Első lakás illeték

Mennyi az ingatlan vagyonszerzési illeték általános mértéke?

Magyarországon az ingatlan megvásárlása után a vevőt visszterhes vagyonátruházási illetékfizetési kötelezettség terheli, amelynek általános mértéke az ingatlan forgalmi értékének 4%-a. Az illetéket a Nemzeti Adó- és Vámhivatal szabja ki a földhivatali bejegyzést követően kiadott fizetési meghagyással. A fizetési kötelezettség az adásvételi szerződés aláírásának napján keletkezik, a fizetési határidő pedig a határozat véglegessé válásától számított 15 nap.

Az ingatlanvásárláshoz kapcsolódó vagyonszerzési illeték jogi alapját az (1990. évi XCIII. törvény az illetékekről 18. §-a) határozza meg. Az adóhatóság az illeték alapjául az ingatlan forgalmi értékét tekinti, amely alapesetben megegyezik a felek által a szerződésben rögzített vételárral. Ugyanakkor a Nemzeti Adó- és Vámhivatalnak (NAV) törvényi joga van az ingatlan értékének felülvizsgálatára; ha a megjelölt vételár szembetűnően eltér a piaci viszonyoktól, a hatóság helyszíni szemle vagy saját adatbázis alapján módosíthatja az illeték alapját.

A jogszabályi keretek a nagy értékű ingatlanok esetén sávos adózást és felső korlátot alkalmaznak. Az ingatlan értékének 1 milliárd forint feletti részére az illetékkulcs 2%-ra csökken, míg az egy ingatlan megszerzése után fizetendő illeték maximális összege 200 millió forintban van korlátozva (1990. évi XCIII. törvény 19. §). Ha egy ingatlannak több vevője van, a fizetési kötelezettség a tulajdoni hányadok arányában oszlik meg a felek között.

Ügyvédi munkadíj kalkulátor

Állítsa be az ingatlan vételárát

Vételár

Ügyvédi munkadíj:

A munkadíj tartalmazza a teljes körű jogi képviseletet

Kapcsolat

Ki minősül jogilag első lakásszerzőnek az illetéktörvény alapján?

Az illetéktörvény alapján első lakásszerzőnek az a magánszemély minősül, aki a vagyonszerzés időpontjában nem rendelkezik és korábban sem rendelkezett lakástulajdonnal, vagy 50%-ot elérő tulajdoni hányaddal lakóingatlanban. Nem akadályozza a kedvezmény igénybevételét a kiskorúság idején értékesített lakástulajdon, valamint az özvegyi vagy haszonélvezeti joggal terhelten megszerzett ingatlan megléte sem.

Az első lakás illeték kedvezményeinek érvényesítéséhez elengedhetetlen a pontos törvényi definíció alkalmazása. Az (1990. évi XCIII. törvény 26. § (6) bekezdése) egyértelműen meghatározza a feltételeket. A jogszabály kizárólag a lakóingatlanok (lakás, családi ház) tulajdonjogát vizsgálja; egyéb ingatlantípusok – így például építési telek, hétvégi ház, garázs, tároló vagy ipari ingatlan – korábbi vagy meglévő tulajdona nem zárja ki az első lakásszerzői státuszt.

A korábbi vagyonszerzések értékelése során az adóhatóság a következő mentesítő körülményeket veszi figyelembe:

• Fél tulajdoni hányad alatti részesedés: Ha a vásárlónak korábban legfeljebb 50% alatti (például 25%-os vagy 49%-os) tulajdoni hányada volt egy lakóingatlanban, azt a törvény nem tekinti kizáró oknak.
• Haszonélvezettel terhelt tulajdon: Ha a magánszemély olyan lakástulajdont szerzett, amelyet a nyilvántartásba bejegyzett özvegyi jog vagy haszonélvezeti jog terhel, e tulajdon megléte nem akadályozza a kedvezmény igénybevételét.
• Kiskorúként értékesített ingatlan: Amennyiben a vevő kiskorúként szerzett lakástulajdonnal rendelkezett, de azt még a nagykorúságának betöltése előtt értékesítették, a korábbi tulajdon nem érvényteleníti az első lakásszerzői státuszt.
• Vagyoni értékű jogok: Más személy ingatlanán fennálló használati vagy haszonélvezeti jog nem minősül tulajdonjognak, így nem záratja ki az első lakás kedvezményeit.

A Nemzeti Adó- és Vámhivatal az adásvétel bejelentésekor a földhivatali adatok automatikus lekérdezésével ellenőrzi a vevő ingatlantulajdon-történetét. Valótlan nyilatkozat tétele esetén az adóhatóság nemcsak a kedvezményt vonja vissza, hanem mulasztási bírságot és késedelmi pótlékot is megállapít.

Milyen feltételekkel vehető igénybe a 35 év alattiak első lakás illetékkedvezménye?

A 35 év alatti első lakásvásárlók 50%-os illetékkedvezményben részesülnek, amennyiben a megvásárolt lakóingatlan teljes forgalmi értéke nem haladja meg a 15 millió forintot. Ebben a kedvezményes esetben az általános 4%-os illetékkulcs feleződik, így a vevőnek csupán 2%-os illetéket kell megfizetnie az adóhatóság felé a szerződéskötést követően.

A fiatalok első lakáshoz jutását támogató kedvezményt az (1990. évi XCIII. törvény 26. § (6) bekezdése) szabályozza. A kedvezmény igénybevételéhez három feltételnek kell egyidejűleg teljesülnie:

1. Életkori korlát: A vevő az adásvételi szerződés megkötésének napján még nem töltötte betölteni a 35. életévét.
2. Első lakásszerzői státusz: A vevő megfelel a jogszabályban előírt első lakásszerző kritériumainak.
3. Értékhatár: A megszerzett lakóingatlan teljes forgalmi értéke nem haladja meg a 15 000 000 forintot.

Több vevő esetén a 15 millió forintos értékhatárt a teljes ingatlan forgalmi értékére vonatkozóan kell vizsgálni, nem pedig a megszerzett tulajdoni hányadok alapján. Amennyiben az ingatlan vételára akár egy csekély összeggel is meghaladja a 15 millió forintos korlátot, az 50%-os illetékkedvezmény a teljes vételárra nézve elveszik, mert a jogszabály nem teszi lehetővé a sávos vagy arányos kedvezményalkalmazást.

Ingatlan Vételára	Vevő Életkora	Első Lakás?	Illetékkulcs	Fizetendő Illeték	Kedvezmény Mértéke
10 000 000 Ft	28 év	Igen	2%	200 000 Ft	200 000 Ft Megtakarítás [cite: 1]
14 800 000 Ft	31 év	Igen	2%	296 000 Ft	296 000 Ft Megtakarítás
16 000 000 Ft	24 év	Igen	4%	640 000 Ft	0 Ft (Túllépi az értékhatárt)
12 000 000 Ft	37 év	Igen	4%	480 000 Ft	0 Ft (Túllépi az életkort)

A gyakorlati tapasztalatok azt mutatják, hogy a 15 millió forintos törvényi értékhatár – amelyet a jogalkotó még 2013-ban határozott meg – a jelenlegi ingatlanpiaci árszintek mellett a nagyvárosokban nehezen érhető el, így az első lakás illeték ezen kedvezménye elsősorban kistelepüléseken fekvő ingatlanok vásárlásakor hasznosítható.

Milyen illeték részletfizetési lehetőségeket biztosítanak a különböző jogszabályok?

A magyar adójogszabályok három elkülönülő eljárási utat biztosítanak az illeték megfizetésének könnyítésére:

1. Első lakásszerzők pótlékmentes részletfizetése: Kizárólag az első lakóingatlan megszerzéséhez kapcsolódik; nem vonatkozik rá értékhatár vagy életkori megkötés, és teljesen kamatmentes 12 hónapos futamidőt biztosít.
2. Automatikus részletfizetés: Bármely magánszemély adózó igényelheti naptári évente egy alkalommal, legfeljebb 2 000 000 forint összegű adótartozásra, maximum 12 hónapos futamidőre, jövedelemigazolás benyújtása nélkül az ONYA felületén lévő AUTRESZ adatlapon.
3. Méltányossági alapú részletfizetés: Ha az illetéktartozás meghaladja a 2 millió forintot, vagy a vevő nem minősül első lakásszerzőnek, egyedi méltányossági eljárás keretében 24–36 hónapos részletfizetés kérhető a FAM01 nyomtatványon, a vagyoni és jövedelmi viszonyok igazolásával.

Részletfizetési Forma	Jogosultsági Feltétel	Max. Tartozás	Futamidő	Kamat- és Pótlékteher
Első lakásszerzői kedvezmény	Első lakástulajdon szerzése	Nincs	12 hónap	Pótlékmentes [cite: 1, 3]
Automatikus részletfizetés	Magánszemély (évente 1x)	2 000 000 Ft	12 hónap	Pótlékmentes [cite: 3]
Méltányossági eljárás	Bizonyított anyagi nehézség	Nincs	24–36 hónap	Jegybanki alapkamat fele

A törvényi előírások értelmében a részletek pontos megfizetése elengedhetetlen. Amennyiben az adózó akár egyetlen havi részlet teljesítésével is elmarad, a részletfizetési kedvezmény azonnal érvényét veszíti, és a NAV a teljes fennmaradó összeget egyben követelheti, késedelmi pótlék felszámítása mellett.

Hogyan működik a 12 havi pótlékmentes részletfizetés az első lakást vásárlóknak?

Az első lakásukat megszerző vásárlók életkortól és az ingatlan vételárától függetlenül jogosultak a kiszabott vagyonszerzési illeték 12 havi, egyenlő részletekben történő, pótlékmentes megfizetésére. A kérelmet az adásvételi szerződés megkötésekor a B400-as adatlapon vagy a fizetési meghagyás kézhezvételét követően 15 napon belül a NAV ONYA felületén lehet benyújtani.

A pótlékmentes részletfizetési kedvezmény az első lakás illeték fizetési kötelezettségének egyik legfontosabb könnyítése, amelyet az (1990. évi XCIII. törvény 26. § (15) bekezdése) garantál. Ez a kedvezmény alanyi jogon jár minden első lakásszerzőnek, amennyiben az előírt törvényi határidőben írásban kérelmezi azt az adóhatóságtól.

Milyen egyéb illetékmentességi és kedvezményes lehetőségek léteznek lakásvásárláskor?

Az első lakásvásárlók számára a kedvezményes illetékkulcs mellett teljes illetékmentességet biztosít a CSOK Plusz vagy Falusi CSOK igénybevétele, az egyenes ági rokonok és házastársak közötti tranzakció, valamint a 4 éven belül felépítendő építési telek vásárlása. Új építésű lakások vásárlásakor pedig 15 millió forintig terjedő tárgyi illetékmentesség érvényesíthető.

A jogalkotó az (1990. évi XCIII. törvény 26. §-ában) több olyan kedvezményformát is meghatározott, amelyek kiválthatják vagy kiegészíthetik az első lakás illeték kedvezményeit.

• CSOK Plusz és Falusi CSOK illetékmentesség: Az államilag támogatott otthonteremtési hitelekkel vagy támogatásokkal megvásárolt lakóingatlanok szerzése teljes mértékben mentes a vagyonszerzési illeték alól. A mentesség az ingatlan vételárától függetlenül jár, azonban a vállalt gyermekek nem teljesülése esetén az adóhatóság utólagosan kiszabhatja az illetéket.
• Egyenes ági rokonok és házastársak közötti ügyletek: A szülők és gyermekek, nagyszülők és unokák, valamint a házastársak közötti ingatlan adásvétel és ajándékozás teljesen illetékmentes (1990. évi XCIII. törvény 26. § (1) z) pont).
• Testvérek közötti jogügyletek: A testvérek közötti ajándékozás és öröklés illetékmentes, azonban a testvérek közötti adásvétel főszabály szerint 4%-os vagyonszerzési illeték alá esik (2020. évi LXVI. törvény).
• Építési telek vásárlásának mentessége: Ha a vevő lakóház építésére alkalmas építési telket vásárol, mentesül az illeték alól, feltéve, hogy az adásvételi szerződés benyújtásától számított 4 éven belül a lakóházat felépíti és ezt használatbavételi engedéllyel igazolja.
• Cserepótló vétel kedvezménye: Ha a vásárló a vásárlást megelőző 3 éven belül vagy azt követő 1 éven belül másik lakóingatlant értékesít, az illeték alapja csupán a vásárolt és az eladott ingatlan forgalmi értékének pozitív különbözete (1990. évi XCIII. törvény 21. §).
• Új építésű lakás vásárlása: Építtető vállalkozástól vásárolt új építésű lakás esetén az ingatlan értékének első 15 millió forintja mentesül az illeték alól, amennyiben a teljes vételár nem haladja meg a 30 millió forintot.

Hogyan zajlik az első lakás illeték bejelentése és a NAV előtti eljárás?

Az első lakás illeték bejelentése az adásvételi szerződés aláírását követően a földhivatalhoz benyújtandó B400-as adatlapon történik, amelyet az eljáró ügyvéd nyújt be a tulajdonjog-bejegyzési kérelemmel együtt. A Nemzeti Adó- és Vámhivatal a tulajdonjog bejegyzését követően állítja ki a fizetési meghagyást, amelynek kézhezvételétől számított 15 napon belül nyújtható be jogorvoslat. A fizetési meghagyást a NAV közvetlenül a vevő részére küldi meg, hacsak a vevő nem adott erre vonatkozó kifejezett meghatalmazást az eljáró ügyvéd részére.

Az adóigazgatási eljárás főbb szakaszai:

1. Bejelentés a B400-as adatlapon: A vevő a szerződés megkötésekor a B400-as nyomtatványon írásban nyilatkozik az első lakásszerzői státuszáról, az 50%-os kedvezményre való jogosultságáról vagy a 12 havi pótlékmentes részletfizetési szándékáról.
2. Adattovábbítás a NAV felé: A földhivatal továbbítja az adatlapot és a szerződést a NAV Illetékfőosztályára.
3. Fizetési meghagyás kiadása: A NAV felülvizsgálja a kérelmet és kiállítja a fizetési meghagyást, amelyet postai úton vagy ügyfélkapun keresztül kézbesít a vevő részére.
4. Fizetés vagy utólagos kérelem: A fizetési meghagyás kézhezvételétől számított 15 napon belül a vevőnek lehetősége van fellebbezésre, vagy amennyiben a szerződéskötéskor elmaradt, az ONYA felületén az AUTRESZ nyomtatványon utólagosan is kérheti a pótlékmentes részletfizetést.

A bejelentési kötelezettség elmulasztása vagy késedelmes teljesítése esetén az adóhatóság magánszemélyekre 200 000 forintig, míg jogi személyekre 500 000 forintig terjedő mulasztási bírságot szabhat ki (1990. évi XCIII. törvény 82. §).