Vételi szándéknyilatkozat és vételi ajánlat – kétpetéjű ikrek

Vételi szándéknyilatkozat? Első hallásra sem stimmel vele valami. Nem jogi terminológiáról van szó. Az ingatlanos szakma hívta életre ezt az ingatlan adásvételi szerződésekhez kapcsolódó szókapcsolatot, amihez annyi rossz érzés, negatív előítélet, pejoratív értelmezés tapad. Talán nem is véletlenül. Az Ingatlan adásvételi szerződés kisokos 12. része jelentkezik.

vételi szándéknyilatkozat-1

Vételi ajánlat

A vételi szándéknyilatkozatnak nincs teljesen pontosan körülhatárolható jogi definíciója. Ha nem akarunk túlságosan a részletekbe bonyolódni, a kifejezést a vevő által tett vételi ajánlat szinonimájaként lehet emlegetni.

Korábbi cikkünkben a vételi ajánlat már bemutatkozott: A Ptk. szerint aki szerződés megkötésére a vételi szándéknyilatkozattal ajánlatot tesz, azt az ajánlata az ajánlatnak megfelelő tartalommal köti, ajánlati kötöttsége keletkezik. A vételi szándéknyilatkozat elfogadásával az ajánlattevő és az ajánlat elfogadója között létrejön az adásvételi szerződés. Mivel a vételi ajánlat jogintézményével már megismerkedhettek olvasóink, a továbbiakban már csak a vételi szándéknyilatkozat sajátos vonásait igyekszünk a kedves érdeklődő elé tárni.

Vételi szándéknyilatkozat főszereplői

Ugyan a fentiek szerint a vételi szándéknyilatkozat általános értelemben véve az ingatlan megvásárlására tett vételi ajánlatot takarja, kis hazánk ingatlanpiaci szubkultúrájában e kifejezés mögött több van, mint egy jól nevelt egydimenziós vételi ajánlat. Alapos vizsgálódás során a piacgazdaság egyik bizarr vadhajtására bukkanhatunk. Hogy elegáns képzavart teremtsünk, e vadhajtás gondozói az ingatlan eladója, a vevőjelölt és az ingatlanos.

A feladatmegosztás pedig a következő:

Az eladó lakást óhajt eladni. Az ingatlanos ebben nyújt segítő kezet, kérésre, de egyesek akár kéretlenül is. A vevő az ingatlanoson keresztül rálel álmai otthonára és rá is kérdez, hogy mennyiér’ adják.

Itt kezdődik az izgi rész. Az ingatlanos jutalékból él. Az összeghez pedig az ügylet természetéből adódóan – némi leegyszerűsítéssel – csak akkor juthat hozzá, ha az eladó és a vevő leszerződnek egymással. Ez a szerencsétlen érdekviszony nincs mindig jó hatással az érintettek kapcsolati dinamikájára.

vételi szándéknyilatkozat-3

Veszedelmes viszonyok

Sajnos olyan kitétellel közvetítői szerződésben még nem találkoztunk, hogy a jutalék csak akkor járna az ingatlanosnak, ha az eladó és vevő érdekeit tisztességesen kiszolgáló adásvételi szerződés jön létre. Persze ez csak fanyar tréfa. A tréfa mögött azonban hosszú évek számos kellemetlen tapasztalata van, nem megfeledkezve arról, hogy az ingatlanos szakma képviselőinek túlnyomó többsége legjobb szakmai tudása és lelkiismerete szerint jár el. Szomorú, hogy mégis akad egy szűk kisebbség, akik igen hatékonyan járnak közben, hogy a szándéknyilatkozathoz ambivalens érzelmekkel viszonyuljunk.

Ezen kisebbséghez tartozó, a feladatát félreértő ingatlanos megbízásán túlterjeszkedve beáll a felek közé, elzárja az eladó és a vevő közötti közvetlen kommunikáció lehetőségét. Ilyen esetben a vevő – mielőtt az eladóval lehetősége lenne egyeztetni az ügylet részleteiről, egyáltalán az eladót személyesen megismerni – szándéknyilatkozatot kénytelen aláírni az ingatlan vételára, illetve megvásárlásának egyéb részletei tekintetében, többnyire mindezt professzionális, illetve elfogulatlan jogi asszisztencia hiányában.

A vételi szándéknyilatkozat aláírásának jelenlegi ingatlanos gyakorlat szerinti további szükségszerű velejárója, hogy az aláírásával egyidejűleg az ingatlanközvetítő pár százezer forinttól pár millió forintig terjedő összegű „bánatpénz” letétbe helyezését is megköveteli a vevőtől. Újabb szög a kiegyensúlyozott vevői tárgyalási pozíció koporsójába (imádom a képzavarokat).

A vételi szándéknyilatkozat árnyoldalai

A vételi szándéknyilatkozat nyomasztó jelensége által kitermelt problémákról korábbi cikkünkben már hosszan írtunk:

  • Az ajánlat ajánlati kötöttséget keletkeztet, annak elfogadása pedig létrehozza az adásvételi szerződést. Erről a felek általában mit sem sejtenek, tájékoztatást ezzel kapcsolatban általában nem kapnak.
  • Fenntartással kezelendő, hogy a vételi szándéknyilatkozatot annak sűrű jogi tartalma és súlyos jogi következményei ellenére nem ügyvéd szerkeszti.
  • Sok esetben a jogszerűség határán táncolva a vételi szándéknyilatkozat előkészítése során az ingatlanos jogi tanácsadást nyújt.
  • Szintén megkérdőjelezhető a jogszerűsége az ingatlanközvetítő részéről történő letétkezelésnek.

Ellentétes előjelű érdekek

Legsúlyosabb aggály a megbízásán túlterjeszkedő ingatlanközvetítővel szemben, hogy vele szemben az eladónak és a vevőnek is szép jogi terminológiával élve az ügylet természeténél fogva érdekellentéte áll fenn. Minden negatív előjel nélkül, tényként rögzítendő, hogy jogi értelemben az ingatlanosnak értelemszerűen se nem az érdeke, hogy az eladó drágán tudjon eladni, vagy netán a vevő olcsón vásároljon, hanem az, hogy az adásvételi szerződés megkötésekor a foglalóból hozzá jusson a jutalékához.

Ismételten hangsúlyozzuk, hogy önmagában véve nem az érdekellentéttel van gond, hanem az ingatlanközvetítő által kéretlenül magára vállalt jogi tanácsadói szereppel. Nem kérdés, hogy a közvetítőt a sikeres közvetítés után megilleti a díjazása. Amit veszélyesnek tartunk, ha az ingatlanos ebben a pozícióban a megbízásán túlterjeszkedve, kvázi ügyvédként lép fel eladó és vevő önjelölt jogi képviselőjeként.

vételi szándéknyilatkozat-2

Ördögűzés fokhagyma és kereszt nélkül

Milyen lehetőségeink vannak, ha vevőként váratlanul egy rosszarcú vételi szándéknyilatkozattal találjuk szembe magunkat?

Ha ez opció: meneküljünk.

Ha ennél szofisztikáltabb megközelítésre van szükség, akkor az alábbi lehetőségek merülnek fel:

  • Elsődleges tanácsunk, hogy vételi szándéknyilatkozat aláírása helyett a vevő azonnal végleges adásvételi szerződés tervezetet nyújtson át az eladónak, ami lényegében egy kibővített vételi szándéknyilatkozatnak tekinthető. Professzionális jogi képviselet mellett a szerződéstervezet előkészítése egy napnál többet nem kell, hogy igénybe vegyen. Ilyen módon a vételi szándéknyilatkozat természetéből adódó kockázatok teljesen kizárhatóak.
  • Az esetek többségében vételi szándéknyilatkozat aláírása nélkül az ingatlanosok nem adják ki az eladó elérhetőségét a vevő részére. Ebben a helyzetben a vevőnek arra kell törekednie, hogy a vételi szándéknyilatkozatban rögzített feltételekkel ne saját magát lője lábon. A vevő kérjen tulajdoni lapot és térképmásolatot az ingatlanról – ezek tartalmát szakemberrel ellenőriztetve. Tisztázott legyen, hogy a vételár pontosan mit tartalmaz, ide értve az ingatlanban található ingóságok körét is, fényképekkel dokumentálva az ingatlan megtekintéskori állapotát. Vételár ütemezés és a határidők tekintetében a vevő olyan feltételeket vállaljon, melyeket kényelmesen tud tartani. Ezen felül ragaszkodjon a vevő ahhoz, hogy szándéknyilatkozat aláírásakor megkapja az eladó elérhetőségeit.
  • Ha a vételi szándéknyilatkozat aláírásakor „bánatpénz”, „foglaló” átadása is elvárt, érdemes szemtelennek lenni, és a megjelölt összeg helyett – előzetes egyeztetés mellőzésével – egy szerényebb tétellel megjelenni a találkozón. Pókerarc mellett az esetek többségében ez nem lesz akadálya a szándéknyilatkozat aláírásának. A felvázolt manőver morálisan talán kérdőjeles, ám az eleve lépéshátrányból induló vevő így hatékonyan mérsékelheti az anyagi kockázatát.

 

Kapcsolódó cikkek:

Kérdéseivel keressen minket bizalommal! +36303001354

Kapcsolat

Scroll Up