A vételi szándéknyilatkozat és vételi ajánlat dogmatikai háttere
A magyar ingatlanpiacon gyökeret vert az a veszélyes tévhit, miszerint a vételi szándéknyilatkozat és vételi ajánlat csupán egy ártalmatlan, kötelezettségek nélküli szándéknyilvánítás a vevő részéről, amellyel jelzi az eladónak a vásárlási kedvét. Ezzel szemben a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.) alapján pont az ellenkezője igaz, a vételi ajánlat elfogadása esetén az ajánlat rögzül, a felek között létrejön az adásvételi szerződés.
A vételi szándéknyilatkozat, mint jogi terminus nem létezik, az az ingatlanközvetítői nyelvi lelemény terméke. A Ptk. tartalomértelmezési elvei alapján azonban a dokumentum megnevezése közömbös. Amennyiben az okirat tartalmazza az adásvételi szerződés alapvető elemeit – így az ingatlan pontos beazonosítására szolgáló adatokat és a vételárat, az ingatlan megvásárlására vonatkozó szándékot és az ajánlat címzettjét –, az a Ptk. 6:64. §-a szerint jogilag hiánytalan vételi ajánlatnak minősül.
A vételi ajánlat megtételének közvetlen törvényi joghatása az ajánlati kötöttség beállta. Ez azt jelenti, hogy az ajánlattevő vevő az általa megjelölt kötöttségi időtartamon belül az ajánlatát egyoldalúan nem vonhatja vissza és nem módosíthatja. Amennyiben az eladó a megadott határidőn belül a nyilatkozatot változatlan tartalommal elfogadja és aláírja, a felek között az adásvételi szerződés érvényesen létrejön.
Ez a mechanizmus képezi a vevői kiszolgáltatottság alapját. A hiányos, szakszerűtlen ingatlanközvetítői formanyomtatványok ugyanis ritkán tartalmaznak rendelkezéseket a finanszírozási feltételekről (pl. bankhitel elutasítása), az ingatlan jogi/műszaki garanciáiról, a tehermentesítés menetéről vagy a birtokbaadás feltételeiről. Az ajánlat elfogadásával a vevő úgy kerül adásvételi kötelembe, hogy pozíciójából hiányoznak a legalapvetőbb jogi védőklauzulák.
Ezt a sérülékeny helyzetet tovább tetézi az ingatlanközvetítők jogellenes okiratszerkesztési és letétkezelési gyakorlata. A Lakás törvény 2021. január 1-jén hatályba lépett módosítása kifejezetten rögzíti, hogy az ingatlanközvetítő nem jogosult adásvételhez kapcsolódó okiratok, vételi ajánlatok vagy szándéknyilatkozati minták szerkesztésére. Jogszabályba ütközik pénzösszegek letéti kezelésére is az ingatlanos részéről.
Állítsa be az ingatlan vételárát
Fiktív esettanulmány: A Zuglói lakásügy
A vételi szándéknyilatkozat aláírása és a bánatpénz átadása
Nagy Bence vevő az IngatlanPont Kft. közvetítésével megtekintett egy Budapest XIV. kerületében (Zuglóban) található, szép állapotú kertes családi házfelet, amelynek irányára 65 000 000 forint volt. Nagy Bence a megtekintés után jelezte a közvetítőnek, Kovács Attilának, hogy az ingatlan elnyerte a tetszését, és szeretne tárgyalni a tulajdonossal, Molnár Évával a részletekről, valamint felvenni a kapcsolatot saját ügyvédjével.
Kovács Attila határozottan kijelentette, hogy a cég belső szabályzata alapján az eladó elérhetőségét nem adhatja ki, és a vételi szándékot sem továbbítja a tulajdonos felé mindaddig, amíg Nagy Bence alá nem írja az IngatlanPont Kft. „Vételi Szándéknyilatkozat és Ajánlati Biztosíték Megállapodás” elnevezésű nyomtatványát. A dokumentum kitöltése során a vételárat 63 000 000 forintban rögzítették, az ajánlati kötöttség idejét 8 napban határozták meg, továbbá előírták, hogy a vevőnek a vételi szándék komolysága jeléül 2 000 000 forint „bánatpénzt/ajánlati biztosítékot” kell átutalnia az IngatlanPont Kft. számlájára. A nyomtatvány rögzítette, hogy amennyiben a vevő az ajánlat elfogadása után visszalép, az átadott 2 000 000 forintot bánatpénzként elveszíti.
Nagy Bence – tartva attól, hogy a kedvező áron kínált ingatlant más vásárolja meg – az IngatlanPont Kft. irodájában aláírta a dokumentumot és átutalta a 2 000 000 forintot.
A rejtett jogi hibák felszínre kerülése
A szándéknyilatkozat aláírását követő harmadik napon Nagy Bence konzultált saját ingatlanjogász ügyvédjével, aki haladéktalanul lekérte az ingatlan friss tulajdoni lapját és a térképmásolatot.
Az okiratok átvizsgálása során súlyos jogi problémákra derült fény:
- Az ingatlan jogilag nem önálló ingatlan, hanem osztatlan közös tulajdonban áll a szomszéddal, és a tulajdonostársak között nem áll rendelkezésre ügyvéd által ellenjegyzett, a földhivatalba bejegyzett vagy bejegyezhető Használati Megosztási Szerződés.
- A térképmásolaton az ingatlanoz tartozó 30 négyzetméteres melléképület és garázs nem szerepelt; arra Molnár Éva eladó nem rendelkezett fennmaradási engedéllyel.
- Az osztatlan közös tulajdoni forma miatt a szomszédot törvényes elővásárlási jog illette meg, amiről az ingatlanközvetítő a megtekintéskor nem tájékoztatta a vevőt.
A feltárt tények alapján Nagy Bence nyilvánvalóvá vált, hogy a rendezetlen jogi helyzet és a térképmásolattól való eltérés miatt a banki hitelfelvétel lehetetlenné válik. Nagy Bence a szándéknyilatkozat aláírását követő 5. napon írásban értesítette Kovács Attilát és Molnár Évát, hogy az ajánlatát a feltárt jogi hiányosságok miatt visszavonja, vagy kizárólag abban az esetben tartja fenn, ha az eladó saját költségén rendezi a fennmaradási engedélyt és beszerezi a szomszéd elővásárlási lemondó nyilatkozatát.
A jogvita és az ajánlati patthelyzet
Molnár Éva eladó a vevői levél kézhezvétele után – még a 8 napos ajánlati kötöttségi időn belül, a 6. napon – írásban aláírta a Nagy Bence által korábban tett szándéknyilatkozatot, és kijelentette, hogy az ajánlatot elfogadta, így a szerződés létrejött.
Amikor Nagy Bence közölte, hogy a rendezetlen jogi státuszú ingatlant nem kívánja megvásárolni és megtagadta a végleges szerződés aláírását, Molnár Éva és az IngatlanPont Kft. közölte: a vevő megszegte az ajánlati kötöttségét és visszalépett a vásárlástól. Ennek szankciójaként az IngatlanPont Kft. megtagadta a 2 000 000 forint átutalását, kijelentve, hogy azt bánatpénzként elvonta és átutalta az eladónak, levonva belőle a közvetítői jutalékot.
Az esettanulmány részletes jogi elemzése és a bírói gyakorlat
A bemutatott jogvita elbírálása során három egymással összefüggő jogi kérdést kell áttekinteni: az ajánlati kötöttség beálltát, az eladói tájékoztatási kötelezettség megszegését és az ingatlanközvetítői letétkezelés érvényességét.
1. Az ajánlati kötöttség és a prekontraktuális felelősség (Ptk. 6:62. §)
Az eladó és a közvetítő a tárgyalások során elhallgatta az ingatlan lényeges jogi hibáit (a használati megosztás hiányát, az elővásárlási jogot és az illegális építményt). A Kúria töretlen ítélkezési gyakorlata szerint, ha az eladó a szerződéskötést megelőzően elhallgatja az ingatlan olyan lényeges tulajdonságát vagy jogi hiányosságát, amely a vevő rendeltetésszerű használatát vagy finanszírozhatóságát akadályozza, az eladó megszeghi a tájékoztatási kötelezettségét. Ez a mulasztás feljogosítja a vevőt arra, hogy az ajánlati kötöttség alól mentesüljön, és a végleges szerződés megkötését szankciómentesen megtagadja.
2. Az ingatlanközvetítői pénzkezelés semmissége
Az IngatlanPont Kft. által alkalmazott „Ajánlati Biztosíték Megállapodás” a Ptk. 6:95. §-a alapján jogszabályba ütközik, ezért semmis. Az ingatlanközvetítő nem végezhet engedély nélküli letétkezelést, és nem vehet át pénzt a vevőtől az adásvétel biztosítékaként.
A semmis megállapodás alapján teljesített szolgáltatás visszajár (Ptk. 6:108. §). Az IngatlanPont Kft. jogalap nélkül tartja magánál a 2 000 000 forintot, és azt nem vonhatja le sem bánatpénzként, sem ingatlanközvetítői jutalékként. A közvetítő köteles a teljes összeget kamatokkal együtt visszatéríteni Nagy Bence részére.
Gyakorlati tanácsok a vételi szándéknyilatkozat és vételi ajánlat kezelésére
A bemutatott jogeset tanulságaként az ingatlanvásárlók számára az alábbi védelmi lépések betartása javasolt a vételi ajánlatok tételénél:
- Kerülje el a szándéknyilatkozatok aláírását: Ha lehetséges, utasítsa vissza az ingatlanközvetítő formanyomtatványát, és ragaszkodjon ahhoz, hogy a vételi ajánlatot saját ügyvédje fogalmazza meg, vagy közvetlenül az adásvételi szerződés tervezete készüljön el.
- Ne utaljon pénzt az ingatlanközvetítőnek: Az ingatlanközvetítő részére átadott „bánatpénz” vagy „biztosíték” jogellenes. Pénz átadására kizárólag az ügyvéd által ellenjegyzett adásvételi szerződés megkötésekor, vagy igazolt ügyvédi letéti számlára történő utalással kerüljön sor.
- Beépített bontó feltételek alkalmazása: Ha a szándéknyilatkozat aláírása elkerülhetetlen, abba kifejezett bontó feltételeket kell foglalni: rögzíteni kell, hogy az ajánlati kötöttség és a pénzátadás hatályát veszti, amennyiben az ingatlan tulajdoni lapján vagy térképmásolatán be nem jelentett teher, jogi hiba tárul fel, vagy ha a vevő banki hitelkérelme elutasításra kerül.
- Előzetes dokumentumellenőrzés: A szándéknyilatkozat aláírása előtt minden esetben kérje el az ingatlan friss tulajdoni lapját, térképmásolatát és társasház esetén az alapító okiratot, majd ellenőriztesse azokat ingatlanjogász szakértővel.
Következtetés
A vételi szándéknyilatkozat a hazai ingatlanpiac egyik legveszélyesebb jogi vadhajtása, amely a laikus vevőket egyoldalú ajánlati kötöttségbe kényszeríti anélkül, hogy biztosítaná számukra a szükséges jogi garanciákat.
Az ingatlanközvetítők által végzett okiratszerkesztés és pénzkezelés jogszabályba ütközik, a visszatartott összegek pedig semmis megállapodásból erednek. Amennyiben az eladó vagy a közvetítő elhallgatja az ingatlan lényeges jogi hibáit, a vevő mentesül az ajánlati kötöttség alól és jogosult az átadott pénzösszeg maradéktalan visszakövetelésére. A vagyoni biztonság egyetlen garantált útja a megelőző ügyvédi átvilágítás és az adásvétel teljes körű ügyvédi lebonyolítása.
A cikk szerzője
Dr. Bacskó László
ügyvéd | ingatlan szakjogász
Több mint 20 éve dolgozom ügyvédként, szakterületem az ingatlanjog. Munkám során magánszemélyek és vállalkozások számára nyújtok jogi támogatást ingatlan-adásvételek, ajándékozások, társasházi ügyek és egyéb ingatlanjogi kérdésekben.
Szakértelemmel és tapasztalattal az ön ingatlan ügyeiben.
Keressen bizalommal!
Jogi nyilatkozat: A cikkben szereplő információk általános tájékoztatást nyújtanak, és nem minősülnek konkrét jogi tanácsadásnak. Egyedi ügyekben kérjük keressen minket.
Oszd meg a cikket:
