldi személy a jogszabályban meghatározott kivételektől eltekintve magyarországi ingatlan tulajdonjogát csak kormányhivatali engedéllyel szerezheti meg.
Nem kell a külföldi személynek kormányhivatali engedélyt szereznie a következő esetekben:
- az Európai Unió tagállamainak állampolgárainak, jogi személyeinek vagy jogi személyiség nélküli szervezeteinek
- Norvégia, Lichtenstein és Izland (Európai Gazdasági Térségről szóló megállapodásban részes államok) állampolgárainak, jogi személyeinek vagy jogi személyiség nélküli szervezeteinek
- Svájc állampolgárainak
- Kettős állampolgároknak, akiknek az egyik állampolgárságuk magyar
- Öröklés esetén
- A menekült és oltalmazott jogállású személyek ingatlanszerzése esetében
- a Kilépési Megállapodás alapján azok a brit állampolgárok, akik az átmeneti időszak vége előtt a tartózkodási jogukat gyakorolták Magyarországon, és az említett időpontot követően is itt tartózkodnak
Hogyan kell előterjeszteni a külföldiek ingatlanszerzésének engedélyezése iránti kérelmet?
Külföldiek ingatlanszerzése iránt kérelmet kell előterjeszteni a kormányhivatal előtt. A kérelmet az erre rendszeresített formanyomtatványon kell előterjeszteni, amire az alábbi szabályok vonatkoznak:
- A kérelmet írásban, magyar nyelven kell előterjeszteni az adott kormányhivatal által meghatározott formanyomtatványon.
- A formanyomtatvány kötött, abba sem beleírni, sem törölni belőle nem lehet.
- A kérelmet az ingatlan fekvése szerint illetékes kormányhivatalhoz kell benyújtani.
A kérelem formanyomtatványa elérhető erre a linkre kattintva.
Milyen dokumentumok szükségesek külföldiek ingatlanszerzésének engedélyezéséhez?
A kormányhivatali engedély megszerzéséhez az alábbiak benyújtása szükséges:
- Ingatlanszerzésre irányuló eredeti vagy közjegyző által hitelesített előszerződés vagy végleges szerződés (a gyakorlatban ez általában az adásvételi szerződést vagy ajándékozási szerződést jelenti)
- Hiteles tulajdoni lap benyújtása vagy költségének megfizetése
- Útlevél, jogosítvány, vagy magyar személyazonosító igazolvány közjegyzői másolata
- A büntetlen előélet igazolására akár a postahivatalokban bármelyikében igényelt, akár az ügyfélkapun keresztül lekért erkölcsi bizonyítványt kell becsatolni.
- Jogi személy esetén a kérelemhez mellékelni kell a 21 napnál nem régebbi hiteles vagy közjegyző által hitelesített cégkivonatot.
- Amennyiben az ügyfél jogi képviselővel jár el, a meghatalmazott képviseleti jogát igazoló meghatalmazás (A meghatalmazás szerepelhet a becsatolt szerződés egyik pontjaként is, ebben az esetben azonban külön fel kell tüntetni a szerződésben, hogy a meghatalmazás a kormányhivatal előtti eljárásra is vonatkozik.)
- Ha a kérelmező külföldi természetes személy Magyarországon folyamatosan legalább 5 éve bejelentett lakóhellyel, tartózkodási hellyel vagy szálláshellyel rendelkezik, és ez idő alatt összesen legalább 3 évig foglalkoztatási jogviszonyban állt, az állami adóhatóság által kiadott foglalkoztatási jogviszony igazolást is mellékelni kell.
Mennyi az eljárási illeték a külföldiek ingatlanszerzésének kormányhivatali eljárásában?
- 65.000,- Ft az illeték általános összege (figyelem, az illeték összege 50.000,-Ft összegről emelkedett)
- 13.000,-Ft azon külföldi természetes személynek, aki szabad mozgás és tartózkodás jogával rendelkezik, illetve letelepedett jogállású magánszemély, és a magyar állampolgárság
megszerzését kezdeményezte. (figyelem, az illeték összege 10.000,-Ft összegről emelkedett)
Az eljárási illetéket az illetékes földhivatal részére kell átutalni. Illetékbélyeggel már nem lehet az illetéket rendezni!
Kormányhivatali engedély iránti eljárás menete
Külföldiek ingatlanszerzése során a kormányhivatali engedély iránti kérelem elbírálása az esetek többségében formalitás. Külföldiek ingatlanszerzésének engedélyezése során a kormányhivatal az alábbi körülményeket vizsgálja.
- A külföldi tulajdonszerzése sért-e közérdeket;
- A külföldi tulajdonszerző nincs-e kitiltva Magyarország területéről;
- A külföldi tulajdonszerző nem áll-e körözés alatt;
- A kérelmező Magyarországon gazdasági tevékenységet kíván-e folytatni;
- A megszerezni kívánt ingatlan szükséges-e gazdasági tevékenységének folytatásához;
- A kérelmező Magyarországon életvitelszerűen kíván-e lakni.
A külföldiek ingatlanszerzése elbírálása során a kormányhivatal megkeresi többek között a rendőrséget, az Országos Idegenrendészeti Főigazgatóságot, a Bűnügyi Nyilvántartó hatóságot, és az illetékes önkormányzat polgármesterét is.
Közérdeksérelem megállapítása a kormányhivatali eljárásban
Az ingatlanszerzést alapesetben engedélyezi a Kormányhivatal, amennyiben a külföldi természetes személy személyazonossága vagy a külföldi jogi személy fióktelepének vagy kereskedelmi képviseletének azonossága megállapítható.
Más szempontokat vizsgál a kormányhivatal külföldi magánszemélyek és jogi személyek ingatlanszerzése során a közérdeksérelem megvalósulásával kapcsolatban:
Magánszemélyek részéről közérdeksérelem merülhet fel, ha a természetes személy:
- büntetett előéletű
- kitiltás alatt áll
- beutazási és tartózkodási tilalom van ellene
- elfogatóparancs van ellene
Jogi személy kérelmező esetén a közérdek sérelme különösen akkor valósul meg, ha Magyarországon
- adószámát az állami adóhatóság felfüggesztette vagy törölte,
- a jogi személlyel szemben alkalmazható büntetőjogi intézkedés hatálya alatt áll,
- felszámolás, kényszertörlés, vagy megszüntetési eljárás alatt áll.
Melyek a kormányhivatali engedélyezés eljárási szabályai?
A kormányhivatali engedély ügyintézési határideje 45 nap. A 45 napba nem számít be az eljárás felfüggesztésének, szünetelésének, valamint az ügyfél mulasztásának vagy késedelmének, így a hiánypótlás teljesítésének az időtartama sem. Amennyiben a kérelem, illetve mellékletei nem felelnek meg a jogszabályi követelményeknek, annak beérkezésétől számított 8 napon belül hiánypótlási felhívás kerül kiadásra. Ha az ügyfél a felhívásnak nem tesz eleget, a Kormányhivatal az eljárást megszünteti.
Aki az eljárás során valamely határnapot, határidőt önhibáján kívül elmulasztott, igazolási kérelmet
terjeszthet elő.
Külföldiek ingatlanszerzése engedélyezése során mi a magunk részéről 90 napos határidő kikötését szoktuk javasolni, nehogy a vevő a túl rövid határidő miatt kerüljön bajba. Ha meg előbb megvan az engedély csak örülünk neki.
A Kormányhivatal érdemi határozata ellen fellebbezésnek helye nincs, jogszabálysértésre hivatkozással a döntés bírósági felülvizsgálatára van mód.
Kötelező-e a jogi képviselet külföldiek ingatlanszerzése esetén?
Trükkös kérdés. Természetesen az ingatlan adásvételi szerződéshez külföldiek ingatlanszerzése esetében is ugyanúgy kötelező a jogi képviselet igénybevétele, mint bármelyik másik ingatlan adásvételi szerződés során. Ellenben nincs kötelező jogi képviselet a kormányhivatali engedélyezési eljárásban. Ennek megfelelően, amennyiben valaki ezt a cikket, illetve a neten elérhető anyagokat, tájékoztatókat alaposan átolvassa, akár saját maga is lebonyolíthatja az eljárást.
A gyakorlatban azért szoktak a feladattal minket megbízni, mert:
- egyrészt a külföldi vevő gyakran nem beszél és ír magyarul, ezért a magyarul folyó eljárás saját intézése aránytalan erőfeszítéssel járna számára
- az eljárás menedzselésében értelemszerűen tapasztalatlan ügyfél azt kockáztatja a saját maga folytatott ügyintézéssel, hogy a szerződésben kikötött határidőt elmulasztja és ezzel akár a foglaló teljes összegét is elveszítheti, az adásvételi szerződésben megfogalmazottaktól függően.
A magunk részéről feltétlenül ajánljuk jogi képviselő igénybevételét a kormányhivatali eljáráshoz, még akkor is, ha az nem kötelező.
A jogi képviselő köteles a kérelmet elektronikus úton, e-papíron előterjeszteni.
Milyen a jó adásvételi szerződés, ha külföldiek ingatlanszerzése a tét?
Az adásvételi szerződés megszerkesztése során a vevői kockázat abban áll, hogy a külföldi vevő a szerződésben meghatározott határidőben megkapja-e a kormányhivatali engedélyt? Amennyiben az ügyvéd nem kezeli ezen kockázatot, úgy a vevő a szerződéskötéskor átadott foglalót elveszítheti.
A kockázat kezelésének alapmozzanata, hogy az eljáró ügyvéd a foglaló összegét letétbe veszi egészen a kormányhivatali engedélyről való döntésig. Ez biztosítja, hogy a függő helyzet rendeződéséig a foglaló felett az eladó ne rendelkezhessen.
Amennyiben az adásvételi szerződés meghiúsul az engedély hiánya miatt, több módon is csökkenthető a vevői kockázat:
- A felek megállapodhatnak abban, hogy az eladót csak a foglaló egy része illeti meg a szerződés meghiúsulásának következményeként.
- Minkét fél számára kielégítő megoldás lehet, ha a vevő jogosulttá válik arra, hogy maga helyett másik személyt jelöljön ki vevőnek. Kiköthető az is, hogy a kijelölt személy tulajdonszerzése ne függjön kormányhivatali engedélytől.
Mi a következménye a jóváhagyás megtagadásának?
A külföldiek ingatlanszerzésére irányuló ingatlan adásvételi szerződés úgynevezett hatóság jóváhagyásához kötött szerződés. Ez azt jelenti, hogy a szerződés csak akkor lép hatályba, ha a vevő megkapja a kormányhivatal jóváhagyását.
A jóváhagyás megtagadása esetén, illetve annak hiányában a szerződés nem lép hatályba és a feleknek az érvénytelenség következményei szerint kell elszámolniuk egymással. Ez azt jelenti, hogy a feleknek úgy kell elszámolniuk egymással, mintha soha nem kötöttek volna szerződést.
Ennek a már teljesített, átadott foglaló/vételárrészletek tekintetében van jelentősége. Hacsak az eljáró ügyvéd ezt a helyzetet nem kezeli és az adásvételi szerződés csak egy általános szövegezést tartalmaz, úgy az eladónak minden átvett összeget vissza kell fizetnie a vevő részére. Ide értve a foglaló összegét is. Függetlenül attól, hogy miért nem kapta meg a vevő a jóváhagyást.
Kapcsolódó cikkek:
- Foglaló vagy előleg?
- Ingatlan vételárának kiegyenlítése – vevői szempontok
- Ingatlan vételárának kiegyenlítése – eladói szempontok
- Bacskó Ügyvédi Iroda ügyvédi munkadíja
- Vételi ajánlat
Kérdéseivel keressen minket bizalommal! +36303001354