Miről szól ez a cikk?
- A reform: Az új ingatlan-nyilvántartási törvény (Inytv.) révén a használati megosztási szerződés már nemcsak egy fiókban heverő magánokirat, hanem a tulajdoni lapra feljegyezhető adat.
- Erga omnes védelem: A bejegyzés dologi jogi hatályú, így teljes körű, mindenkire kiterjedő védelmet nyújt a jövőbeni vevőkkel, hitelezőkkel és végrehajtókkal szemben is.
- Szigorú feltétel: A földhivatali bejegyzési eljárás megindításához a tulajdonostársak 100%-os egyhangú akarata és közös kérelme szükséges.
- Műszaki követelmény: A kertek és lakások természetbeni (térbeli) megosztásának bejegyzéséhez az Inyvhr. alapján kötelező földmérő által készített, záradékolt változási vázrajzot csatolni.
Miért vált szükségessé a közös tulajdon használatára vonatkozó jog bejegyzése?
A 2025. január 15-ét megelőző jogszabályi környezetben a használati megosztási szerződések pusztán kötelmi jogi hatállyal bírtak. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy eddig nem nyílt lehetőség a közös tulajdon használati rendjének ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére. Ezt a felek eddig használati megosztási szerződésben rendezték, ami csak kettejüket (és jogutódjaikat) kötelezte. Ez a dokumentum nem került a földhivatalba, hanem csak a felek fiókjába.
Hogyan biztosít dologi jogi védelmet a 2025-es Inytv. reform?
A jogalkotó a piaci igények kielégítése érdekében vezette be az új ingatlan-nyilvántartási törvény (Inytv.) és annak végrehajtási rendeletének módosításával a „közös tulajdon használatára vonatkozó jog” intézményét. Ez a reform paradigmaváltást hozott, mivel a közös tulajdon használatának rendjét immár dologi jogként rögzíti a közhiteles nyilvántartás.
Az új ingatlan-nyilvántartási törvény (2021. évi C. törvény – Inytv.) és annak végrehajtási rendelete (179/2023. (V. 15.) Korm. rendelet – Inyvhr.) alapján a használati megosztási szerződés már nem csupán egy magánokirat. A jogintézmény lényege, hogy a közös tulajdon használatára vonatkozó jog a tulajdoni lap III. részére dologi jogként bejegyezhetővé vált. Így mári nem csak a szerződő felekre, de mindenkire kötelező erővel bír, azaz erga omnes hatályú, abszolút védelmet biztosít.
Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy az ingatlan-nyilvántartás közhitelességének elve alapján senki nem hivatkozhat arra, hogy a használati megosztásról nem tudott, így a banki hitelezés és a tulajdonosváltás jóval biztonságosabbá válik.
Melyek a közös tulajdon használatára vonatkozó jog bejegyzésének dogmatikai specifikumai és kivételei?
A jogintézmény pontos értelmezéséhez a jogszabályok, kiemelten az Inyvhr. 49. §-a több fontos gyakorlati korlátot és speciális dologi szabályt határoznak meg. A törvényhozó bizonyos ingatlantípusokat teljesen kizárt az eljárásból, és szigorúan meghatározta a jogosultak személyi körét is.
A bejegyzés nem minden ingatlanra vonatkozik: a Mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló törvény (Földforgalmi törvény) hatálya alá tartozó, földnek minősülő ingatlanok (például szántó, legelő, szőlő, erdő) esetében a jogalkotó kifejezetten kizárta ezt a lehetőséget. Minden egyéb ingatlantípusnál (lakóház, udvar, társasházi közös tulajdon) a jogalapítás nyitva áll.
Fontos szabály, hogy a közös tulajdon használatára vonatkozó jog kizárólag a telekkönyvbe bejegyzett tulajdonostárs javára jegyezhető be; bérlő például nem kaphat ilyen dologi hatályú bejegyzést. Jogszabályi érdekesség, hogy ha a tulajdonostárs meghal, a hagyatéki eljárás során a közjegyzőnek nemcsak a tulajdonjogot, hanem a közös tulajdon használatára vonatkozó jogot is át kell adnia az örökös részére. Hasonlóan, cég végelszámolása és törlése esetén a cégbíróságnak kell rendelkeznie az új tulajdonos javára történő átvezetésről.
Milyen terjedelmű lehet a közös tulajdon használatára vonatkozó jog bejegyzése és mikor kötelező a változási vázrajz?
A bejegyzés terjedelmét és típusát tekintve többféle megosztási forma lehetséges az Inyvhr. 49. §-a alapján, és ez határozza meg, hogy kötelező-e drága, földmérő által készített vázrajzot csatolni az eljárásban. A térbeli, természetben meghatározott lehatárolásoknál a geodéta bevonása elkerülhetetlen.
Az alábbi strukturált áttekintés bemutatja a különböző megosztási típusokat és a hozzájuk kapcsolódó vázrajzi kötelezettségeket:
| A megosztás típusa és kiterjedése | A megosztás jellemzői és gyakorlati példái | Változási vázrajz kötelező benyújtása |
| Egész ingatlanra vonatkozó | A felek az egész ingatlan használatát osztják meg, jellemzően időben (pl. az év első felében az egyik, második felében a másik tulajdonos használja a balatoni nyaralót). | Nem szükséges, mivel a megosztás nem az állami térképi adatbázis tartalmát (fizikai teret) érinti. |
| Társasházi közös tulajdon (egésze) | A társasház osztatlan közös tulajdonában álló részeinek (pl. teremgarázs beállók, tetőterasz) belső használati felosztása a tulajdonostársak között. | Nem szükséges, amennyiben nem specifikus geodéziai térbeli lehatárolást igényel az eljárás. |
| Természetben meghatározott rész (térbeli) | Klasszikus térbeli lehatárolás, ahol a telek vagy épület fizikai részeit (pl. utcafronti „A” lakás, hátsó „B” lakás, elkerített udvarrész, dedikált parkolóhely) határolják le. | Igen kötelező, az Inyvhr. 103. § (1) bekezdése alapján a földhivatal által előzetesen záradékolt, geodéta által készített változási vázrajz szükséges. |
Ha a felek a természetben meghatározott részre (a kert fizikai lekerítésére vagy az épület lakásainak térbeli lehatárolására) vonatkozó jogot kívánják dologi hatállyal bejegyeztetni, a földmérő mérnök bevonása megkerülhetetlen. A geodéta elkészíti a változási vázrajzot, amelyet a földhivatal előzetesen vizsgál és hitelesít, megteremtve a teljes harmóniát a jogi okirat és a műszaki valóság (térkép) között.
Milyen okiratok alapján és milyen ügyvédi közreműködéssel kezdeményezhető a bejegyzés?
A jog bejegyzése kizárólag az alábbi taxatíve felsorolt okiratok valamelyike alapján lehetséges: a tulajdonostársak egyhangú (mindenki által aláírt) megállapodása vagy határozata; a tulajdonostársak többségi határozata (a Ptk. szabályaival összhangban, a rendes gazdálkodás körét meg nem haladó kérdésekben, de a földhivatali kérelem beadásához az összes tulajdonostárs közös kérelme szükséges az Inyvhr. alapján); közös tulajdon megszüntetése vagy használat rendezése iránti perben hozott bírósági határozat; valamint a társasház alapító okirata (míg a társasházi közös tulajdon elidegenítéséhez elég a 4/5-ös vagy 2/3-os többség, a használati rend dologi alapításához egyhangúság kell).
Az ügyvédi ellenjegyzés kötelező garanciális szabály, amely tanúsítja a felek személyazonosságát, az ügyleti akaratot és a jogszabályi megfelelést.
Továbbá, az Ügyvédi Törvény (Ütv.) 39/A. § (1) bekezdése értelmében 2025. január 15-től ingatlan-nyilvántartási ügyben elektronikus eljárásban (az új e-ing rendszerben) jogi képviselet ellátására már csak az az ügyvéd lesz jogosult, akinek ezen jogosultságát a Magyar Ügyvédi Kamara (MÜK) nyilvántartásába a kötelező képzések elvégzése után kifejezetten bejegyezték. Ez a professzionális szűrő garantálja, hogy az erga omnes hatályú megállapodások a legmagasabb szakmai standardok szerint készüljenek el.
Mit jelent az, hogy a közös tulajdon használatára vonatkozó jogbejegyzése konstitutív hatályú?
A konstitutív (jogalapító) hatály azt jelenti, hogy magát jogot a földhivatali bejegyzés ténye hozza létre a közhiteles nyilvántartásban. A bejegyzést követően a használati rend minden harmadik személlyel, így jövőbeli vevőkkel, hitelezőkkel és végrehajtókkal szemben is abszolút (erga omnes) védelmet élvez.
Bejegyezhető-e a közös tulajdon használatára vonatkozó jog mezőgazdasági szántó vagy erdő esetében?
Nem, a jogalkotó a Mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló törvény (Földforgalmi törvény) hatálya alá tartozó, földnek minősülő ingatlanok esetében kifejezetten kizárta ezt a lehetőséget. A bejegyzés lakóházak, udvarok, ikerházi és sorházi telkek, valamint társasházi közös tulajdonok esetén kérhető.
Bejegyeztetheti-e az ingatlan bérlője a saját közös tulajdon használatára vonatkozó jogát dologi jogként?
Nem, a jogszabályi rendelkezések értelmében a közös tulajdon használatára vonatkozó jog kizárólag az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonostárs javára jegyezhető be. Mivel a bérlő csupán kötelmi jogcímen használja az ingatlant és nem tulajdonos, az ő javára dologi hatályú feljegyzés nem teljesíthető.
Mi történik a bejegyzett a közös tulajdon használatára vonatkozó joggal ha a tulajdonostárs meghal vagy a cég megszűnik?
A dologi hatály miatt a közös tulajdon használatára vonatkozó jog automatikusan átszáll a jogutódra. Hagyatéki eljárás során a közjegyzőnek a tulajdonjog mellett a használati jogot is át kell adnia az örökös részére. Cég végelszámolása és törlése esetén pedig a cégbíróságnak kell rendelkeznie az új tulajdonos javára történő átvezetésről.
Elég-e a tulajdonostársak többségének döntése a földhivatali eljárás megindításához?
Bár a Ptk. alapján a rendes gazdálkodás körében elvileg elegendő lehet a szótöbbség a használati rend belső meghatározásához, magának a bejegyzési eljárásnak a megindításához (a földhivatali kérelem benyújtásához) az Inyvhr. kógens szabályai szerint az összes tulajdonostárs közös, egyhangú kérelme szükséges.
Oszd meg a cikket:
