Mi a jelzálogjog fogalma?
A jelzálogjog olyan dologi biztosíték, amely a hitelező pénzbeli követelésének biztosítására szolgál anélkül, hogy az ingatlan birtoklása átkerülne a hitelezőhöz (2013. évi V. törvény 5:86. §). Amennyiben a kötelezett nem törleszti a tartozását, a zálogjogosult hitelező az ingatlan elárverezésén keresztül befolyó összegből közvetlen kielégítést szerezhet a követelésére.
A jelzálogjog az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett, úgynevezett járulékos jog: megléte és terjedelme a biztosított főköveteléshez (például banki lakáshitelhez vagy állami támogatáshoz) igazodik. Ez azt jelenti, hogy ha a mögöttes hiteltartozás megszűnik, a jelzálogjog fenntartásának jogi alapja is elenyészik.
Miért elengedhetetlen a jelzálogjog törlése az ingatlan adásvétele során?
A jelzálogjog törlése az a hivatalos ingatlan-nyilvántartási eljárás, amelynek során az ingatlan tulajdoni lapjának III. részéről eltávolítják a hitelező javára bejegyzett zálogjogot. Ez elengedhetetlen a tehermentes tulajdonszerzéshez.
Ugyan önmagában a jelzálogjog nem akadálya a tulajdonjog átruházásának, senki nem szeretné, ha a vételár megfizetését követően a megvásárolt ingatlan valaki más tartozásának a fedezetéül szolgálna. Ha a vevő banki hitelt vagy bármilyen jelzálog alapú egyéb kölcsönt, állami támogatást venne igénybe, úgy a kölcsön/támogatás folyósításának minden esetben előfeltétele lesz a jelzálogjog törlése, a tehermentes tulajdoni lap.
Mi az elidegenítési és terhelési tilalom szerepe, hogyan kapcsolódik a jelzálogjoghoz?
A gyakorlatban ráadásul a jelzálog ritkán áll önmagában. A kereskedelmi bankok által nyújtott jelzálog hitelek, ahogyan az állami támogatások is, a jelzálogjog mellett elidegenítési és terhelési tilalom bejegyzésével is együtt járnak. Az elidegenítési és terhelési tilalom a jelzálogjoggal együtt a tulajdoni lap III. részén jelenik meg.
Ez a jogintézmény megakadályozza, hogy a tulajdonos a hitelező bank vagy az egyéb jogosult előzetes írásbeli hozzájárulása nélkül eladja, elajándékozza vagy megterhelje az ingatlant. Tehát az elidegenítési és terhelési tilalom, ahogyan elnevezésében is benne foglaltatik, kizárja az ingatlan tulajdonjogának az átruházását. Ebben az esetben nem csak praktikus, de szükségszerű is a tehermentesítés. Ha erre nem kerül sor az adásvételi szerződés nem lép hatályba.
Milyen lépésekből áll a jelzálogjog törlése a földhivatali eljárásban?
A jelzálogjog törlése négy egymásra épülő szakaszból áll:
- a terhek pontos azonosításából a tulajdoni lapon,
- a hitelezővel történő pénzügyi elszámolásból,
- a törlési engedély beszerzéséből,
- a törlési engedély, illetve a törlési kérelem földhivatali benyújtásából.
A törlés feltétele a 10 600 forintos igazgatási szolgáltatási díj megfizetése.
A tehermentesítési stratégiák kiválasztását az alábbi összehasonlító táblázat rögzíti:
| Tehermentesítési opció | Hiteltartozás sorsa | Kapcsolódó költségek | Becsült eljárási idő |
| Fedezetcsere | Fennmarad, új ingatlanra kerül átjegyzésre | Szerződésmódosítási díj, közjegyző, 10 600 Ft földhivatali díj | 2-3 hónap |
| Végtörlesztés saját forrásból | Teljesen megszűnik a kifizetéssel | Végtörlesztési díj (max. 1-1,5%), 10 600 Ft földhivatali díj | 15-30 nap |
| Végtörlesztés a vevő vételárából | Megszűnik a vételárrészlet átutalásával | Végtörlesztési díj, zárolt számla költsége, 10 600 Ft földhivatali díj | 30-60 nap |
Hogyan zajlik a jelzálogjog törlése végtörlesztés vagy fedezetcsere esetén?
- Végtörlesztés esetén a hitelező bank a kölcsöntartozás maradéktalan kifizetését követően adja ki a jelzálogjog törlése iránti engedélyt, amit benyújtanak a földhivatalhoz.
- Fedezetcsere során a meglévő jelzálogjog nem szűnik meg, hanem szerződésmódosítással átkerül egy másik ingatlanra, amihez a hitelező hozzájárulása és közjegyzői okirat szükséges.
A fogyasztónak nyújtott hitelről szóló 2010. évi CLXII. törvény rendelkezései alapján a lakáscélú jelzáloghitelek végtörlesztési díja legfeljebb az előtörlesztett összeg 1,5%-a, míg Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel esetén maximum 1,0%-a lehet. Nem illeti meg a hitelezőt költségtérítés, ha az adós fennálló tartozása nem haladja meg az 1 000 000 Ft-ot, és a megelőző 12 hónapban előtörlesztést nem teljesített.
Amennyiben az eladó a vételárból egyenlíti ki a hitelt, a vételár első részletét a hitelező bank által megjelölt zárolt számlára kell utalni. Ha a vevő maga is hitelt vesz igénybe, és a tehermentesítés a banki kölcsönből történik, a vevő bankja közvetlenül a hitelező bank zárolt számlájára teljesít. A vevő hitelező bankja csak olyan ingatlant fogad el fedezetként, amelyet kizárólag banki jelzálogjog vagy állami támogatás terhel; egyéb terheket (pl. magánszemély zálogjogát) a a hitelfolyósítás előfeltételeként töröltetni kell.
Milyen speciális szabályok vonatkoznak a CSOK jelzálogjog törlésére?
A CSOK miatti állami jelzálogjog törlése a támogatás visszafizetésével vagy annak új ingatlanra történő átjegyzésével valósulhat meg. Az eljárást a Kormányhivatal bonyolítja le, a visszafizetést pedig a Magyar Államkincstár kijelölt letéti számlájára kell teljesíteni. Az állami terhek törlése a jogszabály alapján teljesen díjmentes.
A családi otthonteremtési kedvezmény (CSOK) igénybevételekor a Magyar Állam javára 10 éves időtartamra jelzálogjog, valamint elidegenítési és terhelési tilalom kerül bejegyzésre az ingatlan-nyilvántartásba. Amennyiben a tulajdonos az ingatlant a 10 éves elidegenítési tilalom fennállása alatt értékesíti, a folyósított támogatást a Ptk. szerinti, de legfeljebb 5%-os mértékű késedelmi kamattal növelten köteles visszafizetni a Magyar Államkincstár 10032000-01501315 számú letéti számlájára.
Amennyiben a támogatott személyek újabb lakás megvásárlásával vagy építésével elégítik ki lakásigényüket, a visszafizetési kötelezettség felfüggeszthető. Vásárlás esetén 1 év, építés esetén 3 év áll rendelkezésre az új ingatlan megszerzésére. A tulajdonosoknak a lakás elidegenítését 30 napon belül be kell jelenteniük a Kormányhivatalnál, a felfüggesztési kérelmet pedig 60 napon belül kell benyújtaniuk. A felfüggesztés feltétele, hogy a tulajdonos a támogatás összegét letétbe helyezze az Államkincstárnál a felfüggesztés idejére.
Amikor az eladó megszerzi az új ingatlan tulajdonjogát, ennek tényét bejelenti a Kormányhivatal felé. Amennyiben az új ingatlan megfelel a támogatás feltételeinek a Kormányhivatal a támogatás letétbe helyezett összegét kiutalja a tulajdonos számára.
A Díjtörvény 32/C. § d) pontja értelmében a Magyar Állam javára bejegyzett CSOK jelzálogjog törlése tárgyi díjmentes.
Hogyan törölhető a jelzálogjog, ha a hitelező megszűnt vagy a követelés elévült?
Gyakori jogi probléma, hogy a korábban bejegyzett zálogjogosult gazdasági társaság a cégjegyzékből jogutód nélkül törlésre került. A törölt cég egykori vezető tisztségviselője jogilag nem jogosult a törlési engedély kiadására. Ilyen esetekben a cégnyilvánosságról szóló törvény alapján bírósági vagyonrendezési eljárást kell kezdeményezni a törölt cég fennmaradt vagyoni jogának rendezésére.
A Ptk. 5:142. § (1) bekezdés d) és e) pontjai kimondják, hogy a zálogjog megszűnik a biztosított követelés megszűnésével vagy elévülésével. A bejegyzett jog önmagában az idő múlásával nem törlődik az ingatlan-nyilvántartásból. A törléshez a Ptk. 5:143. § értelmében a jogosult írásbeli hozzájárulása, ennek hiányában pedig bírósági törlési perben hozott jogerős ítélet szükséges.
Állítsa be az ingatlan vételárát
Milyen határidővel törli a földhivatal a jelzálogjogot?
A földhivatal általános ügyintézési határideje 60 nap. Ez az ügyintézési határidő a jelzálog törlésére is irányadó.
Soron kívüli ügyintézésre vonatkozó kérelem jóváhagyása esetén az ügyintézési idő feleződik. Ebben az esetben tehát az ügyintézési idő 30 napra rövidül az általános ügyintézési határidőhöz képest.
A jelzálog-hitelintézet jelzálogjog és a hozzá kapcsolódó elidegenítési és terhelési tilalom bejegyzésére, módosítására vagy törlésére irányuló kérelem tárgyában az ingatlanügyi hatóság soron kívül, 8 napon belül dönt (1997. évi XXX. törvény 5. § (7) bekezdése). Ilyen módon a legtöbb kereskedelmi banktól felvett hitel törlésére 8 napos határidővel lehet számítani.
Az EING átlállás megkezdése óta – ami a mai napig nem történt meg – a földhivatali ügyintézési határidők kiszámíthatatlanná váltak. Erre figyelemmel kell lenni, amikor valaki az adásvételi szerződésben határidőre vállal kötelezettséget a jelzálog törlésére. Olyan határidőket kell megszabni, amik akkor is tarthatóak, ha a földhivatal miatt jelentős csúszás adódik az ügyintézési határidőben.
Mennyi az eljárási díja a jelzálogjog törlésének?
A jelzálogjog törlésével kapcsolatban az alábbiak szerint kell díjat fizetni:
- A jelzálogjog törlésének igazgatási szolgáltatási díja 10 600 forint ingatlanonként.
- A soron kívüli ügyintézés díja 16 000 forint. Az összeget szintén ingatlanonként és a 10.600 Ft összegen felül kell megfizetni.
- Nem kell a soron kívüli ügyintézésért külön díjat fizetni, ha a soron kívüli ügyintézés külön jogszabályon alapul. Így a jelzálog-hitelintézeti jelzálogjog 8 napos törlése díjmentes.
- Lakáscélú közvetlen állami támogatáshoz (pl. CSOK) kapcsolódó jelzálogjog és tilalom törlése díjmentes.
Gyakran ismételt kérdések
Az emberek ezeket is keresik ezzel kapcsolatban.
A cikk szerzője
Dr. Bacskó László
ügyvéd | ingatlan szakjogász
Több mint 20 éve dolgozom ügyvédként, szakterületem az ingatlanjog. Munkám során magánszemélyek és vállalkozások számára nyújtok jogi támogatást ingatlan-adásvételek, ajándékozások, társasházi ügyek és egyéb ingatlanjogi kérdésekben.
Szakértelemmel és tapasztalattal az ön ingatlan ügyeiben.
Keressen bizalommal!
Jogi nyilatkozat: A cikkben szereplő információk általános tájékoztatást nyújtanak, és nem minősülnek konkrét jogi tanácsadásnak. Egyedi ügyekben kérjük keressen minket.
Oszd meg a cikket:
