Osztatlan közös tulajdon eladása

Miről szól a cikk?

• Az osztatlan közös tulajdon fogalma: Az osztatlan közös tulajdonról beszélünk, ha az egyetlen helyrajzi számon nyilvántartott ingatlannak több tulajdonosa van, akinknek a a tulajdonrészeit eszmei hányadok határozzák meg (Ptk. 5:73. §). A helyzet kezelhető, amíg a felek egyetértenek, de a használat, felújítás vagy eladás során a fizikailag különálló lakrészek, ingatlanrészek hiánya komoly konfliktusforrást jelenthet.
• Az eladás és a piaci realitás: A teljes ingatlan eladásához 100%-os tulajdonosi egyetértés és minden eladó aláírása szükséges. A saját tulajdoni hányad önállóan is eladható a többiek beleegyezése nélkül , de használati megosztás híján a piacon csak kockázatvállaló befektetők jönnek szóba, ami akár 50–70%-os (vagyis a valós érték mindössze 25–30%-át elérő) drasztikus értékcsökkenést eredményezhet.
• Résztulajdon értékesítése esetén a tulajdonostársakat elővásárlási jog illeti meg. A tulajdonostársaknak a vételi ajánlat írásbeli, igazolt közlését követően az általános bírói gyakorlat szerint 15 napos határidő áll rendelkezésükre, hogy írásban elfogadó nyilatkozatot tegyenek.
• A használati megosztás mint a hitelezhetőség kulcsa: A bankok mindegyike kötelezően előírja az ügyvéd által ellenjegyzett vagy közokiratba foglalt használati megosztási szerződést az ilyen ingatlanok hitelezéséhez.
• A 2025. január 15-én hatályba lépett új szabályok szerint ráadásul ez a használati megállapodás dologi hatályú, a tulajdoni lapra bejegyezhető joggá vált ((Inytv. vhr.)).
• Bírósági út: Ha nincs megegyezés, bármelyik fél kérheti a bíróságtól a megszüntetést, amelyet a bíróság szigorú sorrendben (természetbeni megosztás, megváltás, társasházzá alakítás, kényszerárverés) bírál el ((Ptk. 5:84. §)).
• A 2025. január 15-től hatályos Pp. 347/A. § alapján a megváltást kérőnek a teljes vételárat előre le kell tennie bírósági letétbe, kizárva a bizonytalan, feltételes ítéleteket.

Mi az osztatlan közös tulajdon fogalma és jogi háttere?

Az osztatlan közös tulajdon olyan dologi jogi állapot, amelyben egy ingatlan tulajdonjoga eszmei hányadok szerint több személyt illet meg (Ptk. 5:73. §). Ebben a tulajdonközösségben minden tulajdonostárs jogosult a használatra, de azt egyikük sem gyakorolhatja a többiek jogainak vagy törvényes érdekeinek sérelmére (Ptk. 5:74. §).

Ez a dologi jogi helyzet leggyakrabban házastársi vagyonközösség, közös vásárlás, testvérek öröklése útján keletkezik. Az ingatlan-nyilvántartásban és a tulajdoni lapon ez kizárólag egy egyszerű eszmei törtszám formájában jelenik meg (például 1/2–1/2 vagy 1/3–1/3–1/3 arányban). Önmagában ez a bejegyzés azonban egyáltalán nem ad választ arra, hogy a valóságban melyik tulajdonos melyik szobát, udvarrészt, garázst, bejárót vagy telekrészt használhatja kizárólagosan.

Az osztatlan közös tulajdon létrejöttének három kulcsfontosságú jogi következménye van a gyakorlatban:

1. Rendelkezési jog: Minden tulajdonostárs önállóan és szabadon rendelkezhet a saját eszmei tulajdoni hányadával.
2. Használati korlátok: A tulajdonostársak jogait az ingatlan használata, birtoklása és eladása során kölcsönösen és kötelezően tiszteletben kell tartani (Ptk. 5:74. §).
3. Elővásárlási jog: A tulajdonostársakat harmadik, külső személlyel szemben törvényes elővásárlási jog illeti meg a felkínált tulajdonrészre (Ptk. 5:81. §).

Gyakori példát jelentenek az ikerházak, sorházak, közös udvarban álló kisebb házrészek vagy olyan többgenerációs családi házak, ahol a lakók a valóságban már évtizedek óta teljesen elkülönülve élnek, de az ingatlan jogilag nem minősül társasháznak, és nem rendelkeznek különálló helyrajzi számmal. Amíg a felek között harmonikus az együttműködés, a dologi jogi osztatlanság nem okoz problémát, de a viszony megromlása vagy az értékesítési szándék megjelenése azonnal komoly jogvitákat szülhet.

Hogyan alakulnak a tulajdonostársak jogai és kötelezettségei?

A tulajdonostársak mindegyike jogosult az egész dolog birtoklására, de a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokról, így a teljes ingatlan eladásáról vagy megterheléséről kizárólag a felek egyhangú döntésével lehet határozni (Ptk. 5:81. §). A szavazati jogok mértéke a bejegyzett eszmei tulajdoni hányadokhoz igazodik.

A mindennapi működés során a rendes gazdálkodás körébe tartozó kérdésekben (például kisebb javítások, karbantartások) a tulajdonostársak szótöbbséggel határoznak. Ha azonban olyan horderejű beruházásról van szó, amely meghaladja a rendes gazdálkodás mértékét – ilyen például egy napelemrendszer telepítése az ikerház közös tetőszerkezetére –, a törvény a tulajdonosok egyhangú döntését írja elő, mivel az ilyen fejlesztések a tulajdonostársak mindegyikének költséget és kötelezettséget keletkeztetnek.

Hogyan történhet a saját tulajdoni hányad vagy a teljes ingatlan eladása?

Az osztatlan közös tulajdonú ingatlan értékesítése történhet a teljes ingatlan együttes eladásával, vagy az egyes tulajdonostársak saját tulajdoni hányadának önálló értékesítésével. Az egész ingatlan eladásához valamennyi tulajdonostárs egyetértése kötelező, megállapodás hiányában senki sem dönthet egyedül. A saját rész eladásakor a többieket elővásárlási jog illeti meg (Ptk. 5:81. §).

Ha a tulajdonostársak között teljes az egyezség, és közösen szeretnék értékesíteni az egész ingatlant, a folyamat egy klasszikus adásvételként zajlik. Ilyenkor valamennyi tulajdonostárs eladóként szerepel a szerződésben, és mindegyikük átruházza a saját eszmei hányadát. Így a vevő az ingatlan 100%-os, tehermentes tulajdonjogát szerzi meg. Ebben az esetben nem merül fel elővásárlási jogról lemondó nyilatkozat beszerzése, mivel az adásvételi szerződés aláírásával valamennyi eladó együttesen nyilatkozik az eladási szándékáról.

A sikeres és zökkenőmentes értékesítés érdekében az eladás az alábbi kötelező lépésekből áll:

1. Jogi és műszaki átvilágítás: Az ingatlan tulajdonjogi, terhelési és műszaki helyzetének tisztázása a megfelelő eladói szavatosságvállalások miatt.
2. Dokumentáció ellenőrzése: A tulajdoni lap, a térképmásolat, a tényleges használati viszonyok és a meglévő megállapodások ügyvédi áttekintése.
3. Piaci ár meghatározása: A reális, aktuális piaci érték szakmai megállapítása.
4. Belső egyeztetés: Megállapodás a tulajdonostársak között az eladási szándékról, az irányárról, valamint a vételár felosztásának pontos arányairól.
5. Ingatlan meghirdetése: A piacképes hirdetés elindítása.
6. Megegyezés a vevővel: A vételi ajánlat írásbeli elfogadása.
7. Ügyvéd bevonása: Az adásvételi szerződés elkészítése, valamint az elővásárlási jog szakszerű, törvényes kezelése.
8. Nyilatkozatok beszerzése: Az elővásárlásra jogosult társtulajdonosok írásbeli lemondó nyilatkozatainak vagy a vételi ajánlat igazolt közlésének beszerzése.
9. Fizetés és birtokbaadás: A vételár kiegyenlítése és az ingatlan fizikai átadása a vevőnek.
10. Adózás: Szükség esetén a személyi jövedelemadó (SZJA) kiszámítása és megfizetése.

Dönthet-e egyedül a többségi tulajdonos az eladásról?

A többségi tulajdonos sem jogosult egyedül dönteni a teljes ingatlan eladásáról, és nem határozhatja meg egyoldalúan a kisebbségi tulajdonostárs tulajdonrészének ellenértékét sem. Minden eladó aláírása kötelező az adásvételi szerződésen, a vételár pedig közös megegyezés hiányában szigorúan a tulajdoni hányadok arányában oszlik meg a felek között.

Kinek mennyi vételár jár az eladás során?

Bár a vételár felosztásának alapja főszabály szerint az eszmei tulajdoni hányad aránya (pl. 1/2–1/2 arányú tulajdonnál fele-fele arányban) , a felek ettől közös megállapodással teljesen szabadon eltérhetnek. Gyakori például, hogy az egyik fél nagyobb részt követel magának, mert korábban bizonyíthatóan nagyobb anyagi részt vállalt a beépítésből, a tető felújításából vagy a fenntartási költségekből.

Ugyancsak sűrűn előfordul, hogy az ingatlanban ténylegesen bent lakó tulajdonostárs magasabb összeget kér, mivel számára az értékesítés a lakóhelyének elvesztésével és komoly költözési, lakhatási költségekkel jár. Kulcsfontosságú azonban tisztázni, hogy ez kizárólag alkuhelyzet kérdése: senki sem kényszerítheti rá egyoldalúan a saját akaratát a többi tulajdonostársra.

Az adásvételi forgatókönyvek összehasonlítása

Szempont	Teljes ingatlan közös értékesítése	Saját tulajdoni hányad önálló eladása
Szükséges tulajdonosi hozzájárulás	Minden tulajdonostárs aláírása (100%) kötelező.	Nem szükséges a többiek beleegyezése.
Törvényes elővásárlási jog	Külső vevővel szemben nem merül fel.	Kötelezően fel kell ajánlani a társtulajdonosoknak (Ptk. 5:81. §).
Finanszírozhatóság a vevő részéről	Átlagos, standard lakáshitelként kezelhető.	Kizárólag szigorú írásos használati megosztás és vázrajz mellett.
Piaci eladhatóság és ár	Magas, teljes, valós piaci áron eladható.	Alacsony, drasztikus, akár 50–70%-os árengedménnyel, ha nincs használati megosztási szerződés.

Hogyan alakul az elővásárlási jog az osztatlan közös tulajdon eladása során?

Az osztatlan közös tulajdon eszmei hányadának eladásakor a tulajdonostársakat törvényes elővásárlási jog illeti meg (Ptk. 5:81. §). Ez azt jelenti, hogy a harmadik féltől kapott teljes írásbeli vételi ajánlatot igazolható módon, tértivevénnyel kell közölni velük, akik főszabály szerint 15 napon belül élhetnek vételi jogukkal.

Ha az eladó talál egy külső vevőt, aki írásbeli vételi ajánlatot tesz az ingatlanrészre, az eladó köteles ezt a teljes ajánlatot (minden fizetési feltételével, határidejével együtt) közölni az összes többi tulajdonostárssal (Ptk. 6:222. § (1) bekezdése). Ez a közlés eladási ajánlatnak minősül, amelyre szigorú ajánlati kötöttség vonatkozik. Az értesítést belföldi lakóhelyű tulajdonostársak esetén ajánlott tértivevényes postai küldemény formájában kiküldeni, hogy az átvétel és a határidők kezdete utólag is kétségkívül bizonyítható legyen a földhivatal felé.

Nagyszámú tulajdonostárs esetén vagy ha az elővásárlásra jogosultak valamelyike nem, vagy csak nehezen érhető el, léteznek további kisegítő szabályok, amelyek alkalmazásával a földhivatal eltekinthet a lemondó nyilatkozat benyújtásától vagy elfogadhatja, ha a vételi ajánlatot meghatározott időre – általában 15 napra – jól látható módon kifüggesztik a társasházi faliújságra, vagy közzéteszik a lakóközösség hivatalos online felületén. A téma összetettségére figyelemmel ezekkel a rendelkezésekkel külön cikkünkben foglalkozunk.

Különleges szabály vonatkozik az úgynevezett dologösszességre is (Kúria, 2/2009. PK vélemény). Ha az eladó a kizárólagos tulajdonú lakását és a hozzá tartozó (de külön helyrajzi számon, osztatlan közös tulajdonban lévő) teremgarázs-beállóját együttesen, egyetlen csomagban értékesíti egy külső vevőnek, a teremgarázs többi tulajdonostársa nem élhet külön elővásárlási joggal csak a garázsra. Mivel a lakás és a garázs dologösszességként, egymást feltételezve kerül eladásra, a társtulajdonosok csak akkor élhetnének a jogukkal, ha a teljes csomagot (a lakást is) megvásárolják a vételi ajánlatban megjelölt feltételekkel.

Milyen jogkövetkezménye van az elővásárlási jog megszegésének?

Amennyiben az eladó mellőzi a tulajdonostárs értesítését, a mellőzött tulajdonostárs a szerződésről való tudomásszerzéstől számított 30 napon belül, de legkésőbb a szerződéskötéstől számított 3 éves objektív elévülési határidőn belül nyilatkozhat az eladó felé, hogy él elővásárlási jogával. Ebben az esetben az eladó és a vevő között létrejött adásvételi szerződés hatálytalanná válik a szerződés megkötésének napjára visszamenőleges hatállyal. Tehát úgy kell tekinteni, mintha az eladó és a vevő soha nem kötött volna szerződést egymással. Ebben az esetben az adásvételi szerződés az eladó és az elővásárlásra jogosult között fog létrejönni (Ptk. 6:223. §).

Mekkora értékcsökkenéssel jár a töredéktulajdon eladása?

Ha az eladó fel tud mutatni ügyvéd által ellenjegyzett használati megosztási szerződést, az ingatlan jogi helyzete közelít egy önálló helyrajzi számon nyilvántartott 1/1-es tulajdonhoz. Ha ez a kijelentés többé kevésbé igaz is jogi szempontból, nem lehet eltekinteni az osztatlan közös tulajdon negatív pszichológiai hatásától. Még egy ilyen rendezett helyzet esetében is 10-20% körüli értékcsökkenéssel biztos kell számolni egy önálló helyrajzi számon nyilvántartott ingatlan értkéhez képest.

A rendezetlen használatú, írásbeli használati megosztás nélküli eszmei tulajdoni hányadok értékesítése rendkívül nehéz lehet, és akár 50–70%-os értékcsökkenést is eredményezhet. A lakhatási céllal vásárlók teljesen elzárkóznak az ilyen bizonytalan helyzetektől, így a tulajdonosok többnyire csak kockázatvállaló befektetőknek tudják értékesíteni a részüket. A befektető célja ilyenkor általában az, hogy a tulajdonszerzés után azonnal bírósági úton kezdeményezze a közös tulajdon megszüntetését, és így jusson nyereségesen a teljes ingatlanhoz, vagy kényszerítse ki a másik tulajdonos kivásárlását.

Milyen követelményeket támasztanak a bankok a használati megosztási szerződéssel szemben?

Az osztatlan közös tulajdonú ingatlanok banki finanszírozhatóságához és hitelezhetőségéhez elengedhetetlen az írásos, ügyvéd által ellenjegyzett vagy közokiratba foglalt használati megosztási szerződés. A 2025. január 15-én hatályba lépett új ingatlan-nyilvántartási szabályok szerint ez a megállapodás dologi jogi hatállyal „közös tulajdon használatára vonatkozó jogként” bejegyezhető a tulajdoni lapra ((Inytv. vhr.)).

A dologi jogi osztatlanság nem feltétlenül jelent fizikai osztatlanságot is. Ikerházak, sorházak, közös udvaros házak vagy nagyobb telken álló, egymástól elkülönült lakóegységek esetén a tulajdonosok a valóságban pontosan tudják és tiszteletben tartják, hogy melyik ingatlanrészt ki használja. Ilyen esetekben az eladónak lényegesen könnyebb dolga van, de a biztonságos és hitelre is alkalmas értékesítéshez elengedhetetlen a használat írásbeli rögzítése.

A 2025. január 15-én hatályba lépett új ingatlan-nyilvántartási törvény (Inytv. vhr.) bevezette a „közös tulajdon használatára vonatkozó jog” intézményét. A használati megállapodás alapján ez a jog – a termőföldek kivételével – bejegyezhető az ingatlan tulajdoni lapjára. A bejegyzett közös tulajdon használatára vonatkozó jog dologi hatályúvá válik, ami azt jelenti, hogy a tulajdonostársakon kívüli összes harmadik személynek (jövőbeni vevőknek, örökösöknek, árverési vevőknek és zálogjogosultaknak) is kötelezően be kell tartaniuk azt. Ez a jog ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat alapján jegyezhető be a földhivatalba.

A bankok (például az OTP, K&H, CIB, Erste, UniCredit és Gránit Bank) szigorú és részletes formai és tartalmi követelményeket támasztanak a használati megosztási szerződéssel szemben a hitel befogadásához:

• Pontos személyes adatok: Az ingatlan összes tulajdonosának és esetleges haszonélvezőjének pontos azonosító adatai.
• Ingatlan azonosítása: Az érintett ingatlan pontos helyrajzi száma és természetbeni címe a tulajdoni lappal teljes összhangban.
• Tulajdoni hányadok: A tulajdonosok bejegyzett tulajdoni hányadai. Fontos banki kikötés, hogy százalékos formátum nem fogadható el, kizárólag törtként (pl. 1/2 vagy 245/1000) kifejezve.
• Kizárólagos és közös használatú részek: Annak hajszálpontos szöveges körülírása, hogy a tulajdoni hányad természetben az ingatlan melyik konkrét részének felel meg (pl. bejárattól balra eső házrész, szobák száma, alapterülete).
• Külön bejáratok: Annak rögzítése, hogy az önállóan forgalomképes lakrészek teljesen külön bejárattal rendelkeznek, és az egyik lakrész megközelítéséhez sem kell átjárni a másikon.
• Közművek elkülönítése: Nyilatkozat arról, hogy az egyes részek önálló (fő- vagy almérő) órákkal rendelkeznek, biztosítva a fogyasztás külön mérését és elszámolását.
• Jogutódokra kiterjedő hatály: Egy kifejezett, kötelező jogi klauzula, amely kimondja, hogy a megállapodás a felek mindenkori jogutódaira is kiterjedő hatállyal jön létre.
• Gyámhatósági jóváhagyás: Ha a tulajdonostársak között cselekvőképtelen vagy korlátozottan cselekvőképes személy (pl. kiskorú gyermek vagy gondnokolt) is érintett, a szerződéshez csatolni kell a Gyámhivatal jóváhagyását.

Új építésű ingatlanok esetén kiemelt kockázatot jelent, ha a valóságban több lakóegység épült meg, mint amennyi a használatbavételi engedélyben vagy a hatósági bizonyítványban szerepel, vagy ha a helyi építési szabályzat (HÉSZ) tiltja a további lakások kialakítását. Ilyen esetekben az ingatlan sem piaci hitel, sem állami támogatás (pl. CSOK Plusz) fedezeteként nem fogadható el.

Milyen feltételeknek kell megfelelni a vázrajznak a hitelezéshez?

A banki hitelek folyósításának alapvető műszaki feltétele egy részletes, méretarányos, az összes tulajdonostárs által aláírt és az eljáró ügyvéd által ellenjegyzett megosztási vázrajza, ami a használati megosztási szerződés emllékletét képezi. A vázrajznak egyértelműen, méterben kifejezve kell ábrázolnia az egyes lakrészek kizárólagos határait, a külön bejáratokat és az önálló mérőórák helyzetét.

A bankok (kiemelten az MBH Bank) rendkívül szigorú követelményeket támasztanak a vázrajzzal szemben. Annak teljesen áttekinthetőnek kell lennie, tartalmaznia kell az utcafronti megközelíthetőséget, a kizárólagosan és közösen használt területek egyértelmű jelölését (amelyeknek pontosan egyezniük kell a szerződés szöveges leírásával), valamint a telek és az épület pontos határait méterben kifejezve. Az OTP Bank ezenfelül szigorúan elvárja, hogy az eljáró ügyvéd magát a csatolt vázrajzot is kézjegyével és ügyvédi szárazbélyegzőjével ellenjegyezze.

Hogyan zajlik a közös tulajdon megszüntetése peres úton a bíróság előtt?

Ha az ingatlan sorsáról a tulajdonostársak nem tudnak egymással békés úton megegyezni, bármelyikük önállóan kérheti a bíróságtól a közös tulajdon megszüntetését, amit a bíróság szigorú törvényi sorrendben (természetbeni megosztás, megváltás, társasházzá alakítás, vagy árverés) köteles elbírálni ((Ptk. 5:84. §)). A peres eljárás megindításának elengedhetetlen előfeltétele az írásbeli egyezségi felszólítás igazolt megküldése.

A per megindítását megelőzően a felperesnek kötelezően írásbeli felszólítást kell küldenie a tulajdonostársaknak, amelyben ismerteti a megszüntetési szándékát, megjelöli az általa preferált módot, és felhívja őket a nyilatkozattételre. Ez a lépés bizonyítja a bíróság számára, hogy a felperes nem él vissza a perindítás jogával, hanem valóban törekedett a peren kívüli megegyezésre.

A bírósági eljárás során a bíróság a Kúria 1/2017. (IX. 11.) PK véleménye alapján köteles szigorú sorrendben vizsgálni a megszüntetési módokat, és nem alkalmazhat olyan megoldást, amelyet az összes tulajdonostárs egyhangúlag ellenez :

1. Természetbeni megosztás: Az ingatlan fizikai felosztása önálló ingatlanokra. Csak akkor rendelhető el, ha a műszaki feltételek adottak, és az eljárás előtt már rendelkezésre áll a záradékolt változási vázrajz és a jogerős közigazgatási (építésügyi) engedély.
2. Megváltás (magához váltás): Az egyik tulajdonostárs megfelelő ellenérték (megváltási ár) fejében megvásárolja a többiek tulajdoni hányadát. A bíróság vizsgálja a megváltást kérő fél teljesítőképességét.
3. Társasházzá alakítás: Az ingatlan társasházzá alakítása, ha az épület műszakilag alkalmas legalább két különálló albetét kialakítására. Az alapító okiratot a bíróság ítélete pótolja.
4. Árverési értékesítés (kényszerárverés): Végső, kényszerű megoldás, ha a fenti módok egyike sem alkalmazható. A bíróság elrendeli a nyilvános licitálást, meghatározza a legkisebb árverési vételárat, és a befolyt összeget osztja fel a tulajdonostársak között a tulajdoni hányadok arányában. Ez a csökkentett induló licitár és a felmerülő végrehajtási költségek miatt jelentős veszteséggel jár a feleknek.

A per során a bíróság szinte minden esetben igazságügyi ingatlanforgalmi szakértőt rendel ki az ingatlan valós, aktuális piaci értékének és a tulajdoni illetőségek értékének megállapítására. Fontos kiemelni, hogy ha a bíróság végül az alperes által javasolt módon szünteti meg a közös tulajdont, a felperes nem minősül pernyertesnek, így a perköltségek és szakértői díjak jelentős részét neki kell viselnie.

Mikor utasíthatja el a bíróság a közös tulajdon megszüntetését?

A bíróság köteles elutasítani a közös tulajdon megszüntetése iránti keresetet, ha a megszüntetés alkalmatlan időre esik, vagy ha a felperes a jogát visszaélésszerűen gyakorolja ((Ptk. 5:83. § (2) bekezdése)). Az alkalmatlan idő fennállhat instabil piaci viszonyok, átmeneti árzuhanás vagy a felek súlyos családi és szociális krízise esetén.

A bennmaradás és kiköltözés szabályai a per után:

A tulajdonjog megváltással történő elvesztése után a volt tulajdonosnak főszabály szerint ki kell költöznie az ingatlanból. Kivételes, méltányolható okból (például ha kiskorú gyermek lakhatása kerülne veszélybe, családvédelem miatt, vagy ha a fél évtizedek óta ott lakik) a bíróság korlátozott használati jogot alapíthat a bennmaradó részére. Ez a használati jog azonban jelentősen csökkenti az ingatlan értékét (a lakottság értékcsökkentő hatása miatt), ezt az értékcsökkenést pedig a bent maradó félnek kell viselnie az elszámolás során.

Hogyan védi a feleket a 2025-től hatályos új biztosítékadási szabály?

A Polgári Perrendtartás 2025. január 15-én hatályba lépett 347/A. §-a szerint a bíróság kizárólag szigorú biztosítékadás mellett rendelheti el a közös tulajdon megváltással történő megszüntetését. Ez megszünteti a korábbi alternatív ítéletek gyakorlatát, garantálva, hogy a kivásárlást kérő fél a teljes megváltási árat már a per során letétbe helyeze.

A gyökeres változást az új ingatlan-nyilvántartási törvény (Inytv.) bevezetése tette szükségessé, amely az automatizált döntéshozatali eljárás miatt kizárólag olyan végrehajtható és feltételt nem tartalmazó bírósági határozatok alapján engedi meg a tulajdonjog bejegyzését, amelyek önmagukban alkalmasak az átvezetésre. Korábban a bíróságok gyakran hoztak olyan „vagylagos” ítéleteket, amelyek kimondták: „ha az alperes x napon belül nem fizeti meg a megváltási árat, akkor az ingatlant árverés útján kell értékesíteni”. Az ilyen feltételes rendelkezések bejegyzése az új rendszerben teljesen kizárt.

A Pp. új 347/A. §-a alapján a megváltást (magához váltást) kérő félnek már a peres eljárás során, az ítélethozatal előtt biztosítékot kell nyújtania.

• A biztosíték mértéke: Meg kell egyeznie az ingatlanrész megváltásához előreláthatóan szükséges teljes összeggel.
• A biztosíték formái: Lehet bírósági letétbe helyezett készpénz, értékpapír, vagy bankgarancia esetén a pénzintézet hivatalos fizetési kötelezettségvállalása.
• Rendelkezés az ítéletben: Ha a letett biztosíték kevesebb, mint az ítéletben megállapított végleges megváltási ár, a bíróság kötelezi a vevőt a különbözet azonnali megfizetésére; ha több, a felesleget visszaadja a letevőnek. Ha a tulajdonba adás meghiúsul, a biztosíték teljes egészében visszajár.

Amennyiben a kivásárlást kezdeményező tulajdonostárs a bíróság által szabott határidőn belül nem helyezi el a teljes összeget letétben, a bíróság törvényi akadályok miatt nem hozhat tulajdonszerzést kimondó ítéletet, és kénytelen más megszüntetési módot (például kényszerárverést) alkalmazni. Ez a szigorú szabály garantálja az eladó fél teljes anyagi biztonságát.

Milyen különleges szabályok vonatkoznak az osztatlan közös földtulajdon eladására?

A mezőgazdasági területek (szántó, rét, erdő, zártkert) osztatlan közös tulajdonának megszüntetésére a Ptk. általános szabályai helyett a speciális 2020. évi LXXI. törvény (Foktftv.) rendelkezései vonatkoznak. Az eljárást a kifejlesztett „Osztóprogram” támogatja, és a passzív tulajdonostársak hallgatása a törvény erejénél fogva beleegyezésnek minősül.

A magyar birtokpolitika harmincéves adósságának felszámolására indított állami földmegosztási projekt kiemelt jelentőséggel bír, hiszen a hazai mezőgazdasági területek csaknem fele – több mint 2 000 000 hektár – osztatlan közös tulajdonban áll, közvetlenül érintve mintegy 2 – 2.4 millió földtulajdonost. A Foktftv. alapján eddig több mint 250 000 megszüntetési kérelmet nyújtottak be a földhivatalokhoz, amelyekből 230 000 tulajdonos már megkapta az önálló, kitűzött ingatlanát.

A mezőgazdasági területek megosztási eljárásában alkalmazott legfontosabb könnyítések:

• Osztóprogram: A tulajdonrészek önálló ingatlanná alakítását egy speciális, zárt informatikai szoftver támogatja.
• Passzív felek kezelése: Ha a megosztást kezdeményező tulajdonos tértivevényes megkeresésére a tulajdonostárs passzív marad, az ő hallgatása a törvény erejénél fogva beleegyezésnek minősül, ami drasztikusan felgyorsítja az eljárást.
• Alternatív utak: A speciális eljárás mellett a tulajdonostársaknak természetesen továbbra is megvan a lehetőségük arra, hogy a polgári jog (Ptk.) általános szabályai szerint, peres vagy peren kívüli úton szüntessék meg a földtulajdoni közösséget.

Milyen szabályok vonatkoznak az örökléssel létrejött közös tulajdon megszüntetésére termőföldek esetén?

A törvényalkotó célul tűzte ki, hogy megakadályozza a termőföldek tulajdonosi szerkezetének végtelen és kezelhetetlen elaprózódását. Fontos kiemelni, hogy az alábbi rendelkezéseket kizárólag akkor kell alkalmazni, ha az örökhagyó után törvényes öröklés valósul meg, azaz az örökhagyó nem hagyott hátra érvényes végrendeletet.

A jogszabály szerint, ha a 2022. december 31. napját követően elhunyt örökhagyó után több törvényes örökös közösen örököl mezőgazdasági ingatlant vagy tulajdoni illetőséget, , akkor a jogerős hagyatékátadó végzés kiállításától számított 5 éven belül kötelesek az osztatlan közös tulajdont felszámolni,. Ezt az alábbi négy törvényes út egyikén tehetik meg:

• Közös értékesítés: Az örököstársak az ingatlant egyben, külső harmadik személy részére értékesítik. Ekkor az ingatlan-nyilvántartásban őket csak közbenső jogszerzőként tüntetik fel, az egyes örökösök tulajdoni hányadának külön bejegyzése nélkül, ami jelentősen leegyszerűsíti a földhivatali adminisztrációt.
• Egyikük tulajdonába adás: Az ingatlan teljes egészében az egyik örököstárs kizárólagos tulajdonába kerül (például osztályos egyezség keretében vagy kivásárlással), biztosítva, hogy ne jöjjön létre közös tulajdon.
• Ingyenes állami felajánlás: Az örökösök az ingatlant vagy a hagyatéki örökrészt egyhangúlag és ingyenesen felajánlják a Magyar Állam javára.
• Hivatalos megosztási eljárás: Kezdeményezik a közös tulajdon megszüntetését az ingatlan fizikai megosztásával vagy egyetlen tulajdonostárs általi tulajdonba vételével a vonatkozó jogszabályok alapján.

Amennyiben az 5 éves határidő eredménytelenül telik el, az ingatlanügyi hatóság kényszerintézkedéseket vagy hivatalból indított értékesítést is elrendelhet a tiszta tulajdonviszonyok helyreállítása érdekében.

Adózási szempontból kedvező, hogy az Illetéktörvény alapján az egyenes ági rokonok, testvérek és házastársak teljesen illetékmentesen örökölnek. Emellett, ha az örökösök kivárják az örökléstől számított 5 évet, az ingatlan későbbi értékesítésekor már személyi jövedelemadót (SZJA) sem kell fizetniük, mivel a szerzéstől számított 5. év után a lakóingatlan eladásából származó jövedelem teljesen adómentessé válik.

Az örökléssel létrejött osztatlan közös tulajdon 5 éven belüli kötelező megszüntetésére vonatkozó szabály az alábbi konkrét jogszabályi helyeken alapul:

1. A hatályos főszabály: A földeken fennálló osztatlan közös tulajdon felszámolásáról és a földnek minősülő ingatlanok jogosultjai adatainak ingatlan-nyilvántartási rendezéséről szóló 2020. évi LXXI. törvény (Foktftv.) 18/A. §-a és 18/B. §-a,.

• Ezt a kötelezettséget az egyes földügyi tárgyú törvények módosításáról szóló 2022. évi LXVII. törvény (Módtv.) 60–63. §-ai iktatták be a fenti Foktftv.-be, amelyek 2023. január 1-jén léptek hatályba.