Ha az ajándékba kapott ingatlan eladása 5 éven belül történik, gyakran éri ügyfeleinket kellemetlen meglepetés a személyi jövedelemadó bevallása során. Hogy ennek okát megértsük részletesen be kell mutatnunk az ingatlan eladásból származó jövedelem adózásával kapcsolatos szabályokat.
Amikor valaki eladja az ingatlanát, a keletkező jövedelme után főszabály szerint 15% személyi jövedelemadót (SZJA) kell fizetnie. Az adófizetési kötelezettséget azonban jelentősen befolyásolja, hogy az eladott ingatlant korábban hogyan szerezte meg: vásárolta, vagy ajándékba kapta?
Bár az adó mértékét csökkentő, időponthoz kötött 5 éves szabály mindkét esetben érvényes, a leglényegesebb különbség az adó alapjául szolgáló jövedelem kiszámításában rejlik.
A jövedelem kiszámítása
Az SZJA-t a megszerzett jövedelem után kell megfizetni. A jövedelmet általánosságban a következő képlettel számoljuk ki:
Jövedelem = Bevétel – Költségek
- Bevétel: Az ingatlan eladásáról szóló szerződésben szereplő eladási ár.
- Költségek: Itt mutatkozik meg a különbség a vásárolt és az ajándékba kapott ingatlan között. A költségek csökkentik a bevételt, így az adó alapját is, azonban ajándékozás és vásárlás esetén a költségek elszámolására eltérő szabályok vonatkoznak.
Nézzük meg a két esetet külön-külön.
VÁSÁROLT ingatlan eladásának adózása
Ez az egyszerűbb és gyakoribb eset. Ha valaki egy korábban adásvételi szerződéssel megvásárolt ingatlant ad el, a jövedelem kiszámításakor a következő, tételesen igazolt költségeket vonhatja le az eladási árból:
- Szerzési érték: A legfontosabb tétel, amely az eredeti adásvételi szerződésben szereplő vételár.
- Értéknövelő beruházások: A számlával igazolt, az ingatlan értékét növelő felújítások, korszerűsítések költsége (pl. fűtéskorszerűsítés, nyílászárócsere, tetőfelújítás).
- Szerzéssel és eladással kapcsolatos költségek: A vagyonátruházási illeték összege, az ügyvédi munkadíjak, az ingatlanközvetítői jutalék.
Képlet: Jövedelem = Eladási ár – (Eredeti vételár + Számlás felújítások + Illeték + Ügyvédi díjak stb.)
AJÁNDÉKBA kapott ingatlan eladásának adózása
Itt a helyzet bonyolultabb, mivel nincs az ingatlan megszerzésére fordított költség nem vezethető le a vételárból, hiszen ajándékba kapott ingatlannak nincs vételára. Ehelyett a jogalkotó jogi fikcióval él. Attól függően, hogy illetékköteles vagy illetékmentes volt az ajándék megszerzése két különböző metódushoz folyamodik az ingatlan eladásból származó bevételből levonható költség összegének meghatározása során. A jövedelem kiszámítása tehát attól függ, hogy az ajándékozás illetékköteles volt-e az alábbiakban bemutaottak szerint. A két esetben teljesen eltérően alakul az ingatlan megszerzésére fordíottt költség maghatározása, aminek elsősorban akkor van jelentősége, ha az ajándékba kapott ingatlan eladása 5 éven belül történik.
A) Illetékköteles ajándék (pl. baráttól, unokatestvértől kapott ingatlan)
Ebben az esetben a törvény viszonylag egyszerűen kezeli a helyzetet: az ingatlan megszerzésére fordított költségnek az ajándékba kapott ingatlan forgalmi értéke lesz. Egészen pontosan az a forgalmi érték, ami alapján a NAV az ajándékozási illetéket kiszabta. A számítás innentől nagyon hasonló a vásárolt ingatlanéhoz. A különbséggel, hogy vételár helyett az ingatlannak az illeték alapjául szolgáló forgalmi értékével számolunk. Az ingatlan forgalmi értékét tekinti a jogalkotó az ingatlan megszerzésére fordított költségnek. Ezen felül az adásvételi szerződéshez hasonlóan ugyanúgy levonhatók a veételből a további, számlával igazolt költségek (tételes költségelszámolás).
B) Illetékmentes ajándék (pl. szülőtől, házastárstól, testvértől kapott ingatlan)
Ez a leggyakoribb eset. Ha azonban valaki illetékmenteses ajándékozás útján jut az ingatlan tulajdonához, az általános szabályoktól teljesen eltérő módon kerül sor a költségek elszámolására az eladás után fizetendő SZJA adóalapjának meghatározása során. A törvény nem ad választási lehetőséget, hanem előírja a jövedelem megállapításának módját. Költségként az eladási ár 75%-a számolható el.
A jövedelem az eladási ár 25%-a lesz.
A jogszabály az eladási ár 75%-át egy vélelmezett átalányköltségnek tekinti. Ez egyben azt is jelenti, hogy ebben az esetben nincs lehetőség tételes költségelszámolásra. Az eladó nem vonhatja le sem a korábbi felújítások, sem az eladással kapcsolatos díjak (ügyvéd, ingatlanközvetítő) számlával igazolt összegét. A törvény a 75%-os vélelmezett költséggel mindezt egységesen „kiváltja”, függetlenül attól, hogy a valóságban mennyi volt a ráfordítás.
Képlet: Jövedelem = Eladási ár * 25%
Ez a szabály, bár megköti az adózó kezét, sok esetben kedvező lehet. A legnagyobb gondot akkor okozza, ha az ingatlan vagy tulajdoni hányad ajándékozására jövőbeni ingatlanvásárlás illetékének optimalizálása miatt került sor. Ha valaki benézi a 75%-os költségátalányra vonatkozó szabályt, spórolhat pár százalékot a vásárlás után fizetendő illetéken, de a többszörösét bukja el az összegnek a 25%-os jövedelem alapján kiszámolt SZJA megfizetésével. Ez természetesen csak akkor jelent gondot, ha az ajándékba kapott ingatlan eladása 5 éven belül történik, ha 5 éven túl, akkor eleve nincs SZJA fizetési kötelezettség.
Ajándékba kapott ingatlan eladása 5 éven belül – sávosan csökkenő adóalap
Miután a fentiek szerint kiszámítottuk a jövedelmet, mindkét esetben ugyanazt az 5 éves, sávosan csökkenő szabályt kell alkalmazni az adóalap meghatározására. Az adóalapot a megszerzés évétől számított időtartam befolyásolja.
- A megszerzés évében és az azt követő 1. évben: a jövedelem 100%-a az adóalap.
- A megszerzés évét követő 2. évben: a jövedelem 90%-a az adóalap.
- A megszerzés évét követő 3. évben: a jövedelem 60%-a az adóalap.
- A megszerzés évét követő 4. évben: a jövedelem 30%-a az adóalap.
- A megszerzés évét követő 5. évtől az eladás teljesen adómentes, az adóalap 0%.
Az ingatlan megszerzésének időpontja vásárlásnál és ajándékozásnál egyarányt az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés alapjául szolgáló szerződés földhivatalhoz történő benyújtásának napja napja.
Összehasonlító Példa
Tegyük fel, hogy valaki 2025-ben elad egy ingatlant 60 millió forintért, amit 2022-ben szerzett.
VÁSÁROLT INGATLAN ESETÉN:
- Szerzési ár 2022-ben: 45 millió Ft.
- Jövedelem: 60 M Ft – 45 M Ft = 15 M Ft.
- Mivel a szerzést követő 3. évben történik az eladás, a jövedelem 60%-a az adóalap.
- Adóalap: 15 M Ft * 60% = 9 M Ft.
- Fizetendő SZJA: 9.000.000 Ft * 15% = 1.350.000 Ft.
ILLETÉKMENTESEN AJÁNDÉKBA KAPOTT INGATLAN ESETÉN:
- A törvényi előírás szerint kötelezően a 75%-os költséghányadot kell alkalmazni.
- Jövedelem (az eladási ár 25%-a): 60 M Ft * 25% = 15 M Ft.
- Mivel a szerzést követő 3. évben történik az eladás, a jövedelem 60%-a az adóalap.
- Adóalap: 15 M Ft * 60% = 9 M Ft.
- Fizetendő SZJA: 9.000.000 Ft * 15% = 1.350.000 Ft.
Érdekesség, hogy a példánkban a fizetendő adó megegyezik. Ez azonban csak akkor igaz, ha a vásárolt ingatlan értéknövekedése megegyezik az ajándékozott ingatlan eladási árának 25%-ával. Ha a vásárolt ingatlan értéknövekedése nagyobb, akkor azután több adót kell fizetni.
Összefoglalva: Ha az ajándékba kapott ingatlan eladása 5 éven belül történik az 5 éves szabály a legerősebb adóoptimalizálási eszköz. Ha ezen belül kerül sor az eladásra, az illetékmentesen ajándékba kapott ingatlanoknál alkalmazott kötelező, 25%-os jövedelem-számítási szabály esetenként kedvezőbb adózási pozíciót teremt, mint a vásárolt ingatlanoknál a teljes, valós értéknövekedés adóztatása. A helyzet igen bonyolulttá válhat. Mivel az ingatlan ajándékozás lebonyolítása ügyvéd nélkül amúgy sem lehetséges, érdemes az ügyvédet már a folyamat legelején bevonni. Így még időben kiderülhet, hogy az ingatlan ajándékozás milyen esetleges hátrányokkal jár más felmerülő megoldásokhoz képest.
Kapcsolódó cikkek:
Kérdéseivel keressen minket bizalommal!