A szándéknyilatkozatok és az ügyvéd nélküli foglalzás jogi háttere
A pörgős ingatlanpiac gyakran arra sarkallja a vevőket, hogy azonnal, még az ügyvédi konzultációt megelőzően „lefoglalózzák” a lakást. Ez a gyakorlatban leggyakrabban kézzel írt elismervényekkel, internetről letöltött mintákkal vagy az ingatlanközvetítők által eléjük tett „Vételi Szándéknyilatkozat” elnevezésű dokumentumokkal valósul meg.
Jogelméleti és gyakorlati szempontból az ügyvéd nélkül megkötött előzetes megállapodások három alapvető veszélyforrást hordoznak magukban:
1. A szakszerűtlen megfogalmazás és az ajánlati kötettség csapdája
Az ingatlan adásvételi szerződés érvényességéhez lényegi elemként elegendő a felek személyének, az ingatlannak és a vételárnak a megjelölése írásos formában, amennyiben a dokumentumból kiderül az ingatlan tulajdonjogának átruházásáa vonatkozó szándék. Ennek következtében a laikusok által összeállított 1-2 oldalas „foglalós papír” vagy aláírt vételi szándéknyilatkozat a felek szándékától függetlenül jogilag érvényes adásvételi szerződésnek minősülhet. Ez azt jelenti, hogy az aláírás pillanatában a felek jogilag elkötelezik magukat, ajánlati kötöttségük keletkezik. Ha a későbbiekben az adásvételt előkészítő ügyvéd rámutat arra, hogy az okirat hiányos, vagy a vevő számára kedvezőtlen kikötéseket tartalmaz, az eladó már nem kötelezhető a feltételek módosítására. A pénz átadásával a vevő kiszolgáltatott helyzetbe kerül, és alkupozíciója minimálisra csökken.
2. A földhivatali széljegyzés és a dologi jogi védelem hiánya
Az adásvételi szerződés kötelmi érvényességéhez ugyan nem feltétel az ügyvédi jelenlét, de az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéshez az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény kötelező alaki kellékként írja elő az ügyvédi ellenjegyzést vagy a közjegyzői okiratba foglalást.
Az ügyvéd nélkül aláírt szándéknyilatkozat vagy „foglalós papír” nem nyújtható be a földhivatalba, így nem jelenik meg széljegyként a tulajdoni lapon. Ezért az átadott foglaló ellenére az eladó technikai értelemben továbbra is korlátlanul rendelkezhet az ingatlannal: azt harmadik személynek is eladhatja, vagy az ingatlanra az eladó felhalmozott tartozásai miatt végrehajtási jog, illetve jelzálogjog kerülhet bejegyzésre.
3. Az ingatlanközvetítők jogellenes okiratszerkesztése és letétkezelése
A magyar jogrendszerben ingatlanközvetítői tevékenység keretében tilos a jogi tanácsadás nyújtása és az okiratszerkesztés. Okiratok szerkesztésére kizárólag ügyvédek, jogtanácsosok és közjegyzők jogosultak.
Ennél is súlyosabb visszaélés, amikor az ingatlanközvetítő iroda a vételi ajánlat tételekor a foglaló vagy ajánlati biztosíték megfizetését saját letéti számlájára kéri. A letétkezelés szigorúan engedélyköteles pénzügyi és jogi szolgáltatás.
Az ingatlanközvetítő által végzett letétkezelés jogszabályba ütközik, az ilyen letéti megállapodás semmis, és az ingatlanközvetítő magatartása pedig a Büntető Törvénykönyv szerinti tiltott pénzügyi tevékenység vagy jogosulatlan letétkezelés bűncselekményének gyanúját is felvetheti.
Állítsa be az ingatlan vételárát
Fiktív esettanulmány: A Budai Panoráma lakásügy
A szándéknyilatkozat aláírása és az ingatlanközvetítői letét
Szabó Péter vevő egy ingatlanközvetítő hálózat, a Premier Otthon Kft. közvetítésével megtekintette Horváth István eladó tulajdonában álló, Budapest II. kerületében található társasházi lakást. Az ingatlan irányára 90 000 000 forint volt. Szabó Péter jelezte, hogy a megadott áron készen áll megvásárolni a lakást, és kérte az eladó közvetlen elérhetőségeit a végleges adásvételi szerződés ügyvédi előkészítéséhez.
A Premier Otthon Kft. képviseletében eljáró ingatlanközvetítő, Balogh Edit közölte, hogy a cég belső szabályzata szerint az eladó adatait és a tulajdoni lapot kizárólag akkor adja ki, és az ajánlatot csak akkor továbbítja az eladónak, ha Szabó Péter aláírja az iroda által előkészített „Vételi Szándéknyilatkozat és Foglaló Letéti Megállapodás” elnevezésű formanyomtatványt. A nyomtatvány értelmében a vevőnek az ajánlat komolyságának igazolására 5 000 000 forint összegű foglalót kellett átutalnia a Premier Otthon Kft. elkülönített számlájára.
A formanyomtatvány rögzítette a vételárat (90 000 000 Ft), de a fizetési határidőkön kívül semmilyen rendelkezést nem tartalmazott, az ingatlan birtokbaadásának feltételeiről, a meglévő tehermentesítési kötelezettségekről, sem az ingatlanban található beépített bútorok sorsáról.
Szabó Péter az ingatlanos sürgetésére hallgatva az ingatlanközvetítő irodájában aláírta a dokumentumot, és átutalta az 5 000 000 forintot a közvetítő számlájára. Másnap Balogh Edit aláíratta a dokumentumot Horváth István eladóval is, kijelentve a feleknek, hogy az ügylet ezzel jogilag le van zárva, a foglaló „biztonságban van a közvetítői letétben”.
A hiányosságok felszínre kerülése és az új végrehajtás
Egy héttel a szándéknyilatkozat aláírása után Szabó Péter megbízott egy ingatlanjogász ügyvédet a végleges adásvételi szerződés megfogalmazásával. Az ügyvéd első lépésként lekérte az ingatlan friss, hiteles tulajdoni lapját a földhivatali adatbázisból.
A tulajdoni lap tanulmányozásakor sokkoló tényre derült fény: az ingatlan tulajdoni lapjának széljegyén – a szándéknyilatkozat aláírása után 3 nappal – a Budapesti Regionális Munkaszervezet kérelemre 15 000 000 forint és járulékai erejéig végrehajtási jogot jegyzett fel Horváth István ellen, felhalmozott adótartozás miatt.
Mivel az ügyvéd nélkül aláírt vételi szándéknyilatkozat nem tartalmazott ügyvédi ellenjegyzést, az nem került és nem is kerülhetett benyújtásra a földhivatalhoz, így nem képezett széljegyet, ami megvédte volna a vevőt a későbbi teherbejegyzésektől. Horváth István eladó elismerte a tartozás tényét, de közölte, hogy nem tudja kifizetni az összeget, és azt várta, hogy a vevő majd a vételárelőlegből tehermentesíti a lakást.
A jogvita és a letéti patthelyzet
Látva a jelentős pénzügyi és jogi kockázatot, Szabó Péter kijelentette, hogy a végrehajtási joggal terhelt ingatlan megvásárlásától eláll, és felszólította a Premier Otthon Kft.-t az átadott 5 000 000 forint azonnali visszatérítésére. Ezzel párhuzamosan eladói szerződésszegésre hivatkozva felszólította Horváth Istvánt a foglaló kétszeresének megfelelő, további 5 000 000 forint megfizetésére.
A Premier Otthon Kft. megtagadta a pénz kifizetését. Balogh Edit azzal érvelt, hogy a vételi ajánlatot az eladó elfogadta, így a közvetítői jutalékuk (a vételár 3%-a + ÁFA, azaz 3 429 000 Ft) jár a cégnek, ezért a náluk lévő 5 000 000 forintból levonták a jutalékot, és csak a fennmaradó összeget hajlandóak kiutalni. Horváth István eladó pedig azzal védekezett, hogy ő nem kapta meg a foglalót a közvetítőtől, így tőle semmilyen összeg nem követelhető kétszeresen.
Az esettanulmány részletes jogi elemzése és a bírói gyakorlat
A bemutatott jogvita több szempontból is a szakszerűtlen előkészítés iskolapéldája, ahol az eljáró ingatlanközvetítő és a felek magatartása egyaránt súlyos jogszabálysértéseket halmozott fel.
1. A letéti kikötés semmissége és az ingatlanközvetítő felelőssége
A Ptk. 6:95. §-a kimondja, hogy a jogszabályba ütköző szerződéses kikötés semmis. Az ingatlanközvetítő által eljárási szabályzatba épített letétkezelés a hitelintézetekről és a pénzügyi vállalkozásokról szóló törvény értelmében engedélyköteles tevékenység, melyre az ingatlanközvetítő nem jogosult. A Premier Otthon Kft. által alkalmazott „letéti megállapodás” jogszabályba ütközött, így jogilag semmis.
A Kúria töretlen gyakorlata szerint a semmis megállapodás alapján átvett pénzösszeg visszajár a teljesítő félnek (Ptk. 6:108. §). Az ingatlanközvetítő a letétbe vett összeget nem tarthatja vissza jutalék jogcímén, mivel a jutalék követelését – ha az egyáltalán megalapozott lenne – csak a megbízójával (az eladóval) szemben érvényesíthetné, a vevő pénzéből önhatalmúan nem vonhatja le. A letétkezelés jogellenessége miatt a Premier Otthon Kft. köteles a teljes 5 000 000 forintot haladéktalanul visszautalni Szabó Péter részére.
2. A szerződés meghiúsulása és a foglaló kétszerese
A szándéknyilatkozat aláírásával a felek között adásvételi kötelem jött létre. A Ptk. 6:215. §-a alapján az eladó alapvető kötelezettsége az ingatlan tulajdonjogának tehermentes átruházása. Az eladó azáltal, hogy hagyta a végrehajtási jog bejegyzését az ingatlanra a szándéknyilatkozat és a végleges adásvételi szerződés megkötése közötti időszakban, olyan helyzetet teremtett, amely ellehetetleníti a tehermentes teljesítést.
Az ingatlan megterhelése az eladó érdekkörében felmerült eladói szerződésszegésnek minősül. A Ptk. 6:185. § (2) bekezdése értelmében a meghiúsulásért felelős eladó a kapott foglaló kétszeresét köteles megfizetni. Mivel a foglaló címén átadott 5 000 000 forint jogilag az eladó javára átadott biztosítéknak minősül (bár az ingatlanközvetítőnél ragadt), Horváth István eladó kötelezhető a foglaló szankciós részének – azaz a további 5 000 000 forintnak – a megfizetésére a vevő felé.
Előzetes megállapodástípusok jogi összehasonlítása
Az alábbi táblázat bemutatja az ingatlan adásvétel előkészítése során alkalmazott leggyakoribb eljárási módokat és azok jogi biztonsági szintjét.
| Szempontok | Ügyvéd által szerkesztett adásvétel / ügyvédi letét | Ingatlanközvetítői szándéknyilatkozat és letét | Házilag írt „foglalós papír” |
| Okiratszerkesztő jogosultsága | Szakszerű, törvényi felhatalmazással rendelkező ügyvéd. | Jogellenes okiratszerkesztés és tanácsadás. | Nem szakember általi, hiányos megfogalmazás. |
| Földhivatali bejegyezhetőség | Azonnal benyújtható, dologi jogi védelemet (széljegyzést) biztosít. | Földhivatali bejegyzésre és széljegyzésre alkalmatlan. | Földhivatali bejegyzésre és széljegyzésre alkalmatlan. |
| Letétkezelés jogszerűsége | Törvényes, kamarai ellenőrzés alatt álló ügyvédi letét. | Jogszabályba ütköző, semmis letéti kikötés. | Letéti védelem nincs, a pénz közvetlenül az eladóhoz kerül. |
| Pénzügyi kockázat a vevő számára | Minimális (a letéti pénz védett a felek hitelezőitől). | Magas (a pénz jogellenesen beragadhat a közvetítőnél). | Magas (az eladó elkötheti a pénzt, tehermentesítés hiányában). |
| Alkupozíció és rugalmasság | A felek valós szándékát tükröző, részletes megállapodás. | Végleges, a vevőt kiszolgáltatott helyzetbe hozó egyoldalú nyilatkozat. | Tisztázatlan feltételek miatti peres kockázatok. |
Tanulságok és kockázatkezelési stratégiák
A fiktív esettanulmány rávilágít arra, hogy az ingatlanközvetítői szándéknyilatkozatok és a gyors, ügyvéd nélküli „foglalózás” látszólagos kényelme mögött súlyos vagyonjogi csapdák rejtőznek. A hasonló esetek elkerülése érdekében az alábbi óvintézkedések betartása elengedhetetlen:
- Ne utaljon foglalót ingatlanközvetítői számlára: Az ingatlanközvetítő nem jogosult letétkezelésre. Amennyiben az ingatlanos foglaló vagy bánatpénz átadását követeli a vételi ajánlat továbbításához, a vevőnek ezt vissza kell utasítania, vagy kikötni, hogy a pénz kizárólag ügyvédi letéti számlára utalható.
- Kérjen friss tulajdoni lapot az aláírás előtt: Mielőtt bármilyen kötelezettséget vállalna vagy pénzt adna át, a vevőnek minden esetben le kell kérnie a friss, ügyfélkapus tulajdoni lapot és a térképmásolatot az esetleges terhek és széljegyek ellenőrzésére.
- Mértéktartás ügyvéd nélküli pénzátadásnál: Ha az ingatlanpiaci helyzet miatt elkerülhetetlen az ügyvéd nélküli szándéknyilatkozat tétele, az átadott összeget olyan alacsony szinten kell tartani, amelynek esetleges kockázata még vállalható a vevő számára.
- Ügyvédi képviselet a legelső lépéstől: A legbiztonságosabb megoldás az, ha a felek a szándéknyilatkozatokat átugorva, közvetlenül független ingatlanjogász ügyvédhez fordulnak, aki a tulajdoni lap ellenőrzése után elkészíti a végleges, bejegyezhető adásvételi szerződést, a foglaló összegét pedig biztonságos ügyvédi letétbe helyezi.
Következtetés
Az ügyvéd nélküli foglalóadás és az ingatlanközvetítői szándéknyilatkozatok alkalmazása hamis biztonságérzetet nyújt a vevők számára. A jogellenesen végzett ingatlanközvetítői letétkezelés és a hiányos okiratok nem nyújtanak dologi jogi védelmet a földhivatalnál, így a vevő könnyen kizárhatja magát a hatékony jogvédelemből.
A magyar bírósági gyakorlat szigorúan fellép a jogszabályba ütköző letéti szerződésekkel és az eladói tehermentesítési mulasztásokkal szemben, biztosítva a jogellenesen átvett összegek visszatérítését és a foglaló szankciós következményeinek levonását. A jogviták és a hosszas pereskedés megelőzésének egyetlen biztos módja az adásvételi folyamat teljes körű ügyvédi kontrollja és a foglaló ügyvédi letétben történő elhelyezése.
A cikk szerzője
Dr. Bacskó László
ügyvéd | ingatlan szakjogász
Több mint 20 éve dolgozom ügyvédként, szakterületem az ingatlanjog. Munkám során magánszemélyek és vállalkozások számára nyújtok jogi támogatást ingatlan-adásvételek, ajándékozások, társasházi ügyek és egyéb ingatlanjogi kérdésekben.
Szakértelemmel és tapasztalattal az ön ingatlan ügyeiben.
Keressen bizalommal!
Jogi nyilatkozat: A cikkben szereplő információk általános tájékoztatást nyújtanak, és nem minősülnek konkrét jogi tanácsadásnak. Egyedi ügyekben kérjük keressen minket.
Oszd meg a cikket:
