A foglaló jogelméleti alapjai és a felelősségmegosztás rendszere
A magyar polgári jogban az ingatlan adásvételi szerződések egyik leggyakrabban alkalmazott, mégis legtöbb tévhitre okot adó jogintézménye a foglaló. Napi szinten merül fel a kérdés: Visszajár a foglaló? Milyen feltételek mellett jár vissza a foglaló? A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.) 6:185. §-a alapján a foglaló a szerződés megkötésekor, a kötelezettségvállalás megerősítéseként átadott pénzösszeg vagy más dolog, amelynek rendeltetése a szerződéses fegyelem biztosítása és a teljesítés ösztönzése mindkét szerződő fél részéről. Jogelméleti szempontból a foglaló egy speciális kárátalány funkciót tölt be. Ez azt jelenti, hogy a szerződés felróható meghiúsulása esetén a vétlen fél mentesül a felmerült kár pontos mértékének és az oksági kapcsolatnak a bizonyítási terhe alól, mivel a törvényben meghatározott szankció átalányjelleggel pótolja a kártérítési igényt.
Gyakorlati szempontból elengedhetetlen a foglaló és a vételárelőleg szabatos elhatárolása, mivel a laikus közönség körében a két fogalom gyakran szinonimaként jelenik meg. A jogi szabályozás értelmében a vételárelőleg nem minősül önálló szankciós jogintézménynek; az adásvétel során átadott minden vételárrészlet jogilag előlegként viselkedik. Az előlegnek nincs büntető vagy kárátalány jellege, így a szerződés bármilyen okból – akár a vevő, akár az eladó hibájából vagy egy kívülálló ok miatt – történő meghiúsulása esetén a teljes összege visszajár a vevőnek. A foglaló ezzel szemben nem egy vételáron felüli extra fizetési kötelezettség, hanem a vételárelőleg egy meghatározott részére felhelyezett jogi biztosíték és szankciós címke.
A foglaló szankciós rendszere a felelősség elvén nyugszik. Amennyiben a szerződés teljesítése a vevőnek róható fel, az általa átadott foglalót elveszíti. Ha a meghiúsulásért az eladó a felelős, a kapott foglaló kétszeres összegét köteles visszafizetni a vevő részére. Abban az esetben viszont, ha a teljesítés olyan okból hiúsul meg, amelyért egyik fél sem felelős, vagy amelyért mindkét fél egyaránt felelőssé tehető, a foglaló szankciós funkciója nem lép működésbe, és az összeg egyszerűen visszajár a vevőnek.
A banki hitelből finanszírozott ingatlanvásárlások esetén a felelősség megosztása kiemelt dogmatikai kérdést jelent. A Ptk. 6:215. §-a szerint a vevő alapvető kötelezettsége a vételár megfizetése. A bírói gyakorlat töretlen főszabályként fogadja el, hogy a vételár pénzügyi forrásának biztosítása – legyen az saját megtakarítás, családi kölcsön vagy banki hitel – kizárólag a vevő érdekkörébe tartozik. Így amennyiben a hitelező pénzintézet a vevő jövedelmi helyzete, hitelképessége vagy a bank belső kockázatvállalási szabályzatának szigorodása miatt utasítja el a hitelkérelmet, az a vevő felelősségi körében felmerült meghiúsulási oknak minősül, ami a foglaló elveszítésével jár.
Ugyanakkor a Ptk. 1:3. §-ában rögzített jóhiszeműség és tisztesség elve, valamint a Ptk. 6:142. §-a szerinti együttműködési kötelezettség az eladót is terheli. Amennyiben a banki finanszírozás ellehetetlenülése az eladó mulasztására, az ingatlan tehermentesítésének elmaradására vagy az ingatlannal kapcsolatos jogi hiányosságokra vezethető vissza, az eladó kötelezetti közbenső késedelme áll be. A Ptk. 6:156. §-a értelmében a kötelezett késedelme kizárja a jogosult egyidejű késedelmét, ami a jogi felelősséget átfordítja az eladói oldalra.
Állítsa be az ingatlan vételárát
Fiktív esettanulmány: A Zöldligeti lakásügy
Az adásvételi szerződés megkötése és a fizetési ütemezés
Kovács Dániel vevő hosszú keresés után rátalált a Varga Péter eladó tulajdonában álló, Budapest XI. kerületében található, Zöldliget lakóparki társasházi lakásra. Az ingatlan vételárát a felek 70 000 000 forintban határozták meg. Kovács Dániel a vételárat részben saját megtakarításból, részben a Céghitel Bank Zrt.-től igényelt 50 000 000 forint összegű piaci lakáshitelből kívánta kiegyenlíteni.
A szerződő felek ügyvédi jelenlétben írták alá az adásvételi szerződést. A szerződés megkötésekor Kovács Dániel foglaló címén 7 000 000 forintot adott át Varga Péternek, amit az eladó a szerződés rendelkezéseiben átvettként igazolt. A megállapodás szerint a fennmaradó vételárat két további részletben kellett teljesíteni. A második vételárrészletet, azaz 13 000 000 forint saját erőt a szerződéskötéstől számított 30 napon belül kellett átutalni az eladó számlájára. A harmadik vételárrészletet képező 50 000 000 forint bankhitelt a Céghitel Bank Zrt. teljesítette volna közvetlenül az eladó részére, a folyósítás végső határidejét a felek 2024. augusztus 31. napjában rögzítették.
Az eladói kötelezettségvállalás és a finanszírozási akadály
Az ingatlan tulajdoni lapjának széljegyzetei és teherlapja szerint az ingatlant 18 000 000 forint tőke és járulékai erejéig jelzálogjog, valamint elidegenítési és terhelési tilalom terhelte a Városbank Zrt. javára, Varga Péter korábbi hitele alapján.
A Céghitel Bank Zrt. mint finanszírozó pénzintézet a hitelbírálati szabályzata alapján a kölcsön folyósításának elengedhetetlen feltételeként írta elő az ingatlan teljes tehermentesítését, vagy az eladó hitelezője által kiállított, feltétel nélküli törlési engedély bemutatását. E követelmény ismeretében a felek az adásvételi szerződésben kifejezetten rögzítették, hogy Varga Péter vállalja: a második vételárrészlet (13 000 000 Ft) kézhezvételétől számított 20 napon belül saját forrásból és a kapott vételárrészletből maradéktalanul kifizeti a Városbank Zrt. felé fennálló tartozását, és az ingatlan-nyilvántartásba benyújtja a törlési engedélyt, amelynek érkeztetett másolatát átadja a vevőnek.
Kovács Dániel a szerződéses ütemezésnek megfelelően, a határidőt betartva átutalta a 13 000 000 forint vételárelőleget Varga Péter számlájára. Varga Péter azonban a vállalt 20 napos határidő alatt nem intézkedett a tehermentesítésről. Az átvett vételárrészletet nem a Városbank Zrt. felé fennálló jelzáloghitel törlesztésére fordította, hanem egy kockázatos üzleti befektetésre használta fel abban a reményben, hogy a hitelező bankjával haladékot tud elérni. A Városbank Zrt. a törlési engedélyt a tartozás kiegyenlítésének hiányában nem adta ki.
A szerződés meghiúsulása és a jogi vita kibontakozása
A Céghitel Bank Zrt. a végleges hitelbírálat során hiánypótlással szólította fel Kovács Dánielt a tehermentesítési igazolás és a földhivatali törlési széljegy bemutatására. Mivel az eladó mulasztása miatt a kért dokumentumok a megadott póthatáridőre sem álltak rendelkezésre, a Céghitel Bank Zrt. 2024. augusztus közepén a hitelkérelmet elutasította, megállapítva, hogy a folyósítási feltételek az eladó oldalán felmerült jogi akadály miatt nem teljesíthetők.
A 2024. augusztus 31-i végső teljesítési határidőig a vételár fennmaradó 50 000 000 forintos része nem érkezett meg Varga Péter számlájára. Varga Péter szeptember elején kelt írásbeli nyilatkozatában értesítette Kovács Dánielt, hogy a vételár hiánytalan megfizetésének elmaradása miatt a szerződést a vevő szerződésszegése miatt meghiúsultnak tekinti, a szerződéstől eláll, és a 7 000 000 forint foglalót szankcióként megtartja.
Kovács Dániel azonnal vitatta az eladói nyilatkozatot. Válaszlevelében kifejtette, hogy a banki finanszírozás kizárólag Varga Péter tehermentesítési kötelezettségének megszegése miatt hiúsult meg, így a meghiúsulásért az eladó a felelős. Ennek megfelelően követelte a 13 000 000 forint vételárelőleg azonnali visszautalását, valamint a 7 000 000 forint foglaló kétszeres összegben, azaz 14 000 000 forintban történő megfizetését.
Az esettanulmány részletes jogi elemzése és a bírói gyakorlat
A bemutatott jogvita elbírálása során a központi kérdés az, hogy a banki hitel elutasításáért és a szerződés meghiúsulásáért melyik felet terheli a jogi felelősség. A Ptk. 6:185. § (2) bekezdése rögzíti, hogy a visszajár a foglaló vagy sem, a felek a szerződés meghiúsulásáért való felelősségét kell vizsgálni.
Míg a bírói gyakorlat a vevő érdekkörébe utalja a hitelképes jövedelem vagy a banki hitelezési feltételeknek való megfelelés hiányát, ez az elv nem alkalmazható szigorúan abban az esetben, ha a hitelező bank a folyósítást az eladó szerződésszegő magatartása miatt tagadja meg. Varga Péter az adásvételi szerződésben kifejezett kötelezettséget vállalt az ingatlan tehermentesítésére egy pontosan meghatározott határidőn belül. E kötelezettségének a kapott vételárelőleg ellenére sem tett eleget, amivel megszegte a Ptk. 6:142. §-a szerinti szerződéses kötelezettségeit és a Ptk. 1:3. §-ában előírt együttműködési kötelezettséget.
A Ptk. 6:156. § (1) bekezdése értelmében az eladó a tehermentesítés elmaradásával kötelezetti késedelembe esett. A Kúria hasonló tényállású ügyekben hozott döntései (például a BH2022.233 számú határozat) kimondják, hogy az eladó kötelezetti közbenső késedelme automatikusan kizárja a vevő fizetési késedelmét. Kovács Dániel azért nem tudta teljesíteni a végső vételárrészletet határidőben, mert az eladó szerződésszegése ellehetetlenítette a bankhitel folyósítását. Ennek következtében a vevő késedelme nem volt felróható, és a szerződés meghiúsulásáért kizárólag az eladó viseli a jogi felelősséget.
A jogkövetkezmények alkalmazása során el kell határolni egymástól az átadott összegek jogi természetét. A második vételárrészletként átutalt 13 000 000 forint vételárelőlegnek minősül, amelynek nincs szankciós vagy kárátalány funkciója. A szerződés megszűnésével az előleg jogalapja megszűnt, így az eladó köteles azt maradéktalanul visszafizetni a vevőnek.
A szerződéskötéskor átadott 7 000 000 forint tekintetében a Ptk. 6:185. § (2) bekezdésének második mondata az irányadó: mivel a teljesítés meghiúsulásáért a kapott foglalóért felelős eladó a felelős, a kapott foglalót kétszeres összegben köteles visszafizetni. Varga Péter tehát nem tarthatja meg a foglalót, hanem összesen 27 000 000 forintot (13 000 000 Ft előleg + 14 000 000 Ft kétszeres foglaló) köteles megfizetni Kovács Dániel részére. Tehát nem csak visszajár a foglaló, de annak kétszeres összege illeti a vevőt.
A hitel elutasításának és a meghiúsulásnak a jogi mátrixa
Az alábbi strukturált táblázat összefoglalja a banki hitel elutasításával összefüggő leggyakoribb eladói és vevői élethelyzeteket, valamint azok jogi következményeit a foglaló és a vételárelőleg sorsára nézve.
| Tényállás és meghiúsulási ok | Felelős fél | A foglaló jogi sorsa | A vételárelőleg jogi sorsa | Releváns jogszabályi / bírói alap |
| Vevői hitelképtelenség: A bank a vevő alacsony jövedelme, KHR-státusza vagy megváltozott munkaviszonya miatt utasítja el a hitelt. | Vevő | A vevő a foglalót elveszíti, az az eladónál marad. | A kifizetött előleg teljes összege visszajár a vevőnek. | Ptk. 6:185. § (2), Ptk. 6:215. § |
| Eladói tehermentesítési késedelem: Az eladó határidőben nem váltja ki a meglévő jelzálogjogot, ellehetetlenítve a folyósítást. | Eladó | Az eladó a foglalót kétszeres összegben köteles visszafizetni. | A kifizetött előleg teljes összege visszajár a vevőnek. | Ptk. 6:142. §, Ptk. 6:156. §, Ptk. 6:185. § (2) |
| Ingatlan műszaki/jogi hibája: Az ingatlan térképmásolata hiányos (pl. nem feltüntetett épület), emiatt a bank megtagadja a hitelezést. | Eladó | Az eladó a foglalót kétszeres összegben köteles visszafizetni. | A kifizetött előleg teljes összege visszajár a vevőnek. | Ptk. 6:185. § (2), kellékszavatossági és tájékoztatási elvek |
| Szerződéses bontó feltétel kikötése: A felek rögzítik, hogy a hitel elutasítása esetén a szerződés hatályát veszti, szankció nélkül. | Egyik fél sem felelős | A foglaló egyszeres összegben visszajár a vevőnek. | A kifizetött előleg teljes összege visszajár a vevőnek. | Ptk. 6:185. § (3), szerződési szabadság / bontó feltétel |
| Ügyvéd nélküli „foglalós papír”: Bizonytalan megfogalmazású szándéknyilatkozat vagy előszerződés aláírása ügyvédi ellenjegyzés nélkül. | Tisztázatlan / Magas peres kockázat | Bírósági mérlegelés tárgya; gyakran előlegnek minősül a szakszerűtlenség miatt. | A kifizetött előleg teljes összege visszajár a vevőnek. | Ptk. alaki követelmények, Btk. tiltott letétkezelés veszélye |
Szerződésszerkesztési tanulságok és kockázatkezelési stratégiák
A bemutatott esettanulmány jól szemlélteti, hogy a banki hitellel kombinált ingatlanvásárlások során a foglaló intézménye komoly pénzügyi kockázatokat rejt magában mindkét fél számára, ha a szerződést nem megfelelő gondossággal szövegezik meg. A gyakorlati tapasztalatok alapján a kockázatok érdemben csökkenthetők célzott szerződéses védelmi garanciák beépítésével.
A vevői oldal védelmében kiemelten javasolt a banki előminősítés elvégzése még a foglaló átadása és az adásvételi szerződés aláírása előtt. Amennyiben a finanszírozás bizonytalan, a felek a Ptk. diszpozitív szabályai alapján explicit bontó feltételt vagy elállási jogot rögzíthetnek a szerződésben. Ennek értelmében, ha a vevő igazolja, hogy a hitelkérelmet a bank nem az ő felróható magatartása miatt utasította el, a szerződés hatályát veszti, és a foglaló szankciómentesen, egyszeres összegben visszajár. A Kúria 15/2024. jogegységi határozatára figyelemmel, amennyiben a felek el kívánnak térni a törvényi foglaló szigorú szabályaitól, a megállapodásban pontosan rögzíteniük kell az átadott összeg egyedi (sui generis) biztosítéki jellegét és a visszatérítés pontos feltételeit.
Az eladói kötelezettségek oldalán elengedhetetlen a tehermentesítési határidők szigorú szinkronizálása a hitelező bank feltételeivel. Az eladó tehermentesítési vállalásának időben lényegesen meg kell előznie a banki hitel folyósításának végső határidejét, megelőzve az eladói közbenső késedelem beálltát.
A legmagasabb szintű garanciát mindkét fél számára az ügyvédi letét alkalmazása jelenti. A foglaló vagy az előleg összegének ügyvédi letétbe helyezése biztosítja, hogy a pénzösszeg csak a tehermentesítési igazolások benyújtása vagy a banki hitelbírálat sikeres lezárása után kerüljön az eladóhoz. Ezzel elkerülhető az a gyakori probléma, hogy az eladó a kapott összeget idő előtt eltölti, ellehetetlenítve a jogos vevői igények peren kívüli érvényesítését. Mindezek alapján kiemelten fontos az ügyvéd nélküli, szakszerűtlen „foglalós papírok” és ingatlanközvetítői szándéknyilatkozatok elkerülése, hiszen a hiányos okiratok súlyos jogvitákhoz és jelentős anyagi veszteséghez vezethetnek.
Következtetés
A foglaló az ingatlan adásvételi ügyletek nélkülözhetetlen, kárátalány jellegű biztosítéka, amelynek jogalkalmazási gyakorlata a felelősségmegosztás elvén nyugszik. Bár a vételár finanszírozásának biztosítása és a banki hitel megszerzése alapértelmezés szerint a vevő kockázati körébe tartozik, ez a felelősség nem korlátlan. Amennyiben a hitelezési folyamat az eladó tehermentesítési késedelme vagy egyéb szerződésszegése miatt hiúsul meg, az eladó közbenső késedelme kizárja a vevő fizetési mulasztását.
Ilyen esetekben a szerződés meghiúsulásáért kizárólag az eladó viseli a jogi felelősséget, amely a kifizetött vételárelőleg maradéktalan visszatérítése mellett a kapott foglaló kétszeres összegű visszafizetésének kötelezettségével jár. A felek közötti jogviták megelőzése érdekében elengedhetetlen a szakszerű szerződésszerkesztés, a pontos határidők tűzése és a megfelelő jogi garanciák – például az ügyvédi letét – alkalmazása.
A cikk szerzője
Dr. Bacskó László
ügyvéd | ingatlan szakjogász
Több mint 20 éve dolgozom ügyvédként, szakterületem az ingatlanjog. Munkám során magánszemélyek és vállalkozások számára nyújtok jogi támogatást ingatlan-adásvételek, ajándékozások, társasházi ügyek és egyéb ingatlanjogi kérdésekben.
Szakértelemmel és tapasztalattal az ön ingatlan ügyeiben.
Keressen bizalommal!
Jogi nyilatkozat: A cikkben szereplő információk általános tájékoztatást nyújtanak, és nem minősülnek konkrét jogi tanácsadásnak. Egyedi ügyekben kérjük keressen minket.
Oszd meg a cikket:
