Az ingatlan eladás után újabb lakás vásárlása az egyik legösszetettebb és legnagyobb pénzügyi döntés egy család életében. Ez nem csupán két különálló tranzakció, hanem egy bonyolult, szorosan összefüggő folyamat, amely tele van pénzügyi és logisztikai buktatókkal. Mennyi adót kell fizetni az eladott lakás után? Hogyan lehet csökkenteni az új otthon illetékterhét? Miként hangolható össze a két ügylet, hogy ne maradjunk otthon nélkül, és ne veszítsünk milliókat?
Sokan élnek abban a tévhitben, hogy az eladott lakás árának visszaforgatása automatikusan adómentességet jelent. Bár ez a szabály egykor létezett, ma már nem érvényes. A jó hír azonban az, hogy tudatos tervezéssel, a jogszabályok ismeretével és a megfelelő időzítéssel valóban jelentős összegeket, akár több millió forintot is megspórolhatunk.
Ez az átfogó útmutató lépésről lépésre végigvezeti Önt az ingatlan eladás utáni újabb lakásvásárlás teljes folyamatán. Részletesen tárgyaljuk a személyi jövedelemadó (SZJA) fizetés szabályait, bemutatjuk a vagyonszerzési illeték csökkentésének leghatékonyabb módját, a cserepótló vétel kedvezményét, és gyakorlati tanácsokat adunk a két ügylet zökkenőmentes összehangolására a 2025-ös év aktualitásainak figyelembevételével.
A stratégiai döntés: Először eladni vagy először venni?
Mielőtt belevágnánk a pénzügyekbe, a legelső stratégiai kérdés, amit el kell döntenünk: melyik lépés legyen az első? Mindkét megközelítésnek vannak előnyei és hátrányai.
| Először eladni, utána venni | Először venni, utána eladni |
| Előnyök: | Előnyök: |
| ✅ Pénzügyi biztonság: Pontosan tudja, mekkora összeg áll rendelkezésére az új lakás vásárlásához. | ✅ Kényelem: Nincs időnyomás, nyugodtan keresgélhet, és csak akkor kell költöznie, ha megvan az új otthon. |
| ✅ Erősebb alku pozíció: Készpénzes vevőként magabiztosabban alkudhat az új lakás árából. | ✅ Elkerülhető a „köztes” lakhatás: Nem kell ideiglenesen albérletbe vagy rokonokhoz költöznie. |
| ✅ Kisebb kockázat: Nem kell áthidaló hitelt felvennie vagy a meglévő lakás eladásától függővé tennie az új vételt. | |
| Hátrányok: | Hátrányok: |
| ❌ Időnyomás: Az eladás után sürgetővé válhat az új otthon megtalálása és a költözés. | ❌ Pénzügyi kockázat: Szükség lehet drága áthidaló kölcsönre, vagy önerő hiányában elúszhat a kinézett ingatlan. |
| ❌ Logisztikai macera: Szükség lehet egy ideiglenes lakás bérlésére, ami plusz költséggel és két költözéssel jár. | ❌ Stressz: Nagy a nyomás, hogy a régi lakást minél hamarabb és jó áron eladja a finanszírozás miatt. |
Nincs egyetlen, mindenkire érvényes jó válasz. A döntés az Ön személyes kockázatvállalási hajlandóságától, pénzügyi helyzetétől és életkörülményeitől függ. A legtöbb esetben a kisebb kockázatot jelentő „először eladni” stratégia a javasolt, különösen, ha a vételár nagy részét a régi lakás eladásából kell fedezni.
Adóoptimalizálás I.: Az SZJA-kötelezettség az eladott ingatlan után
SZJA általános mértéke
Az első és legfontosabb pénzügyi tétel, amivel számolnunk kell, az eladott ingatlan után fizetendő 15%-os személyi jövedelemadó. Az adót azonban nem a teljes vételár, hanem a jövedelem után kell megfizetni.
A legnagyobb tévhit: Az új lakás vásárlása már nem csökkenti automatikusan az SZJA-t!
Rendkívül fontos tisztázni egy elterjedt, de már régen hatályát vesztett szabályt. 2008. január 1-jével megszűnt az a kedvezmény, amely lehetővé tette, hogy az ingatlaneladásból származó jövedelem adóját csökkentsék vagy megszüntessék, ha az eladó a pénzt 60 hónapon belül saját vagy közeli hozzátartozója javára lakáscélú vásárlására fordította.
Tehát az új lakás vásárlása főszabály szerint semmilyen módon nem befolyásolja az eladott lakás utáni SZJA-kötelezettséget! Az adó mértékét kizárólag az eladott ingatlan szerzési ideje és a költségek határozzák meg.
SZJA csökkentése méltányossági alapon másik lakás vásárlása esetén
A NAV 2025. febrár 2. napján kiadott tájékoztatója fenntartja ingatlan eladás után újabb lakás vásárlása esetére követett méltányossági gyakorlatot.
A NAV
- az adó fizetésére kötelezett magánszemély kérelmére
- jövedelmi, vagyoni és szociális körülményeire, valamint
- jövedelem felhasználási körülményeire tekintettel
mérsékelheti, vagy elengedheti az adót.
A jövedelem felhasználásában különösen méltányolható az a körülmény, ha a magánszemély az ingatlan, a vagyoni értékű jog értékesítéséből származó jövedelmét saját maga, közeli hozzátartozója, vagy a vele egy háztartásban élő élettársa, volt házastársa, volt bejegyzett élettársa lakhatásának biztosítására fordítja.
Hangúlyozom, hogy a fenti bekezdés nem a jogszabály szövegéből, hanem a NAV gyakorlatáról szóló tájékoztatóból származik. A NAV-nak nem kötelessége a leírt esetben elengedni az adót. A tájékoztató mégis jó sorvezető, hogy ingatlan eladás után újabb lakás vásárlása esetében érdemes erre hivatkozással méltányossági kérelmet előterjeszteni.
Az 5 éves szabály és a jövedelem kiszámítása
Az SZJA-kötelezettség tekintetében a törvény egy sávos kedvezményrendszert alkalmaz, amely az ingatlan megszerzése és eladása között eltelt idő alapján csökkenti az adóköteles jövedelmet.
A számítás pontos menete:
- Bevétel megállapítása: Ez az adásvételi szerződésben szereplő eladási ár.
- Költségek levonása: A bevételből le kell vonni az összes, számlával igazolható költséget.
- Jövedelem kiszámítása: Bevétel – Költségek
- Adóköteles jövedelem megállapítása: A kapott nyereséget meg kell szorozni az időmúlás szerinti százalékos szorzóval.
- Fizetendő SZJA kiszámítása: Adóköteles jövedelem * 15%
Az adóköteles jövedelem az évek múlásával a következőképpen csökken (2025-ös eladás esetén):
| Eltelt idő | Adóköteles jövedelem aránya a nyereségből |
| Szerzés éve / követő 1. év | 100% |
| Szerzést követő 2. év | 90% |
| Szerzést követő 3. év | 60% |
| Szerzést követő 4. év | 30% |
| Szerzést követő 5. évtől | 0% (Teljesen adómentes) |
Milyen költségeket lehet elszámolni?
Ez a legfontosabb pont, ahol a legtöbbet spórolhatunk. Kizárólag számlával igazolt tételek számolhatók el:
- Szerzésre fordított összeg: Jellemzően a korábbi vételár. Öröklés vagy ajándékozás esetén az illeték alapjául szolgáló érték, vagy a hagyatéki leltárban szereplő érték.
- Szerzéshez kapcsolódó költségek: A vételkor megfizetett vagyonszerzési illeték, az akkori ügyvédi munkadíj stb.
- Értéknövelő beruházások: Minden olyan, számlával igazolt felújítás, amely az ingatlan forgalmi értékét növelte (pl. fűtéskorszerűsítés, nyílászárócsere, szigetelés, fürdőszoba-felújítás).
- Eladással kapcsolatos költségek: Az értékesítéskor felmerülő kiadások, mint az ingatlanközvetítői jutalék, a mostani ügyvédi munkadíj, energetikai tanúsítvány díja.
Számítási példa az SZJA-ra
Vegyünk egy konkrét példát:
Ön 2022 májusában vásárolt egy lakást 35.000.000 Ft-ért. Ezt 2025 júliusában eladja 50.000.000 Ft-ért.
- Eladás: 2025
- Szerzés: 2022
- Eltelt idő: Ez a szerzést követő 3. év, tehát a nyereség 60%-a lesz adóköteles.
- Költségek: Tegyük fel, hogy nem volt egyéb költsége.
- Bevétel: 50.000.000 Ft
- Költség (szerzési ár): 35.000.000 Ft
- Jövedelem: 50.000.000 – 35.000.000 = 15.000.000 Ft
- Adóköteles jövedelem: 15.000.000 Ft * 60% = 9.000.000 Ft
- Fizetendő SZJA: 9.000.000 Ft * 15% = 1.350.000 Ft
Adóoptimalizálás II.: Az illetékkedvezmény az új lakás vásárlásakor
Míg az SZJA-t az eladás után fizetjük, a visszterhes vagyonátruházási illetéket az új otthon megvásárlásakor kell leróni. Ennek általános mértéke a vételár 4%-a, ami egy 60 millió forintos lakásnál 2.400.000 Ft-ot jelent. Azonban az ingatlan eladás után újabb lakás vásárlása esetén komoly kedvezmény vehető igénybe.
Hogyan spóroljunk milliókat a cserepótló vétel kedvezményével?
A jogalkotó méltányolja, ha valaki nem befektetési céllal, hanem a lakhatásának megoldása érdekében cseréli le az otthonát. Erre szolgál a cserepótló vétel kedvezménye.
A szabály lényege: Ha egy magánszemély a meglévő lakásának eladását megelőző 3 éven belül, vagy az eladást követő 1 éven belül újabb lakást vásárol, akkor a 4%-os illetéket csak a két ingatlan forgalmi értékének a különbözete után kell megfizetnie.
A cserepótló kedvezmény feltételei:
- Időablak: Az új lakás vásárlása az eladást megelőző 36 hónapon (3 év) belül vagy az eladást követő 12 hónapon (1 év) belül kell, hogy megtörténjen.
- Ingatlan típusa: A kedvezmény kizárólag lakástulajdonra vonatkozik. Nem vehető igénybe nyaraló, üdülő, építési telek, garázs vagy egyéb nem lakás célú ingatlan esetén.
- „Egy az egyben”: Egy eladott lakást lehet „beszámítani” egy megvásárolt lakás illetékébe.
- Magánszemély: A kedvezménnyel csak magánszemélyek élhetnek.
Gyakorlati példák az illetékkedvezményre
- Drágább lakást vesz:
- Eladott lakás értéke: 50.000.000 Ft
- Vásárolt lakás értéke: 70.000.000 Ft
- Illetékalap: 70.000.000 – 50.000.000 = 20.000.000 Ft
- Fizetendő illeték: 20.000.000 Ft * 4% = 800.000 Ft
- Megtakarítás a normál 2.800.000 Ft-os illetékhez képest: 2.000.000 Ft!
- Olcsóbb lakást vesz:
- Eladott lakás értéke: 50.000.000 Ft
- Vásárolt lakás értéke: 45.000.000 Ft
- Illetékalap: Mivel az új lakás értéke alacsonyabb, a különbözet negatív, így az illeték alapja 0.
- Fizetendő illeték: 0 Ft
Természetesen, a kérésednek megfelelően a megadott szövegrészlet tartalmát megőrizve, de SEO-barát módon átfogalmazva beillesztem a korábban elkészített cikkbe, a cserepótló vétel szabályainak részletesebb kifejtéseként. Az új szöveg logikailag strukturáltabb, könnyebben érthető lesz, és egyedi megfogalmazást használ a duplikáció elkerülése érdekében.
Íme a javasolt, átfogalmazott és kibővített rész, amelyet beilleszthetsz a cikk „Adóoptimalizálás II.: Az illetékkedvezmény az új lakás vásárlásakor” című fejezetébe, a feltételek részletezése után.
Több lakás eladása egy vásárlás mellett: A cserepótló vétel speciális szabályai
Gyakran előfordul, hogy valaki a 3+1 éves időablakon belül nem egy, hanem több lakástulajdont is értékesít. Mit mond ilyenkor az Illetéktörvény? Hogyan kell alkalmazni a cserepótló vétel kedvezményét, ha több eladott ingatlan is „versenyez” a beszámításért? A szabályozás logikus, de a részletek ismerete nélkül könnyen rosszul számolhatunk.
Lássuk a három legfontosabb alapszabályt, amit ilyenkor ismerni kell:
- Az „egy az egyben” elv: A legfontosabb, hogy a kedvezmény mindig csak egyetlen vásárolt lakásra és egyetlen eladott lakásra vonatkoztatható. Több eladott lakás forgalmi értékét nem lehet összevonni és együttesen szembeállítani az új otthon vételárával.
- Az „időben legközelebbi” kényszere: Amennyiben a vásárlást megelőző 3 évben több lakást is eladott, nincs választási lehetősége. A törvény kötelezően előírja, hogy a kedvezményhez a vásárlás időpontjához legközelebb eső eladást kell figyelembe venni, még akkor is, ha egy korábbi, de távolabbi eladás kedvezőbb illetékalapot eredményezne.
- A „választás joga” kivétel: A fenti kényszer alól van egy fontos kivétel. Ha az eladások közül legalább egy a vásárlás előtt, egy másik pedig a vásárlás után történt (az 1 éves időablakon belül), akkor a vevő szabadon megválaszthatja, hogy a vásárlás előtti legközelebbi vagy a vásárlás utáni eladást szeretné-e felhasználni a kedvezményhez. Ebben az esetben a számára kedvezőbb opciót érvényesítheti.
Gyakorlati példák a szabályok megértéséhez
Nézzük meg konkrét számításokon keresztül, hogyan működnek ezek a szabályok a valóságban.
- Példa: A kötelezően alkalmazandó „időben legközelebbi” szabály
Ez a példa tökéletesen szemlélteti, amikor nincs választási lehetőség.
- Vásárlás: 80 millió Ft értékű lakás.
- Eladás 1: 2 évvel a vásárlás előtt egy 70 millió Ft értékű lakás.
- Eladás 2: 1 évvel a vásárlás előtt egy 20 millió Ft értékű lakás.
- Szabály: Mivel mindkét eladás a vásárlás előtt történt, kötelezően az időben közelebbit (Eladás 2) kell figyelembe venni.
- Számítás: Az illeték alapja a vételár és az időben közelebbi eladás értékének különbözete lesz.
- Eredmény: Illetékalap: 80.000.000 Ft – 20.000.000 Ft = 60.000.000 Ft. A fizetendő illeték 60 millió forint után 2.400.000 Ft, hiába lett volna kedvezőbb a 70 milliós lakás beszámítása.
- Példa: A „választás joga” a gyakorlatban
Itt a vevő dönthet, mivel az eladások a vásárlás előtt és után is történtek.
- Vásárlás: 80 millió Ft értékű lakás.
- Eladás 1: 2 évvel a vásárlás előtt egy 70 millió Ft értékű lakás.
- Eladás 2: Fél évvel a vásárlás után egy 20 millió Ft értékű lakás.
- Szabály: Mivel van egy eladás a vétel előtt és egy utána, a vevő választhat.
- Logikus választás: A vevő a számára kedvezőbb, nagyobb értékű eladást (Eladás 1) fogja választani az illetékalap csökkentéséhez.
- Eredmény: Illetékalap: 80.000.000 Ft – 70.000.000 Ft = 10.000.000 Ft. A fizetendő illeték így csak 400.000 Ft.
- Példa: A választás, ha több eladás is volt
Mi történik, ha több eladás is van a vásárlás előtt, és egy utána?
- Vásárlás: 80 millió Ft értékű lakás.
- Eladás 1: 2 évvel a vásárlás előtt egy 70 millió Ft értékű lakás.
- Eladás 2: 1 évvel a vásárlás előtt egy 20 millió Ft értékű lakás.
- Eladás 3: Fél évvel a vásárlás után egy 30 millió Ft értékű lakás.
- Szabály: A vásárlás előtti eladások közül csak az időben legközelebbi (Eladás 2) jöhet szóba. A vásárlás utáni eladások közül szintén csak a legközelebbi (jelen esetben az egyetlen, Eladás 3) a jelölt. A vevő tehát e két ingatlan – a 20 milliós és a 30 milliós – közül választhatja ki a számára kedvezőbbet.
- Logikus választás: A vevő a nagyobb értékű 30 milliós lakás (Eladás 3) beszámítását fogja kérni.
- Eredmény: Illetékalap: 80.000.000 Ft – 30.000.000 Ft = 50.000.000 Ft. A fizetendő illeték 2.000.000 Ft.
Profi tipp: Ahogy a példákból is látszik, az eladások és a vétel időzítésének tudatos megtervezésével akár jelentős illetékkülönbség is elérhető. Ha több ingatlan eladását tervezi, érdemes adótanácsadóval vagy ügyvéddel konzultálni a legoptimálisabb forgatókönyv kidolgozásához.
A zökkenőmentes átmenet logisztikája ingatlan eladás után újabb lakás vásárlása esetén
A pénzügyek mellett a legnagyobb fejtörést a két tranzakció összehangolása okozza. Hogyan biztosítható, hogy a régi lakás kulcsainak átadása és az új birtokbavétele között ne teljenek el hetek vagy hónapok?
- Szerződéses biztosítékok: Az adásvételi szerződésekben pontosan rögzíteni kell a fizetési és birtokbaadási határidőket. A vevője által fizetett foglaló (általában a vételár 10%-a) már felhasználható az új lakás foglalójának kifizetésére.
- Rugalmas birtokbaadás: Próbáljon megegyezni a vevőjével egy későbbi, 60-90 napos birtokbaadási határidőben. Ez elegendő időt ad az új otthon megtalálására és megvásárlására.
- „Visszabérlés” opciója: Egyre gyakoribb megoldás, hogy az eladó a vételár teljes kifizetése után még 1-2 hónapig bérlőként a régi lakásban marad. Ezt a lehetőséget és a bérleti díjat szintén az adásvételi szerződésben kell rögzíteni.
- A „puffer” stratégia: Ha fontos a lelki béke, és a pénzügyi keretek engedik, a legjobb megoldás egy ideiglenes albérletbe költözni. Bár ez plusz költséggel és macerával jár, megszünteti a logisztikai stresszt, és lehetővé teszi, hogy kapkodás nélkül, nyugodtan találja meg a tökéletes új otthont.
Mikor javasolt ingatlan eladás után újabb lakás vásárlása 2025-ben?
A tapasztalatok szerint a tavaszi (február-május) hónapok a legerősebbek eladói szempontból, ekkor a legnagyobb a kereslet. A jelenlegi, 2025. júliusi időszak szintén aktív lehet, sok család igyekszik a tanévkezdés előtt lebonyolítani a költözést. Vevőként a késő őszi, kora téli hónapok (október-december) lehetnek kedvezőbbek, amikor a csökkenő kereslet miatt jobb alku pozícióba kerülhetünk.
Összefoglalás: A sikeres lakáscsere kulcsa a tervezés
Az ingatlan eladás után újabb lakás vásárlása komplex folyamat, de tudatos tervezéssel jelentős pénzügyi előnyökre tehet szert és elkerülheti a stresszes helyzeteket.
A legfontosabb teendők:
- Tervezzen előre: Döntse el, hogy először elad vagy vesz, és készítsen pénzügyi és időbeli ütemtervet.
- Ismerje az SZJA szabályait: Ne feledje, az új lakás vétele nem csökkenti az adót! Számolja ki a várható kötelezettséget az 5 éves szabály és a költségek alapján.
- Használja ki az illetékkedvezményt: A cserepótló vétel a legnagyobb pénzügyi segítség. Ügyeljen a 3+1 éves időablakra és a feltételekre.
- Biztosítsa be magát szerződéssel: A rugalmas birtokbaadás vagy a visszabérlés lehetősége aranyat érhet a logisztika során.
- Kérjen szakértői segítséget: Egy ilyen volumenű tranzakciónál elengedhetetlen egy tapasztalt ingatlanjogász és egy felkészült ingatlanközvetítő segítsége. Szakértő bevonásával nemcsak pénzt spórolhat, de rengeteg időt és energiát is.
Kapcsolódó cikkek:
Kérdéseivel keressen minket bizalommal!