Miért elengedhetetlen a tulajdoni lap lekérése az ingatlanügyletek biztonságához?
Amikor valaki Magyarországon az ingatlan-nyilvántartásban nyilvántartott több mint 4.5 millió lakóingatlan (Központi Statisztikai Hivatal, 2022) egyikének megvásárlására szánja el magát, az első és legfontosabb lépés az érintett ingatlan jogi státuszának tisztázása. A magyar ingatlan-nyilvántartás közhitelessége (Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény 5:165. §) alapján ugyanis a tulajdoni lapon szereplő adatokat a jog valósnak fogadja el mindaddig, amíg az ellenkezője be nem bizonyosodik. Ez azt jelenti, hogy a jóhiszemű szerző joggal bízhat a nyilvántartás tartalmában.
A közhitelességből következik azonban az is, hogy senki sem hivatkozhat arra, hogy nem tudott egy bejegyzett jogról, tényről vagy akár az ingatlan-nyilvántartásban széljegyzett kérelemről (Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény 5:171. §). Ebből adódóan a tulajdoni lap lekérésének elmulasztása súlyos jogi kockázat. Ha a vevő úgy fizet foglalót vagy ír alá adásvételi szerződést, hogy nem ellenőrizte az ingatlan dologi jogi helyzetét közvetlenül a szerződéskötés előtt, utólagosan nem hivatkozhat jóhiszeműségre a tulajdoni lapra már korábban bejegyzett végrehajtási jogokkal, jelzálogjogokkal vagy elidegenítési és terhelési tilalmakkal szemben.
A statisztikai adatok rávilágítanak arra is, hogy a hazai háztartásokban a tulajdonosok által lakott ingatlanok aránya 84 és 86 százalék között mozog (Központi Statisztikai Hivatal, 2020). Így Magyarországon kiemelt jelentőséggel bír a tulajdoni lap közhitelessége.
Hogyan zajlik a tulajdoni lap lekérése az E-ING felületén?
A magyarországi ingatlan-nyilvántartás teljes körű digitalizálása érdekében létrehozott elektronikus platform az E-ING fokozatosan veszi át a korábbi, papíralapú ügyintézési módszerek helyét. Az állampolgárok és a jogi képviselők számára az E-ING felülete biztosítja a leggyorsabb hozzáférést a hiteles adatokhoz.
A tulajdoni lap lekérése az elektronikus térben a következő, szigorúan meghatározott lépéseken keresztül valósítható meg az új szakrendszerben:
- Az E-ING platform megnyitása: A felhasználónak első lépésként meg kell nyitnia az elektronikus ingatlan-nyilvántartási felületet a böngészőjében.
- Navigáció a lekérdezéshez: A főoldalon elhelyezett „Tovább a tulajdonilap-másolat lekérdezéshez” gombra kattintva indítható el a folyamat.
- A település meghatározása: Meg kell adni az érintett település pontos nevét, Budapest esetében pedig a kerület kiválasztása is kötelező.
- KAÜ azonosítás elvégzése: A rendszer megköveteli a biztonságos elektronikus azonosítást, amely Ügyfélkapu+ vagy Digitális Állampolgárság (DÁP) segítségével történhet meg.
- Átirányítás a központi portálra: Az E-ING rendszer a lekérdezés folyamatában átirányítja a felhasználót a Magyarország.hu felületére, ahol az ügytípusnál a tulajdoni lap igénylését kell választani.
- A másolattípus kiválasztása: A felhasználónak döntenie kell, hogy szemle vagy teljes e-hiteles tulajdonilap-másolatra van szüksége.
- Ingatlankeresés: A keresés elvégezhető pontos cím vagy helyrajzi szám alapján, de a helyrajzi szám alkalmazása lényegesen pontosabb és gyorsabb eredményt garantál.
- Adatpontosítás: Meg kell adni az ingatlan fekvését (belterület, külterület vagy zártkert) és a pontos helyrajzi számot.
- Díjfizetés: A tranzakció sikeres lezárásához online bankkártyás fizetést (SimplePay) kell végrehajtani, vagy alkalmazható az utólagos elszámolású fizetési rendszer is.
A sikeres fizetést követően a rendszer azonnal generálja az e-hiteles PDF dokumentumot, amely azonnal letölthető és digitális formában korlátozás nélkül felhasználható.
Hogyan tudja valaki lekérni a nevén nyilvántartott összes magyarországi ingatlan?
Egy személy nevén lévő összes ingatlan feltérképezésére nem a tulajdoni lap, hanem a tulajdonosi földkönyv (helyrajziszám-lista) igénylése nyújt törvényes lehetőséget (ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény 80. §). A kérelmet az e-Papír platformon keresztül, Ügyfélkapu-bejelentkezéssel kell elküldeni a Lechner Tudásközpont részére, amelynek adatszolgáltatási díja helyrajzi számonként 320 Ft.
Ez az adatszolgáltatási eljárás kiválóan alkalmas arra, hogy az állampolgárok pontos és naprakész listát kapjanak a nevükön szereplő összes belterületi és külterületi ingatlanról. Fontos pénzügyi szabály azonban, hogy a helyrajzi számonként fizetendő 320 Ft mellett adatszolgáltatásonként egy egyszeri, pontosan 20000 Ft összegű igazgatási szolgáltatási alapdíjat is meg kell fizetni a Lechner Tudásközpont részére (Közigazgatási és Területfejlesztési Minisztérium, 2024).
Melyek a szemle, a teljes és az ügyleti tulajdoni lap közötti legfőbb különbségek?
Az ingatlan-nyilvántartásból lekérhető tulajdoni lapok három fő típusba sorolhatók: a jelenlegi állapotot rögzítő szemle, a törölt bejegyzéseket is tartalmazó teljes másolat, valamint az ügyvédek által használt, részletes személyes adatokat feltáró ügyleti tulajdoni lap.
Mikor elegendő a szemle tulajdoni lap?
A szemle tulajdonilap-másolat kizárólag a lekérdezés napján és másodpercében hatályos, érvényben lévő adatokat, bejegyzett dologi jogokat és feljegyzett jogi tényeket mutatja meg. Ezen a dokumentumon egyáltalán nem láthatók a korábbi tulajdonosok vagy a már teljesített, majd törölt jelzálogjogok.
A mindennapi ingatlanpiaci gyakorlatban, így például egy lakás megtekintésekor vagy a foglaló átadásakor ez a változat tökéletesen elegendő az alapvető dologi jogi státusz ellenőrzésére. Praktikus a használata, mivel a törölt bejegyzések gyakran nehezen átláthatóvá teszik a tulajdoni lapot, főleg laikusok számára, miközben a fenti helyzetekben hasznos információt nem tartalmaznak.
Milyen esetekben elengedhetetlen a teljes tulajdonilap-másolat kikérése?
A teljes tulajdonilap-másolat az ingatlan teljes történetét és dologi jogi múltját tárja fel, mivel a jelenleg érvényes adatok mellett az összes korábban törölt bejegyzést is tartalmazza. A már megszűnt jogok és törölt terhelések (például a kifizetett banki hitelek vagy törölt haszonélvezeti jogok) a dokumentumon jól látható módon, áthúzva szerepelnek.
Ennek akkor lehet jelentősége, ha szükség van a bejegyzések történeti áttekintésére. Így például hagyatéki eljárásokban vagy az ingatlannal kapcsolatos bírósági jogviták rendezésekor.
Miért jelentős az ügyleti tulajdoni lap az elektronikus eljárások előkészítésében?
Az ügyleti tulajdonilap-másolat a legújabb, kifejezetten az E-ING rendszerhez tervezett dokumentumtípus, amely a teljes másolat tartalmán felül a jogosultak minden törvényes azonosító adatát tartalmazza (179/2023. (V. 15.) Korm. rendelet). Megjeleníti a tulajdonosok és terheltek lakcímét, születési helyét és idejét, valamint anyjuk nevét is, amely információkat a sima szemle vagy teljes másolat adatvédelmi okokból már nem tartalmaz. Ezt a speciális okiratot kizárólag az ügyben eljáró ügyvéd vagy közjegyző kérheti le a digitális rendszeren keresztül a szerződések pontos előkészítéséhez.
A könnyebb áttekinthetőség érdekében az alábbi táblázat foglalja össze a három másolattípus közötti legfontosabb eltéréseket:
| Másolattípus | Elérhetőség | Lakcímadatok | Törölt adatok |
| Szemle másolat | Bárki számára | Nem | Nem |
| Teljes másolat | Bárki számára | Nem | Igen |
| Ügyleti másolat | Csak ügyvéd/közjegyző | Igen | Igen |
Milyen költségekkel jár a tulajdoni lap lekérése 2026-ban?
A földhivatali és ingatlan-nyilvántartási eljárások költségeit a jogalkotó pontosan meghatározott jogszabályi keretek közé szorítja, biztosítva az átlátható és egységes díjszabást az ország egész területén.
Az 1/2024. (I. 30.) KTM rendelet alapján eljárások során alkalmazandó legfontosabb díjtételeket az alábbi táblázat foglalja össze:
| Eljárás / Szolgáltatás típusa | Igazgatási szolgáltatási díj (HUF) |
| Elektronikus hiteles tulajdoni lap (szemle / teljes) | 4800 Ft / ingatlan |
| Papíralapú hiteles tulajdonilap-másolat | 10000 Ft / ingatlan |
| Térképmásolat (elektronikus vagy papíralapú) | 5000 Ft / ingatlan |
| Változásfigyelő szolgáltatás | 4000 Ft / ingatlan / év |
| Általános változásbejegyzési eljárás díja | 10600 Ft / ingatlan |
| Jelzálogjog bejegyzése és módosítása | 20000 Ft / ingatlan |
| Soron kívüli eljárás kiegészítő díja | 16000 Ft / ingatlan |
Az e-hiteles formátumban beszerzett dokumentumok kizárólag digitálisan minősülnek közokiratnak, így kinyomtatva elveszítik bizonyító erejüket. Ha egy ügylethez elengedhetetlen a papíralapú hiteles másolat, úgy azt személyesen, biztonsági elemekkel ellátott papíron állítja ki az illetékes járási földhivatal vagy a kormányablak pontosan 10000 Ft ellenérték fejében.
Az ingatlanügyletek során felmerülő költségek elemzésekor kiemelendő, hogy a társasház-alapítás bejegyzésének és az alapító okirat módosításának díja albetétenként szintén 10600 Ft, azzal a törvényi kedvezménnyel, hogy a fizetendő összeg felső határa összesen legfeljebb 160000 Ft lehet. Ezeket az összegeket mindig előre meg kell fizetni, mivel az utólagos díjrendezésre csak kivételes esetekben, szerződött ügyvédi irodák számára nyílik lehetőség az E-ING rendszerében.
Ki jogosult az évi 2 ingyenes tulajdoni lap lekérése kedvezményére?
2 darab ingyenes tulajdoni lap lekérése engedélyezett a saját tulajdonú ingatlanokról a hatályos törvény alapján (ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény 90. §). Ez a rendelkezés komoly szigorítást jelent a korábbi évek szabályozásához képest, amikor minden magyar állampolgár évente kétszer bármelyik tetszőleges ingatlan adatait ingyenesen kérdezhette le az online felületen. A jogalkotó célja ezzel az intézkedéssel a tömeges, üzletszerű és indokolatlan adatlekérdezések visszaszorítása, valamint az állampolgárok személyes adatainak fokozottabb védelme volt.
Amennyiben valaki jogosulatlanul veszi igénybe az ingyenes lekérdezési lehetőséget – például olyan ingatlan tulajdoni lapját tölti le ingyenesen, amelyben nem rendelkezik tulajdonjoggal vagy egyéb bejegyzett jogosultsággal –, a hatóság pénzügyi szankciót alkalmaz. Az ellenőrzés során feltárt jogosulatlan lekérdezés esetén a lekérőnek figyelmeztetés nélkül pontosan az alapdíj 3-szorosát (azaz 14400 Ft-ot) kell megfizetnie bírságként (ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény 90. §).
Ingyenes tulajdoni lap betekintés
A törvény emellett elhatárolja az ingyenes másolat letöltését az „ingyenes tulajdoni lap betekintés” intézményétől (ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény 78. §). A díjmentes betekintésre kizárólag a saját ingatlan esetében van lehetőség a földhivatal számítástechnikai eszközén keresztül, vagy a társasházi közös képviselő részére az adott társasházhoz tartozó önálló albetétek tekintetében.
Ez utóbbinak nagyon fontos gyakorlati jelentősége van. Például, ha a társasházi alapító okirat elővásárlási jogot biztosít az egyes albetétek tulajdonostársainak, a jogosultak köre kizárólag a tulajdoni lapokról ismerhetőek meg. Amíg létezett nem-hiteles tulajdoni lap lekérési lehetőség, addig ezt az eljáró ügyvéd ellenőrizni tudta albetétenként 1.000,-Ft költség mellett. Ma ennek a költsége közel ötszöröse lenne. Ilyen módon az albetétek tulajdonosi körének ellenőrzésére az ingyenes betekintési lehetőség az egyetlen ésszerű lehetőség, ha nagy számú ingatlant kell ellenőrizni.
Milyen esetekben díjmentes a tulajdoni lap lekérése?
A jogszabály meghatároz bizonyos személyes és tárgyi díjmentességi eseteket is, amikor az eljáró feleknek nem kell megfizetniük a tulajdonilap-másolat díját:
- Személyes díjmentesség: A Magyar Állam, a költségvetési szervek (ha a lekérés jogszabályban előírt feladataikhoz kapcsolódik), valamint az egyházi jogi személyek (ingatlanonként évente pontosan egyszer).
- Tárgyi díjmentesség: Bizonyos hivatalos eljárásokban, például hagyatéki ügyekben, közigazgatási hatósági vagy bírósági eljárásokban, osztatlan közös tulajdon megszüntetése során, valamint állami lakáscélú támogatások (CSOK, Falusi CSOK) hitelintézeti igénylése esetén, ha a lekérést a bank az igénylő megbízásából végzi el.
A tulajdoni lap felépítése
A tulajdoni lap szerkezetét tekintve a fejlécből, a széljegyekből, valamint három I-III. sorszámokkal elhatárolt részből áll. Az alábbiakban összefoglaljuk, hogy pontosan hogyan épül fel a dokumentum, és milyen adatokat tartalmaznak az egyes szakaszok.
Fejléc és széljegyek
A tulajdoni lap legtetején az azonosító adatok találhatók: a település megnevezése, az ingatlan egyedi helyrajzi száma, valamint az esetleges széljegyek, ha vannak az ingatlannal kapcsolatban elintézetlen kérelmek. A széljegy megmutatja, hogy az ingatlanra vonatkozóan beérkezett valamilyen kérelem (pl. tulajdonjog-bejegyzés, jelzálogjog-törlés) a földhivatalhoz, amelynek dologi jogi elbírálása még folyamatban van, így a végleges döntés még nem született meg.
I. rész: Az ingatlan leíró és számszerű adatai
A tulajdoni lap első része az ingatlan fizikai és technikai jellemzőit rögzíti. Itt az alábbi információk találhatók meg:
- Helyrajzi szám és pontos cím: Az ingatlan egyedi azonosítói.
- Területnagyság: Az ingatlan mérete négyzetméterben (belterületnél) vagy hektárban és négyzetméterben (külterületnél) megadva.
- Művelési ág vagy az ingatlan jellege: Földterületeknél a művelési ág (pl. szántó, erdő, rét), épületeknél pedig a rendeltetés szerinti megnevezés (pl. lakóház, udvar, hétvégi ház, gazdasági épület) szerepel itt.
- Jogi jelleg: Itt rögzítik a speciális tulajdonságokat, például ha az ingatlan társasház, bányatelek, vagy országos/helyi műemléki védelem alatt áll.
- Kapcsolódó jogok: Az ingatlan mindenkori tulajdonosát megillető telki szolgalmi vagy földhasználati jogok.
II. rész: Tulajdonjogi információk
A második rész kizárólag az ingatlan tulajdonosaival és a tulajdonjog megszerzésével kapcsolatos adatokat tartalmazza. Az alábbi részletes információkat nyújtja:
- A tulajdonos(ok) személyes adatai: Természetes személyek esetén a családi és utónév, a születési név, a születési év, az anyja születési neve, valamint a lakcím szerepel itt (a lakcím láthatósága a másolat típusától – szemle, teljes vagy ügyleti – függ). Jogi személyeknél (pl. cégeknél) a cégnév, a székhely, a cégjegyzékszám és a nyilvántartó szerv megnevezése látható.
- Tulajdoni hányad: Pontosan megmutatja, hogy az adott tulajdonos mekkora eszmei résszel rendelkezik az ingatlanban (pl. 1/1 kizárólagos tulajdon, vagy osztatlan közös tulajdon esetén pl. 1/2, 2/4).
- A tulajdonszerzés jogcíme: A tulajdonjog megszerzésének jogi alapja, például adásvétel, öröklés, ajándékozás, vagy elbirtoklás.
- Vagyonkezelői adatok: Állami vagy önkormányzati tulajdonban lévő ingatlan esetén itt tüntetik fel a hivatalos vagyonkezelő megnevezését és adatait.
III. rész: Terhek, korlátozások és jogilag jelentős tények
A harmadik rész tartalmazza mindazokat a jogokat és tényeket, amelyek az ingatlant terhelik, és amelyek korlátozzák a tulajdonos rendelkezési jogát, vagy biztonsági kockázatot jelentenek a vevő számára. Ide kerülnek bejegyzésre:
- Jelzálogjog: A banki vagy egyéb hitelek fedezeteként bejegyzett követelések.
- Elidegenítési és terhelési tilalom: Gyakran a jelzálogjog biztosítására jegyzik fel, és megakadályozza az ingatlan eladását vagy további megterhelését a jogosult hozzájárulása nélkül.
- Végrehajtási jog: Adó- vagy egyéb tartozások miatt elrendelt végrehajtási eljárások dologi nyoma.
- Használati korlátozások: Haszonélvezeti jog, a használat joga, a tartási vagy életjáradéki jog.
- Perfeljegyzések: Az ingatlannal kapcsolatos bírósági vagy egyéb tulajdoni perek megindításának ténye.
- Vevői jog: Az új ingatlan-nyilvántartási törvény szerint a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog is ide kerül bejegyzésre teherként, amely dologi jogi védelmet biztosít a vevőnek a vételár teljes kiegyenlítéséig.
A korábban elérhető, bizonyító erővel nem rendelkező nem hiteles tulajdoni lap lekérésének lehetősége az új elektronikus ingatlan-nyilvántartási rendszer (E-ING) országos bevezetésével és a földhivatali adatbázis megújulásával teljesen megszűnt.
Az alábbiakban összefoglaljuk, miért hozta meg ezt a döntést a jogalkotó, és mi lépett a régi rendszer helyébe:
Miért szüntették meg a nem hiteles tulajdoni lap másolatot?
A nem hitelesített, egyszerű PDF-formátumú másolatok nem képviseltek hivatalos bizonyító erőt, kinyomtatva vagy digitálisan sem minősültek közokiratnak. Kivezetésük mögött elsősorban adatvédelmi és tranzakció-biztonsági okok állnak: a jogalkotó célja az volt, hogy minimalizálja az ingatlanokkal kapcsolatos visszaéléseket, és biztosítsa, hogy az ingatlanforgalomban részt vevő felek kizárólag garantáltan friss, hiteles és ellenőrzött adatokból tájékozódjanak.
A nem hiteles tulajdoni lapok helyét a szigorúan azonosításhoz kötött, kizárólag hiteles dokumentumok vették át. Jelenleg az alábbi két hitelesítési forma érhető el:
- Elektronikus úton (E-hiteles PDF): Az új E-ING rendszerbe történő belépést követően (amelyhez ma már kötelező az Ügyfélkapu+ vagy a Digitális Állampolgárság (DÁP) azonosítás) e-hiteles PDF-dokumentum kérhető le. Ez a dokumentum fokozott biztonságú elektronikus aláírással és időbélyegzővel van ellátva. Fontos dologi korlát: ez a dokumentum kizárólag digitális formában minősül közokiratnak, kinyomtatva elveszíti bizonyító erejét.
- Személyesen (Papíralapú hiteles másolat): Amennyiben az ügylethez elengedhetetlen a fizikai, papíralapú hiteles okirat, úgy az a járási földhivatalokban vagy a kormányablakokban kérhető ki személyesen. Ennek díja 10 000 Ft, és a hatóságok szigorú elszámolás mellett, speciális biztonsági elemekkel és átpántoló pecsétcímkével ellátott papírra nyomtatják ki.
A nem hitelesített dokumentumok kivezetésével az ingatlan-nyilvántartás teljesen átkerült a biztonságos, KAÜ-azonosításon alapuló digitális térbe, ahol minden lekérés nyomon követhető, védve ezzel a tulajdonosok személyes adatait és az ingatlanügyletek biztonságát.
Gyakran ismételt kérdések
Az emberek ezeket is keresik ezzel kapcsolatban.
Oszd meg a cikket:
