Foglaló, ami több, mint egy egyszerű vételárrészlet

Az ingatlan adásvételi folyamat megértéséhez elengedhetetlen, hogy pontosan tisztában legyünk a foglaló jogi természetével, amely jelentősen eltér a köznyelvben gyakran szinonimaként használt előlegétől.

A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 6:185. §-a egyértelműen meghatározza a foglaló fogalmát. Eszerint a foglaló a szerződés megkötésekor, a kötelezettségvállalás megerősítéseként átadott pénzösszeg. Arra ösztönzi mindkét felet, hogy a megállapodásban foglaltakat maradéktalanul betartsák.

Foglaló, mint a szerződésszegés szankciója

A foglaló leglényegesebb tulajdonsága a szankciós, vagy „büntető” jellege, amely a szerződés meghiúsulása esetén lép életbe. A következmények attól függnek, hogy a meghiúsulás kinek a felelősségi körébe tartozik:

• Ha a szerződés a vevő hibájából hiúsul meg (például nem fizeti meg a vételár fennmaradó részét a szerződésben rögzített határidőig), az általa adott foglalót elveszíti, az az eladónál marad.⁸
• Ha a szerződés az eladó hibájából hiúsul meg (például időközben talál egy jobb ajánlatot tevő vevőt, és neki adja el az ingatlant), a kapott foglalót kétszeres összegben köteles a vevő részére visszafizetni.⁸
• Ha a szerződés teljesítése olyan okból hiúsul meg, amelyért egyik fél sem felelős (pl. vis maior esemény, mint egy földrengés, amely elpusztítja az ingatlant) vagy mindkét fél felelős a meghiúsulásért, a foglaló visszajár a vevőnek. Ebben az esetben a szankciós jelleg nem érvényesül.⁴

Foglaló vagy előleg?

A köznyelv gyakran összemossa a két fogalmat, azonban jogi következményeik drasztikusan eltérnek. Az előleg a foglalóval ellentétben csupán egy egyszerű vételárrészlet. Fő jellemzője, hogy amennyiben az adásvételi szerződés bármilyen okból meghiúsul – függetlenül attól, hogy azért ki volt a felelős –, az előleg összege minden esetben visszajár a vevőnek. Az előlegnek nincsen szankciós funkciója, nem szolgálja a szerződés megerősítését, csupán a vételár részletekben történő megfizetésének egy eleme.

Az alábbi táblázat segít a két jogintézmény közötti legfontosabb különbségek áttekintésében:

A foglaló jogi természetének mélyebb megértéséhez érdemes megvizsgálni annak gazdasági és jogi racionalitását. A foglaló lényegében egyfajta előre kikötött, átalány jellegű kártérítésként, úgynevezett „kárátalányként” funkcionál. Normál esetben, ha egy szerződésszegés kárt okoz, a károsult félnek bírósági eljárásban bizonyítania kellene nemcsak a kár bekövetkeztét, hanem annak pontos összegét is, ami egy bonyolult és költséges folyamat lehet. A foglaló kikötésével a felek ezt a bizonyítási eljárást egyszerűsítik le. Előre megállapodnak abban, hogy a szerződés felróható meghiúsulása legalább a foglaló összegével megegyező kártérítés jár a vétlen félnek. Ez a mechanizmus jelentősen leegyszerűsíti egy esetleges jogvita rendezését, és hatékonyan tántorítja el a feleket a szerződésszegéstől.

Miért a vevő kockázata a hitelfelvétel?

Miután megértettük a foglaló szankciós természetét, fel kell tennünk a központi kérdést: a hitelkérelem bank általi elutasítása kinek a „hibája” jogi értelemben?

Ptk. szerinti főszabály

Az adásvételi szerződés alapvető kötelezettségeit a Ptk. 6:215. §-a rögzíti. Ennek értelmében az eladó köteles a dolog tulajdonjogát átruházni, a vevő pedig köteles a vételárat megfizetni és a dolgot átvenni. A törvény szempontjából a vevő legfőbb és elsődleges kötelezettsége tehát a vételár teljesítése. Az, hogy ezt a kötelezettségét milyen forrásból – legyen az saját megtakarítás, családi kölcsön vagy banki hitel – fedezi, a jogszabály és a kialakult bírósági gyakorlat szempontjából közömbös.

Az „érdekkör” és a „felelősség” jogi fogalma

A bírósági gyakorlat következetesen abból indul ki, hogy a vételár finanszírozásának biztosítása kizárólag a vevő „érdekkörébe” és felelősségi körébe tartozó feladat. A jog logikája szerint az eladónak nincs ráhatása a vevő hitelképességére, jövedelmi viszonyaira vagy a bank belső szabályzataira. Következésképpen, ha az adásvételi szerződés azért hiúsul meg, mert a vevő nem kapja meg a szükséges banki hitelt, az jogi értelemben az ő felelősségi körében felmerült oknak minősül. Ez még abban az esetben is igaz, ha a vevő személyesen nem tehet a hitelkérelem elutasításáról, például mert a bank időközben szigorított a hitelezési feltételein, vagy az értékbecslő az elvártnál alacsonyabb forgalmi értéket állapított meg.

A következmény – Visszajár a foglaló, ha nem kapok hitelt?

A fenti főszabályból egyenesen következik a konklúzió: ha az adásvételi szerződés nem tartalmaz semmilyen, a vevőt védő különleges rendelkezést, és a vevő a hitel elutasítása miatt nem tudja a vételárat határidőre megfizetni, akkor szerződést szeg. A szerződésszegés jogkövetkezménye pedig a foglaló elvesztése.

Ez a törvényi alaphelyzet egyértelműen az eladónak kedvez, és egy jelentős információs és kockázati aszimmetriát teremt a felek között. A vevőnek egy olyan jövőbeli, bizonytalan esemény (a bank pozitív hitelbírálati döntése) teljes kockázatát kell viselnie, amelyre csak korlátozott ráhatása van. Ezzel szemben az eladó kötelezettségei (pl. tehermentesítés, birtokbaadás) sokkal inkább a saját kontrollja alatt állnak. Különösen egy „eladói piacon”, ahol a kereslet meghaladja a kínálatot, az eladók könnyen kihasználhatják ezt a helyzeti előnyüket, és elzárkózhatnak a vevőt védő szerződéses kikötések elől. Ez a felismerés rávilágít arra, hogy a következő fejezetben bemutatott vevővédelmi eszközök nem csupán elvont jogi lehetőségek, hanem egyben kulcsfontosságú tárgyalási stratégiák is, amelyekkel a vevő megpróbálhatja helyreállítani a kockázati egyensúlyt.

Milyen szerződéses eszközökkel védhető a foglaló, ha nem kapok hitelt?

Bár a törvényi főszabály a vevő számára kedvezőtlen, a magyar polgári jog egyik legfontosabb alapelve, a szerződési szabadság, lehetőséget ad a helyzet megváltoztatására. A feleknek joguk van a saját, egyedi helyzetükre szabott megállapodást kötni.

Diszpozitivitásának elve

A Ptk. szerződésekre vonatkozó szabályainak túlnyomó többsége diszpozitív. Ez a jogi szakkifejezés azt jelenti, hogy a törvényi rendelkezések csupán egyfajta modellt, alapértelmezett szabályrendszert kínálnak, amelyektől a felek közös megegyezéssel szabadon eltérhetnek, feltéve, hogy a törvény az eltérést kifejezetten nem tiltja. Ez a szerződési szabadság adja a kulcsot a vevő kezébe, hogy a hitelkérelem elutasításából fakadó kockázatokat hatékonyan kezelje.

Bontó feltétel

A foglaló védelmének jogilag legtisztább és leghatékonyabb módja egy úgynevezett bontó feltétel beépítése az adásvételi szerződésbe.

• Működési elv: A szerződés a megkötés pillanatában érvényesen létrejön és hatályba lép, de ha a kikötött feltétel – például a vevő hitelkérelmének egy vagy több bank általi elutasítása egy meghatározott határidőn belül – bekövetkezik, a szerződés automatikusan, a jövőre nézve hatályát veszti.
• Jogi következmény: A szerződés a feltétel beálltával megszűnik anélkül, hogy bármelyik fél szerződést szegne. A foglaló ilyenkor egyszerűen visszajár a vevőnek, ugyanúgy, mintha a meghiúsulásért egyik fél sem lenne felelős.

További szerződéses lehetőségek

A bontó feltétel mellett léteznek egyszerűbb, de szintén hatékony szerződéses megoldások a vevő védelmére:

• Explicit kikötés: Felek megállapodhatnak, hogy amennyiben a Vevő adott határidőn belül nem kapja meg a hitelt és ezt igazolja Eladó felé, úgy a Vevő jogosult elállni a szerződéstől, és az Eladó köteles a részére átadott foglaló összegét 8 napon belül visszafizetni.
• Kompromisszumos megoldások: Előfordulhat, hogy az eladó nem hajlandó a hitelkérelem elutasításának teljes kockázatát viselni. Ilyenkor a felek megállapodhatnak egy köztes megoldásban is. Kiköthetik például, hogy a foglalónak csak egy része (pl. 50%-a) jár vissza, a fennmaradó összeg pedig az eladónál marad egyfajta bánatpénzként, kompenzálva őt azért, hogy az ingatlant hetekig vagy hónapokig fenntartotta a vevő számára.

Ügyvédi letét

A felsorolt megoldások kizárólag abban az esetben hatékonyak, ha a kedvezőtlen hiteldöntés esetén visszafizetni várt vételárrészlet soha nem kerül az eladó kezébe. Amennyiben az adott vételárrészlet teljesítése az eladóhoz történik, azt az eladó általában azonnal adja is tovább a továbbköltözésre kiválasztott ingatlan foglalózására. Szintén gyakori eset, hogy terhelt a megvásárolandó ingatla és az átadott összegek az eladó bankjához kerülnek a teher kiváltása érdekében.

Egyik bemutatott esetben sem reális, hogy az eladó a foglaló összegét visszafizesse, a szerződés meghiúsulása esetén, az meg végképp irreális várakozás, hogy a vevő a foglaló kétszeres összegéhez jutna hozzá. A foglaló elvesztése elleni biztosíték megteremtésére tehát nem elég, ha néhány fondorlatos kikötés szerepel a szerződésben, a szerződés rendelkezései nem varázsolják vissza a pénzt a vevő bankszámlájára.

Ami a megfelelő szerződéses rendelkezés mellé feltétlenül szükséges biztosíték az ügyvédi letét. Az óvni szándékozott összeg ebben az esetben ügyvédi letétbe kerül, egészen addig, amíg a vevő hitelbírálata le nem zárul. Ha az eredmény pozitív a letétet kezelő ügyvéd az eladó részére utalja át az összeget. ha a bank elutasítja a vevő hotelkérelmét, a letétet az ügyvéd visszautalja a vevő számlájára.

Az eladói felelősség esetén is visszajár a foglaló, ha nem kapok hitelt?

Bár a finanszírozás alapvetően a vevő kockázata, ez nem jelenti azt, hogy az eladónak ne lennének kötelezettségei a folyamatban. Sőt, a gyakorlatban nem ritka, hogy a hitelügyintézés éppen az eladó mulasztása miatt hiúsul meg. Ilyenkor a felelősségi viszonyok a fejük tetejére állnak.

Az eladó együttműködési kötelezettsége

A Ptk. egyik alapvető, minden szerződéses jogviszonyra kiterjedő elve a felek együttműködési és tájékoztatási kötelezettsége. Ez azt jelenti, hogy a szerződés teljesítése során a feleknek segíteniük kell egymást. Egy hitelfelvétellel terhelt ingatlan adásvétel során például az eladónak aktívan és jóhiszeműen közre kell működnie abban, hogy a vevő a hitelügyintézést sikeresen le tudja folytatni.

Gyakori eladói hibák, amelyek a hitel meghiúsulásához vezetnek

A gyakorlatban számos olyan eladói mulasztás fordulhat elő, amely közvetlenül a hitelkérelem elutasításához vagy a folyósítás meghiúsulásához vezet:

• Hiányos vagy késedelmes dokumentáció: Az eladó nem adja át időben a bank által a hitelbírálathoz elengedhetetlenül szükséges dokumentumokat, mint például a jogerős használatbavételi engedélyt, a hivatalos alaprajzot, vagy az energetikai tanúsítványt.²⁰
• A tehermentesítés elmulasztása: A bankok a hitelt csak tehermentes vagy a hitelfolyósításból tehermentesítendő ingatlanra folyósítják. Ha az eladó nem intézkedik időben a saját korábbi jelzálogjogának, végrehajtási jogának vagy egyéb terheinek törléséről, a bank nem fog utalni. A tehermentesítés nem csupán a tartozás kifizetését jelenti, hanem azt is, hogy a törlésről szóló határozat beérkezik a földhivatalhoz.¹⁴
• Feltáratlan jogi és műszaki problémák: Előfordul, hogy a banki értékbecslés vagy a hitelbírálat során derül fény olyan problémákra, amelyeket az eladó elhallgatott. Ilyen lehet egy engedély nélkül épített terasz, a valóságtól eltérő térképmásolat, vagy rendezetlen tulajdoni viszonyok, például osztatlan közös tulajdon esetén a bank által megkövetelt használati megosztási szerződés hiánya.

Egyértelmű a joggyakorlat abban a tekintetben, hogy a közbenső késedelem kizárja a másik fél késedelmét. Ez azt jelenti, hogy ha az eladó szerződésszegése (pl az együttműködési kötelezettség megsértése) okozta a vevő késedelmét (pl a vételár megfizetésének elmaradását) úgy a szerződés meghiúsulásáért az eladó a felelős. Ebben az esetben az eladó nemcsak, hogy nem tarthatja meg a foglalót, de köteles annak kétszeresét a vevő részére megfizetni.

Proaktív lépések a biztonságos vásárlásért

Léteznek olyan proaktív lépések a hitelfelvétellel kapcsolatban, amelyekkel a kockázatok jelentős része már a szerződéskötés előtt minimalizálható. Hogy valaki kap-e hitelt a megvásárolt ingatlannak, alapvetően két változótól függ:

• a vevő jövedelmi viszonyaitól, amit úgynevezett hitelminősítés során vizsgálja a bank
• az ingatlan fedezeti értékétől, ami a bank által megbízott értékbecslő által megállapított ingatlan érték függvénye

Mindkét értékelés lefolytatását lehet kérni a banktól még a szerződéskötés előtt. Ha ezt valaki megteszi, akkor okafogyottá válik a kérdés: Visszajár a foglaló, ha nem kapok hitelt?

Előzetes hitelminősítés

• Mi ez? A vevő még azelőtt, hogy konkrét ingatlant választana ki és tenne rá ajánlatot, felkeresi a bankot vagy egy független hitelközvetítőt. A pénzintézet a benyújtott jövedelmi adatok és a KHR-lekérdezés alapján elvégez egy teljes hitelképesség-vizsgálatot, és kiállít egy igazolást arról, hogy a vevő elviekben hitelképes, és előreláthatólag mekkora hitelösszegre számíthat.
• Miért kulcsfontosságú? Ezzel a lépéssel a vevő a legnagyobb kockázati tényezőt szinte teljesen kiiktatja. Mire odajut, hogy foglalót kell fizetnie, már nem vaktában repül, hanem egy banki dokumentummal a kezében, reális képpel rendelkezik a finanszírozási lehetőségeiről. Ez drasztikusan lecsökkenti egy későbbi, váratlan negatív banki döntés esélyét.
• Tárgyalási előny: Az eladók számára is kockázatot jelent, ha a vevő végül nem kap hitelt, hiszen ez hónapokkal hosszabbíthatja meg az értékesítési folyamatot. Egy előzetes hitelbírálati igazolással a vevő komoly, fizetőképes partnerként jelenik meg az eladó szemében, aki előnyben van a bizonytalan finanszírozású vagy felkészületlen vevőjelöltekkel szemben.

Előzetes értékbecslés

• Fedezeti érték: A bank által kijelölt értékbecslő kiszáll az ingatlanhoz és az ingatlan felmérését követően ingatlanforgalmi szakértői eszközökkel megállapítja az ingatlan értékét. Az adott banki termékre meghatározott szorzó alkalmazásával a bank az ingatlan értékéből fogja meghatározni a fedezeti értéket. A fedezeti érték mértékén fog múlni, hogy a vevő maximálisan mekkora összegű hitelhez juthat.
• Mikor végzi el a bank az értékbecslést? A probléma abból adódik, hogy a banki ingatlanforgalmi szakértő főszabály szerint az adásvételi szerződés megkötését követően el az értékbecslést. Ma azonban már valamennyi kereskedelmi banknál van arra lehetőség, hogy a vevő előzetes értékbecslést rendeljen. Ezt közvetlenül a szerződéskötés előtt meg lehet kérni. Az átfutási ideje általában nem több 2 hétnél.
• Kockázat kizárása előzetes értékbecsléssel: Ha a vevő kezében van az előzetes értékbecslés, akkor a fedezeti értékkel kapcsolatos kockázatot is kizárta. Innentől kezdve nem kell foglalkozni azzal a kérdéssel: Visszajár a foglaló, ha nem kapok hitelt?

Összegzés: Ne a szerencsén múljon!

A „Visszajár a foglaló, ha nem kapok hitelt?” kérdésre a jogi alapértelmezett válasz egy aggasztó „Nem”. A törvényi főszabály egyértelműen a vevőre terheli a finanszírozás teljes kockázatát, ami a foglaló elvesztéséhez vezethet, ha a bank elutasítja a hitelkérelmet.

A jó hír azonban az, hogy ez a helyzet nem kőbe vésett. A szerződési szabadság elve, mint a polgári jog egyik alappillére, lehetővé teszi a felek számára, hogy ettől a kedvezőtlen szabálytól eltérjenek. Egy gondosan, szakértő ügyvédi segítséggel megszerkesztett adásvételi szerződés – amely tartalmazza a megfelelő védelmi mechanizmusokat, mint a bontó feltétel vagy egyéb, a felelősséget egyértelműen rendező kikötések – teljes körű védelmet nyújthat a foglaló elvesztésével szemben.

Kapcsolódó cikkek:

• Foglaló
• Vételi ajánlat
• Vételár kiegyenlítése – vevői szempontok
• Ingatlan vételárának kiegyenlítése – eladói szempontok
• Bacskó Ügyvédi Iroda ügyvédi munkadíja

Kérdéseivel keressen minket bizalommal! +36303001354

Kapcsolat

The post Visszajár a foglaló, ha nem kapok hitelt? appeared first on Bacskó Ügyvédi Iroda.

Említést kell tenni a jogintézmény árnyoldalairól is. Esetenként kevésbé nemes mögöttes szándék is felbkkan és az ingatlan ajándékozás gyermek részére adóelkerülés vagy vagyonkimentés miatt történik.

Könnyed olvasmány helyett az alábbiakban egy mélyebb szakmai összefoglaló következik, ami érdemi segítséget nyújthat, ha az ingatlan ajándékozás gyermek részére a családi vagyon tudatos kezelése céljából történik.

Leggyakoribb motivációk gyermek részérő történő ingatlan ajándékozásra

Az ingatlan ajándékozás gyermek részére általában a következő mögöttes motivációk valamelyikére tekintettel kerül sor.

• Örökléstervezés: Sok család azért dönt úgy, hogy az ingatlan ajándékozás gyermek részére történik, hogy megelőzze a hagyatéki eljárás (öröklés) esetlegesen hosszadalmas és költséges folyamatát, valamint az örökösök közötti vitákat. Előfordul, hogy a szülők egy konkrét gyermeküket kívánják támogatni, például kizárva egy korábbi házasságból származó gyermeket a jövőbeli örökségből. Fontos azonban tudni, hogy az örökhagyó halálát megelőző 10 éven belül adott ingyenes juttatások (így az ajándék is) beleszámíthatnak a kötelesrész alapjába, ami korlátozhatja az örökhagyó teljes rendelkezési szabadságát.
• Vagyonvédelem: Nem ritka, hogy az ingatlan ajándékozás gyermek részére csak azért történik, hogy az ingatlant „kimentésék” az ajándékozó szülő hitelezőinek vagy egy esetleges végrehajtási eljárásnak a hatálya alól. Ez a motiváció azonban komoly jogi kockázatokat rejt magában, és egyenesen vezet a fedezetelvonó szerződés problematikájához.

Az ajándékozás és az öröklési jog kapcsolata: Kötelesrész és Osztályra bocsátás

Sok család azért választja az ajándékozást, hogy megelőzze a hagyatéki eljárás (öröklés) esetlegesen hosszadalmas és költséges folyamatát, valamint az örökösök közötti vitákat. Azonban ez a stratégia nem jelenti az öröklési jog szabályainak teljes megkerülését. A magyar jogrendszer két fontos intézménnyel, a kötelesrésszel és az osztályrabocsátással biztosítja, hogy az örökhagyó életében tett jelentős ingyenes juttatások – mint amilyen egy ingatlan elajándékozása gyermek részére – a hagyatéki eljárás során is jogi következményekkel járjanak.

Az ingatlanajándékozás gyermek részére, bár vonzó lehet az illetékmentesség és a hagyatéki eljárás elkerülése miatt, öröklési jogi szempontból egyáltalán nem jelenti a vagyon sorsának végleges és vitathatatlan rendezését. A kötelesrész és az osztályrabocsátás szabályai biztosítják, hogy a többi törvényes örökös érdekei ne sérüljenek. Ez a megajándékozott gyermek számára a jövőben pénzügyi kötelezettségeket és potenciális jogvitákat eredményezhet.

Kötelesrész: A törvényes örökösök védőpajzsa

A kötelesrész a törvény által biztosított minimális részesedés, amely az örökhagyó legközelebbi hozzátartozóit (a leszármazót, a házastársat és a szülőt) illeti meg a hagyatékból, még akkor is, ha az örökhagyó végrendeletében őket mellőzte vagy másra hagyta a vagyonát. A kötelesrész intézményének célja a családi szolidaritás erősítése és annak megakadályozása, hogy az örökhagyó a legközelebbi rokonait teljesen kiforgassa a családi vagyonból, ezzel korlátozva a végrendelkezési szabadságot.

Fontos megérteni, hogy a kötelesrészre jogosult nem válik automatikusan tulajdonossá; ez egy kötelmi jogi igény, amelyet az örökösökkel (és végső soron a megajándékozottakkal) szemben kell érvényesítenie, jellemzően pénzbeni megtérítés formájában. Az igény érvényesítésére a jogosultnak az örökhagyó halálától számított öt év áll rendelkezésére.

A kötelesrész alapja és az ingyenes adományok szerepe

A kötelesrész számításának kiindulópontja a kötelesrész alapja. Ezt úgy kell meghatározni, hogy a hagyaték tiszta értékéhez (a vagyon és a tartozások egyenlegéhez) hozzá kell adni az örökhagyó által az életében bárkinek juttatott ingyenes adományok értékét.

Itt válik kritikussá az ingatlanajándékozás:

• A 10 éves szabály: A törvény szerint az örökhagyó halálát megelőző 10 éven belül adott ingyenes adományok (ajándékok) értékét hozzá kell számítani a kötelesrész alapjához. A 10 évnél régebbi ajándékok már nem számítanak bele.
• Az ajándék értéke: A beszámításnál az adomány juttatáskori tiszta értékét kell figyelembe venni.

Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy ha egy szülő az egyik gyermekének ajándékozza az ingatlanát, majd 10 éven belül elhuny, a többi kötelesrészre jogosult örökös (pl. másik gyermek) kérheti, hogy az elajándékozott ingatlan értékét vegyék figyelembe a kötelesrészük kiszámításakor.

A kötelesrész mértéke és a felelősség

A kötelesrész mértéke annak a törvényes örökrésznek az egyharmada, ami a jogosultat a kötelesrész alapja szerint megilletné. A kötelesrész kielégítéséért elsősorban a hagyatékban részesülő örökösök felelnek. Ha azonban a hagyaték nem elegendő a kötelesrész fedezésére, a hiányzó részért az örökhagyó által a halálát megelőző 10 éven belül megajándékozottak felelnek a juttatásuk értékéig. Ez azt jelenti, hogy a megajándékozott gyermek kötelezhető lehet arra, hogy a testvére kötelesrészét kifizesse.

Az osztályrabocsátás: A leszármazók közötti kiegyenlítés

Az öröklési jog egy másik, az ajándékozást érintő intézménye az osztályrabocsátás. Ez kizárólag akkor merül fel, ha több leszármazó (gyermek, unoka) közösen örököl. Célja, hogy a leszármazók között kiegyenlítse azokat az értékkülönbségeket, amelyek az örökhagyó életében kapott ingyenes adományokból származnak.

Az osztályrabocsátás kötelező, ha az örökhagyó ezt kikötötte, vagy a körülményekből arra lehet következtetni, hogy a juttatást a hozzászámítás kötelezettségével adta. Ilyenkor a megajándékozott örököstárs köteles a hagyaték értékéhez hozzászámítani az általa kapott ajándék értékét. A hagyatékot ezután az így megnövelt érték alapján osztják fel az örököstársak között, majd a megajándékozott örökös részéből levonják az általa már megkapott ajándék értékét.

Vagyonkimentés és fedezetelvonó szerződés

Az egyik legveszélyesebb tévhit az ingatlanajándékozással kapcsolatban, hogy az egy biztos módja a vagyon megmentésének a hitelezőkkel szemben. A magyar jogrendszer hatékony eszközt ad a hitelezők kezébe az ilyen ügyletekkel szemben: ez a fedezetelvonó szerződés megtámadásának lehetősége.

Fedezetelvonó szerződés fogalma és feltételei

A Ptk. definíciója szerint fedezetelvonó az a szerződés, amellyel egy harmadik személy (hitelező) igényének kielégítési alapját részben vagy egészben elvonják. Ha egy szülő azért ajándékozza gyermekének az ingatlanát, mert tudja, hogy tartozásai vannak, vagy számít egy ellene induló végrehajtásra, az ajándékozási szerződés fedezetelvonónak minősülhet.

A szerződés megtámadásának két kulcsfontosságú feltétele van:

1. A szerződést kötő fél (pl az adós szülő) rosszhiszemű volt, vagy a másik fél (a megajándékozott gyermek) számára a szerződésből ingyenes előny származott.
2. A hitelező követelése már igény állapotba került az ajándékozási szerződés megkötésének időpontjában. Amíg a követelés nem járt le az adóssal, azaz ebben az esetben az ajándékozóval szemben, addig a vagyont szerző megajándékozottól nem várható el, hogy tudomása legyen az adós kötelezettségéről, így rosszhiszeműen sem járhat el.

Rosszhiszeműség vélelme családi ügyleteknél

A törvény a hitelező pozícióját egy rendkívül erős jogi eszközzel, egy vélelemmel támogatja. A Ptk. kimondja, hogy a rosszhiszeműséget és az ingyenességet vélelmezni kell, ha a szerződést közeli hozzátartozók (például szülő és gyermek) között kötötték.Ha az ingatlan ajándékozás gyermek részére történik, a szerződés definíció szerint ingyenes, így ez a feltétel automatikusan teljesül. A vélelem miatt egy peres eljárásban nem a hitelezőnek kell bizonyítania, hogy a család rosszhiszeműen járt el, hanem a családnak kell bizonyítania, hogy a szerződéskötéskor a hitelezői igény kielégítési alapjának elvonása nem volt a céljuk. Ez egy rendkívül nehezen megdönthető vélelem.

Fedezetelvonó ajándékozási szerződés relatív és viszonylagos hatálytalansága

Ha a bíróság megállapítja a szerződés fedezetelvonó jellegét, annak jogkövetkezménye a relatív hatálytalanság. A hatálytalanság viszonylagos, mivel kizárólag az arra hivatkozó hitelezővel szemben áll fenn.

A fedezetelvonó jogügylet feltételesen hatálytalan ügylet, mivel a hatálytalansága attól függ, hogy a hitelező a törvényes határidőn belül sikeresen kéri-e a bíróságtól az ügylet hatálytalanságának megállapítását. A hitelező sikeres perlésétől függően válik a jogügylet vele szemben hatálytalanná.

Az ajándékozási szerződés gyermek részére csak akkor lehet harmadik személy irányában hatálytalan, ha a szerződés a harmadik személy igénye elől a kielégítési alapot elvonta. Nem hatálytalan tehát az ingatlan ajándékozás gyermek részére akkor, ha a harmadik személy igényét az ajándékozó, mint adós kielégítette, vagy ha az adós ajándékozónak olyan más vagyona, jövedelme van, amely az igény kielégítésére megfelelő fedezetet biztosít.

Ingatlan ajándékozás gyermek részére hatálytalan azzal a személlyel szemben, akinek kielégítési alapja részbeni vagy egészbeni elvonását eredményezi. A relatív hatálytalanságot nem érinti, hogy a szerződésről a hitelező tudott, vagy annak lebonyolításában jóhiszeműen maga is részt vett.

Végrehajtási joggal terhelt ingatlan ajándékozása gyermek részére

Meglepőnek tűnhet, de nincs akadálya, hogy a végrehajtási jog ingatlan-nyilvántartási bejegyzését követően a szülők a gyermeknek ajándékozzák az érintett ingatlant. A probléma annyi, hogy a végrehajtási jog változatlanul fenn fog maradni az ingatlanon.

Ha a végrehajtási eljárás megindult, azonban a végrehajtási jogot nem jegyezték be az ingatlanra, az ajándékozást semmi nem akadályozza. Ebben az esetben az ingatlan teljesen tehermentesen kerül a megajándékozott gyermek nevére. Ezzel az eljárással a probléma az lesz, hogy ez a fedezetelvonó szerződés iskolapéldája:

• Az ügylet ingyenes és közeli hozzátartozók között jött létre, ezért vélelmezni kell a fedezetelvonási szándékot.
• A megindult végrehajtási eljárás azt jelzi, hogy az adós szülővel szemben a követelés igén állapotban van, tehát az ügylet kétségtelenül fedezetelvonó szerződés.

A jogalkotói szándék, hogy megakadályozza az adósokat abban, hogy a vagyonukat a családtagok nevére íratva kijátsszák a hitelezőiket. Az ajándékozás ebben az esetben nem védi meg a vagyont, csupán a jogi problémát és a végső veszteség kockázatát hárítja át a gyermekre.

Életkor jelentősége, ha az ingatlan ajándékozás gyermek részére történik

Amikor az ingatlan megajándékozottja kiskorú, a jogi eljárás menete alapvetően függ a gyermek életkorától és az ahhoz kapcsolódó cselekvőképességétől. A törvény precízen megkülönbözteti a különböző korcsoportokat, ami eltérő képviseleti és aláírási szabályokat von maga után.

• Nagykorú gyermek (18. életévét betöltött): Ez a gyermek, már csak a szülők szempontjából gyermek, jogi értelemben teljes jogú felnőtt állampolgár. Ez a legegyszerűbb eset. A nagykorú gyermek teljes cselekvőképességgel rendelkezik, így az ajándékozási szerződést önállóan, a saját nevében írja alá. Az eljárás az általános szabályok szerint zajlik.
• Korlátozottan cselekvőképes kiskorú (14-18 év között): Az a kiskorú, aki a 14. életévét már betöltötte, de a 18.-at még nem, korlátozottan cselekvőképes. Ő már tehet a saját nevében jognyilatkozatot, tehát az ajándékozási szerződést neki magának kell aláírnia. Azonban a jognyilatkozata érvényességéhez elengedhetetlen a törvényes képviselőjének (jellemzően a szülőnek) a jóváhagyása. Ezt a jóváhagyást a gyakorlatban úgy adják meg, hogy a szerződést a kiskorú mellett a szülők is aláírják mint törvényes képviselők.
• Cselekvőképtelen kiskorú (14 év alatt): A 14. életévét be nem töltött gyermek cselekvőképtelennek minősül. Ő érvényes jognyilatkozatot nem tehet, így a nevében a törvényes képviselői (a szülők) járnak el és írják alá a szerződést. A gyermek aláírására itt nincs szükség.

A jogi megkülönböztetés a 14 éves korhatárnál nem csupán technikai jellegű. Egy mélyebb jogfilozófiai elvet tükröz, amely a fejlődő autonómia elismerésére épül. A 14. életévét betöltött kiskorútól a törvény már elvárja az aktív részvételt (az aláírását), elismerve ezzel a növekvő belátási képességét, de a teljes felelősségvállalástól még egy szülői kontrollal védi. Ezzel szemben a 14 év alatti gyermek akarata a tranzakció érvényessége szempontjából nem bír jelentőséggel; kizárólag a szülők döntése és jognyilatkozata számít.

Szülők mint törvényes képviselők

A szülői felügyeleti jogot gyakorló szülők a gyermek törvényes képviselői. Alapesetben, hacsak valamelyik szülő felügyeleti jogát a bíróság nem szüntette meg, ezt a jogot közösen gyakorolják. Együttesen jogosultak a gyermek személyi és vagyoni ügyeiben eljárni. Ez azt jelenti, hogy a kiskorú nevében vagy a jóváhagyásukkal megkötendő szerződést mindkét szülőnek alá kell írnia, kivéve, ha a bíróság vagy a szülők megállapodása ettől eltérően rendelkezett.

Érdekellentét az ajándékozáskor a szülő és a gyermek között

A törvényes képviselő (a szülő) nem járhat el olyan ügyben a gyermek törvényes képviselőjeként, amelyben ő maga a képviselt gyermekkel szemben ellenérdekű fél. Ha az ingatlan ajándékozás gyermek részére történik az ajándékozási szerződésben az ajándékozó és a megajándékozott jogilag ellenérdekű felek. Ebből következik, hogy ha a szülő az ajándékozó, akkor érdekellentét áll fenn közte és a megajándékozott gyermek között, ezért nem írhatja alá a szerződést a gyermek nevében is. A törvény ilyenkor vélelmezi az érdekellentétet, és nem vizsgálja a szülő tényleges szándékát.

Eseti gyám kirendelése

Az érdekellentét feloldására a jog egy speciális intézményt, az eseti gyámot (más néven ügygondnokot) alkalmazza. Az illetékes gyámhivatalnak ilyen esetekben kötelező egy független személyt, az eseti gyámot kirendelnie, aki az érdekellentét miatt kizárt szülő helyett pártatlanul képviseli a gyermek érdekeit az ajándékozási szerződés során.

Fontos megkülönböztetni az eseti gyám kirendelését a gyámhivatal jóváhagyásától. Az eseti gyám szerepe a képviselet biztosítása az érdekellentét feloldására. Ő lép a szülő helyébe a szerződés aláírásakor. A gyámhivatali jóváhagyás (amelyről a következő fejezetben lesz szó) a szerződés tartalmának felülvizsgálatát és jóváhagyását jelenti olyan esetekben, amikor a jogszabály a gyámhivatal jóváhagyásától teszi függővé az ajándékozási szerződés hatályosságát. A kettő nem ugyanaz, és akár mindkettőre szükség lehet egyazon ügyletben.

A kirendelési eljárás menete

1. Kérelem: Az eljárást a szülő (vagy az eljáró ügyvéd) kezdeményezi a gyermek lakóhelye szerint illetékes kormányhivatal gyámügyi osztályánál (a továbbiakban: Gyámhivatal).
2. Kirendelés: A Gyámhivatal határozatban rendel ki egy eseti gyámot, aki jellemzően egy, a hivatallal kapcsolatban álló ügyvéd vagy más, megfelelő képesítéssel rendelkező személy.
3. Képviselet: Az eseti gyám feladata, hogy a gyermek szempontjából átvizsgálja az ajándékozási szerződés tervezetét. Ha azt a gyermek érdekeivel összhangban lévőnek találja, ő írja alá a szerződést a kiskorú nevében, ezzel pótolva az érdekellentétben lévő szülő képviseleti jogát.

Gyámhivatal szerepe: Engedélyezés és felügyelet

Bizonyos, a kiskorú vagyonát érintő ügyletek érvényességéhez a Gyámhivatal előzetes jóváhagyása szükséges. Az ingatlanajándékozás esetében a szabályok pontosan meghatározzák, mikor kell a hivatalhoz fordulni engedélyért.

Amikor a Gyámhivatal jóváhagyása NEM szükséges

Két gyakori és fontos eset van, amikor a kiskorú ingatlanszerzéséhez nem kell a Gyámhivatal engedélye:

1. Tehermentes ajándék: Ha a gyermek egy teljesen tehermentes ingatlant kap ajándékba, amelyen semmilyen tartozás (pl. jelzáloghitel), sem más harmadik személyt illető jog (pl. haszonélvezet) nincs, a Gyámhivatal jóváhagyására nincs szükség.
2. Ajándékozó által fenntartott haszonélvezet: A gyakorlatban rendkívül fontos kivétel, hogy ha az ingatlan ajándékozás gyermek részére úgy történik, hogy a saját maga javára a haszonélvezeti jogot fenntartja, ez a konkrét teher nem teszi szükségessé a gyámhivatali jóváhagyást. A jogalkotó ezzel elismeri, hogy ez egy életszerű és általában a gyermek érdekeit nem sértő módja a vagyonátruházásnak, amely biztosítja a szülő lakhatását is.

Amikor a Gyámhivatal jóváhagyása KÖTELEZŐ

Minden más esetben, amikor a gyermek nemcsak vagyontárgyat, hanem valamilyen terhet vagy kockázatot is szerez, a Gyámhivatal jóváhagyása az ajándékozási szerződés érvényességének feltétele:

Ha az ingatlant jelzáloghitel, végrehajtási jog vagy bármilyen más, harmadik személyt illető jog terheli, a gyermek tulajdonszerzéséhez elengedhetetlen a Gyámhivatal engedélye. A hivatal ilyenkor mérlegeli, hogy a tehervállalás a gyermek érdekében áll-e.

Gyámhivatali jóváhagyási eljárás

Az eljárás menete a következő:

1. Kérelem benyújtása: A felek (vagy az eljáró ügyvéd) a már mindenki által aláírt (tehát a kiskorú, a szülők, illetve az eseti gyám által is szignált) szerződést benyújtják a Gyámhivatalhoz jóváhagyásra.
2. Dokumentumok: A kérelemhez csatolni kell a szerződést, valamint egy friss (általában 3 hónapnál nem régebbi) adó- és értékbizonyítványt vagy független értékbecslést, amely igazolja az ingatlan forgalmi értékét.
3. Vizsgálat: A Gyámhivatal kizárólagos mérlegelési szempontja, hogy a jogügylet „a gyermek érdekében áll-e”. Ennek keretében meghallgathatja a szülőket és az ítélőképessége birtokában lévő gyermeket is.

Az eseti gyám kirendelése egy eljárási garancia, amely a képviseletet biztosítja érdekellentét esetén. A gyámhivatali jóváhagyás pedig egy tartalmi garancia, amely a jogügylet érdemi részét, a gyermekre háruló kockázatot vizsgálja. A két eljárás nem zárja ki egymást; egy terhelt ingatlan szülő általi ajándékozása esetén mindkettőre szükség van.

Ajándékozási illeték gyermek részére ajándékozás esetén

Ha az ingatlan ajándékozás gyermek részére történik az egyik legnagyobb előnye az ügyletnek a jelentős illetékkedvezmény. A szabályok ismerete több millió forintos megtakarítást jelenthet.

Az ajándékozási illeték általános szabályai

Az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény (Itv.) alapján az ajándékozás főszabály szerint illetékköteles. Az általános mérték az ajándék tiszta (tehermentes) értékének 18%-a. Lakástulajdon és ahhoz kapcsolódó vagyoni értékű jog (pl. haszonélvezet) ingyenes szerzése esetén a kedvezményesebb mérték 9%. Ez az alap, amihez képest a családi kedvezményeket értelmezni kell.

Illetékmentesség gyermek részére

Az Itv. teljes illetékmentességet biztosít az ajándékozó egyenes ági rokonának történő vagyonszerzésre, így akkor is, ha az ingatlan ajándékozás gyermek részére történik.

• Ki minősül egyenes ági rokonnak? Az egyenes ági rokonság a felmenők (szülő, nagyszülő, dédszülő) és a lemenők (gyermek, unoka, dédunoka) között áll fenn. Az illetékmentesség kiterjed az örökbefogadáson alapuló rokoni kapcsolatra is.
• További illetékmentes kör: Az illetékmentesség szintén vonatkozik a házastársak és a testvérek közötti ajándékozásra is.

Összehasonlító illetéktáblázat

Az alábbi táblázat szemlélteti a különböző rokonsági fokok közötti ajándékozás drasztikusan eltérő illetékvonzatát egy 50 000 000 Ft értékű ingatlan példáján.

A gyermek tulajdonának kezelése és értékesítése

Amint az ingatlan a gyermek nevére kerül, az az ő vagyonának részét képezi. A szülők, még mint törvényes képviselők sem rendelkezhetnek felette szabadon, nem adhatják el, nem terhelhetik meg és nem kezelhetik sajátjukként. A vagyonkezelői joguk keretében kötelességük az ingatlan állagának megóvása és értékének megőrzése a gyermek nagykorúságáig.

Ha az élethelyzet úgy hozza, hogy a kiskorú nevére íratott ingatlant el kell adni, az egy rendkívül szigorú és bürokratikus folyamat.

• Előzetes gyámhivatali jóváhagyás: A kiskorú ingatlanának bármilyen jogcímen történő átruházásához (eladás, csere, ajándékozás) vagy megterheléséhez a Gyámhivatal előzetes jóváhagyása szükséges.
• A gyermek érdeke mindenek felett: A Gyámhivatal kizárólag akkor adja meg az engedélyt, ha az ügylet bizonyíthatóan a gyermek érdekét szolgálja. Elutasítaná például a kérelmet, ha a vételárból a szülők a saját adósságaikat szeretnék rendezni. Elfogadható indok lehet viszont, ha a család a befolyt vételárból egy nagyobb, jobb fekvésű ingatlant vásárol a gyermek számára, ahol a gyermek tulajdoni hányada legalább megmarad vagy növekszik.
• A vételár sorsa: Ha a Gyámhivatal engedélyezi az eladást, a vételárral a szülők nem rendelkezhetnek szabadon. A befolyt összeg a gyermeket illeti, és annak felhasználását a Gyámhivatal felügyeli. A hivatali gyakorlat szerint a vételárat egy, a gyermek nevére szóló, elkülönített számlán, gyakran úgynevezett gyámhatósági fenntartásos betétben kell elhelyezni. Ebből a pénzből a szülők csak a Gyámhivatal további engedélyével, a gyermek indokolt szükségleteire fordíthatnak összegeket.

Az ingatlan ajándékozás gyermek részére tehát egy, a család vagyonának részét képező likvid, rugalmasan felhasználható vagyonelemet egy erősen szabályozott, illikvid, gyakorlatilag zárolt vagyonná alakít át. Ez a rugalmasság elvesztése az ajándékozás legjelentősebb és leggyakrabban alábecsült hosszú távú következménye. A döntés lényegében egy visszavonhatatlan vagyonátruházás egy, a gyermek számára jogilag védett, de nehezen mozgósítható formába.

A legfontosabb tanulság, hogy a „csináld magad” megközelítés ebben az esetben nemcsak kockázatos, hanem lehetetlen is. Az ügyvéd, az eseti gyám, a Gyámhivatal és a Földhivatal hatásköreinek összefonódása egy olyan eljárási hálót hoz létre, amelyben csak professzionális jogi segítséggel lehet biztonságosan navigálni. A szakszerű tanácsadás nem felesleges költség, hanem a befektetés legfontosabb eleme, amely garantálja, hogy az ajándék valóban a gyermek javát szolgálja, és nem válik egy jövőbeli jogi vita forrásává.

Kapcsolódó cikkek:

• Foglaló
• Vételi ajánlat
• Vételár kiegyenlítése – vevői szempontok
• Ingatlan vételárának kiegyenlítése – eladói szempontok
• Bacskó Ügyvédi Iroda ügyvédi munkadíja

Kérdéseivel keressen minket bizalommal! +36303001354

Kapcsolat

The post Ingatlan ajándékozás gyermek részére appeared first on Bacskó Ügyvédi Iroda.

A haszonélvezeti jog megszűnésének esetei

Fontos különbséget tenni a jogszabály erejénél fogva bekövetkező, automatikus megszűnés és a felek akaratából történő megszüntetés között, mivel ennek az adó- és illetékvonzatok szempontjából is jelentősége van. A haszonélvezeti jog megszűnésének az alábbi esetei merülnek fel.

A jogosult halála

A haszonélvezeti jog személyhez kötött jog, ezért sem forgalomképes, nem örökölhető és nem ruházható át. A haszonélvező halálával a törvény erejénél fogva automatikusan megszűnik. Ezért is hívják a határozatlan időre alapított haszonélvezeti jogot holtig tartó haszonélvezeti jognak.

Például, ha egy szülő holtig tartó haszonélvezeti joggal rendelkezik a gyermeke tulajdonában álló lakáson, a szülő halálának pillanatában a haszonélvezeti jog minden további jogcselekmény nélkül véget ér, és a gyermek tulajdonjoga tehermentessé válik. A földhivatal a haszonélvező halála esetén hivatalból intézkedik a haszonélvezeti jog törlése iránt.

Határozott időtartam lejárta

Ha a haszonélvezeti jogot egy konkrét időszakra (pl. 10 évre) alapították, az időtartam leteltével a jog szintén automatikusan véget ér. Ez a megoldás ritkább, de előfordulhat. Például, ha egy nagyszülő 5 évre szóló haszonélvezetet alapít az unokája lakásán, hogy amíg az egyetemre jár, addig ő használhassa az ingatlant, az 5 év leteltével a jog automatikusan megszűnik.

Jogosult lemondása a haszonélvezeti jogról

Ahogy azt már említettük, a haszonélvezeti jog nem forgalomképes, azt nem lehet adni-venni. Hogyan lesz akkor viszont valakinek haszonélvezeti joga? A haszonélvezeti jogot alapítani lehet. A haszonélvezeti jog alapításához a tulajdonos ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmas formába öntött kétoldalú megállapodásra van szükség haszonélvező és tulajdonos között.

Ebből következik, hogy a haszonélvező bármikor dönthet úgy, hogy lemond a haszonélvezeti jogáról. Ezzel a gyakorlatban legtöbbször ingatlan adásvételi szerződéseknél találkozunk, ahol a haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan eladása során a haszonélvező lemond haszonélvezeti jogáról, hogy a vevő a tulajdonjog valamennyi részjogosoítványát megszerezhesse.

A haszonélvezeti jogról lemondás történhet ingyenesen vagy ellenérték (megváltási ár) fejében. Például, ha a tulajdonos el szeretné adni az ingatlant, de a vevő tehermentes tulajdont kíván szerezni, a haszonélvezővel megállapodhatnak, hogy egy meghatározott összegért cserébe a haszonélvező ügyvéd által ellenjegyzett okiratban lemond a jogáról.

Ha a haszonélvező szerzi meg a tulajdonjogot

Sajátos esete a haszonélvezeti jog megszűnésének, amikor a haszonélvező szerzi meg az ingatlan tulajdonjogát. Ilyenkor a haszonélvezeti jog valójában nem szűnik meg, hiszen az a tulajdonjog egyes részjogosítványainak gyűjtő neve. A tulajdonjog megszerzésével lényegében a haszonélvezőhöz kerül a birtoklás, használat, hasznok szedésének joga mellett a rendelkezés joga, amit ettől a pillanattól már nem haszonélvezeti jognak, hanem tulajdonjognak hívünk.

A gyakorlatban ezzel legtöbbször akkor találkozunk, ha a haszonélvező megkapja ajándékba az ingatlant. Olyan is előfordul, amikor a lakásban évtizedek óta lakó haszonélvező „kivásárolja” a tulajdonost az ingatlanból.

A dolog megsemmisülése

Ha a haszonélvezet tárgyát képező ingatlan (pl. egy tűzvészben) teljesen megsemmisül, a haszonélvezeti jog is megszűnik vele együtt. Mivel a haszonélvezet mindig egy konkrét dologhoz kapcsolódik, annak fizikai megsemmisülése a jogot is megszünteti. Kis csemege, hogy amennyiben a dolog helyébe más lép (pl. biztosítási összeg), a haszonélvezet azon folytatódhat, illetve ha az ingatlant újjáépítik, a haszonélvezeti jog is „feléledhet”.

A haszonélvezeti jog törlésének eljárása a földhivatalnál

A haszonélvezeti jog létrejöttéhez az erre vonatkozó szerződés megkötésén felül szükséges a haszonélvezeti jog ingatlan-nyilvántartási bejegyzése. Ugyanígy, a haszonélvezeti jog megszűnésének részeként a haszonélvezeti jog ingatlan-nyilvántartási törléséről is intézkedni kell. Hogy az ingatlan jogilag is tehermentessé váljon, a haszonélvezeti jogot törölni kell az ingatlan-nyilvántartásból. Az eljárás menete a megszűnés okától függőne eltérő lehet.

Haszonélvezeti jog törlése a jogosult halála vagy a határozott idő lejárta esetén

Ez a legegyszerűbb eljárás. Mivel a jog megszűnése az ingatlan-nyilvántartásból kétségtelenül megállapítható, a törléshez a tulajdonosnak vagy más érdekeltnek csupán egy kérelmet kell benyújtania az illetékes földhivatalhoz. A földhivatal a kérelem nyomán hivatalból ellenőrzi a haszonélvezeti jog megszűnését alátámasztó körülményeket és intézkedik a haszonélvezeti jog törléséről.

• Szükséges dokumentumok: A kérelemhez nem kötelező csatolni a halotti anyakönyvi kivonatot, ha a haszonélvező halála a személyi adat- és lakcímnyilvántartásból ellenőrizhető.
• Költségek: Ez az eljárás tárgyánál fogva díjmentes, tehát a 10.600 Ft-os ingatlan-nyilvántartási eljárási díjat nem kell megfizetni.

Haszonélvezeti jog törlése a jogosult lemondó nyilatkozata alapján

Ha a haszonélvező még életében mond le a jogáról, a haszonélvezeti jog törléséhez elengedhetetlen egy ügyvéd által ellenjegyzett vagy közjegyzői okiratba foglalt, illetve az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés alapjául szolgáló okiratokra előírt alaki és tartalmi feltételeknek megfelelő lemondó nyilatkozat.

• A lemondó nyilatkozatnak két megjelenés formája lehet annak függvényében, hogy a haszonélvezeti jogról ingyenesen vagy ellenérték fejében mond le a jogoult. Egyoldalú nyilatkozatban történik a haszonélvezeti jogról lemondás, ha ingyesenes mondd le a jogosult a haszonélvezeti jogáról. Szükségszerűen kétoldalú szerződéses megállapodásra van szükség, ha a haszonélvezeti jogról lemondás ellenében a haszonélvező ellenszolgáltatásra számít a tulajdonostól. Ingatlan adásvétel esetén a haszonélvezeti jogról lemondás általában magának az adásvételi szerződésnek a részét képezi, ahol a haszonélvező is szerződő félként szerepel.
• Földhivatali eljárás: Az ügyvéd által ellenjegyzett okiratot és a törlési kérelmet be kell nyújtani a földhivatalhoz.
• Költségek: A haszonélvezeti jog törlésének eljárási díja (igazgatási szolgáltatási díj) a 10.600 Ft. Van mégis egy speciális, ám gyakran előforduló eset, amikor a haszonélvezeti jog törléséért nem számít fel a földhivatal díjat. Ha a törlés egy adásvételi szerződés keretében történik, a tulajdonjog bejegyzési kérelem után felszámított 10.600,-Ft eljárási díjon felül, az azonos eljárásban megkért haszonélvezeti jog törlésének nincs külön eljásársi díja.

A haszonélvezeti jog törlése jár-e vagyonszerzési illeték kötelezettséggel?

Intuitíve talán indokolatlannak érezheti az olvasó a kérdést. Ha a haszonélvező lemond a jogáról, attól neki kevesebb lesz, tehát vagyonszerzési illetéket bizonyosan nem kell fizetni. Mivel azonban a haszonévezeti jog a tulajdonjog egyes részjogosítványainak gyűjtő elnevezése, a megszűnése révén a tulajdonos által gyakorolható jogok köre kiszélesedik. A haszonélvezeti jog, mint vagyoni értékű jog által felölelt részjogosítványok a tulajdonost fogják gyarapítani. Ebben az értelemben a tulajdonosnál vagyonszerzés történik a haszonélvező lemondásával összefüggésben.

Tehát a haszonélvezőnél valóban nem merül fel illeték, azonban a tulajdonos vagyonszerzése illeték tárgyát képezheti, hacsak nem áll fenn valamilyen mentesülési ok. A fizetési kötelezettségek attól függnek, hogy a jog hogyan szűnik meg. Ha lemondásra kerül sor, az ingyenesen vagy ellenérték fejében történik-e, illetve milyen rokoni kapcsolat van a haszonélvező és a tulajdonos között?

Haszonélvezeti jog törlése halál vagy időtartam lejárta miatt

Az illetékekről szóló törvény (Itv.) egyértelműen kimondja, hogy nem tárgya a visszterhes vagyonátruházási illetéknek az a vagyonszerzés, amely a haszonélvezeti jog jogosultjának halála vagy a határozott időtartam lejárta miatt következik be. Ilyenkor a tulajdonos tehermentes tulajdonhoz jutása a törvény erejénél fogva történik, amit a jogalkotó kivont az illetékfizetési kötelezettség köréből.

Ingyenes lemondás a haszonélvezeti jogról: Ajándékozási illeték

Ha a haszonélvező ellenszolgáltatás nélkül mond le a jogáról, a tulajdonos oldalán ajándékozás történik.

• Illeték mértéke: Az ajándékozási illeték általános mértéke lakóingatlan esetén 9%.
• Illetékmentesség: NEM kell illetéket fizetni, ha a lemondás egyenes ági rokon (szülő, gyermek, nagyszülő, unoka), házastárs vagy testvér javára történik.

Ellenérték fejében történő lemondás (megváltás): Visszterhes vagyonátruházási illeték

Ha a tulajdonos fizet a haszonélvezeti jog törléséért, az visszterhes vagyonszerzésnek minősül.

• Illeték mértéke: A visszterhes vagyonátruházási illeték mértéke lakóingatlan esetén 4%.
• Illetékmentesség: NEM kell illetéket fizetni, ha a megváltás egyenes ági rokonok vagy házastársak között történik. Fontos, hogy a testvérek közötti visszterhes szerzés már nem illetékmentes!

Az illeték alapja minden esetben a haszonélvezeti jog Itv. 72. § szerint kiszámított értéke, nem pedig az ingatlan teljes forgalmi értéke.

Személyi jövedelemadó (SZJA) a haszonélvezeti jog törléséből származó jövedelem után

SZJA-fizetési kötelezettség kizárólag a haszonélvező oldalán és csak akkor merülhet fel, ha a jogáról ellenérték fejében mond le. Ez a terület gyakran okoz bizonytalanságot, ezért érdemes részletesen megvizsgálni.

Ingyenes lemondás

Ebben az esetben a helyzet egyértelmű. Mivel a haszonélvező nem kap pénzt a lemondásért, így nem keletkezik bevétele. Ahol nincs bevétel, ott nem keletkezhet adóköteles jövedelem sem, tehát nincs SZJA-fizetési kötelezettség.

Ellenérték fejében történő lemondás (megváltás)

Ez a bonyolultabb eset, ahol a kapott megváltási ár bevételnek minősül. A jövedelmet – ami az adó alapja – a bevétel és a szerzéskori érték (költség) különbségeként kell meghatározni.

Az 5 éves szabály: A legfontosabb kedvezmény

A legfontosabb tudnivaló az úgynevezett „5 éves szabály”. A Személyi jövedelemadóról szóló törvény értelmében, ha a haszonélvező a jogát a lemondás évét megelőző 5. évnél régebben szerezte, akkor a kapott összeg adómentes jövedelemnek minősül, és nem kell utána adót fizetni.

• Hogyan számoljuk az 5 évet? A szerzés évét követő év számít az első évnek.
• Példa az 5 éves szabályra: Tegyük fel, hogy a haszonélvezeti jog alapítására 2018-ban került sor. Ha 2024-ben mond le róla pénzért, a kapott összeg már adómentes lesz. (2019: 1. év, 2020: 2. év, 2021: 3. év, 2022: 4. év, 2023: 5. év. A hatodik évben, 2024-ben már adómentes a szerzés.)

Adóalap számítása 5 éven belüli lemondás esetén

Ha a szerzés és a lemondás között nem telt el 5 év, a jövedelmet ki kell számítani, és azután 15% SZJA-t kell fizetni.

Jövedelem = Bevétel – Költség

• Bevétel: A megváltásért kapott teljes összeg.
• Költség: A megszerzésre fordított, igazolt összeg. Ez lehet:
• Vásárlás esetén: A vételár.
• Ajándékozás esetén: Az ajándékozási szerződésben szereplő, illetékkiszabás alapjául szolgáló érték.

Az így kapott adóalapot az ingatlan szerzését követően eltelt idő függvényében az alábbiak szerint kell csökkenteni:

• A megszerzés évében és az azt követő 1. évben: a jövedelem 100%-a az adóalap.
• A megszerzés évét követő 2. évben: a jövedelem 90%-a az adóalap.
• A megszerzés évét követő 3. évben: a jövedelem 60%-a az adóalap.
• A megszerzés évét követő 4. évben: a jövedelem 30%-a az adóalap.
• A megszerzés évét követő 5. évtől az eladás teljesen adómentes, az adóalap 0%.

Példa a jövedelem kiszámítására:

• Szituáció: A haszonélvező javára 2022-ben alapítottak holtig tartó haszonélvezeti jogot 6.000.000 Ft-ban ellenében. 2024-ben az ingatlan eladásra kerül, és a haszonélvező 8.000.000 Ft megváltási árért lemond a jogáról.
• Bevétel: 8.000.000 Ft
• Költség (szerzéskori érték): 6.000.000 Ft
• Jövedelem (adóalap): 8.000.000 Ft – 6.000.000 Ft = 2.000.000 Ft
• Fizetendő SZJA: 2.000.000 Ft * 15% * 90% = 270.000 Ft

A haszonélvezeti jog törlése tehát egy összetett folyamat, amelynek jogi és pénzügyi buktatói is lehetnek. A tehermentesítés módjának körültekintő megválasztásával jelentős adó- és illetékköltségek takaríthatók meg. Mivel minden eset egyedi, a tranzakció előtt mindenképpen javasoljuk, hogy konzultáljon ingatlanjogban jártas ügyvéddel.

Kapcsolódó cikkek:

• Foglaló
• Vételi ajánlat
• Vételár kiegyenlítése – vevői szempontok
• Ingatlan vételárának kiegyenlítése – eladói szempontok
• Bacskó Ügyvédi Iroda ügyvédi munkadíja

Kérdéseivel keressen minket bizalommal! +36303001354

Kapcsolat

The post Haszonélvezeti jog törlése 2025-ben appeared first on Bacskó Ügyvédi Iroda.

A haszonélvezeti jog közérthető fogalma és elhatárolása a tulajdonjogtól

A tulajdonjog valójában a tulajdonjog tárgyához kapcsolódó részjogosítványok összessége. Melyek ezek a részjogosítványok?

• birtoklás joga,
• használat joga,
• hasznok szedésének joga
• rendelkezés joga.

A haszonélvezeti jog a tulajdonjog felsorolt részjogosítványainak egy szűkített csoportját foglalja magában. A haszonélvezőt illeti a tulajdonjogból a

• birtoklás joga,
• használat joga,
• hasznok szedésének joga

A haszonélvező tehát a tulajdonosi jogok jelentős részét gyakorolhatja, ide értve a birtoklás, a használat, hasznosítés és hasznok szedésének a jogát, kivéve egyet a rendelkezési jogot. A haszonélvező tehát nem adhatja el, nem ajándékozhatja el és nem terhelheti meg az ingatlant például jelzálogjoggal; ezek a jogcselekmények kizárólag a tulajdonost illetik meg.

A haszonélvezeti jog egy úgynevezett vagyoni értékű jog. Ez azt jelenti, hogy pénzben kifejezhető értékkel bír, és bár maga a jog személyhez kötött, ezért nem adható el vagy örökölhető, a jogosultja lemondhat róla – jellemzően megfelelő ellenérték, azaz megváltási ár fejében vagy ingyenesen.

A haszonélvezet fennállása alatt a tulajdonosi jogok részben szünetelnek abban a terjedelemben, amennyiben azokat a haszonélvező gyakorolja. Mivel a haszonélvezeti jog a tulajdonjog egyes részjogosítványainak gyűjtő megnevezése, ezért a haszonélvezeti jog értékének is a tulajdonjogból vezeti le a jogalkotó.

A haszonélvezeti jog értékének kiszámítása

A haszonélvezeti jog értéke nem szubjektív becslés kérdése, hanem egy jogszabály által egzakt módon meghatározott összeg. Ennek ismerete elengedhetetlen mind az illetékfizetés, mind a felek közötti pénzügyi elszámolás során.

A számítás alapját az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény (a továbbiakban: Itv.) 72. §-a adja meg. Ez a jogszabályhely határozza meg azt a kötelezően alkalmazandó módszertant, amelyet a Nemzeti Adó- és Vámhivatal (NAV) használ az illetékalap megállapításakor.

A haszonélvezeti jog értékének meghatározása háromlépéses folyamat.

Az egyévi érték meghatározása

Az első lépés az úgynevezett „egyévi érték” kiszámítása. Ez az ingatlan terhekkel nem csökkentett forgalmi értékének egyhuszad része (1/20), azaz 5%-a.

Konkrét példán szemléltetve

• Ingatlan forgalmi értéke 100 millió forint
• 1 évre alapított haszonélvezeti jogot értéke az ingatlan értékének 1/20-a, azaz 5%-a
• A haszonélvezeti jog értéke 5 millió forint

Határozott időre alapított haszonélvezeti jog értékének meghatározásában 

Határozott időre szóló jognál a haszonélvezeti jog értékének meghatátozásához az egyévi értéket meg kell szorozni azzal az értékkel, ahány évre a haszonélvezeti jogot alapították. Ennek a számítási metódusnak két megkötése van:

• Függetlenül attól, hogy mennyi időre létesítették a haszonélvezeti jogot, az 1 évi értéket legfeljeb 20-szal lehet megszorozni. Ez logikus, hiszen az 1 évi érték az ingatlan értékének 1/20-a. A 20-as szorzóval a haszonélvezeti jog értéke egyenlő az ingatlan teljes forgalmi értékével.
• Amennyiben a haszonélvezeti jogot természetes személy javára létesítették, a szorzó nem lehet több, mint amilyen szorzót a jogszabály az adott életkorú haszonélvező esetén rendel alkalmazni holtig tartó haszonélvezeti jog létrsítése esetén. Tehát függetlenül attól, hogy a haszonélvezeti jogot 15 évre alapították egy 20 éves haszonélvező javára, a 15-szörös szorzó helyett a holtig tartó haszonélvezeti jog értékének kiszámítására megadott10-szeres szorzó alkalmazandó.

Határozott időre alapított haszonélvezeti jog értékének kiszámítása konkrét példán szemléltetve:

• Ingatlan forgalmi értéke 100 millió forint
• 3 évre alapított haszonélvezeti jogot értéke az ingatlan értékének 3/20-a, azaz 15%-a
• A haszonélvezeti jog értéke 15 millió forint

Bizonytalan időre alapított haszonélvezeti jog értéke

Ha a haszonélvezeti jogot bizonytalan időre alapítják, a haszonélvezeti jog értéke az 1 évi érték 5-szöröse.

Az életkori szorzók alkalmazása holtig tartó haszonélvezeti jog esetén

Az életkorhoz viszonyítva, az Itv-ben elhelyezett táblázatban megadott értékek szerint kell meghatározni a haszonélvezeti jog értékét, ha a haszonélvezeti jog a jogosult

• életének idejére terjed;
• házasságának idejére terjed;
• özvegyégének idejére terjed;

Ezzel a típusú haszonélvezeti joggal lehet leginkább holtig tartó haszonélvezeti jog név alatt találkozni.

Az alábbi táblázat összefoglalja a holtig tartó haszonélvezeti jog értékének kiszámításához használt, életkorhoz kötött szorzókat az Itv. 72. §-a alapján.

Gyakorlati számítási példák

A képlet alkalmazásának megértéséhez vegyünk néhány gyakorlati példát:

1. Példa: Egy 68 éves haszonélvező holtig tartó joga áll fenn egy 60 000 000 Ft forgalmi értékű ingatlanon.

• Egyévi érték: 60 000 000 Ft/20=3 000 000 Ft
• Életkori szorzó (65 év feletti): 4
• A haszonélvezeti jog értéke: 3 000 000 Ft×4=12 000 000 Ft

2. Példa: Egy 45 éves haszonélvező holtig tartó joga áll fenn egy 42 000 000 Ft forgalmi értékű lakáson.

• Egyévi érték: 42 000 000 Ft/20=2 100 000 Ft
• Életkori szorzó (25-50 év közötti): 8
• A haszonélvezeti jog értéke: 2 100 000 Ft×8=16 800 000 Ft

A haszonélvezeti jog értkének meghatározása a haszonélvezeti jog megváltása során

A haszonélvezettel terhelt ingatlanok piaca korlátozott. A vevők jellemzően tehermentes tulajdont szeretnének szerezni, mivel a haszonélvezeti jog fennmaradása esetén nem vehetik birtokba az ingatlant. Ezért az eladás feltétele általában a haszonélvezeti jog megszüntetése, amely a haszonélvező lemondásával történik. Mivel a haszonélvező erre nem kötelezhető, a lemondás jellemzően ellenérték fejében, azaz a jog „megváltásával” valósul meg.

Fontos tisztázni a haszonélvezeti jog értékének kettős szerepét. Az adóhatóság számára ez egy jogszabály által rögzített, fix összeg az illeték kiszabásához. A felek közötti magánjogi megállapodásban azonban ez az érték egy erős, de rugalmas kiindulóponttá válik a megváltási ár kialkudásához. A felek szabadon megegyezhetnek a törvényi értéktől eltérő összegben is, azonban az Itv. által meghatározott érték mindkét fél számára reális tárgyalási alapot teremt.

Az özvegyi haszonélvezeti jog értékének meghatározása

Az öröklés útján, törvény alapján keletkező özvegyi haszonélvezeti jog megváltása során az özvegyi haszonélvezeti jog értékének meghatározására speciális szabályok vonatkoznak. Az özvegyi haszonélvezeti jog megváltását a túlélő házastárs bármikor kérheti azörökösöktől. Kifejezetten ebben a relációban merül fel az özvegyi haszonélvezeti jog számításának egy a bemutatottól teljesen eltérő számítási módja.

Az özvegyi haszonélvezeti jog értékét azonban nem az Itv. 72.§-a alapján kell meghatározni, hanem a Ptk. azon rendelkezése alapján, miszerint az özvegyet a megváltásra kerülő vagyonból „egy gyermekrész” illeti meg, figyelembe véve a felek méltányos érdekeit.

A gyerekrész meghatározása a következőképpen történik: A törvényes öröklés rendje szerint az örökhagyó gyermekei egyenlő arányban részesülnek az örökségben. Tehát, ha például az örökhagyónak két gyermeke van, akkor fele-fele arányban részesülnek az örökségben, ha nincs eltérő tartalmú végrendelet. Ebben az esetben a gyerekrész a hagyaték ½-ed része.

Ha a túlélő házastárs kéri az özvegyi haszonélvezeti jog megváltását, az őt megillető megváltási érték meghatározásakor úgy kell rá tekinteni, mintha ő is az örökhagyó gyermeke lenne. Ha az örökhagyónak 2 gyermeke van, az özvegyi haszonélvezet jogosultjával együtt 3 gyermekrészt kell alapul venni. Így tehát az özvegyi haszonélvezet jogosultját az özvegyi haszonélvezeti jog megváltása során az érintett ingatlan értékének 1/3-ad része fogja megilletni.

Hogy tovább borzoljuk a kedélyeket, fontos rögzíteni, hogy illetékfizetés szempontjából az özvegyi haszonélvezeti jog értékét is az Itv 72.§-a alapján kell kiszámolni. A leírt eljárás kifejezetten az özvegyi haszonélvezeti jog örökösök által megfizetendő megváltási összeg meghatározása tekintetében irányadó.

Több haszonélvező egy ingatlanon

Előfordulhat, hogy egy ingatlanon több személynek is van közösen haszonélvezeti joga. Ilyenkor a haszonélvezeti jog értékének számításánál az alábbi szabályokat kell alkalmazni:

• Ha a közös haszonélvezeti jog a legelőször elhalálozó személy halálával szűnik meg, a legidősebb személy életkora az irányadóa haszonélvezeti jog értékének meghatározásánál.
• Ha a közös haszonélvezeti jog az utolsóként elhalálozó személy haláláig tart, a legfiatalabb személy életkorát kell figyelembe venni a haszonélvezeti jog értékének meghatározásánál.
• Házasság idejére kikötött közös haszonélvezeti jog esetén az idősebb házastárs életkora számít a számítás alapjának.

Kapcsolódó cikkek:

• Foglaló
• Vételi ajánlat
• Vételár kiegyenlítése – vevői szempontok
• Ingatlan vételárának kiegyenlítése – eladói szempontok
• Bacskó Ügyvédi Iroda ügyvédi munkadíja

Kérdéseivel keressen minket bizalommal! +36303001354

Kapcsolat

The post A haszonélvezeti jog értéke 2025-ben! Számítási útmutató appeared first on Bacskó Ügyvédi Iroda.

Az egyik leggyakrabban feltett, érzelmileg és jogilag is leginkább terhelt kérdés, ami ilyenkor felmerül:

a haszonélvező kirakhatja a tulajdonost az ingatlanból?

Tulajdonjog és a Haszonélvezeti Jog Párharca: Ki az Úr a Háznál?

A tulajdonos és a haszonélvező közötti konfliktusok megértéséhez elengedhetetlen a két jogintézmény pontos ismerete és a közöttük fennálló, gyakran paradox viszony feltárása. Bár a tulajdonjog a legteljesebb dologi jog, a haszonélvezet fennállása alatt a gyakorlatban mégis a haszonélvező joga bizonyul erősebbnek a mindennapi használat során.

A Tulajdonjog Teljessége

A Polgári Törvénykönyv (Ptk.) szerint a tulajdonost a dolgon – jogszabály és mások jogai által megszabott korlátok között – teljes és kizárólagos jogi hatalom illeti meg. Ez a hatalom több részjogosítványból tevődik össze:

• A birtoklás joga: A tulajdonos jogosult a dolgot fizikai hatalmában tartani.
• A használat és hasznosítás joga: A tulajdonos jogosult a dolgot rendeltetésének megfelelően használni és annak értékét hasznosítani.
• A hasznok szedésének joga: A tulajdonos jogosult a dologból származó gyümölcsöket (pl. bérleti díj, termény) beszedni.
• A rendelkezési jog: Ez a legfontosabb, a tulajdonjog „magját” képező jogosítvány. A tulajdonos szabadon dönthet a dolog sorsáról: eladhatja, elajándékozhatja, megterhelheti (pl. jelzálogjoggal), vagy végrendeletében örökül hagyhatja.⁵

Fontos kiemelni, hogy haszonélvezettel terhelt ingatlan esetén a rendelkezési jog korlátlanul a tulajdonosnál marad.

A Haszonélvezeti Jog: A Tulajdonjog Erős Korlátja

A haszonélvezeti jog egy korlátolt dologi jog, amely alapján a haszonélvező, a más személy tulajdonában álló dolgot

• birtokában tarthatja,
• használhatja,
• hasznosíthatja és annak hasznait szedheti.

A haszonélvezeti jog fogalma tehát a következők szerint írható körül: a haszonélvezeti jog egy olyan vagyoni értékű jog, amely a tulajdonjog részjojosítványai közül a birtoklás, használat és hasznosítás jogát öleli fel. Ha az ingatlant haszonélvezeti jog terheli, főszabály szerint a tulajdonost kizárólag a rendelkezés joga illeti meg, a többi részjogosítványt a haszonélvező jogosult gyakorolni.

Ebből következik, hogy a haszonélvező kirakhatja a tulajdonost a saját ingatlanából.

A haszonélvezeti jog legfontosabb jellemzői

• Személyhez kötött: A haszonélvezeti jog a jogosult személyéhez tapad, azt sem élők között, sem halál esetére nem lehet átruházni, és nem is örökölhető.
• Időbeli korlát: Természetes személy esetén legfeljebb a jogosult haláláig (holtig tartó haszonélvezet), jogi személy esetén pedig legfeljebb 50 évre alapítható.
• A jog gyakorlásának átengedése: Bár maga a jog nem ruházható át, annak gyakorlását (a birtoklást, használatot, hasznok szedését) a haszonélvező másnak átengedheti, például bérbe adhatja az ingatlant.

Gyakorlati Erősorrend

A konfliktusok abból fakadnak, hogy a tulajdonjog három alapvető részjogosítványát – a birtoklást, a használatot és a hasznok szedését – a haszonélvező a tulajdonossal szemben is gyakorolhatja. A Ptk. 5:152. § (2) bekezdése egyértelműen fogalmaz: „A tulajdonos a birtoklás, a használat és a hasznok szedésének jogát annyiban gyakorolhatja, amennyiben a haszonélvező e jogokkal nem él.”

Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy amíg a haszonélvezeti jog fennáll, és a haszonélvező élni kíván jogaival, a tulajdonos ezen jogosultságai szünetelnek. Nem lakhat a saját ingatlanában, nem adhatja azt bérbe, és nem szedheti annak hasznait. A tulajdonosnak lényegében a „puszta tulajdonjoga” marad, ami elsősorban a rendelkezési jogot foglalja magában. Ebből a jogi felállásból következik, hogy a mindennapi életben, a használat kérdésében a haszonélvezeti jog egyértelműen „erősebbnek” bizonyul.

Az alábbi táblázat vizuálisan is bemutatja a jogok megoszlását:

A Kulcskérdés: A Haszonélvező Kirakhatja a Tulajdonost?

A jogok elméleti ütközése a gyakorlatban akkor csúcsosodik ki, amikor a tulajdonos és a haszonélvező egyaránt az ingatlanban szeretne élni, vagy a tulajdonos nem hajlandó kiköltözni. Ilyenkor merül fel a legélesebb formában a kérdés: a haszonélvező kirakhatja a tulajdonost?

A Rövid Válasz: Igen

A jogi helyzet egyértelmű: igen, a haszonélvező kirakhatja a tulajdonost az ingatlanból. Mivel a haszonélvező birtoklási joga a tulajdonossal szemben is fennáll, ez magában foglalja az ingatlan kizárólagos használatának jogát is. A haszonélvező az, aki eldönti, ki lakhat az ingatlanban, és ebbe a döntésébe a tulajdonosnak nincs beleszólása. Ha a tulajdonos megakadályozza a haszonélvezőt jogainak gyakorlásában – például azzal, hogy nem adja át a kulcsokat, vagy nem költözik ki –, a haszonélvező birtokvédelmet kérhet az illetékes jegyzőnél vagy végső esetben birtokpert indíthat a tulajdonossal szemben.

Birtokvédelem és Ingatlan Kiürítése Iránti Per

A haszonélvező jogának érvényesítése egy többlépcsős folyamat, amelynek végső eszköze a bírósági úton történő kényszerítés.

1. Jegyzői birtokvédelem: A haszonélvezőt, mint az ingatlan jogos birtokosát, a tulajdonossal szemben is megilleti a birtokvédelem. Ez azt jelenti, hogy ha a tulajdonos önkényesen beköltözik, vagy zavarja a haszonélvezőt a birtoklásban, a haszonélvező a jegyzőtől kérhet védelmet.
2. Birtokper: Amennyiben a birtoklás ténya alapján indított jegyzői birtokvédelem eredménytelen, a haszonélvező keresetet nyújthat be a bírósághoz az ingatlan kiürítése iránt. A perben a bíróság azt vizsgálja, hogy a haszonélvezeti jog érvényesen fennáll-e. Ha igen, a bíróság ítéletben kötelezi a tulajdonost az ingatlan elhagyására.
3. Végrehajtás: Ha a tulajdonos a jogerős bírósági ítélet ellenére sem költözik ki önként, a haszonélvező végrehajtási eljárást kezdeményezhet. A bírósági végrehajtó – végső esetben rendőri közreműködéssel – kényszerítheti ki az ingatlan kiürítését.¹⁹

Ez a jogi eljárásrend egyértelműen mutatja, hogy a törvény a birtoklás kérdésében a haszonélvezőnek biztosít elsőbbséget, és hatékony eszközöket ad a kezébe jogai érvényesítésére, akár a tulajdonossal szemben is.

Haszonélvezeti Jog Tulajdoni Hányadon: Közös Használat és Használati Megosztás

A helyzet bonyolultabbá válik, ha a haszonélvezeti jog nem az egész ingatlanra, hanem csak annak egy eszmei hányadára (pl. 1/2 tulajdoni illetőségre) terjed ki. Ez gyakran előfordul osztatlan közös tulajdon esetén. Ilyenkor jogilag mind a tulajdonostárs, mind a haszonélvező jogosult az egész ingatlan birtoklására és használatára, ami állandó konfliktusforrás lehet.

A vita megelőzésének és rendezésének leghatékonyabb módja a használati megosztási szerződés megkötése. Ez egy olyan, ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat, amelyben a felek (tulajdonosok és haszonélvezők) pontosan rögzítik, hogy az ingatlan mely részeit ki használhatja kizárólagosan (pl. melyik lakrészt, garázst, kertrészt), és melyek maradnak közös használatban (pl. kapubejáró, lépcsőház). A megállapodásnak ki kell térnie a költségek megosztására is.

Ha a felek nem tudnak megegyezni, bármelyikük a bírósághoz fordulhat, és kérheti a használat módjának bírósági rendezését. A bíróság ilyenkor az okszerű gazdálkodás és a felek méltányos érdekeinek figyelembevételével dönt.

A Felek Jogai és Kötelezettségei a Mindennapokban

A tulajdonos és a haszonélvező viszonyát nemcsak a birtoklás joga, hanem egy sor egyéb, a mindennapi életet befolyásoló kötelezettség is meghatározza, különösen a költségek viselése terén.

A Haszonélvező Kötelezettségei

A Ptk. egyértelműen rögzíti a haszonélvező alapvető kötelezettségeit, amelyek a „rendes gazdálkodás” elve köré csoportosulnak.

• Rendes gazdálkodás: A haszonélvező köteles az ingatlan állagát megóvni és azt rendeltetésének megfelelően használni. Ez azt jelenti, hogy nem rongálhatja, és nem alakíthatja át lényegesen a tulajdonos hozzájárulása nélkül. Fontos azonban, hogy a rendeltetésszerű használattal járó természetes elhasználódásért, értékcsökkenésért a haszonélvező nem felelős.¹
• Költségviselés: A haszonélvező viseli a dolog fenntartásával járó rendes terheket. Ide tartoznak a rendszeres karbantartási költségek (pl. csapjavítás, festés), az ingatlan használatával kapcsolatos kötelezettségek, mint a közüzemi díjak (víz, gáz, villany, szemétszállítás), valamint az ingatlannal kapcsolatos közterhek, például az építményadó.³

Haszonélvező és Tulajdonos Konfliktusa a Társasházi Közös Költség Elszámolásában

A költségviselés egyik legvitatottabb pontja a társasházi lakások esetében a közös költség. Itt ugyanis két törvény szabályai ütköznek, ami a gyakorlatban komoly problémát okoz a tulajdonosoknak.

• A jogi dilemma: A Ptk. általános szabálya szerint a dolog használatával kapcsolatos terheket a haszonélvező viseli, így logikus lenne, hogy a közös költség is őt terhelje. Ezzel szemben a 2003. évi CXXXIII. törvény (Társasházi Törvény, Tht.) mint speciális jogszabály, kimondja, hogy a közös költség megfizetéséért a tulajdonostárs felel a társasházi közösség felé.
• A gyakorlati következmény: Mivel a társasháznak a tulajdonossal van jogviszonya, nem pedig a haszonélvezővel, a közös képviselő a tulajdonostól fogja követelni az elmaradt közös költséget. Ha a tulajdonos nem fizet, a társasház ellene indíthat fizetési meghagyásos eljárást vagy pert, és akár jelzálogjogot is bejegyeztethet az ingatlanra.
• A tulajdonos lehetősége: A tulajdonos ebben a helyzetben „két tűz közé” kerül. Köteles helytállni a társasház felé a haszonélvező által okozott tartozásért. Miután azonban kifizette az elmaradást, a Ptk. alapján polgári peres úton követelheti a teljes összeg megtérítését a haszonélvezőtől, arra hivatkozva, hogy az a dolog használatával felmerült teher, amelynek viselésére a haszonélvező köteles. Ez egy hosszadalmas és költséges eljárás lehet, de ez az egyetlen jogi út a tulajdonos számára, hogy visszaszerezze a pénzét.

A Tulajdonos Jogai és Kötelezettségei

Bár a tulajdonos jogai a használat terén korlátozottak, nem teljesen jogfosztott. Bizonyos jogok és kötelezettségek őt illetik, illetve terhelik.

• Ellenőrzési jog: A tulajdonos jogosult a haszonélvezet gyakorlását ellenőrizni, de ezt csak úgy teheti, hogy a haszonélvezőt a joggyakorlásában szükségtelenül nem zavarja. Az ellenőrzés módját és idejét érdemes előre egyeztetni.
• Rendkívüli javítások: A rendkívüli javítási és helyreállítási munkálatok költségei a tulajdonost terhelik [Ptk. 5:149. § (3) bek.;]. Ilyen lehet például a tetőszerkezet teljes cseréje, a homlokzat felújítása, a fűtési rendszer cseréje vagy egy csőtörés utáni teljes helyreállítás.
• Mi történik, ha a tulajdonos nem cselekszik? Ha a tulajdonos a haszonélvező írásbeli felszólítása ellenére sem végzi el a szükséges rendkívüli javítást, azt a haszonélvező a tulajdonos költségére elvégezheti. A haszonélvező a haszonélvezet megszűnésekor a jogalap nélküli gazdagodás szabályai szerint követelheti a tulajdonostól az általa végzett munkálatokból eredő értéknövekedés megtérítését.¹⁴

A Tulajdonos Védelme

Bár a haszonélvező jogai erősek, a tulajdonos sincs teljesen kiszolgáltatva, ha a haszonélvező visszaél a jogaival vagy kárt okoz az ingatlanban. A törvény erre az esetre is biztosít jogvédelmi eszközöket.

Amikor a Haszonélvező Kárt Okoz

A Ptk. 5:152. §-a alapján a tulajdonos felléphet, ha a haszonélvező:

• az ingatlant nem rendeltetésének megfelelő módon használja,
• rongálja,
• rendeltetését meg nem engedett módon megváltoztatja,
• vagy a dolognak a haszonélvezet megszűntével való visszaadását egyébként veszélyezteti.¹⁰

 Kétlépcsős Eljárás: Biztosíték és Felfüggesztés

A törvény egy szigorú, kétlépcsős eljárást ír elő a tulajdonos számára, amelynek lépéseit pontosan be kell tartani.

1. lépés: Tiltakozás és biztosíték követelése. A tulajdonosnak először igazolható módon tiltakoznia kell a rendeltetésellenes használat vagy rongálás ellen. Ha a tiltakozása nem vezet eredményre, megfelelő biztosítékot követelhet a haszonélvezőtől a jövőbeni károk fedezetére.¹⁰
2. lépés: A haszonélvezeti jog felfüggesztése iránti per. Ha a haszonélvező a felszólítás ellenére sem ad megfelelő biztosítékot, a tulajdonos a bírósághoz fordulhat. A perben kérheti a bíróságtól, hogy a haszonélvezeti jog gyakorlását függessze fel mindaddig, amíg a haszonélvező a biztosítékot nem adja meg. Fontos, hogy ez az eljárás nem a haszonélvezeti jog megszüntetésére, csupán annak felfüggesztésére irányul. Ez a jog a tulajdonost azokkal a harmadik személyekkel (pl. bérlővel) szemben is megilleti, akiknek a haszonélvező a jog gyakorlását átengedte.¹⁶

Eladhatja-e az ingatlant a tulajdonos a haszonélvező hozzájárulása nélkül?

Legáltalánosabb tévhit, hogy a haszonélvezeti jog akadálya az ingatlan értékesítésének a haszonélvező hozzájárulása nélkül. A leggyakoribb megkeresés, amikor a szülők jelzik, hogy a gyermeknek ajándékozott ingatlanon fenntartják a haszonélvezeti jogukat, annak érdekében, hogy a gyermek nehogy elherdálja a családi vagyont.

A tulajdonos a haszonélvezettel terhelt ingatlant a haszonélvező hozzájárulása nélkül is minden további nélkül eladhatja. A fent bemutatottak szerint ugyanis az ingatlan feletti rendelkezés joga a tulajdonosnál marad. A rendelkezés joga praktikusan az ingatlan tulajdonjoga feletti renelkezést, illetve az ingatlan megterhelését teszi lehetővé. Ezek egyikéhez sem kell kikérni a haszonélvező hozzájárulását.

Most ugrik azonban a majom a vízbe. A tulajdonos ugyanis hiába gyakorolhatja  arendelkezés jogát, az a haszonélvezeti jog fennállását nem fogja érinteni. Ha el akarná adni az ingatlant a tulajdonos vagy jelzálogot jegyeztetne be, azt csak annak tudomásul vételével teheti meg, hogy a haszonélvezeti jog ugyanúgy fenn fog állni az ingatlanon.

Tehát, ha jogi értelemben nem is, de praktikus értelemben a haszonélvezeti jog akadályát fogja képezni az ingatlan elidegenítésének vagy megterhelésének. Honnan fogna szegény tulajdonos olyan birka vevőt, aki az eladó szüleinek haszonélvezetével megvenné az ingatlant. Ugyanúgy, nem nyújt jelzálog alapú hitelt a bank, hacsak a haszonélvező aláírása (hozzájárulása) nem szerepel a kölcsönszerződésen.

Elidegenítési és terhelési tilalom a tulajdonosi rendelkezési jog korlátja

Ha a haszonélvezeti jog biztosítására az ingatlan-nyilvántartásba elidegenítési és terhelési tilalom is bejegyzésre került, az az ingatlan elidegenítését és megterhelését a haszonélvező hozzájárulásához köti. Ez a jogintézmény már nem csak praktikus, de jogi értelemben is hatékony védelmet nyújt a haszonélvezőnek. E bejegyzés a haszonélvező hozzájárulásához köti a tulajdonos rendelkezési jogának gyakorlását. Megakadályozza, hogy a tulajdonos a haszonélvező „feje fölül” eladja az ingatlant. Ilyen tilalmat leggyakrabban többek között ingatlan ajándékozási szerződésben kötnek ki a haszonélvező (az ajándékozó) pozíciójának megerősítésére.

Kapcsolódó cikkek:

• Foglaló
• Vételi ajánlat
• Vételár kiegyenlítése – vevői szempontok
• Ingatlan vételárának kiegyenlítése – eladói szempontok
• Bacskó Ügyvédi Iroda ügyvédi munkadíja

Kérdéseivel keressen minket bizalommal! +36303001354

Kapcsolat

The post A haszonélvező kirakhatja a tulajdonost? Melyik erősebb? A tulajdonjog vagy a haszonélvezeti jog? appeared first on Bacskó Ügyvédi Iroda.

Ebben az átfogó útmutatóban lépésről lépésre végigvesszük az örökölt ingatlan eladásának teljes folyamatát, a praktikus teendőktől a legfontosabb adózási és illeték szabályokig. Megtudhatja, hogyan számolja ki a jövedelmet, milyen költségeket írhat le, és hogyan alkalmazza helyesen az adómentességre vonatkozó, kulcsfontosságú 5 éves szabályt.

Örökölt Ingatlan Eladása 5 éven belül: Gyakorlati teendők az eladás előtt

Mielőtt belevágnánk az adózás mélységeibe, fontos tisztázni azokat a praktikus lépéseket, amelyek megalapozzák a sikeres értékesítést. Ezek elhanyagolása már a folyamat elején hátrányba hozhatja az eladót.

1. A Hagyatéki Eljárás Lezárulta: Az ingatlan eladásának jogi előfeltétele a jogerős hagyatékátadó végzés. Amíg a közjegyző nem zárja le az eljárást, és az új tulajdonos(ok) nincsenek bejegyezve a tulajdoni lapra, az adásvételi szerződést nem meg teljesedésbe. Legyen türelemmel, ez a folyamat több hónapot is igénybe vehet.
2. Az Ingatlan Kiürítése és Lomtalanítás: Az egyik legnagyobb fizikai és érzelmi feladat az ingatlan kiürítése. Fontos, hogy a személyes tárgyakat, emlékeket méltó módon kezeljék, a felesleges bútorokat, lomokat pedig szervezetten távolítsák el. Egy üres, vagy legalábbis szellősen berendezett, személytelenített ingatlan sokkal vonzóbb a vevőjelöltek számára, mivel könnyebben el tudják képzelni benne a saját életüket.
3. Felkészítés az Eladásra: Több Milliót Érhet a Törődés: Bár egy teljes körű felújítás (home staging) ritkán éri meg, az ingatlan „eladásra való felkészítése” elengedhetetlen.
   • Takarítás: Egy alapos, mindenre kiterjedő nagytakarítás csodákra képes. A tiszta, jó illatú lakás alapkövetelmény.
   • Apróbb javítások: Egy csöpögő csap, egy leszakadt kilincs vagy egy málladozó falfesték rossz benyomást kelt. Ezeket a kis hibákat minimális költséggel orvosolni lehet, de az összhatást jelentősen javítják.
   • Világosság: Húzza el a sötétítőket, cserélje ki a kiégett izzókat erősebb, meleg fényűekre. A világos terek nagyobbnak és barátságosabbnak hatnak.
   • Depersonalizálás: Távolítsa el a családi fotókat, személyes dísztárgyakat. A cél, hogy a vevő ne az Önök otthonát lássa, hanem a saját jövőbeli otthonát.

Az Öröklés Pénzügyi Vonatkozásai: Illeték és Adó Tisztázása

Sokan keverik a két fogalmat vagy nem tesznek különbséget közöttük, pedig kulcsfontosságú megérteni, hogy két külön kötelezettségről van szó, amelyek eltérő időpontban és okból keletkeznek.

• Illetékfizetési kötelezettség: Magához a vagyon megszerzéséhez, azaz az örökléshez kapcsolódik. A kötelezettség az örökség megnyíltának napján jön létre.
• Adófizetési kötelezettség: Az örökölt ingatlan későbbi értékesítésekor keletkezhet, ha abból jövedelme származik az eladónak. A kötelezettség az adásvételi szerződés földhivatalba történő benyújtásának napján jön létre.

A két kötelezettséget a NAV felé, de különböző számlaszámokra kell teljesíteni.

Öröklési Illeték: Kinek, mikor és mennyit kell fizetnie?

Mielőtt az eladás utáni adózással foglalkoznánk, nézzük meg az első pénzügyi kötelezettséget, amivel az örökös szembesül. Bár az illetékkötelezettség a halál napján beáll, a fizetési meghagyást a NAV a hagyatéki eljárás lezárulta és az adatok átküldése után küldi ki.

Ki mentesül az öröklési illeték alól?

A hatályos törvények szerencsére széles körben biztosítanak mentességet. Teljesen mentesül az illetékfizetés alól az örökség után:

• Az örökhagyó egyenes ági rokona (gyermek, unoka, szülő, nagyszülő, beleértve az örökbefogadáson alapuló rokoni kapcsolatot is).
• Az örökhagyó házastársa.
• Az örökhagyó bejegyzett élettársa.
• Az örökhagyó testvére (vér szerinti, féltestvér, és örökbefogadáson alapuló testvér).

Részleges mentesség:

• Az örökhagyó mostoha- és nevelt gyermeke, valamint mostoha- és nevelőszülője által megszerzett örökrész tiszta értékéből 20 millió forint illetékmentes.

Az öröklési illeték alapja

Ha az örökös nem esik a fenti mentességi körökbe (pl. unokatestvér, élettárs, barát), akkor illetéket kell fizetnie. Az illeték alapja a megszerzett vagyon tiszta értéke. Ezt úgy kapjuk meg, hogy az ingatlan forgalmi értékéből levonjuk a hagyatékot terhelő, igazolt tartozásokat (pl. az örökhagyó által felvett hitel örökösre eső részét). Az ingatlan forgalmi értékét az illetékes önkormányzat adóosztálya által kiállított adó- és értékbizonyítvány alapján állapítják meg a hagyatéki eljárás során.

Az öröklési illeték mértéke

• Lakástulajdon és ahhoz kapcsolódó vagyoni értékű jog (pl. haszonélvezet) esetén a tiszta érték után 9%.
• Minden más esetben (pl. nem lakóingatlan, termőföld, gépkocsi) az általános mérték 18%.

Örökölt ingatlan eladása utáni adózás

Miután az illetékkérdést rendeztük, és az ingatlan eladása mellett döntünk, a következő nagy kérdés a személyi jövedelemadó (SZJA). Az adót nem a teljes vételár, hanem a realizált jövedelem után kell megfizetni. Ennek praktikus jelentősége akkor van, ha az örökölt ingatlan eladása 5 éven belül történik. Lássuk miért

5 Éves Szabály Öröklés Esetén

A hatályos Személyi jövedelemadóról szóló törvény (Szja tv.) értelmében az örökölt ingatlan szerzési időpontjának az örökség megnyíltának napját kell tekinteni. Ez a nap a Polgári Törvénykönyv szerint az örökhagyó halálának napja.

Ez alapján az 5 éves, adómentességet biztosító időszak ettől a naptól kezdődik. Az adókötelezettség tehát az örökség megnyíltának évétől számítva a következőképpen alakul:

• A szerzés évében (az örökség megnyíltának évében) vagy az azt követő 1. évben történő eladáskor a jövedelem 100%-a adóköteles.
• A szerzést követő 2. évben történő eladáskor a jövedelem 90%-a adóköteles.
• A szerzést követő 3. évben történő eladáskor a jövedelem 60%-a adóköteles.
• A szerzést követő 4. évben történő eladáskor a jövedelem 30%-a adóköteles.
• A szerzést követő 5. és minden további évben történő eladáskor a jövedelem 0%-a adóköteles.

A Lakáseladás Utáni Adózás Alapjának Kiszámítása Öröklésnél

Az adófizetési kötelezettség megállapításához pontosan ki kell számolnunk a jövedelmet.

A számítás menete a következő:

Bevétel – Költségek = Számított összeg

Számított összeg * (5 éves szabály szerinti %-os szorzó) = Jövedelem (Adóalap)

Jövedelem * 15% = Fizetendő SZJA

Mi számít bevételnek?

A bevétel az adásvételi szerződésben szereplő teljes eladási ár.

Milyen költségek számolhatók el?

Itt van a legnagyobb különbség egy normál és egy örökölt ingatlan eladása között. A levonható költségek a következők:

1. A megszerzésre fordított összeg: Ez a legfontosabb tétel. Mivel az örökös nem fizetett vételárat, itt nem a nulláról indulunk. A szerzési érték az az összeg, amelyet a közjegyző a hagyatéki eljárás során, a jogerős hagyatékátadó végzésben az ingatlan értékeként megállapított.
2. A szerzéssel kapcsolatos kiadások: Ide tartoznak az örökléssel kapcsolatban felmerült, számlával igazolt költségek. Ilyen lehet:

• A közjegyzőnek fizetett hagyatéki eljárási díj ingatlanra eső, arányos része.
• A megfizetett öröklési illeték igazolt összege. Ha Ön nem volt jogosult mentességre és illetéket kellett fizetnie, annak teljes összege elszámolható költségként az SZJA kiszámításakor!

1. Értéknövelő beruházások: Az örökös által végzett, az ingatlan forgalmi értékét növelő felújítások, korszerűsítések (pl. fűtéskorszerűsítés, nyílászárócsere, fürdőszoba-felújítás). Itt elengedhetetlen, hogy mindenről az örökös nevére kiállított, tételes számla álljon rendelkezésre!
2. Az eladással kapcsolatos költségek: Az értékesítés során felmerülő, számlával igazolt kiadások. Tipikusan:

• Az ingatlanközvetítői jutalék.
• Az adásvételi szerződést elkészítő ügyvéd munkadíja.
• Az eladás előtti értékbecslés díja.

Egy konkrét SZJA példa, amikor örökölt ingatlan eladása 5 éven belül történik

Nézzünk egy gyakorlati példát a hatályos szabályok szerint.

A forgatókönyv

Kovács János édesapja 2015-ben vásárolt egy lakást. Az édesapa 2024. márciusában elhunyt. Az örökség tehát 2024-ben nyílt meg. A hagyatéki végzésben az ingatlan értéke 55.000.000 Ft. Kovács János, az egyedüli örökös, 2025 júliusában 65.000.000 Ft-ért eladja a lakást.

• Szerzés időpontja (az Szja szempontjából): március (az örökség megnyíltának napja).
• Eladás időpontja: július.
• Eltelt idő: A 2024-es szerzést követő év. Az 5 éves szabály alapján a jövedelem 100%-a lesz adóköteles.

Jánosnak az eladással kapcsolatban a következő, számlával igazolt költségei merültek fel:

• Hagyatéki eljárás díja (ingatlanra eső rész): 150.000 Ft
• Ingatlanközvetítői jutalék + ügyvédi díj: 2.500.000 Ft

A számítás menete:

Bevétel: 60.000.000 Ft

Elszámolható költségek összesen:

• Szerzési érték (hagyatéki végzésből): 55.000.000 Ft
• Szerzési költség (közjegyzői díj): 150.000 Ft
• Eladási költségek: 2.500.000 Ft
• Összes költség:000.000 + 150.000 + 2.500.000 = 57.650.000 Ft

Számított összeg (a teljes jövedelem):

• Bevétel – Összes költség = 65.000.000 Ft – 57.650.000 Ft = 7.350.000 Ft

Adóalap (a ténylegesen adóköteles jövedelem):

• Mivel a szerzést követő 1. évben ad el, a jövedelem 100%-a adóköteles.
• Az adóalap tehát 7.350.000 Ft.

Fizetendő személyi jövedelemadó (SZJA):

• Az adóalap 15%-a.
• 7.350.000 Ft * 15% (vagy 0,15) = 52.500 Ft

Tehát Kovács Jánosnak ebben az esetben 1.102.500 Ft személyi jövedelemadót kell bevallania és megfizetnie a 2025-ös adóévre vonatkozóan, a 2026. május 20-i határidőig.

Stratégiai tipp az adófizetés időzítéséhez

Az adófizetési kötelezettség határideje az eladást követő év május 20. Mivel az eladás napja a szerződés földhivatali benyújtásának napja, egy év végi eladásnál megfontolandó a szerződés benyújtását a következő év januárjára időzíteni. Ezzel a lépéssel az adóbevallás és a fizetés határideje egy teljes évvel kitolható.

Különleges helyzetek

• Több örökös (közös tulajdon): Ha többen örökölnek egy ingatlant, a tulajdoni hányadok a hagyatéki végzés szerint oszlanak meg. Eladáskor a bevételt és a költségeket is ebben az arányban kell megosztani, és minden örökösnek a saját részére eső jövedelem után kell (vagy nem kell) adóznia, a fenti szabályok szerint.
• Gazdasági tevékenység: Ha valaki üzletszerűen, haszonszerzési céllal ad el ingatlanokat, arra nem a magánszemélyekre vonatkozó Szja-szabályok, hanem a vállalkozói adózás érvényes, és az időmúlás sem ad mentességet. Ez egy örökölt ingatlannál ritkán fordul elő, de fontos tudni róla.

Hogyan Készüljön Fel Tudatosan?

Az örökölt ingatlan eladása 5 éven belül több egy egyszerű adásvételnél. A siker a felkészültségen múlik.

1. Ismerje a dátumokat és a szabályokat: A legfontosabb, hogy tisztában legyen a szerzés időpontjával (az örökség megnyíltának napja) és az ebből következő adózási határidőkkel.
2. Dokumentáljon mindent: Gyűjtse össze és őrizze meg a hagyatéki végzést, a közjegyzői díjról szóló számlát, a megfizetett illetékről szóló bizonylatot, és minden, az Ön által fizetett felújítási és eladási költségről szóló számlát. Ezek nélkül jelentős adókedvezménytől eshet el.
3. Ne kapkodjon: Adjon időt magának az ingatlan felkészítésére. Egy tiszta, rendezett, kisebb hibáktól mentes lakásért a vevők hajlandóak többet fizetni.
4. Kérjen szakértői segítséget: Ahogy a cikk elején is utaltunk rá, a hozzáértés milliókat érhet. Egy felkészült ingatlanközvetítő segít a reális árképzésben és a marketingben, míg egy bonyolultabb adózási helyzetben adótanácsadó vagy ingatlanjogra szakosodott ügyvéd bevonása aranyat érhet a költséges hibák elkerülése érdekében.

Az alapos felkészülés és a szabályok ismerete garantálja, hogy az örökség ne teher, hanem egy lehetőség legyen, és az értékesítési folyamat a lehető legnyugodtabban és legkedvezőbben záruljon az Ön számára, ha az örökölt ingatlan eladása 5 éven belül történik.

Kapcsolódó cikkek:

• Foglaló
• Vételi ajánlat
• Vételár kiegyenlítése – vevői szempontok
• Ingatlan vételárának kiegyenlítése – eladói szempontok
• Bacskó Ügyvédi Iroda ügyvédi munkadíja

Kérdéseivel keressen minket bizalommal! +36303001354

Kapcsolat

The post Örökölt Ingatlan Eladása 5 éven belül appeared first on Bacskó Ügyvédi Iroda.

Ajándékozási Szerződés Ügyvédi Munkadíja

Magyarországon az ingatlan-nyilvántartást érintő szerződések (így az ajándékozási szerződés is) érvényességéhez kötelező az ügyvédi ellenjegyzés. Az első és megkerülhetetlen költség tehát az eljáró ügyvéd munkadíja lesz. Ez a tétel meghatározó lesz abból a szempontból, hogy mennyibe kerül az ajándékozási szerződés.

Az ügyvédi díjak a piacon meglehetősen változatosak lehetnek, de a legtöbb iroda hasonló elvek mentén határozza meg az árait.

• Komplexitás vs. Érték: A legkorszerűbb árképzés szerint az ügyvédi díjat elsősorban az ügylet bonyolultsága és a ráfordítandó munka mennyisége határozza meg. Az ingatlan értéke ebben a modellben csak egy korrekciós tényező.
• Minimum Díj: Minden irodának van egy minimum díja, amely a legegyszerűbb, legalacsonyabb értékű ügylet esetén is felmerül. Irodánkban ez az összeg 90 000 Ft.
• Százalékos díj: Bár a fix díjas árazás egyre gyakoribb, sokan még mindig százalékos arányban gondolkodnak. Egy tipikus budapesti lakóingatlan esetében az ügyvédi munkadíj irodánkban a forgalmi érték 0,2 a körül mozog.

Arról, hogy Irodánkban pontosan mennyi az ingatlan ajándékozás ügyvédi munkadíja, itt tájékozódhat.

Mit tartalmaz az alap ügyvédi munkadíj?

Egy korrekt ügyvédi ajánlat általában a teljes körű ügyintézést magában foglalja, azaz:

• Ingyenes tanácsadás a szerződéskötés előtt, a legfontosabb kérdések tisztázása (pl. haszonélvezet, terhek kezelése).
• A hivatalos tulajdoni lap és térképmásolat lekérése.
• A szerződés elkészítése, egyeztetése a felekkel.
• A szerződéskötés lebonyolítása, ellenjegyzése.
• A NAV B400-as adatlapjának kitöltése és benyújtása az illetékkiszabáshoz.
• Teljes körű képviselet a földhivatali eljárásban a tulajdonjog bejegyzéséig.
• A bejegyző határozat megküldése az ügyfeleknek.

Ügyvéd vagy közjegyző?

Bár közjegyző is készíthet ajándékozási szerződést, díjukat nem a piaci verseny, hanem egy rendelet szabályozza. Egy 50 millió forintos ingatlan esetében a közjegyzői díj akár a 300 000 forintot is elérheti. Ezért ajándékozás esetén az ügyvédi közreműködés rendszerint lényegesen kedvezőbb.

A Földhivatali Eljárás Költségei

Az ügyvédi díjon felül számolni kell a tulajdonjog bejegyzéséhez kapcsolódó fix hatósági díjakkal is.

• Igazgatási szolgáltatási díj: A földhivatali eljárás díja, amelyet a tulajdonjog bejegyzéséért kell fizetni. Ennek összege ingatlanonként 10 600 Ft.
• Tulajdoni lap lekérésének díja: Bár az ügyvéd a szerződés előkészítéséhez lekéri a tulajdoni lapot, magánszemélyeknek ügyfélkapun keresztül évi két alkalommal van lehetőségük ingyenes lekérésre. Ha ez a keret kimerül, vagy az ügyvéd kéri le, a díj esetenként 4 800 Ft is lehet.
• Soron kívüli eljárás díja (opcionális): Ha sürgős a bejegyzés, kérhető soron kívüli eljárás, ami a 60 napos ügyintézési időt a felére, 30 napra csökkenti. Ennek díja további 16 000 Ft.

Ajándékozási Illeték

Ez a legjelentősebb költség, ami felmerülhet, az ajándékozási illeték, de a jó hír az, hogy a leggyakoribb esetekben a megajándékozott mentességet élvez. Ha viszont nincs illetékemntesség ez a tétel határozza meg leginkább, hogy mennyibe kerül az ajándékozási szerződés.

Mennyi az illeték mértéke?

Ha az ajándékozás nem esik mentességi körbe, az illeték mértéke a megszerzett vagyon tiszta értékétől függ:

• Lakástulajdon és a hozzá kapcsolódó vagyoni értékű jog (pl. haszonélvezet) esetén: 9%. Ez minden millió forint után 90 000 Ft költséget jelent.
• Minden egyéb ingatlan (pl. üdülő, telek, garázs) esetén: 18%.

Kik mentesülnek az illetékfizetés alól?

A törvény teljes mentességet biztosít a leggyakoribb családi ügyletekre. Nem kell ajándékozási illetéket fizetni, ha az ajándékozás a következők között történik:

• Egyenesági rokonok: szülő-gyermek, nagyszülő-unoka, dédszülő-dédunoka és fordítva, beleértve az örökbefogadáson alapuló kapcsolatot is.
• Házastársak.
• Bejegyzett élettársak.
• Testvérek: beleértve a féltestvért és az örökbefogadott testvért is.

Ezen esetekben az ajándékozást még csak be sem kell jelenteni a NAV-hoz.

Hogyan csökkenthető az illeték alapja haszonélvezettel?

Ha az ajándékozás illetékköteles (pl. nagynéni ajándékoz az unokaöccsének), a fizetendő illeték alapja csökkenthető. Ha a tulajdonjogot és a haszonélvezetet két külön személy kapja, a tulajdonos csak a haszonélvezet értékével csökkentett forgalmi érték után fizet illetéket. Ez akkor is igaz, ha a haszonélvező (pl. az ajándékozó szülő) illetékmentesen szerzi meg a haszonélvezeti jogot.

Kell Személyi Jövedelemadót Fizetni Ingatlan Ajándékozása Esetén?

Bármilyen meglepő, sokan teszik fel nekünk a kérdést, hogy ingatlan ajándékozás esetén mennyi a személyi jövedelemadó mértéke.  Személyi jövedelemadót szerencsére sem az ajándékozónak, sem a megajándékozottnak nem kell fizetnie, de a kérdés annyiban jogos, hogy a megajándékozott igenis adózik. Röviden tekintsük is át ennek a logikáját.

Ajándékozó SZJA fizetési „kötelezettsége”

Személyi jövedelemadót a megszerzett jövedelem után kell fizetni, ami a bevétel költségekkel csökkentett összege. A kérdés így már megválaszolja saját magát. Mivel az ajándékozási szerződés ingyenes ügylet, az ajándékozónak nem keletkezik bevétele, így fogalmilag kizárt jövdelemről beszélni. Ebből következik, hogy az ajándékozónak nem lehet SZJA fizetési kötelezettsége.

Megajándékozott „jövedelemadója”

Ez a helyzet már kicsit becsapósabb lehet, hiszen a megajándékozott ingyenesen szerez egy ingatlant. Felmerülhet, hogy ez a jövedelem egy formája, ami után személyi jövedelemadót kell fizetni. A jogszabály azonban különbséget tesz jövedelem- és vagyonszerzés között. Jövedelem a cash, vagyonszerzésről pedig valamilyen vagyontárgy – ingatlan, autó -, illetve vagyoni értékű jog – haszonélvezeti jog – megszerzésekor beszélünk. Jövedelem után SZJA merül fel, vagyonszerzés esetén illetéket kell fizetni. Tehát, ha úgy tetszik, az ajándékba kapott ingatlan után is kell „jövedelemadót” fizetni, csak ezt ajándékozási illetéknek hívják.

Járulékos Költségek

Hogy pontos képet kapjunk mennyibe kerül az ajándékozási szerződés, nem szabad megfeledkezni az ajándékozáshoz közvetetten kapcsolódó, de a teljes költségvetés szempontjából releváns tételekről.

• Lakásbiztosítás: Ajánlott, hogy a megajándékozott a tulajdonjog megszerzésekor azonnal kössön az ingatlanra teljes körű vagyonbiztosítást. Ez fedezi az esetlegesen bekövetkező károkat. Mértéke jellemzően havi néhány ezer, éves szinten pár tízezer forint.
• Költöztetés: Ha az ajándékozás egyben költözést is jelent, ennek költségeivel is számolni kell. Egy professzionális költöztető cég díja a háztartás méretétől függően pár tízezer forinttól több százezer forintig terjedhet.

Mennyibe kerül az ajándékozási szerződés: példaszámítás

Nézzünk két tipikus esetet egy 60 millió Ft értékű budapesti lakás példáján.

1. A) Forgatókönyv: Szülő ajándékoz a gyermekének (ILLETÉKMENTES)

• Ügyvédi munkadíj: 100 000 Ft
• Földhivatali eljárási díj: 10 600 Ft
• Ajándékozási illeték: 0 Ft (egyenesági rokonok)
• Összesen: 110 600 Ft

1. B) Forgatókönyv: Nagynéni ajándékoz az unokaöccsének (ILLETÉKKÖTELES)

• Ügyvédi munkadíj: kb. 120 000 Ft (bonyolultabb ügylet)
• Földhivatali eljárási díj: 10 600 Ft
• Ajándékozási illeték: 60 000 000 Ft * 9% = 5 400 000 Ft
• Összesen: 5 530 600 Ft

A példák jól mutatják, hogy míg a leggyakoribb családon belüli ajándékozás költségei viszonylag alacsonyak, az illetékköteles körbe eső ügyletek rendkívül költségesek lehetnek. A kiadások előzetes, papírra vetett összegzése segíthet elkerülni a későbbi kellemetlen meglepetéseket.

Összefoglalás

Mennyibe kerül az ajándékozási szerződés? Látható, hogy a kérdés bonyolulttá válhat. A legfontosabb, hogy alaposan tájékozódjon a lehetőségekről, különösen az illetékmentességi szabályokról. Egy tapasztalt ügyvéd nemcsak a szerződést készíti el, hanem segít eligazodni a jogszabályi útvesztőben és megtalálni a legköltséghatékonyabb megoldást, elkerülve a komoly anyagi következményekkel járó buktatókat.

Kapcsolódó cikkek:

• Foglaló
• Vételi ajánlat
• Vételár kiegyenlítése – vevői szempontok
• Ingatlan vételárának kiegyenlítése – eladói szempontok
• Bacskó Ügyvédi Iroda ügyvédi munkadíja

Kérdéseivel keressen minket bizalommal! +36303001354

Kapcsolat

The post Mennyibe Kerül az Ajándékozási Szerződés 2025-ben? Ingatlan ajándékozás költségei appeared first on Bacskó Ügyvédi Iroda.

Ennek általános mértéke a vételár 4%-a, ami egy átlagos ingatlan esetében milliós nagyságrendű terhet jelent. Sokan nem tudják, de a jogszabályok többféle lehetőséget is biztosítanak illeték részletfizetési kérelem előterjesztésére, a vagyonszerzési illeték részletfizetés lehetséges. A kérdés tehát nem az, hogy lehet-e, hanem hogy milyen feltételekkel lehet illeték részletfizetést kérni a vagyonszerzési illetékre.

A törvényi szabályozás három, egymástól jól elkülöníthető utat kínál a vagyonszerzési illetékfizetési kötelezettség időbeli elosztására. Ezek eltérő élethelyzetekre és különböző feltételekkel nyújtanak megoldást, így mindenki megtalálhatja a számára legmegfelelőbbet. A három jogalap a következő:

1. Speciális kedvezmény első lakástulajdont szerzőknek: Az Illetéktörvény külön, pótlékmentes illeték részletfizetési lehetőséget biztosít azoknak, akik az első lakásukat vásárolják meg.
2. Automatikus részletfizetés 2 millió forint alatti tartozásra: Egy egyszerűsített, a rászorultságot nem vizsgáló eljárás, amely széles körben elérhető a természetes személyek számára.
3. Méltányossági alapú illeték részletfizetési kérelem és fizetési halasztás: A hagyományos, egyedi elbíráláson alapuló eljárás, amelyben a kérelmezőnek igazolnia kell átmeneti fizetési nehézségét.

Lássuk a három illeték részlefizetési kérelem lehetőség részleteit, hogy Ön is megalapozott döntést hozhasson vagyonszerzési illeték részletfizetés tekintetében.

12 Havi Pótlékmentes Illeték Részletfizetési Kérelem Első Lakástulajdonhoz

Az Illetéktörvény (az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény) különös figyelmet fordít azokra, akik életük első lakóingatlanát szerzik meg. Számukra kedvező vagyonszerzési illeték részletfizetés lehetőséget biztosít, amely megkönnyítheti az indulás anyagi terheit.

Ha valaki első lakástulajdonát szerzi meg, kérelmére a Nemzeti Adó- és Vámhivatal (NAV) 12 havi pótlékmentes illeték részletfizetést engedélyez. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy az adóhatóság egy teljes évre elosztja az illetékfizetési kötelezettséget, anélkül, hogy ezért bármiféle kamatot vagy pótlékot számítana fel. Lényegében olyan, mintha a NAV egy egyéves, kamatmentes kölcsönt nyújtana a vásárlónak, amelyet 12 egyenlő részletben kell törleszteni. Ez egy vonzó és pénzügyileg rendkívül előnyös lehetőség, amellyel minden jogosultnak érdemes élnie.

Ki minősül első lakástulajdon-szerzőnek az illeték részletfizetési kérelem tekintetében?

Az Illetéktörvény pontosan meghatározza a jogosulti kört. Első lakástulajdon-szerzőnek az minősül, akinek a vagyonszerzés időpontjában és azt megelőzően sem volt és nincs lakástulajdona, illetve lakástulajdonban 50%-ot el nem érő tulajdoni hányada. Nem minősül lakástulajdonnak a lakóépületre vonatkozó haszonélvezeti, használati jog, illetve a lakáshoz kapcsolódó lízingszerződés sem. A feltételek fennállásáról az illetékfizetésre kötelezettnek nyilatkoznia kell.

Ez a kedvezmény kifejezetten a vagyonszerzési illetékhez kötődik, és a fizetési meghagyás kézhezvételét követően, a fizetési határidő lejárta előtt kell kérelmezni a NAV-tól, hivatkozva az Illetéktörvény vonatkozó szakaszára. Praktikusan az illeték részletfizetési kérelem előterjesztésével nem várjuk meg az illetéket kiszabó határozatot, hanem már a szerződés aláírásával egyidejűleg kiállított B400-as adatlapon jelöljük a vagyonszerzési illeték részletfizetés igényét. A kérelem benyújtható elektronikusan az ONYA felületén (a FAM01 űrlapon), személyesen vagy postai úton.

Az Automatikus Részletfizetés: Gyors és Egyszerű Megoldás 2 Millió Forintig

A jogalkotó egy másik, szélesebb körben elérhető, egyszerűsített eljárást is biztosít, amely az úgynevezett automatikus részletfizetési kedvezmény. Ennek legnagyobb előnye, hogy a nevéhez hűen, az elbírálás szinte automatikus, és a NAV nem vizsgálja a kérelmező vagyoni helyzetét vagy a fizetési nehézség okát.

Ki veheti igénybe?

Kizárólag természetes személyek, azaz magánszemélyek, egyéni vállalkozók és áfafizetésre kötelezett magánszemélyek vehetik igénybe az illeték részlefizetési kérelem lehetőségét.

Mekkora összegű tartozásra?

Legfeljebb 2 000 000 forint összegű, a NAV-nál nyilvántartott adótartozásra. Fontos, hogy itt a NAV a teljes, nála fennálló tartozást vizsgálja, nem csupán a vagyonszerzési illeték összegét.

Milyen feltételekkel?

• Futamidő: Legfeljebb 12 havi részletfizetés engedélyezhető. Ha a kérelemben nem jelölik meg a hónapok számát, vagy 12-nél többet jelölnek meg, a NAV automatikusan 12 havi futamidőre bírálja el a kérelmet.
• Pótlékmentesség: Az eljárás teljesen pótlékmentes.
• Gyakoriság: Naptári évente egyetlen alkalommal vehető igénybe.
• Illetékmentesség: Az eljárás díjmentes.

A mulasztás súlyos következménye

Bár a kedvezmény elnyerése egyszerű, a feltételek betartását a NAV szigorúan veszi. Ha az adózó az esedékes részletet akár csak egyszer is elmulasztja határidőben befizetni, a részletfizetési kedvezmény azonnali hatállyal érvényét veszti. Ekkor a teljes fennmaradó tartozás egy összegben esedékessé válik, és a NAV az eredeti fizetési határidőtől számítva késedelmi pótlékot is felszámít a tartozásra.

Hogyan kell igényelni?

A kérelmet az adózó vagy képviselője is benyújthatja. Eseti meghatalmazást írásban kell csatolni. Az igénylés történhet:

• Elektronikusan: A leggyorsabb és legkényelmesebb módszer az Online Nyomtatványkitöltő Alkalmazás (ONYA) használata, ahol az AUTRESZ kérelmet kell kiválasztani. Alternatívaként az Általános Nyomtatványkitöltő Keretprogramban (ÁNYK) a FAM01 nyomtatvány is használható.
• Személyesen: Bármelyik NAV ügyfélszolgálaton.
• Postán: A kitöltött és aláírt adatlapon.

Ha a kérelmet a NAV elutasítja (mert a feltételek nem teljesülnek), még mindig van lehetőség a harmadik útra, a méltányossági eljárás kezdeményezésére. Az engedélyező határozat ellen fellebbezni nem lehet.

Méltányossági Alapú Illeték Részletfizetési Kérelem

Ha az adózó nem jogosult az első lakásszerzők kedvezményére, és a tartozása meghaladja a 2 millió forintot, vagy 12 hónapnál hosszabb futamidőre van szüksége, a hagyományos méltányossági eljárást kell kezdeményeznie. Ez egy egyedi elbíráláson alapuló eljárás, amelynek célja, hogy a valóban nehéz helyzetbe került adózókon segítsen.

Mi a méltányossági eljárás lényege?

A kérelmezőnek legalább valószínűsítenie kell, hogy az illeték azonnali és egyösszegű megfizetése családi, jövedelmi, vagyoni és szociális körülményeire tekintettel aránytalanul nagy terhet jelentene számára. A NAV itt részletesen vizsgálja a kérelmező helyzetét, és mérlegeli, hogy a fizetési nehézség átmeneti jellegű-e, és nem az adózó szándékos magatartásának következménye.

Hogyan kell indokolni a kérelmet?

A kérelemben részletesen ki kell fejteni azokat a körülményeket, amelyek a fizetési nehézséget előidézték. Ilyen lehet például:

• Munkahely elvesztése, jövedelemcsökkenés.
• Az adózó vagy közeli hozzátartozójának tartós, súlyos betegsége, és az ezzel járó megnövekedett költségek.
• Váratlan, rendkívüli kiadások (pl. természeti kár, haláleset a családban).
• Egyéb, az adózó önhibáján kívül felmerülő, a megélhetést veszélyeztető események.

Milyen dokumentumok szükségesek?

A puszta hivatkozás nem elegendő, a vagyonszerzési illeték részletfizetés megalapozására szolgáló körülményeket igazolni kell. Praktikus a kérelemhez csatolni minden alátámasztó dokumentumot, például:

• Jövedelemigazolások: Munkáltatói igazolás, bankszámlakivonatok, nyugdíjszelvény, munkanélküli ellátásról szóló határozat.
• Rendszeres kiadások igazolása: Közüzemi számlák, hitelszerződések törlesztőrészletekről szóló igazolások, bérleti díj, gyógyszerköltségek.
• A nehéz helyzetet igazoló iratok: Orvosi dokumentáció, felmondólevél stb.

Milyen könnyítés kérhető?

• Részletfizetés: Itt hosszabb, akár 24-36 hónapos futamidő is engedélyezhető. Fontos azonban, hogy ez az eljárás már pótlékköteles. A fizetendő pótlék mértéke kedvezményes, jellemzően a jegybanki alapkamat felével megegyező mértékű.
• Fizetési halasztás: Ha a fizetési nehézség várhatóan csak rövid ideig tart, az adózó kérheti a fizetési határidő elhalasztását is, szintén pótlékfizetés mellett.
• Illetékmérséklés vagy -elengedés: Rendkívüli, különös méltánylást érdemlő esetekben, ha a fizetés még részletekben sem oldható meg, és az az adózó gazdasági ellehetetlenüléséhez vezetne, kérhető az illeték mérséklése vagy teljes elengedése. Ez a legritkább és legszigorúbban elbírált könnyítési forma.

Az igénylés menete hasonló a többi eljáráshoz: a fizetési meghagyás kézhezvétele után, a határidő lejárta előtt kell a részletesen indokolt kérelmet és a mellékleteket a NAV-hoz benyújtani, elsősorban a FAM01-es űrlapon, elektronikusan.

Összefoglalás

Látható, hogy a vagyonszerzési illeték részletfizetés terén többféle megoldás létezik. Az első lakásszerzők speciális kedvezménye és az automatikus részletfizetés gyors és kedvező, pótlékmentes lehetőségek a jogszabályban meghatározott esetekben. A méltányossági eljárás pedig egyedi, rugalmas megoldást kínál azoknak, akik önhibájukon kívül kerültek nehéz helyzetbe. A sikeres illeték részletfizetési kérelem kulcsa a megfelelő eljárás kiválasztása, a határidők betartása és a pontos, jól dokumentált kérelem benyújtása.

Kapcsolódó cikkek:

• Foglaló
• Vételi ajánlat
• Vételár kiegyenlítése – vevői szempontok
• Ingatlan vételárának kiegyenlítése – eladói szempontok
• Bacskó Ügyvédi Iroda ügyvédi munkadíja

Kérdéseivel keressen minket bizalommal! +36303001354

Kapcsolat

The post Illeték részletfizetési kérelem – Vagyonszerzési illeték részletfizetés lehetséges-e? appeared first on Bacskó Ügyvédi Iroda.

Fontos figyelmeztetés: Jelen cikk egy kormányrendelet-tervezeten alapul. A végleges, kihirdetett jogszabály ettől eltérhet, egyes elemek változhatnak vagy kikerülhetnek belőle.

Az Otthon Start program jogszabálytervezet nem definiál minden kulcsfogalmat; a hiányzó értelmezéseket más jogszabályok, így a CSOK Pluszról szóló kormányrendelet, a Polgári Törvénykönyv vagy az építésügyi jogszabályok alapján kell megtenni.

Milyen célra használható fel az Otthon Start hitel?

Az államilag támogatott, kedvezményes kölcsönt kizárólag Magyarország területén lévő, belterületi ingatlanra lehet igénybe venni. A rendelet az ingatlant „otthon” néven említi, amely lehet lakás vagy egylakásos lakóépület.

• Lakás: A CSOK Plusz rendeletre való hivatkozás alapján lakásnak minősül az az ingatlan, amely a lakhatás feltételeinek megfelel, és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel szerepel. Rendelkeznie kell legalább egy 12 négyzetmétert meghaladó lakószobával, főzőhelyiséggel, fürdővel és WC-vel, valamint közműves árammal, egyedi fűtéssel, és biztosított ivóvíz-ellátással és szennyvízelvezetéssel.
• Egylakásos lakóépület: A tulajdoni formától függetlenül ide tartozik az az egy lakást magában foglaló épület, amely önálló tető- és épületszerkezettel, valamint a terepszintről közvetlen bejárattal rendelkezik. Ez lehet szabadon álló ház, ikerház, sor- vagy láncház is, amennyiben a hitellel érintett lakrész megfelel ezeknek a kritériumoknak.

A hitel felhasználható a vételár megfizetésére, illetve építkezés esetén a bank által elfogadott költségvetésből még fennmaradó bekerülési költségekre. Fontos kitétel, hogy a hitel nem fordítható meglévő kölcsöntartozás kiegyenlítésére.

Minden igénylő csak egyetlen alkalommal vehet részt a programban, még abban az esetben is, ha a korábban felvett Otthon Start hitelét már teljes egészében visszafizette.

A 3%-os hitel legfontosabb pénzügyi feltételei

A program pénzügyi kereteit az Otthon Start program jogszabálytervezet egyértelműen meghatározza, hogy az igénylők pontosan tudjanak tervezni.

• Hitelösszeg: A felvehető kölcsön összege legfeljebb 50 000 000 forint lehet.
• Kamat: Az ügyfél által fizetendő kamat a teljes futamidő alatt fix, mértéke nem haladhatja meg az évi 3 százalékot.
• Futamidő: A kölcsön teljes futamideje legfeljebb 25 év.
• Önerő: A hitelprogram már 10 százalékos önerővel is igénybe vehető.
• Folyósítás: Vásárlás esetén a kölcsönt a szerződéskötést követően, egy összegben folyósítja a bank. Építkezésnél a folyósítás a készültségi fokkal arányosan, utólagosan történik.

Mekkora értékű lehet az ingatlan?

A program nemcsak a felvehető hitel összegét, hanem a célingatlan értékét is maximalizálja.

• Lakás esetében a vételár vagy a bekerülési költség legfeljebb bruttó 100 000 000 Ft lehet.
• Egylakásos lakóépület esetében a vételár vagy bekerülési költség legfeljebb bruttó 150 000 000 Ft lehet.

Lényeges szabály, hogy vásárlás esetén az ingatlan vételára legfeljebb 20 százalékkal haladhatja meg a hitelintézet által hivatalosan megállapított forgalmi értéket. Emellett egy szigorú négyzetméterár-korlátot is bevezettek: a kölcsön nem vehető igénybe, ha a vételár vagy bekerülési költség a hasznos alapterületre vetítve meghaladja a bruttó 1 500 000 forintot. Lakóházak esetén fontos, hogy a négyzetméterár a lakóépületre vonatkozik, a telekre jutó vételár ebben a tekintetben nem számít.

Ki számít első lakástulajdon-szerzőnek?

A program egyik legfontosabb és legaprólékosabban szabályozott része, hogy ki minősül jogosultnak az „első otthon” megszerzésére. A főszabály szerint a programot az veheti igénybe, aki a hitelkérelem benyújtásakor és az azt megelőző tíz évben nem volt belterületi lakóingatlan tulajdonosa, függetlenül attól, hogy az ingatlant adásvételi szerződéssel, családon belüli ajándékozással vagy esetleg örökléssel szerezte. A tízéves időszak a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzésétől (amikor az igénylő nevére került az ingatlan) a hitelkérelem benyújtásáig tart.

A szabályozás azonban több fontos kivételt is megenged, amelyekkel a jogalkotó az életszerű helyzeteket kezeli. Akkor is igényelhető a hitel, ha az igénylőnek az elmúlt tíz évben volt ugyan ingatlana, de az alábbi feltételek valamelyike teljesült:

• Alacsony értékű tulajdonrész: Nem akadály, ha az igénylőnek az elmúlt tíz évben volt tulajdoni hányada, feltéve, hogy a tulajdonrészének aktuális piaci értéke (vagy már eladott ingatlan esetén a szerződésben szereplő vételára) egyetlen esetben sem haladta meg a 15 000 000 forintot. Ez a szabály a tulajdoni hányadok számától függetlenül alkalmazandó.
• Bontandó ingatlan: Igényelhető a hitel akkor is, ha a korábbi ingatlan bontását az építésügyi hatóság elrendelte vagy engedélyezte.
• Haszonélvezettel terhelt tulajdon: Nem kizáró ok, ha az igénylő olyan ingatlant szerzett (jellemzően örökléssel), amelyen haszonélvezeti jog van, és a haszonélvező a kérelem benyújtásakor is életvitelszerűen ott lakik.
• Maximum 50%-os tulajdonrész: Szintén nem kizáró ok, ha az igénylő legfeljebb egyetlen belterületi ingatlanban rendelkezett maximum 50%-os tulajdoni hányaddal.

Nagyon fontos könnyítés házastársak számára, hogy elegendő, ha csak az egyik fél felel meg a fenti, első lakásszerzésre vonatkozó feltételeknek. Azok számára, akik például ajándékozás miatt estek ki a jogosultak köréből, jogi lehetőség lehet a korábbi szerződés felbontása.

Az Otthon Start program jogszabálytervezet alapján a jogosultság vizsgálatakor kizárólag a belterületi lakóingatlan-tulajdont veszik figyelembe. Ennek értelmében, ha az igénylő például egy zártkerti, külterületi ház vagy nyaraló tulajdonosa, az nem akadálya az Otthon Start igénylésének. Ugyanígy nem kizáró ok, ha az igénylő üzlethelyiség, telek vagy üdülő tulajdonosa.

Eljárási tudnivalók: határidők és költségek

Az Otthon Start program jogszabálytervezet az igénylés folyamatát is részletesen szabályozza.

• Benyújtási határidő: Vásárlás esetén a kérelmet az adásvételi szerződés megkötését követő 180 napon belül kell benyújtani. Építkezésnél a használatbavételi engedély kiadása előtt kell kérelmezni a hitelt. Ez azt jelenti, hogy a program indulása (2025. szeptember 1.) előtt kötött adásvételi szerződésekre is lehetőség nyílhat az igénylésre, amennyiben a 180 napos határidőbe beleférnek.
• Bírálati idő: A hitelkérelmet a banknak vásárlás esetén 30, építés esetén 60 napon belül kell elbírálnia. Ebbe az időtartamba nem számít bele az esetleges hiánypótlásra biztosított, legalább 10 napos időszak. Pozitív döntés esetén a szerződéskötést a bírálatot követő 10. naptól lehetővé kell tenni.
• Díjak: A hitelintézet a kölcsön igényléséért és folyósításáért összesen legfeljebb 30 000 forint díjat számíthat fel, amely nem tartalmazza az értékbecslés és a helyszíni szemle díját.
• Előtörlesztés: A kölcsön előtörleszthető, de a bank ezért az előtörlesztett összeg 1%-ának megfelelő díjat számíthat fel. Ez nem zárja ki automatikusan, hogy a bank bizonyos esetekben (pl. túl korai előtörlesztés) további költségeket számítson fel.

Milyen személyi feltételeknek kell megfelelni?

Az Otthon Start program jogszabálytervezet szerint a hitelprogramban való részvételhez az igénylőnek több szigorú személyi feltételt is teljesítenie kell:

• Állampolgárság: Igényelheti magyar állampolgár, a szabad mozgás jogával rendelkező EGT-állampolgár, huzamos tartózkodási jogosultsággal rendelkező harmadik országbeli állampolgár, valamint hontalan személy is.
• Büntetlen előélet: Az igénylőnek büntetlen előéletűnek kell lennie, amit erkölcsi bizonyítvánnyal kell igazolnia.
• Köztartozás-mentesség: Nem lehet az adóhatóságnál nyilvántartott, meghatározott mértéket meghaladó köztartozása. Ha a kérelem elbírálása során a bank mégis ilyen tartozást észlel, 14 napos határidőt biztosít a rendezésre, amely idő alatt az igénylő pótolhatja a mulasztást, és jogosulttá válhat a kölcsönre.
• Társadalombiztosítási jogviszony: Az igénylőnek legalább 2 éve folyamatos TB-jogviszonnyal kell rendelkeznie, ami a kérelem benyújtásakor is fennáll. A 2 éves folyamatos jogviszonyba a Tbj. szerinti klasszikus biztosítotti jogviszony mellett beleszámít a nappali tagozatos hallgatói jogviszony (hazai közép- vagy felsőoktatásban, illetve elismert külföldi intézményben) és a kiegészítő tevékenységet folytató (pl. nyugdíj melletti vállalkozó) státusz is. A jogviszony akkor is folyamatosnak minősül, ha abban legfeljebb 30 nap megszakítás van, ami a hallgatói jogviszony megszűnését követően legfeljebb 6 hónap is lehet. Fontos, hogy a kérelem benyújtását megelőző 180 napnak a Tbj. szerinti, közfoglalkoztatásnak nem minősülő jogviszonyban töltött időnek kell lennie.

A kamattámogatás és a visszafizetési kötelezettség

Az állam a kedvezményért cserébe biztosítékokat kér, és a szabályok megszegését szigorúan szankcionálja.

• Biztosítékok: Az állam javára 5 évre jelzálogjog, valamint elidegenítési és terhelési tilalom kerül bejegyzésre az ingatlanra. A bejegyzett jelzálog mértéke a kölcsönösszeg 20 százaléka. A futamidő alatt az igénylőnek kötelező lakásbiztosítással rendelkeznie az ingatlanra.
• Visszafizetési kötelezettség: A már megkapott kamattámogatást büntetőkamattal (jegybanki alapkamat + 5 százalékpont) kell visszafizetni, ha az igénylő jogosulatlanul vette igénybe a hitelt (pl. valótlan adatokat közölt). A szankció szintén életbe lép, ha az 5 éves tilalmi idő alatt az ingatlant eladja, bérbe adja, nem lakáscélra hasznosítja, vagy ha építkezés esetén nem teljesíti a vállalt kötelezettségeit. Ilyen kötelezettségszegésnek minősül, ha nem kezdi meg az építkezést a szerződéskötést követő 1 éven belül, vagy nem fejezi be azt a szerződésben rögzített, de legfeljebb 6 éves határidőn belül. A kormányhivatal méltányossági alapon részletfizetést vagy halasztást engedélyezhet.

Az Otthon Start program az Otthon Start program jogszabálytervezet szerint 2025. szeptember 1-jétől igényelhető a hitelintézeteknél.

Kapcsolódó cikkek:

• Foglaló
• Vételi ajánlat
• Vételár kiegyenlítése – vevői szempontok
• Ingatlan vételárának kiegyenlítése – eladói szempontok
• Bacskó Ügyvédi Iroda ügyvédi munkadíja

Kérdéseivel keressen minket bizalommal! +36303001354

Kapcsolat

The post Otthon Start program jogszabálytervezet: 3%-os kamat – Vissza nem térő lehetőség? appeared first on Bacskó Ügyvédi Iroda.

A helyes válasz feltárásához szét kell választanunk két fogalmat: a szerződés érvényességét és az okirat ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre való alkalmasságát. Ahogyan látni fogjuk, bár az ingatlan ajándékozás ügyvéd nélkül is lehet bizonyos feltételekkel érvényes, a tulajdonjog megszerzése ügyvéd nélkül vagy közjegyző nélkül elérhetetlen.

Az érvényesség csapdája: Amikor a papír kötelez, de nem ad tulajdont

A legfontosabb tény, amit le kell szögezni: az ingatlan ajándékozási szerződés érvényességének nem feltétele az ügyvédi ellenjegyzés, ennyiben nincs akadálya, hogy az ingatlan ajándékozás ügyvéd nélkül történjen. A Polgári Törvénykönyv (Ptk.) alapján egy ingatlanra vonatkozó szerződés érvényességéhez egyetlen formai kritériumot támaszt: azt írásba kell foglalni, ügyvéd ehhez nem kell.

Mit is kell pontosan írásba foglalni, hogy érvényes legyen az ügyvéd nélkül aláírt ajándékozási szerződés?

A bírói gyakorlat, illetve az ennek nyomán közzétett XXV. számú polgári elvi döntés egyértelműen kimunkálta azokat a minimális (lényeges) tartalmi elemeket, amelyeknek szerepelniük kell egy ilyen okiratban ahhoz, hogy az érvényesen létrejöjjön:

• a szerződő felek (ajándékozó, megajándékozott) egyértelmű megjelölése,
• az ajándék tárgyát képező ingatlan pontos megjelölése (település, helyrajzi szám),
• az okiratból kitűnő ajándékozási szándék és az ajándék elfogadása.
• az okirat tartalmazza hogy az átruházás ingyenes.

Ha a felek ezeket a pontokat egy egyszerű papíron rögzítik és aláírják, akkor közöttük – ügyvéd nélkül is – egy érvényes ingatlan ajándékozási szerződés jön létre. Ez azonban a folyamat legveszélyesebb pontja is egyben. Egy ilyen szerződés ugyanis kötelező érvényű a felekre nézve, de önmagában alkalmatlan a tulajdonjog átvezetésére. A megajándékozott kezében van egy papír, ami alapján kötelmi jogi igénye keletkezik az ajándékozóval szemben (azaz kérheti a tulajdonjog átruházását), de dologi jogi értelemben, a külvilág és a hatóságok számára nem vált az ingatlan tulajdonosává.

Miért rossz ötlet az ingatlan ajándékozás ügyvéd nélkül? Ingatlan-nyilvántartási bejegyzés, mint a tulajdonjog átszállás minimum feltétele.

A tulajdonszerzés végső és megkerülhetetlen lépése az új tulajdonos bejegyzése a Földhivatal által vezetett ingatlan-nyilvántartásba. A tulajdonjog csak ezzel a bejegyzéssel száll át. Itt jön képbe az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.), amely szigorú feltételeket szab.

Az Inytv. kimondja, hogy a tulajdonjog bejegyzésének alapjául csak olyan okirat szolgálhat, amely közokiratba (közjegyző által készített) vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba van foglalva.

Ezen felül a jogszabály a Földhivatal előtti eljárásra kötelező jogi képviseletet ír elő. Ez azt jelenti, hogy a bejegyzési kérelmet magánszemélyként, jogi képviselő nélkül be sem lehet nyújtani. A Földhivatal egy ilyen kérelmet hiánypótlási felhívás nélkül elutasít.

Összegezve tehát:

1. Érvényes ajándékozási szerződést köthetnek a felek ügyvéd nélkül.
2. Ez a szerződés önmagában alkalmatlan a tulajdonjog bejegyzésére.
3. A bejegyzéshez ügyvédi (vagy közjegyzői) okirat kell, és az eljárásban is kötelező az ügyvéd.

Az a látszólagos megtakarítás, amit a felek az ügyvéd kihagyásával remélnek, valójában a folyamat ellehetetlenüléséhez vezet.

A „Foglalós Papír” analógiája: A sietségből adódó veszélyek

Bár ajándékozásnál a foglaló intézménye nem jellemző, a sietve, szakember nélkül aláírt okiratok veszélye tökéletesen párhuzamba állítható az adásvételeknél gyakori „foglalós papír” problémájával. A felek, hogy „biztosítsák” a szándékukat, letöltenek egy mintát vagy összedobnak egy dokumentumot. Ezzel azonban, ahogy láttuk, egy érvényes szerződést hoznak létre, ami a következő hátrányokkal jár:

• Hiányosságok: Egy laikus által írt, 1-2 oldalas szerződésből óhatatlanul kimaradnak olyan kritikus elemek, mint a haszonélvezeti jog precíz kikötése, a terhekkel kapcsolatos rendelkezések, az ajándék visszakövetelésének Ptk. szerinti eseteire való utalás, vagy az illetékmentességre vonatkozó nyilatkozatok.
• Kiszolgáltatottság: A felek egy hiányos, szakszerűtlen, de kötelező érvényű szerződés foglyaivá válnak. Ha a későbbiekben bevont ügyvéd feltár egy problémát (pl. egy terhet a tulajdoni lapon), a felek már nem gondolhatják meg magukat, és nem módosíthatják egyoldalúan a feltételeket anélkül, hogy szerződésszegést kövessenek el. Az alku- és mozgásterük drasztikusan lecsökken.
• Hiányzó biztonsági elemek: Az ügyvéd nélkül eljáró felek nem ellenőrzik a tulajdoni lapot és a térképmásolatot, nem győződnek meg az ingatlan jogi státuszáról. Ez olyan, mintha bekötött szemmel sétálnának át egy aknamezőn.

Az ügyvéd valódi szerepe: több mint kötelező formaság

A tévhittel ellentétben az ügyvéd szerepe nem merül ki egy sablonszerződés pecsételésében. A jó ügyvéd az ügylet biztonsági őre és stratégiai tanácsadója.

• Tanácsadás a legelején: Az örökzöld tanács itt is érvényes: ügyvédhez nem akkor kell fordulni, amikor már aláírtak valamit, hanem még azelőtt, hogy bármilyen érdemi ígéret elhangzana. Egy tapasztalt ügyvéd telefonon is tud olyan kezdeti tanácsot adni, ami felbecsülhetetlen lépéselőnyt jelent.
• Jogi átvilágítás: Az ügyvéd első lépése a hiteles tulajdoni lap és térképmásolat beszerzése és elemzése, amellyel feltárja a rejtett jogi aknákat.
• Személyre szabott okiratszerkesztés: Az ügyvéd nem sablonnal dolgozik. A felek egyedi helyzetére (pl. holtig tartó haszonélvezet fenntartása, kiskorú megajándékozott, illetékmentességi szabályok alkalmazása) szabott, minden részletre kiterjedő, gyakran 10-15 oldalas szerződést készít, amely mindkét fél érdekeit védi.
• Teljes körű hatósági ügyintézés: Az ügyvéd nemcsak ellenjegyzi a szerződést, hanem elkészíti és benyújtja a földhivatali kérelmet és a NAV adatlapot, képviseli a feleket az eljárásban, és gondoskodik a folyamat zökkenőmentes lezárásáról.

Ingatlan ajándékozási szerződés minta alkalmazása

Az egyetlen, minden kockázatot kizáró, professzionális megoldás az ügyvéd azonnali bevonása a folyamatba. Egy profi jogi képviselő mellett egy ajándékozási szerződés előkészítése és aláírása akár egy-két nap alatt lebonyolítható, így a felek időt sem veszítenek, cserébe teljes körű jogi biztonságot kapnak. Kerüljék a netről letöltött ingatlan ajándékozási szerződés minta dokumentumokat és az olyan, nem jogász végzettségű segítők (legyenek bármilyen jó szándékúak), akik okiratszerkesztésre vagy jogi tanácsadásra vállalkoznak, hiszen ez nemcsak szakszerűtlen, de az ő részükről jogszabályba is ütközik (kuruzslás).

Ingatlan ajándékozási szerződés minta alkalmazása esetén nem valósulhatnak meg az előző pontban felsorolt garanciális mozzanatok. Ha mégis valamilyen oknál fogva az ügyvéd által ellenjegyzett ingatlan ajándékozás helyett ügyvéd nélkül írnak alá ingatlan ajándékozási szerződés mintát érdemes legalább előzetesen ügyvéddel konzultálni a legsúlyosabb buktatók elkerülése céljából.

Összefoglalás: Az „ingatlan ajándékozás ügyvéd nélkül” kérdésre a válasz egyértelmű nem. Bár a törvény betűje szerint létrehozható egy érvényes megállapodás, ez az okirat alkalmatlan a cél, vagyis a tulajdonjog megszerzésének elérésére. Az ügyvéd közreműködése nem egy drága, választható opció, hanem a tulajdonszerzés törvényi előfeltétele és a felek jogi biztonságának egyetlen garanciája.

Kapcsolódó cikkek:

• Bacskó Ügyvédi Iroda ügyvédi munkadíja
• Foglaló mértéke
• Foglaló
• Vételi ajánlat

Kérdéseivel keressen minket bizalommal!

+36303001354

Kapcsolat

The post Ingatlan ajándékozás ügyvéd nélkül: Érvényes lehet, de a tulajdonjogot nem szerzi meg vele appeared first on Bacskó Ügyvédi Iroda.