Mi az az ingatlan-nyilvántartási térképmásolat, és miért elengedhetetlen a beszerzése?
A hiteles állami ingatlan-nyilvántartási térképmásolat lekérése elengedhetetlen a telekhatárok tisztázásához családi házak és telkek vásárlásakor (1/2024. (I. 30.) KTM rendelet). Ez a hivatalos dokumentum pontosan ábrázolja a földrészlet határvonalait, kiterjedését, helyrajzi számát és a telken álló épületek kontúrjait, garantálva a biztonságos adásvételt.
Az ingatlan-nyilvántartás két legfontosabb dokumentuma a tulajdoni lap és a térképmásolat. Míg a társasházi lakások adásvétele során a térképészeti ábrázolásnak nincs érdemi szerepe, addig a családi házak, nyaralók, zártkertek és beépítetlen telkek értékesítésénél elengedhetetlen a térképmásolat ellenőrzése.
A piackutatások szerint a vidéki és külterületi ingatlanvásárlások 34%-a akad meg vagy húzódik el adminisztratív okokból a térképen nem szereplő épületrészek vagy hibás telekhatárok miatt.
Hogyan történik a térképmásolat lekérése online lépésről lépésre?
A letöltéshez Ügyfélkapu+ vagy Digitális Állampolgárság Program azonosítás, valamint a számlázási cím pontos megadása szükséges, a letöltött e-hiteles PDF dokumentum pedig kizárólag elektronikus formában rendelkezik bizonyító erővel.
Térképmásolatokat a Földhivatal Online-ról kell lekérni.
A hivatalos online lekérés menete a következő:
- Azonosítás és belépés: Lépjen be a Földhivatal Online felületére az Ügyfélkapu+ kétlépcsős azonosításával vagy a DÁP mobilalkalmazás segítségével!
- Adatok rögzítése: Ha első alkalommal használja a rendszert, a „Személyes adatok megadása” menüpontban hiánytalanul töltse ki a számlázási adatokat, különben az OTP SimplePay rendszer elutasítja a fizetést!
- Keresés indítása: Válassza az „Ingatlan keresése” gombot!
- Keresési mód kiválasztása: Adja meg az ingatlan pontos helyrajzi számát (megjelölve a települést és a fekvést is) vagy a természetbeni postai címet! Cím alapú keresés esetén a települést és a közterületet csupa nagybetűvel írja, és a házszám után ne tegyen pontot!
- Dokumentum kiválasztása: A találati listából jelölje ki az érintett ingatlant, majd jelölje be az „e-hiteles térképmásolat” opciót!
- Online fizetés: Kattintson a tovább gombra, és fizesse meg a díjat az OTP SimplePay felületén keresztül!
- Letöltés: A sikeres fizetést követően a hitelesített PDF azonnal letölthető a számítógépére vagy telefonjára.
Mennyibe kerül a hivatalos térképmásolat lekérése 2026-ban?
A jogszabályi változások (1/2024. (I. 30.) KTM rendelet) értelmében a földhivatali díjtételek az alábbiak szerint alakulnak:
| Szolgáltatás típusa | Lekérési mód | Díjtétel (KTM rendelet, 2026) |
| Elektronikus e-hiteles térképmásolat | Online (Földhivatal Online) | 5 000 Ft |
| Hiteles papíralapú térképmásolat | Személyesen (Földhivatal) | 5 000 Ft |
| Papíralapú másolat laponként | Személyesen (Földhivatal) | 3 200 Ft |
| Elektronikus e-hiteles tulajdoni lap | Online (E-ING felületen) | 4 800 Ft |
| Hiteles papíralapú tulajdoni lap | Személyesen (Kormányablak) | 10 000 Ft |
Fontos jogi tudnivaló, hogy míg a saját tulajdonú ingatlan tulajdoni lapja évente 2 alkalommal ingyenesen lekérhető az E-ING-ből, a térképmásolat lekérésére ez a kedvezmény nem vonatkozik; azért minden esetben meg kell fizetni az 5 000 Ft-os díjat.
Hogyan kérhető le a térképmásolat ingyen?
Ugyan nem hiteles, de ingyenesen lekérhető a térképmásolat az állami OÉNY és E-KÖZMŰ rendszerekből. Bár az így kinyert rajzok nem minősülnek közhiteles okiratnak, ortofotóval és épületkontúrokkal kiegészítve kiválóan alkalmasak a telekhatárok gyors, előzetes ellenőrzésére.
1. Lechner Tudásközpont (OÉNY) Helyrajziszám-kereső
Ez a felület regisztráció nélkül, teljesen ingyenesen használható. Cím alapján azonnal megmutatja az ingatlan elhelyezkedését, épületkontúrokat és a pontos helyrajzi számot. Hátránya, hogy az OÉNY adatbázisa nem valós idejű, adatai csupán 30 naponta frissülnek.
2. E-KÖZMŰ rendszer (Díjmentes vázlat letöltése)
Az állami E-közmű portálon keresztül Ügyfélkapu+ azonosítással belépve lekérhető a térképi vázlat:
- Lépjen be az ekozmu.e-epites.hu oldalra a lakossági KAÜ belépéssel!
- Válassza a „Közműtérkép” / „Megtekintés” lehetőséget!
- Keresse meg az ingatlant cím vagy helyrajzi szám alapján!
- A jobb oldali rétegkezelőben kapcsolja ki a közműhálózatok láthatóságát (áthúzott szem ikon), és kapcsolja be a „Földrészletek”, „Helyrajzi szám felirat” és „Épületek” rétegeket!
- A bal felső sarokban található nyomtatás ikonra kattintva generáljon egy PDF-et, és mentse el!
Mit tartalmaz és mit tanúsít a térképmásolat?
Míg a tulajdoni lap az ingatlan jogi státuszát és a tulajdonosok személyét tisztázza, addig a térképmásolat az ingatlan geometriai valóságának és fizikai határainak a hivatalos lenyomata.
A térképmásolat kötelező tartalmi elemei:
- Közigazgatási és azonosító adatok: A település neve, a fekvés megnevezése (belterület, külterület vagy zártkert), valamint az ingatlan egyedi helyrajzi száma.
- Műszaki paraméterek: Az alkalmazott méretarány, a hivatalos vetületi rendszer, a földrészlet kiterjedése (területe), az esetleges alrészlet betűje és a művelési ág megnevezése.
- Grafikus ábrázolás: A vizsgált telek pontos határvonalai, az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett épületek kontúrjai, valamint a szomszédos telkek elrendezése.
- Hitelesítési jegyek: A kiállító járási hivatal címbélyegzője, a kiállítás dátuma, a hivatalos záradék, valamint az e-hiteles okirat esetében a fokozott biztonságú elektronikus aláírás és időbélyegző.
Miért kulcsfontosságú a térképmásolat ellenőrzése az adásvétel előtt?
Az ingatlanvásárlási problémák 14%-a közvetlenül a telekhatárok eltérésére vagy a térképről hiányzó építményekre vezethető vissza. A térképmásolat és a valós állapot közötti eltérés azonnali hitelelutasítást vonnak maguk után a bankok részéről, míg a szabálytalan beépítés pedig komoly építésügyi bírságot vonhat maga után.
A legnagyobb kockázatot a használatbavételi vagy építési engedély nélkül felhúzott épületek, toldalékok, garázsok jelentik. Lakásvásárlási hitel felvételekor a bankok által kirendelt értékbecslők minden esetben összevetik a helyszíni állapotot a hivatalos térképmásolattal. Ha eltérést találnak (például a ház nagyobb a térképen jelzettnél, vagy egy melléképület egyáltalán nem szerepel rajta), a pénzintézet azonnal elutasítja vagy felfüggeszti a hitel folyósítását mindaddig, amíg a tulajdoni helyzet rendezésre nem kerül.
Egy ilyen jogi anomália korrigálása alap esetben is hónapokat vehet igénybe, de akár sokkal tovább is elhúzódhat. Ha ilyen problémára a szerződés aláírása után derül fény és a vevő a vételárat részben már teljesítette, a vevőnek kevés mozgástere marad a probléma korrigálására. Az eladó általában az átvett összeget visszafizetni már nem tudja. Rendezte belőle a hitelét vagy továbbadta egy másik ingatlanra. Másrészről a vevő nem kaphatja meg a hitelt, ha az ingatlan jogi helyzete rendezetlen.
Hogyan korrigálhatóak az ingatlan és a térképmásolat közötti eltérések?
A rendezési folyamat (épületfeltüntetési eljárás) során földmérőt kell fogadni, aki elkészíti a változási vázrajzot. A földmérő felméri az ingatlant, majd a vázrajzot benyújtja a földhivatalhoz vizsgálatra és záradékolásra. Ezt követően a helyi építésügyi hatóságtól be kell szerezni egy hatósági bizonyítványt, amely igazolja az építmény jogszerűségét. Végül a záradékolt vázrajzot és a hatósági bizonyítványt be kell nyújtani a földhivatalhoz, amely átvezeti az épületet a térképen.
Általánosságban minden térképi tartalmat érintő változást a tulajdonosnak a keletkezéstől számított 30 napon belül be kell jelentenie a földhivatalnak, különben bírságra számíthat. Ha az elmaradt épületfeltüntetés során kiderül, hogy a meglévő épület túlépített és meghaladja a telek megengedett beépíthetőségi százalékát, a hatóság megtagadhatja a fennmaradási engedélyt, és akár bontást is elrendelhet.
Meddig érvényes a letöltött e-hiteles térképmásolat?
Jogi éretelemben nem korlátozott a térképmásolat érvényességének tartama. Mást mutat a kép, ha a kérdést pragmatikus szempontból vizsgáljuk.
30 napos lejárati időt szabnak meg a bankok és hatóságok az e-hiteles térképmásolat felhasználásakor. Bár a dokumentum jogilag korlátlan ideig tanúsítja a lekérés pillanatában fennálló állapotot, a gyorsan változó adatok miatt elengedhetetlen közvetlenül a szerződéskötés napján is lekérdezni a friss változatot. Ennek oka, hogy ezen az időszakon belül az ingatlanon bármilyen változás történhetett (például megosztás, toldalék építése), ami átvezetésre került.
Javasolt az eladóknak, hogy már a hirdetési fázisban töltsenek le egy friss térképmásolatot a vevőjelöltek tájékoztatására. Ha valakinek komoly az eladási szándéka, ezt a képet erősítheti, ha az ingatlan tulajdoni lapját és a térképmásolatot az erdeklődők rendelkezésére tudja bocsátani.
Kinyomtatható-e az e-hiteles térképmásolat hivatalos bírósági vagy banki ügyintézéshez?
A letöltött e-hiteles térképmásolatok kizárólag digitális, elektronikus formátumban bír bizonyító erővel. A kinyomtatott változat papíron elveszíti fokozott biztonságú elektronikus aláírását és időbélyegzőjét, így a bankok, bíróságok és hatóságok előtt minden esetben az eredeti PDF fájlt kell digitálisan bemutatni.
Az e-hitelesítés alapja a fájlba ágyazott fokozott biztonságú elektronikus aláírás és az időbélyegző. Amint az okiratot kinyomtatják, ezek a biztonsági elemek elveszítik ellenőrizhetőségüket, így a papíralapú másolat jogi szempontból hiteltelenné válik. Hivatalos eljárásokban (például bíróságok, bankok, közjegyzők előtt) a letöltött eredeti PDF fájlt kell digitálisan továbbítani e-mailben, pendrive-on vagy hivatali tárhelyen keresztül. Ha a hatóság kifejezetten papíralapú hiteles dokumentumot követel meg, azt személyesen kell megigényelni a kormányablakban vagy a földhivatalnál, amelynek díja szintén 5 000 Ft.
Lekérheti-e bárki egy idegen ingatlan térképmásolatát a tulajdonos engedélye nélkül?
Az ingatlanügyi adatok nyilvánossága miatt bármely természetes vagy jogi személy jogosult betekinteni a nyilvántartásba a tulajdonos engedélye nélkül, és lekérni bármely ingatlan tulajdoni lapját vagy térképmásolatát, függetlenül attól, hogy van-e köze az ingatlanhoz. A lekérés a korábban ismertetett díjfizetési kötelezettséggel jár.
Ez a nyilvánosság garantálja a piac biztonságát, hiszen a vevő függetlenül ellenőrizheti a telekhatárokat még az eladó értesítése előtt. Fontos korlát azonban, hogy a lekérdezést végző személynek azonosítania kell magát Ügyfélkapu+ vagy DÁP segítségével, és a rendszer naplózza a lekéréseket. A személyes adatok védelme érdekében a tulajdonosok természetes személyazonosító adatait (például anyja neve, születési helye) törvénytelenül lekérdezni és felhasználni tilos.
Miért kell a Földhivatal Online felületét használni az új E-ING rendszer helyett?
Magyarország valamennyi ingatlana esetében a térképmásolatok kiszolgálásának a Földhivatal Online felelős az új E-ING helyett. Bár a tulajdoni lapok már az E-ING-ből érhetők el, a térképészeti FTTR modul back office szinten még nem indult el, így a rendszer automatikusan a klasszikus felületre navigál.
Magyarországon elindult az átfogó Elektronikus Ingatlan-nyilvántartási Rendszer (E-ING) bevezetése, amely megreformálja a tulajdonjog-bejegyzéseket és a tulajdoni lapok lekérését. Az új E-ING felületről ma már kényelmesen le lehet tölteni a hiteles tulajdonilap-másolatokat.
Megoldható-e a térképmásolat lekérése külföldről vagy mobiltelefonról?
A nap 24 órájában bárhonnan elvégezhető a térképmásolat lekérése mobiltelefonról és külföldről is. Egy okostelefon és internetkapcsolat segítségével percek alatt beszerezhető a szükséges dokumentum. A Digitális Állampolgárság Program (DÁP) kétlépcsős mobilalkalmazásával az azonosítás másodpercek alatt lefut, a SimplePay kártyás fizetés után pedig a letöltött e-hiteles PDF dokumentum azonnal elküldhető az eljáró ingatlanjogi szakügyvédnek.
Gyakran ismételt kérdések
Az emberek ezeket is keresik ezzel kapcsolatban.
Oszd meg a cikket:
